Скоро сваки чланак о некретнинама упозорава инвеститоре да обаве дужну пажњу. Али шта то тачно значи?
У ширем смислу, дуе дилигенце је процес прикупљања и анализе података о свим факторима који утичу на повраћај улагања. Процес дуе дилигенце-а је неопходан како би се осигурало да почетна и каснија улагања у прилику имају смисла.
Вероватно сте чули изреку „двапут мери и једном сеци“. Ово је посебно тачно када су у питању некретнине: требало би да темељно процените сваку прилику пре улагања.
Дужна пажња је неопходна да би се спречиле скупе грешке као што су:
1) улагање у пројекат који неће испунити стратешке циљеве, и
2) неуспех у ублажавању и управљању предвиђеним ризицима за бољи и предвидљивији исход када инвестирате.
Дубина и ширина дубинске провере коју обављате зависиће од класе имовине некретнине: биће другачије за комерцијалне некретнине, некретнине за изнајмљивање РЕИТс, и цровдфундинг некретнина могућности. Врста дуе дилигенце-а зависиће и од саме конкретне инвестиције (локација, финансије, стање имовине, итд.).
На пример, користите различите финансијске метрике да бисте проценили комерцијалне и стамбене некретнине за изнајмљивање. А неке могућности цровдфундинга за некретнине имају специфичне разлике које захтевају дубинску анализу која се неће применити на друге опције цровдфундинга. Када улажете у некретнине за изнајмљивање, дужна пажња је неопходна пре и током процеса куповине.
Кратка верзија
- За сваку инвестицију у некретнину, морате обавити темељну пажњу како бисте били сигурни да ћете добити довољно висок повраћај да би ваша инвестиција била исплатива.
- Процес дуе дилигенце разликује се за куће за изнајмљивање у односу на РЕИТ-ови и сајтови за масовно финансирање некретнина.
- Свака инвестиција у некретнине носи ризик, али тај ризик можете минимизирати тако што ћете пажљиво истражити све могућности улагања, чак и оне које су претходно проверене.
Дуе Дилигенце за куће за изнајмљивање
Инвеститори за изнајмљивање некретнина обично траже три ствари:
- Краткорочни новчани ток
- Дугорочна процена имовине
- Текуће пореске олакшице.
Ваша дужна пажња пре куповине ће се фокусирати на два најважнија фактора: ток готовине и апрецијацију. Ово укључује опсежна истраживања у неколико кључних области:
- Стање имовине
- Локација некретнине/пијаца
- Финансијска анализа и пројекције
Ево неких значајних проблема које треба проверити – имајте на уму да су свака имовина и прилика јединствени, а ваша дужна пажња може вас навести да дубље копате у одређена подручја. Хајде да уђемо у сваку од ове три области детаљније у наставку.
Процените стање имовине
Важно је потрошити много времена и труда на процену тренутног стања имовине и одређивање шта треба да урадите да бисте побољшали дом пре него што га купите. Генерално, помогло би ако погледате ове ствари:
- Интегритет структуре (унутрашњост и екстеријер) – Има ли пукотина на темељима, знакова оштећења од термита, проблема са водом која не отиче из куће, крова који је застарио, отпуханог колосијека, корења дрвећа које расте у канализациони вод који се повезује са кућом, коси подови, електрична плоча неадекватне величине за величину куће, неодговарајућа величина ХВАЦ или неправилно инсталирана дуцтворк?
- Механички системи – Желећете да погледате тренутно стање и преостали век трајања главних система, укључујући ХВАЦ, бојлер, главне уређаје, електричну и водоводну инсталацију.
- Сигурност – Мораћете да поправите све опасности. Да ли треба да водите рачуна о било каквој буђи? Да ли је степеницама потребна ограда? Шта треба да урадите да бисте добили одобрену инспекцију која је потребна за дозволу за изнајмљивање? Вероватно можете преузети копију обрасца за инспекцију изнајмљивања на мрежи. Кључно је разумети која побољшања морају бити направљена (и колико ће коштати њихова израда) да бисте добили лиценцу за изнајмљивање.
- Потребно је почетно одржавање – Да ли постоји одложено одржавање и колика је цена да се некретнина „спремни за изнајмљивање“, што значи да је чиста, безбедна и атрактивна?
Изаберите праву локацију и тржиште
Једина ствар коју не можете променити је локација имовине. Морате да разумете и анализирате и шире подручје (град/град) и локацију на нивоу улице (кварт/улица) ваше некретнине за изнајмљивање.
- Тржиште рада за потенцијалне изнајмљиваче — станари треба да имају посао да би плаћали кирију. Да ли постоји довољно могућности за запошљавање унутар удаљености од вашег изнајмљивања? Да ли се велики послодавац усељава у то подручје?
- Демографија базена за изнајмљивање – Говорећи нашироко, желите да знате да ће група потенцијалних изнајмљивача вероватно плаћати кирију у потпуности и на време.
- Анализа компа- Никада не желите да преплатите имовину за изнајмљивање; да бисте то избегли, потребно је да прикупите информације и проучите комп у области.
- Анализа тржишта изнајмљивања – Да ли постоји потражња за приступачним становањем у вашем подручју за изнајмљивање? Ако нема недостатка некретнина за изнајмљивање, мораћете да привучете станаре и вероватно наплатите мање од тржишне да бисте добили најбоље станаре.
- Комшилук - Да ли садашњи становници насеља брину о својој имовини? Има ли смећа? Да ли је кућама потребно одржавање? Баш као и ви, ваши станари желе да живе у чистом и безбедном окружењу – биће изазовно привући добре станаре у комшилук у очигледном опадању.
Истраживања тржишта закупа >>>7 најбољих места за улагање у некретнине у 2022
Црунцх тхе Нумберс
Ево где се гума сусреће са путем. Бројеви морају да раде!
- Трошкови стицања имовине (куповна цена плус трошкови затварања) — Мораћете да пронађете компаније (недавно продате сличне некретнине у близини имања које разматрате). Погледајте понуде у поређењу са имовином коју разматрате и прилагодите цену понуде на основу карактеристика и стања. Много тога иде у овај процес јер ниједно својство два својства нису идентична, тако да то није поређење између јабука и јабука. Трошкови затварања се заснивају на цени куће и другим факторима - зајмодавац вам може помоћи да их процените.
- Хипотека, осигурање и порези – Најзначајнији трошак поседовања некретнине за изнајмљивање је месечна хипотека која обично укључује ПИТИ (главницу, камату, порезе и осигурање). Уверите се да ваше месечне пројекције прихода од закупа премашују трошкове ПИТИ-а за покривање редовног одржавања, накнаде за слободно радно место, управљање власништвом и други трошкови повезани са држањем ваше имовине у активном закупу. И док ће код хипотеке са фиксном каматном стопом камата и главница остати исте сваког месеца, требало би да планирате постепено повећање пореза и осигурања власника куће током времена.
- Трошкови припреме за изнајмљивање – Која побољшања треба да направите? Можда само треба да фарбате и оперете тепих шампоном. Или можда постоје значајније поправке. Највећа грешка коју видим да инвеститори почетници праве су непотребна побољшања имовине. Погледајте компаније за изнајмљивање у околини. Можда вам неће требати централна клима, гранитни пултови или спољна палуба да бисте довели станаре који су вољни и способни да плаћају тржишну кирију.
- Могућност уважавања – Не само да морате да знате да је имовина одговарајуће цене и вредна онога што плаћате за то, али такође морате да погледате трендове да бисте предвидели да ли ћете приметити да се захвалност заврши или не време. У реду је купити закупнине тамо где се не очекује повећање вредности имовине, али треба да се уверите да је ваш месечни новчани ток солидан и довољно висок да би се улагање исплатило.
- Пројекције закупа – Морате да знате колика ће вероватно бити ваша бруто годишња закупнина. Да ли је имовина раније изнајмљивана, и ако јесте, колико је закупац плаћао месечно? Која је тренутна тржишна цена закупа за ову врсту имовине на овој локацији?
- Ограничења ХОА и финансијска стабилност – Да ли ХОА дозвољава изнајмљивање имовине? Ако је изнајмљивање дозвољено, која су правила која регулишу ту одредбу? На пример, неке ХОА захтевају да поднесете свој закуп, док други морају да одобре ваш закуп. Да ли је ХОА у добром финансијском стању? Вероватно сте приметили да све ХОА заједнице не дозвољавају финансирање Федералне стамбене администрације (ФХА) за купци кућа – то је зато што не пролазе испит када их кредитори ФХА прегледају ради финансијске сигурности или адекватне менаџмент. Ово ће негативно утицати на вас када идете на препродају јер искључује многе потенцијалне купце.
Прикупљање информација и дужна пажња о свим овим факторима су неопходни да би се утврдило да ли треба да стекнете некретнину или не. Чуо сам да „зарађујеш када купујеш“, и открио сам да је то истина. Заостат ћете пре него што почнете ако изаберете погрешну имовину.
Процес Дуе Дилигенце за РЕИТ-ове и групно финансирање некретнина
Улагање у некретнине за изнајмљивање може изгледати огромно. Срећом, постоји много начина да инвестирате у некретнине без куповине и управљања некретнинама, али ипак морате да обавите дужну пажњу.
Већина сајтова за групно финансирање некретнина унапред прегледа могућности и партнере пре него што их објаве на својим платформама. Оно што је лепо у томе је да не морате да прикупљате све информације или посећујете некретнину да бисте извршили дужну пажњу.
На пример, РеалтиМогул врши доста практичне провере пре него што угости прилику на својој платформи. Имају тим за дужну пажњу осигуравача који лично прегледају имовину (не само на папиру). Постоји и тим за управљање имовином који темељно истражује оперативне партнере (спонзоре) и интерни комитет који прегледа све податке и мишљења. Ако није једногласно палац горе, РеалтиМогул неће ставити пројекат на своју платформу. Када се уговор склопи, њихов тим за управљање имовином активно управља пројектом и спонзором како би се испунили циљеви на време и квалитета.
Како проценити унапред проверене могућности за цровдфундинг
- Схватите шта значи „претходна провера“ – Шта укључује процес пре-провере и да ли је довољан?
- Истражите успех провајдера платформе – Да ли је већина њихових прошлих послова испунила очекивања?
- Истражите спонзора - Већина сајтова за цровдфундинг нуди могућности само уз искусне спонзоре. Уверите се да особе које стоје иза посла имају довољно искуства са некретнинама и да су претходно биле успешне као спонзор.
- Прегледајте све документе дужне пажње — Постављајте питања ако не разумете шта гледате или не видите документе који би требало да буду укључени.
- Потрудите се да проверите да ли су информације које сте добили тачне - Потражите цомпс за преглед. Истражите тржиште рада и трендове у области некретнина.
Као цровдфундинг, Инвестициони фондови за некретнине (РЕИТ) су дизајнирани за инвеститоре који одлуче да буду мање укључени. Као хартије од вредности којима се активно управља, мање је пажње укључено у куповину РЕИТ-ова. Менаџери су одговорни за испоруку конкурентног приноса на инвестицију за акционаре. Они обављају свој поштени део дужне пажње у фондовима за улагања у некретнине.
Ипак, баш као што бисте урадили лични преглед пре куповине било којег акција, Инвестициони фонд или обвезница, требало би да урадите исто са могућностима цровдфундинг-а и РЕИТ-овима.
Доња граница
Стручњаци препоручују да уравнотежите свој укупни инвестициони портфолио. Један од начина да диверсификујете свој портфељ је држање неке од ваших средстава у некретнинама. Лична је одлука како ћете укључити некретнине и колики део свог портфеља посветити томе.
Док све инвестиције укључују ризик, улагање у некретнине носи јединствене ризике који захтевају дужну пажњу. Поседовање и управљање некретнинама за изнајмљивање укључује опсежнију проверу од улагања у РЕИТ или могућност масовног финансирања некретнина.
Одговарајућа пажња у улагању у некретнине, посебно некретнине за изнајмљивање, не може се прецијенити. Циљ је да се обезбеди неки месечни новчани ток и поседује некретнину која ће вероватно ценити. Једна лоше одабрана или лоше вођена некретнина за изнајмљивање може вас коштати много новца уместо да повећа ваше богатство. Ако унапред извршите темељну дужну пажњу, бићете у много бољој позицији да постигнете своје циљеве.
Више о некретнинама:
- Пасивно улагање у некретнине: шта је то и како започети
- Да ли су некретнине сада добра инвестиција?
- Како улагати у недовољно покривене заједнице путем некретнина