У ствари, на више начина него што мислите, улагање у некретнине огледа се у улагању у акције и обвезнице. За обоје, ваши циљеви су краткорочни приход и дугорочни капитални добици.
Пажљиво одабрана одговарајуће одржавана и правилно управљана некретнина за изнајмљивање може пружити три ствари које сви инвеститори траже:
- Приход
- повећање вредности капитала
- пореске предности.
Када ти уложите у некретнину за изнајмљивање, ваш краткорочни приход долази од закупнине, уместо од тромесечних дивиденди или плаћања камата. А ваш капитални добитак долази од повећања цене имовине коју поседујете, а не од раста цена акција.
То не значи да нема великих разлика. И не кажемо да ваш портфељ треба да укључује само имовину на берзи или само некретнине. Истраживања показују да су различити портфолији временом све бољи. Улагање на берзи је често много пасивније. Такође може бити мање времена и интензивног истраживања него улагање у некретнине.
Открио сам, међутим, да активнији приступ улагању доноси веће награде. За мене је задовољније поседовање опипљиве имовине од акција које се приказују као бројеви на месечном изводу.
Избор некретнине за изнајмљивање
Многи људи „упадају“ у власништво некретнине за изнајмљивање. Могли би купити некретнину кад су слободни, затим се венчати, уселити заједно и, уместо да продају вишак куће, одлучити да је издају. Или наслеђују кућу од родитеља и изнајмљују је уместо да је одмах продају.
Често ово нису идеалне ситуације за изнајмљивање некретнина из неколико разлога. Главни разлог је што бројеви не функционишу. То је зато што је планирање увек боље од пада у скоро сваку животну ситуацију.
Ако не бисте купили некретнину као инвестицију за посебне сврхе прихода од закупа и/или увећања капитала, вероватно се неће показати као велика инвестиција у некретнине.
Рецимо да нисте у једној од ових ситуација. Уместо тога, желели бисте да купите и изнајмите некретнину као инвестицију.
Принос је бољи од локације
Шта чини добру некретнину за изнајмљивање при улагању? Можда сте чули да се улагање у некретнине своди на „локацију, локацију, локацију“. И то је свакако тачно код улагања у некретнине за изнајмљивање. Желите право изнајмљивање за велики скуп поузданих станара који могу себи приуштити станарину и траже стан.
Колико год да је важна локација, исто је тако лако изгубити новац на имању на одличној локацији као и изгубити новац на имању у градском талогу. Сама локација је само један део успеха.
Кључна ствар је да бројеви функционишу. Желите да будете сигурни да је ваша имовина позитивна на ток готовине. Морате прецизно израчунати приходе и расходе од закупнине. Ово се назива ваш „нето приход од изнајмљивања“.
Шта је нето принос од изнајмљивања?
Најједноставније речено, нето принос од закупа је верзија РОИ -а (поврат улагања) за некретнине коју бисте хтели да постигнете за било коју инвестицију. Израчунава се на следећи начин:
Нето принос од изнајмљивања = (Нето приход од закупа ÷ Укупни трошкови имовине) к 100
Морате израчунати, или врло прецизно процијенити, укупну цијену имовине и нето приход од најма да бисте дошли до нето приноса на изнајмљивање. Дакле, шта улази у те бројеве?
Ево детаља једне од мојих некретнина које су издате у закуп скоро годину дана:
| Детаљи о некретнини Цедар Барн Ваи | |
|---|---|
| Набавна цена | $115,000 |
| Затварање трошкова | $2,837 |
| Трошкови рехабилитације | $21,432 |
| УКУПНИ ТРОШКОВИ ИМОВИНЕ | $139,269 |
| Годишња закупнина | $20,700 |
| Буџетирано радно место | $1,725 |
| Буџетирани расходи | $862 |
| Годишњи порези и осигурање | $1,625 |
| НЕТО ПРИХОДИ ОД НАЈМА | $16,488 |
| НЕТО ИЗНАЈМЉИВАЊЕ | 11.8% |
Ваши укупни трошкови имовине морају укључити све трошкове из вашег џепа да бисте усељење припремили за станаре. То би била ваша откупна цена, трошкови затварања, трошкови финансирања ако сте узели кредит, трошкови лиценцирања и такси за изнајмљивање, као и трошкови оглашавања. Треба рачунати све трошкове.
Слично, морате знати свој годишњи приход од најма и све ваше трошкове да бисте дошли до разлике. То је ваш нето приход од изнајмљивања.
Типични трошкови потичу од одржавања, такси за управљање имовином, пореза, осигурања, трошкова слободних радних места (буџетирање за месеце када се имовина не може изнајмити) и месечне режије (ако у вашем закупу није наведено да закупци плаћају оне). Побрините се да укупан приход од изнајмљивања умањи све трошкове чувања ваше имовине и стварања тог прихода.
Избегавајте грешке почетника
Изненађење непредвиђеним трошковима грешка је почетника. У случају ове имовине, приметићете да сам буџетирао за упражњено место и одржавање. Али нисам претрпео ниједан од ових трошкова прве године јер 1) су станари пажљиво прегледани и потписани једногодишњи закуп и 2) нови апарати са гаранцијом су стављени у имовину у склопу рехабилитације процес.
Тако да је мој нето принос од изнајмљивања ове имовине био 11,8%. (Годишњи приход од закупа од 16.488 УСД ÷ Укупни трошкови имовине од 139.269 УСД.)
Оно што је лепо када знате ваш нето приход од закупа је то што вам омогућава да мерите некретнине једни с другима. Тада можете пронаћи бољу понуду пре куповине. Чак вам омогућава да упоредите процењене приносе на некретнине са очекиваним приносом других инвестиционих избора, попут акција и обвезница.
Шта је са уважавањем?
Годинама су многи мислили да је вредност некретнина само порасла. Стамбени колапс 2008–2010 унео је дозу реалности у то размишљање. Али чак и у том балону, било је стамбених некретнина широм нације које су држале своју вредност, па чак и цениле.
Пажљиво одабрана својства имају стварну вредност која не нестаје.
Изгледи за повећање капитала велики су део мог процеса одабира имовине, али не рачунам на то да би ми успели. Тржишта су нестабилна, а цене расту и падају. А ако размислите о томе, тржишна цена стамбене имовине битна је само када је желите продати.
Наравно, посматрам променљиве тржишне вредности као и било које друго улагање па знам да ли има смисла наставити изнајмљивати или продавати ради зараде. Имовина Цедар Барн Ваи купљена је испод тржишне вриједности јер је била оврха и потребно је радити.
До сада се чини као добра инвестиција. Данас се упоредне некретнине у тој области продају за око 185.000 долара. Ако бих одлучио да продам и могу да добијем ту продајну цену и одбијем 8% за трошкове продаје, мој профит би био приближно 30.000 долара. То ми није најбољи посао до сада, али и није лош повратак на улагање од 140.000 долара.
Предности пореза на закуп
Изнајмљивање некретнина такође има неке пореске предности које недостају другим изборима улагања. Погледали смо две од три ствари које сваки инвеститор жели да постигне: повећање прихода и повећање капитала. Треће су пореске олакшице. Улагање у некретнине има јединствену пореску предност. У основи можете добити пореску олакшицу за пропадање ваше куће током времена. Има нешто више о томе, о чему можете читати овде.
Куповина некретнине за изнајмљивање је тек почетак
Ако некретнина за изнајмљивање има смисла за вас, ово је тек почетак! Некретнине нису лаке и мораћете да истражите много пре него што се посветите. Осим тога, ту су и цена одржавања, порези на имовину и гњаважа у односима са закупцима. На крају, то може бити веома користан процес и одличан додатак вашем портфељу за улагање.
Ако тражите једноставан начин да започнете са улагањем у изнајмљивање некретнина, одјавите се Роофстоцк. Ова платформа за улагање омогућава вам куповину унапред проверених некретнина по принципу „кључ у руке“ о којима брину овлашћени управници некретнина.