Како се улагање у некретнине може искористити за стварање богатства?

Неке од најбогатији људи на свету стекли су највећи део свог богатства кроз улагања у некретнине. Али како се богатство ствара улагањем у некретнине?

Ево најзначајнијих покретачких снага иза богатства некретнина.

Инфлација

Инфлација је нешто што сви узимамо здраво за готово. Цене свакодневне робе постепено расту и не преостаје нам ништа друго него да плаћамо повећану цену. Тако да се не фокусирамо много на то. То је трошак који не дискриминише, али погађа свакога, па шта онда има смисла жалити се?

Схватајући како инфлација утиче на способност њихових запослених да обезбеде своје породице, многе велике компаније нуде „повећавање трошкова живота“ сваке године. Инфлација је само један аспект економије. Иако у просеку износи 3% годишње, потрошачи у САД су виђали године високе инфлације (12,5% 1980.) и године ниске инфлације (0,1% у 2008.).

За инвеститоре у некретнине, инфлација може стварати богатство доследно и поуздано. То је зато што инфлација је доследан покретач повећања вредности дома. Месечна исплата хипотеке са фиксном каматном стопом остаје иста 30 година. Порези и осигурање се повећавају веома постепено, ако уопште и расту. То значи да док вредност инвестиционе некретнине расте сваке године захваљујући инфлацији, трошкови њеног поседовања нису. Разлика је у капиталу — из године у годину поседујете све вреднију имовину захваљујући инфлацији.

Уважавање

Док инфлација доводи до постепеног повећања вредности ваше инвестиционе некретнине, брза апрецијација тржишта је огроман фактор који гради богатство. Цена постојећих домова расла је у просеку за 5,4% годишње од 1968. до 2009. године.

Код некретнина је све о локацији, локацији, локацији. Ако сте урадили своје истраживање и купио некретнину на којој се цене домова брзо повећавају, шансе су да ће ваша инвестиција расти у вредности из године у годину без икаквих додатних капиталних трошкова. Ово је историјски начин на који је много људи зарадило много новца у некретнинама.

Исти принцип који функционише код инвестирања на берзи функционише и код улагања у некретнине: купујте ниско и продајте високо. Подручја земље, као што су делови Калифорније, видели су да се вредности кућа повећавају много, много брже од инфлације.

Годишња рента се повећава

Становање је трошак живота. Као што инфлација доводи до повећања трошкова намирница и робе широке потрошње, трошкови становања иду у корак са инфлацијом. Уобичајено је повећање закупнина за 2,5–5% сваке године због ефеката инфлације. И уобичајено је да закуподавци повећавају кирије сваки пут када се закуп обнови.

Међутим, као инвеститор, ваши трошкови од поседовање некретнине за изнајмљивање немојте се повећавати са инфлацијом ако је ваша хипотекарна каматна стопа фиксна. као станодавац, ваш приход од најма се повећава док ваши трошкови остају исти. Дакле твој инвестициона некретнина доноси већи профит на ваш крајњи резултат из године у годину.

Форцед Екуити

„Капитал“ се односи на власништво. У случају улагање у некретнине, ваш лични капитал је разлика између тржишне вредности имовине и онога што дугујете по хипотеци. На пример, ако ваша имовина има вредност од 150.000 долара, а дугујете банци 120.000 долара, имате 30.000 долара капитала.

„Присилни капитал“ се односи на богатство створено када купите некретнину по сниженој цени и радите како бисте је више вредели. Типично, ти купити „несрећну” некретнину продаје за 25–30% мање од упоредиве имовине која није у невољи. Трошите 10–15% да га поправите (тепих, фарба, поправке и неки заменски уређаји) и доведете га до тржишне вредности.

Рецимо да сте платили 25% испод тржишне вредности. Затим сте потрошили 10% да то поправите. Управо сте повећали свој капитал (власништво) за 15%.

Други начин да се принуди капитал је додавање карактеристика које повећавају вредност имовине. Рецимо да купујете двособну кућу у насељу где остали домови имају три спаваће собе. Додавање треће спаваће собе довело би вашу имовину до нивоа тржишне вредности других домова. Под претпоставком да сте га купили за одговарајући попуст (јер је имао само две спаваће собе) и трошак додавања још једне спаваћа соба је мања од разлике између ваше цене и нове тржишне вредности, имате принудни капитал у кућа.

Амортизација

Амортизација је у већини случајева негативна. То значи да је вредност нечега смањена.

У улагању у некретнине, међутим, не говоримо о стварном паду вредности имовине. Говоримо о а вредне пореске олакшице ИРС дозвољава инвеститорима у некретнине. Сваке године можете одбити проценат вредности инвестиционе некретнине за њен животни век који одреди ИРС.

За стамбене некретнине, ИРС је рекао да је корисни век трајања 27,5 година. Тако, на пример, ако ваша имовина вреди 150.000 долара, можете одбити 5.454 долара од прихода од закупнине добијеног од имовине. Рецимо да је ваш нето годишњи приход од закупа 15.000 долара. Ваш опорезиви приход од закупа пада на 9.546 долара.

Оно што ову пореску олакшицу чини тако финансијски моћном је то што већина некретнина не губи вредност сваке године. У ствари, вредности имовине имају тенденцију да расту током времена. То значи да добијате порески кредит на цену имовине чија вредност можда расте, а не пада.

Штавише, амортизација је порески кредит који је поврх одржавања имовине и других трошкова које можете одузети од прихода од закупа који добијете. Амортизација може променити готовинско позитивну ренту у губитак на папиру. Тај губитак може смањити ваш други опорезиви приход и смањити укупни порезни рачун.

Левераге

Левериџ је једна од најпопуларнијих стратегија улагања у некретнине за стварање богатства. То је употреба позајмљеног капитала за куповину и/или повећање потенцијалног поврата инвестиције. Као инвеститор у некретнине, левериџ вам омогућава да зарадите новац од имовине која доноси приход вредног много више од вашег готовинског издатка. На пример, рецимо да сте уложили 20% и финансирали 80% имовине од 100.000 долара. Полуга вам омогућава да искористите и контролишете приход од имовине од 100.000 долара када је све што сте уложили било 20.000 долара.

Полуга вам омогућава да „зарадити новац користећи новац других људи”, како воле да кажу промотери некретнина. Укратко, новац банке користите за куповину имовине и новац закупца за враћање банци. Распон између онога што плаћате банци и онога што вам плаћа закупац је ваш профит. Ако имате 100.000 долара, могли бисте да контролишете имовину вредну 500.000 долара уместо да купујете једну кућу од 100.000 долара готовином.

Будите свесни ризика

Ово су примарне стратегије које инвеститори у некретнине користе за стварање богатства. Наравно, као и свака инвестиција, постоји ризик. Кључ је да купујете паметно, управљате професионално и да не будете претерани.

Улагање у некретнине је више практично и захтева више времена од куповине акција. Такође обично доноси веће добитке сразмерно повећаном ризику. И за разлику од других инвестиционих избора, некретнине су дугорочна инвестиција. То је зато што је то основно средство које се не може брзо ликвидирати, а трошкови трансакције су тако високи. У суштини, знати ризике и ублажити колико је то могуће.

Увек можете испробати улагање у некретнине са онлајн услугама масовног финансирања некретнина као што је Фундрисе. Прочитајте нашу рецензију и видите како можете зарадити новац са Фундрисе и њени РЕИТ-ови.