Већина финансијских саветника ће вам рећи да вам је потребан разнолик портфолио, који укључује некретнина, да преброди успоне и падове на берзи. Међутим, већина инвеститора не постиже овај циљ куповином, поседовањем и управљањем имовином.
Уместо тога, паметни инвеститори користе а пасивна стратегија инвестирати у врсту фонд за улагања у некретнине под називом Реал Естате Инвестмент Труст (РЕИТ). Цоммерциал РЕИТ је специјализована инвестициона компанија основана да поседује, управља и финансира комерцијалне некретнине.
Ова врста РЕИТ-а удружује новац многих инвеститора. Улаже у некретнине које се првенствено користе за пословање, као што су хотели, малопродајне радње, канцеларије, здравствене установе, самоскладишта, индустријске зграде и складишта. Кроз дистрибуцију плаћања закупнине од закупа имовине, РЕИТ генерише сталан и поуздан ток прихода за инвеститоре.
Док су многи РЕИТ-ови специјализовани за један облик комерцијалних некретнина, можете постићи ширу диверсификацију куповином акција РЕИТ заједничких фондова и ЕТФ-ова уместо улагања у појединачне РЕИТ-ове.
Прочитајте више >>> Како створити богатство улагањем у некретнине
Кратка верзија
- Комерцијални РЕИТ-ови су врста инвестиционог фонда за некретнине који омогућавају инвеститорима да улажу у комерцијалне некретнине које би иначе биле прескупе.
- Постоји неколико предности (као што су сталне дивиденде) и мане (као што можда нећете зарадити новац од апрецијације) за ову врсту улагања.
- Ако желите да инвестирате у комерцијалне некретнине, али не желите да директно купите некретнину, комерцијални РЕИТ може да обезбеди бржу диверсификацију са нижим капиталним захтевима.
Како функционишу РЕИТ-ови
РЕИТ-ови могу имати канцеларијске, малопродајне, индустријске и вишепородичне (стамбене комплексе као што су стамбене зграде) некретнине. Инвеститори купују и држе комерцијалне инвестиционе некретнине у две основне сврхе: да зараде поврат Приходи од закупнина и да зарадите новац од повећања вредности имовине током времена држања средства.
Конгрес је основао РЕИТс 1960. Ови специјални инвестициони инструменти учинили су комерцијалне некретнине доступнијим свакодневним инвеститорима. Пре тога, улагање у комерцијалне некретнине било је ограничено на институције и богате појединце јер је толико капитала било потребно за поседовање и управљање овим имањима.
Као посебна класа регулисаних хартија од вредности, РЕИТ морају испунити одређене ИРС стандарди који помажу у смањењу ризика инвеститора. Испод су неки од захтева:
- Враћајте најмање 90% опорезивог прихода у облику дивиденде акционара сваке године
- Примите најмање 75% бруто прихода од активности некретнина у РЕИТ-у, као што су наплата закупнине и плаћања камата на хипотеке за финансирање имовине у РЕИТ-у
- Уложите најмање 75% укупне имовине у некретнине
- Имати најмање 100 акционара након прве године оснивања
- да немају више од 50% акција у власништву пет или мање физичких лица током последње половине пореске године
Како инвестирати у комерцијалне РЕИТ-ове
Комерцијални РЕИТ-ови спадају у главне категорије: којима се тргује и којима се не тргује. Ево кратког погледа како да инвестирате у оба типа:
Трговане комерцијалне РЕИТ-ове
Куповина акција у РЕИТ-овима којима се јавно тргује је једноставна као и куповина акција заједничког фонда. Све што вам треба је а брокерски рачун и довољно новца за куповину најмање једне акције. Као такви, веома су доступни сваком инвеститору, веома су ликвидни и захтевају релативно ниску минималну инвестицију.
Комерцијални РЕИТС који се не тргују
РЕИТ-ови којима се не тргујесу такође атрактивне инвестиције које су често више специјализоване према локацији и врсти имовине и захтевају веће минималне инвестиције. Ево неколико већих комерцијалних РЕИТ-ова:
- Орион Оффице РЕИТ (ОНЛ) поседује и управља разноврсним портфолиом пословних зграда и седишта компаније. Издају се првенствено на основу нето закупа за једног закупца и налазе се на приградским тржиштима широм САД.
- Јавно складиште (ПСА) поседује и управља са више од 2.700 објеката за самоскладиштење у 39 држава, са више од 190 милиона нето квадратних метара складишног простора који се може изнајмити. Преко удела у капиталу, такође је изложен европском тржишту самоскладишта и додатних 29 милиона нето квадратних метара комерцијалног простора који се може изнајмити у САД кроз ПС Бусинесс Паркс.
- Власничке стамбене некретнине (ЕКР) је највећи стамбени РЕИТ у САД. Крајем 2021., ЕКР је поседовао или је инвестирао у 310 некретнина са око 80.407 стамбених јединица.
Неколико платформе за цровдфундинг некретнина сада нуде и нетрговане комерцијалне РЕИТ-ове. Ево неколико примера:
- Фундрисе сада има десетак РЕИТ-ова, од којих сваки укључује значајан део комерцијалних некретнина. Минимално улагање у Фундрисе је 10 долара, а годишња накнада за управљање је 1%.
- Реалти Могул има два РЕИТС-а, од којих оба искључиво улажу у комерцијалне некретнине. Минимална инвестиција за РЕИТС Реалти Могул-а је 5.000 долара, а накнаде се крећу од 1% – 1,25%.
- 2022. ЦровдСтреет најавио покретање сопственог комерцијалног РЕИТ-а, под називом Ц-РЕИТ. Минимална инвестиција за Ц-РЕИТ је 25.000 долара и чини се да ће инвеститори бити подложни накнади за управљање од 1,50%, као и накнади за сервисирање од 0,50%.
Предности и недостаци комерцијалних РЕИТ-а
прос
- Пасивни приход: РЕИТ-ови нуде згодан начин улагања у комерцијалне некретнине на истински пасиван начин. Не морате сами да купујете или управљате неком некретнином.
- Сталне дивиденде: Захтјев ИРС-а да РЕИТ-ови дистрибуирају 90% своје зараде значи да стабилан, поуздан дивиденде су награда инвеститора. Многи РЕИТ-ови имају евиденцију о плаћању великих и растућих дивиденди из године у годину.
- ликвидност: Некретнине као класа имовине су углавном неликвидне, али РЕИТ-ови функционишу слично као заједнички фондови који нуде згодну и брзу ликвидност ако требате да изађете.
- Мања волатилност: РЕИТ-ови могу деловати као тампон против успона и падова других класа имовине као што су акције.
- Нижа минимална инвестиција: Да бисте купили комерцијалну некретнину, можда ће вам требати стотине хиљада долара за куповину и управљање имовином. Типична минимална инвестиција у јавни, комерцијални РЕИТ је разумних 250 долара.
- Диверзификација некретнина: Ниске минималне инвестиције чине диверзификацију приступачном јер можете купити акције многих РЕИТ-а уложених у различита комерцијална средства, а не само у један РЕИТ.
контра
- Ограничене/никакве бенефиције процене вредности имовине пренете на инвеститоре: Док су редовне исплате дивиденди готово загарантоване, инвеститори у РЕИТ-у можда неће имати користи од повећања капитала имовине која се држи.
- Минимална инвестиција може бити висока: Неки РЕИТ-ови којима се не тргује захтевају 25.000 долара или више за учешће.
- Ризик дуга: РЕИТ, поседујући велику имовину, обично носе велике износе дуга. Дуг може бити ризичан, посебно ако се каматне стопе повећају. Међутим, са добро вођеним комерцијалним РЕИТ-овима, овај ризик је у великој мери ублажен дугорочним закупима који производе предвидљив и стабилан приход од закупа за РЕИТ.
Доња граница
Комерцијалне некретнине захтевају велики капитал за куповину и одржавање. Ово је некада ограничавало класу имовине на појединце високе нето вредности и велике институционалне инвеститоре. Али РЕИТС пружају начин за мање индивидуалне инвеститоре да додају некретнине у свој укупни инвестициони портфолио без куповине, одржавања или управљање непокретном имовином.
РЕИТ-ови морају да се придржавају специфичних прописа ИРС и пословних пракси које штите инвеститоре од искориштавања. Као и многе опције улагања којима се тргује на главним берзама, комерцијални РЕИТ-ови нуде предности ликвидности, дивиденди, диверсификације и ниске минималне инвестиције. Да бисте утврдили да ли је комерцијално улагање у РЕИТ право за вас, размотрите своју укупну стратегију улагања и свој специфични портфолио инвестиција.
Додатна литература:
- Како улагати у некретнине са мало новца
- Да ли су некретнине сада добра инвестиција?
- Који су ризици улагања у некретнине?