Возите се на уобичајено путовање и приметите знак аматерског изгледа поред пута. Пише „Ми купујемо ружне куће“ или „Купицемо вашу кућу у било ком стању за готовину“. Шта је са тим? Ко поставља ове знакове и шта они значе?
Као агент за некретнине, често ме то питају. У индустрији то називамо „разбојничким знацима“.
Иза знакова су „трговци на велико” некретнинама. Ови момци су врста посредника. Они проналазе домове и "продају их на велико". рехабилитатори који затим реновирају и препродају их купцу куће.
Супротно ономе што промовишу њихови знакови, велетрговци заправо не „купују ваш дом за готовину“. У замену за ваш пристанак да би прихватили снижену цену у готовини, обећавају да ће вам испоручити купца у одређеном временском оквиру — обично 30 дана. Уместо купопродајног уговора, велетрговци користе „уговор о уступању“ који им омогућава да „доделе“ трансакцију продаје ваше куће трећој страни која постаје стварни купац.
Велетрговци зарађују свој новац на распону између онога што обећавају да ће вам платити и онога што наплате од рехабилитатора који заправо купује имовину од вас.
Да ли треба да продајете своју кућу на велико?
Велетрговци постоје деценијама. Они нуде да процес продаје куће буде брз и лак — без обзира на његово стање. Преко разбојничких знакова или разгледница директном поштом, они проналазе потенцијалне продавце који још нису направили први корак да продају свој дом.
Рецимо, на пример, да сте живели у свом дому последњих 20 и више година, подижући своју породицу. Деца су одрасла, а ви размишљате о смањењу. Током година сте прикупили много ствари. Помисао да расчистите свој дом и припремите га за приказивање је неодољива.
Добијате разгледницу од велетрговца која вам нуди готовину за ваш дом у стању „како јесте“ и чини се да је то добро решење. И то би могло бити добро решење, али да ли је тако најбоље решење?
Велетрговци наводе ове три „предности“:
- Нема потребе за чишћењем или поправкама. Дајемо вам готовину за ваш дом у каквом је стању. Не морате чак ни да покажете своју имовину.
- Нема провизије агента за некретнине. Прескочите трошкове продаје када склопите уговор са нама.
- Узмите новац много брже него што бисте урадили да свој дом уврстите на отворено тржиште.
Да ли су ове тврдње тачне? Можда, али постоје неке тачке које вам не говоре:
Куће „какве јесу“ се купују и продају на МЛС-у.
Велетрговци искоришћавају уобичајену заблуду потрошача да ваша кућа мора бити у добром стању да би се уврстила на услугу вишеструких листа (МЛС). Истина је да док многе куће наведене код агента за некретнине и које се продају на МЛС-у јесу „спремне за усељење“, многе некретнине које постоје се успешно купују и продају свакодневно путем огласа на тхе МЛС.
Много мањи број потенцијалних купаца ће знати да је ваш дом на продају.
Велетрговци имају листу потенцијалних купаца до којих се обраћају када добију нови уговор. Упоредите то са проласком преко лиценцираног агента и постављањем ваше имовине на МЛС где је могуће претраживати и виде хиљаде агената, од којих сваки има спремне купце који би могли бити заинтересовани да вам дају понуду имовина.
Видљивост и конкуренција у досезању већег броја купаца довешће до конкурентне продајне цене у односу на снижену продајну цену коју ће велетрговац моћи да обезбеди за вас. За сваку некретнину постоји купац без обзира на локацију или стање. Најбољи исход за продавца је да се њихов дом пласира на широко тржиште. А најбољи начин да то урадите је да га наведете са искусни агенти за некретнине.
Можете добити мање новца... често много мање!
Иако нема провизија агента за некретнине које треба платити, накнада за уступање је често већа од 5–6% провизије коју бисте платили да би се ваш дом професионално пласирао на тржиште и продао кроз некретнину компанија. Типична накнада велетрговца је 25.000 до 30.000 долара. Ако продајете кућу са а тржишна вредност од 200.000 долара, то је накнада од 15%.
Заступа вас особа без дозволе.
Велетрговци у суштини продају некретнине без дозволе. Највећу инвестицију свог живота верујете особи која:
- није везан етичким кодексом или а фидуцијарна обавеза да заступам ваше најбоље интересе,
- је без надзора лиценцираног посредника у промету некретнинама, и
- није био у обавези да похађа образовне часове или да положи било какву сертификацију која их квалификује за продају некретнина.
Државне владе захтевају дозволе за некретнине и обуку, у великој мери да би заштитиле јавност од бескрупулозних активности. Продаја некретнина без дозволе је противзаконито. Велетрговци заобилазе ово јер је уговор који користе пажљиво формулисан да указује да то уопште није купопродајни уговор. То је споразум који им омогућава да уступе имовину другом купцу; трансакција је директна између купца и продавца без укљученог агента. Као продавац који ради са велетрговцем, вас не представља нико ко има дозволу за обављање трансакција некретнинама.
Од почетка до краја, велепродајни послови могу трајати дуже од традиционалне продаје.
Једна од продајних тачака коју ће велетрговац имати је да ћете брже добити свој новац продајом преко њих. Истина је да од тренутка када потпишете уговор о уступању док не дођете до закључног стола, процес заправо може потрајати дуже кроз велетрговац. То је зато што је у процес уграђено 30 додатних дана. Тих 30 дана када велетрговац држи уговор о уступању тражећи купца може бити 30 дана када је ваша имовина на МЛС виде хиљаде купаца, од којих многи имају готовину да купе и реновирају вашу имовину и нестрпљиви су да добију почео!
Још увек постоје „показивања“ да ли идете преко велетрговца или лиценцираног агента.
Показивање представља непријатност за продавце. Схватио сам. Нико не воли да странци пролазе кроз њихов дом и гледају њихове ствари! Али немојте веровати да ће вас пролазак преко велетрговца уштедети овог упада. Људи — чак и рехабилитатори — не купују кућу невидљиву. Мораћете да се носите са представама без обзира да ли пролазите кроз велетрговац или традиционалнији процес продаје куће.
Само буди свестан
Годинама сам био инвеститор у некретнине пре него што сам постао агент са лиценцом у Мериленду. Купио сам „неугодне“ некретнине наведене на МЛС-у, а купио сам и неколико од велетрговаца. Не знам шта велетрговци раде. У ствари, њихови напори често доносе на тржиште куће које су добре понуде за рехабилитаторе.
Као и код сваке финансијске одлуке, едукација о својим изборима помаже вам да донесете најбољу одлуку за ваше посебне околности. Важно је да будете свесни чега се одричете ако одлучите да продајете преко велетрговца уместо да ангажујете лиценцираног агента.
С обзиром на то, нису сви агенти исти. Неки су заиста добри у олакшавању продаје кућа спремних за усељење. Али ако ваш дом није у беспрекорном стању и желите да га продате, пожелећете да потражите агента који разуме како да пласирате куће какве јесу.