Nästan alla som frågar mig vad jag gör för att leva upp svarar med en upphetsad, "det har jag alltid velat!" när jag säger till dem att jag är en fastighetsinvesterare. Jag ler alltid och håller med om att det är fantastiskt, men jag vet att de förmodligen är naiva om vad som verkligen krävs för att lyckas. Och troligtvis kommer de inte att ta sig tid eller energi att ta reda på det.
Fastighetsinvesteringar är min andra karriär. Jag tillbringade 30 plus år som marknadsförare för direktrespons och investeringsutgivare innan jag gick i pension för några år sedan. Nu är det min huvudsakliga sysselsättning att köpa nödställda bostäder, fixa dem och sälja dem vidare. Tänk Flip This House med Tarek och Christina El Moussa eller Flip It Forward med Benham -bröderna - men utan den extra ”made for TV” -uppsättningen och sensationismen.
Jag älskar det! Det är både utmanande och vardagligt med en perfekt blandning av konst, matematik och vetenskap. Och lönedagen är givande - jag arbetar med min fjärde rehab -egendom just nu och beräknas ge en avkastning på 36% (avkastning på investeringen) - och det är efter att ha tillåtit en generös månadslön för mig själv, eftersom jag agerar som totalentreprenör och personligen gör all målning och många reparationer.
Fastigheter är en påtaglig investering
En av de stora sakerna med fastighetsinvesteringar är att du har att göra med en konkret investering. När du köper ett hus har du en verklig tillgång, inte ett elektroniskt uttalande som representerar aktier du äger med fluktuerande värden som du inte har kontroll över. Om börsen kraschar, tankar dina aktier och du har lite att visa för det.
Det är mycket lättare att förutsäga en nedgång på bostadsmarknaden, och du kan göra strategijusteringar för att minska risken. Det bästa är att du alltid håller fast vid en investering som inte försvinner från dig. Du kan gå genom fastigheten, röra veden och undersöka strukturen. Du kan förbättra det och få tillfredsställelse av att se din planering och ditt arbete förändra fastigheten. Och du gör en liten bit av världen till en bättre plats - och ger en bostadslösning för en familj - genom att förvandla en nödställd, oälskad egendom till en plats där barn kan växa upp.
Om du funderar på en deltidsspelning som fastighetsinvesterare-eller hoppar in i fastighetsinvesteringar som ny karriär som jag gjorde - du kommer att tänka på vad som verkligen krävs, varför många nybörjare misslyckas och hur du får det satte igång.
De 7 egenskaper som alla framgångsrika investerare delar
Jag interagerar med fastighetsproffs och nybörjare nästan dagligen, och jag har märkt några egenskaper som delas av de framgångsrika:
#1: De är (beräknade) risktagare
Fastigheter är inte statiska. Det rör sig upp och ner i värde. Grannskap morph. Köpare surfar och går vidare. Och risken att ha fel om olika aspekter är inneboende i verksamheten. Du måste ta några beräknade risker.
Att arbeta med prognoser och uppskattningar är lika med kursen. Till exempel måste du uppskatta din ARV (värde efter reparation). Du måste också uppskatta den totala kostnaden för reparationer. Med dessa två siffror kan jag finslipa ett erbjudandepris samtidigt som jag tar del av kostnaderna för innehav och försäljning. Men jag kommer alltid ihåg att jag arbetar med uppskattade siffror och ser till att jag är bekväm med risken att vara "av" med en viss procentandel.
Du måste göra allt för att minska din risk och se till att din budget innehåller det oväntade.
#2: De är skickliga - och respektfulla - förhandlare.
Du måste behandla andra människor som du vill bli behandlad - och snabbt känna igen och flytta från en bedragare när du ser en.
Låt dig inte skrämmas av experterna - du måste ringa tjurar på dyra entreprenörer. Du kommer snabbt att upptäcka vad olika aspekter av rehab kostar. Jag får alltid konkurrenskraftiga bud. Prisuppgifter för de minsta jobben kan variera avsevärt. Jag bjöd på lite gipsarbete nyligen, och entreprenörens uppskattningar föll mellan $ 940 och $ 2880 - för samma exakta arbete!
Det krävs också en vilja att artigt förhandla. Att byta tak på vintern kan ofta vara billigare än på våren. Eftersom det finns mindre efterfrågan på takbyten när temperaturen sjunker-men takföretag måste fortsätta betala sitt besättning året runt-kan du få rabatt, men bara om du ber om det.
#3: De är både ödmjuka och envisa.
Min son var i 4-H som ung. En av de saker som denna organisation väcker hos barn är att ”lära sig genom att göra”. Det är precis vad fastighetsinvesteringar handlar om - det finns alltid mer att lära.
Det krävs en ödmjuk attityd för att ta steg framåt när du inte vet exakt vad du gör, att be om vägledning och att lära sig genom att göra misstag. Det krävs också envishet för att lära sig genom försök och fel. Du gör misstag, men lär av dem och gå vidare.
#4: De är fokuserade.
Nybörjare tenderar att pröva alla möjliga strategier med bara 10% av det fokus de behöver för att lyckas med bara en strategi. Välj en strategi och bemästra den innan du går efter andra.
Många investerare börjar som grossister - vilket kräver mycket mindre eget kapital - och de flesta brinner ut snabbt. Jag har inte personligen gjort grossist, men jag arbetar med flera heltids grossister.
För mig verkar det som en av de tuffaste strategierna, som kräver mycket forskning och kalla samtal att hitta motiverade säljare som förstår att de inte kommer att få detaljhandelserbjudanden på sitt hus på grund av formen den är inne. Du måste också utveckla ett omfattande nätverk av pålitliga och erfarna rehabbers med kontanter.
#5: De är bra på multi-tasking.
Den här är uppenbar. Oavsett vilken strategi du väljer kommer du att bära många hattar. Därför måste du vara organiserad och skicklig på multi-tasking. Faktum är att du måste gilla det!
#6: De är villiga att lägga ansträngningar och tid.
Många nya fastighetsinvesterare blir glada och jobbar hårt i två dagar och gör sedan ingenting på två månader. Tid är pengar, men "lönedag" som fastighetsinvesterare är ofta sex månader på vägen. Du måste fortsätta framåt varje dag och vara motiverad.
Jag vet alltid mina månatliga innehavskostnader till dollarn - det är 731 dollar för mitt pågående projekt. Att ha det numret i bakhuvudet motiverar mig att komma ihåg att förseningar är dyra - till min slutresultat. Ett sätt att hantera detta är att ständigt revidera mitt "omfattning av arbetsdokument" och göra vad som krävs för att saker ska hända. Jag bär runt min anteckningsbok, sammanställer dagliga uppgifter och slutför dem konsekvent.
#7: De gör sina läxor innan de ger ett erbjudande.
Jag har sett några stökiga affärer-gör-det-själv-som gör allt dåligt, oerfarna investerare som får på långt över huvudet, och erfarna investerare som överskattar sin kapacitet och hamnar i kontanter knastrande. För att lyckas med fastigheter måste du vara realistisk, behärska din strategi och ha kunskap, system och team på plats för att få det att hända.
Gör alltid din due diligence noggrant, dubbelkolla din matte, ha en buffert i din budget för det oväntade och betala inte för mycket för en fastighet. Du kan inte bli känslomässigt knuten till fastigheterna och bjuda över - men du måste älska dem tillräckligt mycket för att kunna göra jobbet! Framgångsrika investerare kör sina siffror och går därifrån när en säljare ber för mycket om fastigheten.