Faktum är att på fler sätt än du kanske inser speglar fastighetsinvesteringar investeringar i aktier och obligationer. För båda är dina mål kortsiktiga inkomster och långsiktiga realisationsvinster.
En omsorgsfullt utvald och välskött hyresfastighet kan ge tre saker som alla investerare letar efter:
- Inkomst
- kapitalvärdering
- skattefördelar.
När du investera i en hyresfastighet, din kortsiktiga inkomst kommer från hyra, istället för från kvartalsvisa utdelningar eller räntebetalningar. Och dina realisationsvinster kommer från att priset på fastigheten du äger går upp, snarare än aktiekursutvecklingen.
Därmed inte sagt att det inte är stora skillnader. Och vi säger inte att din portfölj endast bör innehålla börs tillgångar eller bara fastigheter. Forskning visar att olika portföljer är mycket bättre över tid. Börsinvesteringar är ofta mycket mer passiva. Det kan också vara mindre tid och forskningskrävande än fastighetsinvesteringar.
Jag har dock funnit att ett mer aktivt investeringssätt skördar högre vinster. För mig är det mer tillfredsställande att äga materiella fastigheter än aktier i aktier som visas som siffror i en månadsrapport.
Välja en hyresfastighet
Många människor "faller i" att äga en hyresfastighet. De kanske köper en fastighet när de är singlar, för att sedan gifta sig, flytta ihop och istället för att sälja det extra huset, bestämma sig för att hyra ut det. Eller så ärver de ett hem från sina föräldrar och hyr ut det istället för att omedelbart sälja det.
Ofta är dessa inte idealiska hyresfastighetssituationer av några skäl. Huvudorsaken är att siffrorna inte fungerar. Det beror på att planering alltid är bättre än att hamna i nästan vilken livssituation som helst.
Om du inte skulle köpa fastigheten som en investering för de specifika syftena med hyresintäkter och/eller kapitalvärdering kommer det förmodligen inte att bli en bra fastighetsinvestering.
Låt oss säga att du inte befinner dig i någon av dessa situationer. Istället skulle du vilja köpa och hyra en fastighet som en investering.
Utbytet är bättre än platsen
Vad gör en bra investeringshyresfastighet? Du kanske har hört att fastighetsinvestering handlar om "plats, plats, plats". Och det är verkligen sant med investeringar i uthyrning av fastigheter. Du vill ha en hyra som är rätt för en stor pool av pålitliga hyresgäster som har råd med hyran och söker bostad.
Lika viktigt som platsen är, det är lika lätt att förlora pengar på en fastighet på ett bra läge som det är att förlora pengar på en fastighet i södra delen av staden. Platsen ensam är bara en del av att vara framgångsrik.
Det viktigaste är att siffrorna fungerar. Du vill se till att din fastighet är kassaflödespositiv. Du måste exakt beräkna hyresintäkter och kostnader. Detta kallas din "nettoavkastning."
Vad är nettohyrningsavkastningen?
På det enklaste är nettohyrningsavkastningen den fastighetsversion av ROI (avkastning på investeringen) du skulle vilja uppnå på alla investeringar. Det beräknas enligt följande:
Nettohyresavkastning = (Hyresintäkter ÷ Total fastighetskostnad) x 100
Du måste beräkna, eller mycket exakt uppskattning, din totala fastighetskostnad och din nettouthyrningsinkomst för att komma fram till din nettoavkastning. Så vad går in i dessa siffror?
Här är detaljerna om en av mina fastigheter som har hyrts ut i nästan ett år:
| Cedar Barn Way Fastighetsinformation | |
|---|---|
| Köp pris | $115,000 |
| Avslutande kostnader | $2,837 |
| Kostnader för rehabilitering | $21,432 |
| TOTALA EGENSKAPER | $139,269 |
| Årlig hyra | $20,700 |
| Budgeterad vakans | $1,725 |
| Budgeterade utgifter | $862 |
| Årliga skatter och försäkringar | $1,625 |
| NETTOUTHYRNING | $16,488 |
| NETTOUTHYRNING | 11.8% |
Dina totala fastighetskostnader måste inkludera alla out-of-pocket kostnader för att få fastigheten inflyttning redo för hyresgäster. Det skulle vara ditt inköpspris, stängningskostnader, finansieringskostnader om du tog ett lån, kostnaden för hyreslicenser och avgifter och annonseringskostnader. Alla kostnader måste räknas.
På samma sätt måste du veta din årliga hyresinkomst och alla dina kostnader för att komma fram till skillnaden. Det är din nettohyresinkomst.
Typiska kostnader kommer från underhåll, avgifter för fastighetsförvaltning, skatter, försäkringar, lediga kostnader (budget för månader när fastigheten inte får hyras) och månatliga verktyg (om ditt hyresavtal inte anger att hyresgästerna betalar de där). Se till att totala hyresintäkterna minus alla kostnader för att behålla din tillgång och producera den inkomsten.
Undvik Rookie -misstag
Att bli överraskad av obudgeterade kostnader är ett nybörjarfel. När det gäller den här fastigheten kommer du att märka att jag har budgeterat för vakans och underhåll. Men jag drabbades inte av någon av dessa kostnader under år ett eftersom 1) hyresgästerna screenades med omsorg och undertecknades ett års hyresavtal och 2) nya apparater med garantier placerades i fastigheten som en del av rehaben bearbeta.
Så min netto hyresavkastning för den här fastigheten var 11,8%. (Årlig hyresinkomst på $ 16 488 ÷ Total fastighetskostnad på $ 139 269.)
Det som är trevligt med att veta din nettoavkastning är att den låter dig väga fastigheter mot varandra. Då kan du hitta det bättre erbjudandet innan du köper. Det låter dig till och med jämföra din beräknade fastighetsavkastning mot den förväntade avkastningen för andra investeringsalternativ som aktier och obligationer.
Vad sägs om uppskattning?
I flera år trodde många att fastigheter bara steg i värde. Bostadskollapsen 2008–2010 förde en dos verklighet till det tänkandet. Men även i den bubblan fanns det bostadsfastigheter över hela landet som höll sitt värde och till och med uppskattade.
Egenskaper valda med omsorg har ett verkligt värde som inte försvinner.
Utsikterna till kapitalvärdering är en stor del av min fastighetsurvalsprocess, men jag räknar inte med att det ska få mina nummer att fungera. Marknaderna är skiftande och priserna går upp och ner. Och om du tänker efter är marknadspriset för bostadsfastigheter bara viktigt när du vill sälja det.
Självklart ser jag de förändrade marknadsvärdena som på alla andra investeringar så jag vet om det är mer meningsfullt att fortsätta hyra eller sälja för vinster. Cedar Barn Way -fastigheten köptes under marknadsvärdet eftersom det var en avskärmning och behövde arbete.
Än så länge verkar det som en bra investering. Idag säljs jämförbara fastigheter i området för cirka 185 000 dollar. Om jag bestämde mig för att sälja och kunde få det försäljningspriset och drog av 8% för försäljningskostnaderna skulle min vinst vara cirka 30 000 dollar. Inte min bästa affär hittills, men inte en dålig avkastning på en investering på $ 140.000.
Hyra skattefördelar
Hyresfastigheter har också vissa skattefördelar som andra investeringsalternativ saknar. Vi tittade på två av de tre sakerna som varje investerare ser fram emot att uppnå: inkomst och kapitalförstärkning. Den tredje är skattefördelar. Fastighetsinvesteringar har en unik skattefördel. Du kan i princip få en skattelättnad för att ditt hus försämras över tid. Det finns lite mer i det, som du kan läsa om här.
Att köpa en hyresfastighet är bara början
Om en hyresfastighet är vettig för dig, så är detta bara början! Fastigheter är inte lätt och du måste göra en hel del research innan du förbinder dig. Dessutom finns det priset på underhåll, fastighetsskatter och besväret med att hantera hyresgäster. I slutändan kan det vara en mycket givande process och ett bra komplement till din investeringsportfölj.
Om du letar efter ett enkelt sätt att komma igång med att investera i hyresfastigheter, kolla in Takstock. Denna investeringsplattform låter dig köpa färdiggranskade nyckelfärdiga fastigheter som tas om hand av certifierade fastighetsförvaltare.