Највећа инвестиција коју ће већина људи икада уложити у свој живот је њихово лично пребивалиште. Куповина куће је обред финансијског пролаза за многе. То значи разбијање веза плаћања кирије неком другом и плаћања себе изградњом сопственог капитала.
Али шта је са куповином друге куће - рецимо, куће за одмор? Да ли је то добра инвестиција?
Као и код многих других финансијских одлука, то зависи од ваших личних преференција, дугорочних циљева и тренутне финансијске ситуације. Ево пет ствари које треба размотрити пре него што купите другу кућу... и алтернативу ако одлучите да ово није за вас.
#1: Локација
„Локација, локација, локација“ је увек кључни фактор када су у питању некретнине. Не можете физички преселити кућу на бољу локацију ако изаберете лоше!
Ако купујете некретнину на којој намеравате да одмарате сваке године, желећете да будете сигурни да је локација она у којој ћете уживати годинама - не само неколико сезона. И уверите се да сте узели у обзир све о локацији коју изаберете.
Да ли волите мир и тишину планинске колибе, чак и ако вам падне снег у додатним данима због неочекиване зимске олује? Или више волите стан на плажи, чак и ако тинејџери са пролећних распуста заузму јединицу поред ваше недеље када одлучите да поведете своју породицу? Или можда одмаралиште у Никарагви одговара вашем стилу - све док не схватите да не можете пронаћи потребно залихе или компетентну помоћ која говори енглески да задржи имовину у функцији због даљинског управљача локација?
Такође ћете желети да разумете историју и планирану будућност за одређену имовину и општу област како бисте утврдили разумну процену потенцијала за процену вредности имовине. Повежите се са локалним агентом за некретнине да бисте разумели ове факторе и више, укључујући потенцијалне предлоге зонирања који би могли негативно или позитивно утицати на будућу вредност имовине.
Куће за одмор обично се налазе на пожељним местима која људи желе да посете. Ова подручја често доживљавају уважавање тржишта једноставно због своје пожељности. Али морате бити опрезни. Вредности некретнина могу се значајно разликовати чак и на овим наизглед местима изолованим мехурићима. Сезона разорних урагана која погађа исти град на плажи може нанијети толико штете да ће локалној економији требати деценија или дуже да се опорави.
Ваш избор је готово неограничен. Викендица на обали у ували. Осамљено имање на језеру окружено километрима пешачких стаза. Урбани стан у близини светске куповине. Планинска колиба са дивљачи за лов. Имање на плажи са сунцем и забавом за породицу. Стан на скијалишту. Кућа на једном од карипских острва. Или чак апартман у популарној туристичкој дестинацији попут Орланда или Вегаса. Без обзира на ваше одредиште, размислите о изнајмљивању на неколико сезона у околини како бисте били сигурни да ћете тамо бити дугорочно задовољни.
#2: Трошкови
Можете ли себи приуштити други дом? Чак и ако можете, да ли сте спремни да се жртвујете због других ствари које бисте иначе себи приуштили ако не купите другу кућу?
Некретнине су дугорочни избор за улагање. Треба узети у обзир високе трансакционе трошкове куповине и продаје. А по природи улагања у некретнине нису ликвидна средства. За продају је потребно време. Не можете данас одлучити да желите продати и имати готовину на свом банковном рачуну следеће недеље или чак следећег месеца.
Зато ћете морати прецизно проценити куповну цену коју можете удобно приуштити. И морате пажљиво израчунати укупне трошкове. Наравно, имате нормалне трошкове одржавања куће. Трошење је неизбежно. И апарати се кваре. Поврх тога, имате месечне режије, годишње порезе на имовину, ХОА или накнаде за становање и осигурање, да наведемо највеће трошкове.
Куће за одмор или друге куће могу имати додатне буџетске трошкове. Постоје накнаде за управљање имовином, осигурање од одговорности и накнаде за активности. Постоје периодични трошкови чишћења између станара ако изнајмљујете. Ако ваше ново место има базен, постоје трошкови зимовања и други трошкови одржавања. И не заборавите осигурање од поплава или урагана и систем за надзор безбедности. Такође, можете планирати одмор на имању или га редовно проверавати. Зато морате да буџетирате путне трошкове да бисте стигли тамо и назад.
Имам пријатеље са викендицом на Светом Јовану на Дјевичанским острвима. Изузетно је лепо, али је и скупо доћи до њега. А пошто је острво, сав потрошни материјал стиже бродом. Тако да су намирнице и бензин изузетно скупи док сте тамо. Међутим, ако су правилно планирани, ови трошкови неће бити изненађење.
Запамтите, некретнине су дугорочна инвестиција. Желите да се осећате сигурно да можете себи приуштити да га поседујете дуже од неколико година. Ако сте брачни пар са два прихода који планирају да један родитељ остане код куће када имате децу, будите сигурни да си можете приуштити други дом са једним приходом.
#3: Хипотека
Под претпоставком да немате довољно новца за куповину другог дома, мораћете да добијете хипотеку.
Да бисте видели да ли испуњавате услове, мораћете да знате свој однос дуга према приходу или ДТИ. Ово је колико дугујете у односу на то колико зарађујете. Већина зајмодаваца не жели да укупан дуг купца премаши 36% њиховог прихода.
Ево како да добро процените да ли ће вас други дом прекорачити или не. Додајте тренутну хипотекарну уплату и очекивану другу хипотекарну отплату, а затим поделите тај број са месечним приходом пре опорезивања. Не укључујте износ у месечну уплату која плаћа порез и осигурање ако се у то урачуна.
Рецимо, на пример, ваша тренутна хипотека износи 1.500 УСД. Ваша друга хипотека за хипотеку дала би вам додатну хипотеку од 1.300 УСД. А ваш годишњи приход је 90.000 долара. Ваш ДТИ би био 37%. То би било мало превисоко за већину зајмодаваца да одобри.
Такође, мораћете да сачувате већу уплаћену уплату за други дом. Није необично да зајмодавци захтевају предујам од 25% до 40% на друге кредите за некретнине или куће за одмор. Пре него што почнете да гледате одређени распон цена некретнина, уверите се да сте реално уштедели довољно за аванс.
Постоје још два аспекта хипотеке. Вероватно ће вам требати кредитни резултат већи од просека да бисте се квалификовали за другу хипотеку. 725 је обично минимални кредитни резултат који ће зајмодавци узети у обзир. А каматне стопе на друге стамбене кредите обично су нешто веће од камата за примарна боравишта. Можда разлика између 3,5% и 4,5% не изгледа много. Али током 30-годишње хипотеке, та разлика може бити стотине хиљада долара.
#4: Начин живота
Један од главних разлога зашто људи сматрају да купују кућу за одмор је то што имају слободу да оду на место у којем уживају кад год пожеле. Не требају вам резервације. Ти имаш кључ. Можете паковати светло јер држите додатну одећу на имању. А остава тамо је већ опскрбљена. Знате да ће вам се свидети локација и смештај јер сте лично изабрали обоје!
Дугорочно размишљање може вам помоћи да направите још бољи избор. Многи људи планирају да се на крају повуку у свој други дом. Ако је то ваш план, отвара се потпуно нови скуп параметара које треба размотрити. И одлуке које треба донети.
Желите да будете сигурни да ће изглед и локација куће бити одговарају вашим пензијским потребама. Четвороспратна градска градска кућа могла би имати превише степеница за 65 година. Та удаљена кућа у Никарагви можда неће имати приступ квалитету хитне здравствене заштите која ће вам можда бити потребна у златним годинама.
#5: Потенцијал прихода од изнајмљивања
Можете надокнадити неке, или у неким случајевима све, трошкове поседовања другог дома изнајмљивањем. То можете учинити за краткорочне боравке ако се ваше имање налази на месту које туристи желе да посете. Или га изнајмите на дуже време ако сте купили некретнину као своју кућу за пензионисање, али још нисте отишли у пензију.
Ваша кућа за одмор ће вероватно бити место које би и други желели да посете. Тако да можете изнајмити премијске стопе. Морате, међутим, имати на уму да је трошкови куповине и одржавања некретнине за изнајмљивање типично је више од а редовно изнајмљивање имовине. Постоји и ван сезоне током које ћете имати велики број слободних радних места (и мањи приход од изнајмљивања ако га уопште можете изнајмити).
Мудро је унајмити угледног агента за некретнине или управника некретнине који ће прегледати и поставити изнајмљиваче, као и управљати финансијама. Ако желите да купите некретнину за изнајмљивање и потребна вам је помоћ око проналажења тржишта, можете користити бесплатну услугу попут ХомеЛигхтда пронађете агента за некретнине у вашем подручју који вам може помоћи да пронађете најбољу понуду за вас.
Постоји ли алтернатива?
Ако сте одлучили да можда поседовање другог дома није за вас - али ако сте заинтригирани идејом улагањем у некретнине, постоји неколико сјајних онлине платформи које нуде јединствене начине да се у то уђе тржишту. Инвеститор Јункие редовно прегледава најпопуларније платформе за групно финансирање некретнина. Наше омиљене платформе су Фундрисе и Реалти Могул.
Закључак
Укратко, куповина друге куће или куће за одмор велика је одлука. Као и свака друга инвестиција у некретнине, бројеви морају да функционишу и морате да обавите одговарајућу дубинску анализу. Идеалне куће за летовање - оне које су на савршеној удаљености од погодности, одговарајуће величине и у добрим насељима - могу бити веома тражене. Тако да ће вероватно бити потребно време и стрпљење да се купи по правој цени.