За многе од нас, наш дом је највећа појединачна инвестиција коју ћемо икада направити. И баш док пратимо вредност других наших инвестиција, паметно је проценити вредност наше главне имовине (као и било које секундарне особине могли бисмо поседовати) с времена на време. Наравно, вредност сваког дома флуктуира на основу тржишних услова и других фактора. Дакле, питање гласи: Како одређујете тренутну тржишну вредност вашег дома?
Прво, морате схватити да вредност вашег дома не зависи од онога што сте у почетку платили за њега, колико сте платили потрошен на одржавање или побољшање или чињеницу да ваш брат инсистира да би за то платио одређени износ да има новац. Вредност било које посебне имовине дефинисана је као „оно што би вољан и способан купац тренутно платио за њу“.
Како доћи до разумне процене
Не постоје две потпуно исте имовине на свету. Тако да је практично немогуће циљати тачну вредност онога што вреди било који одређени дом.
Међутим, можете добити разумну процену - или барем разумно тачан распон процењене вредности - ако имате детаљне информације о стварима попут:
- Физичке особине као што су локација, величина парцеле и број спаваћих соба и купатила,
- Подаци о порезу на имовину,
- Историјски подаци о продаји самог дома, и
- Недавна продаја упоредивих кућа у близини.
Да ли је Зиллов тачан?
Постоје неке веб странице прилагођене потрошачима које вам могу дати идеју о вредности вашег дома. Најпопуларније су Редфин, Зиллов и Трулиа.
Водећи је Зиллов, са просечно 150 милиона месечних посетилаца. Користећи ову бесплатну мрежну платформу, можете да унесете адресу своје имовине и добићете "Зестимате" тренутне тржишне вредности вашег дома. Зиллов користи заштићену методу аутоматизоване процене која примењује алгоритме засноване на доступним подацима из пореских евиденција и података о продаји који се односе на локацију ваше имовине како бисте израчунали своју кућу Зестимате.
Да ли је тачно? Годинама користим Зестиматес мој посао са некретнинама, а ја бих на ово питање одговорио овако: Да и не. Понекад и често. Далеко и мртав. Ако размислите о томе, варијанса има савршеног смисла - излаз било ког алгоритма је тачан само онолико колико су улазни подаци.
Зестимате се стварају помоћу аутоматизованог софтвера који су дизајнирали статистичари и не постоји могућност да људи ручно промене Зестимате одређене имовине. А пошто је свака некретнина јединствена и јединственост се не може укључити у израчун, заиста не постоји начин да се прецизно процени тржишна вредност некретнине помоћу аутоматизованог процеса.
Боље је контактирати агента
Бољи начин за утврђивање вредности вашег дома је преко овлашћеног агента за некретнине или брокера који је добро упознат са подручјем у коме се ваш дом налази. Локалног агента за некретнине можете пронаћи путем услуге попут ХомеЛигхт. Агент има мноштво тачних података у реалном времену надохват руке у услузи Мултипле Листинг Сервице (МЛС). А образован и марљив агент може поставити врло специфичне критеријуме претраживања, а затим и моје податке како би дошао до врло тачне процене вредности вашег јединственог дома.
Ваш агент ће почети са упоредном анализом тржишта (ЦМА). Ово укључује преглед упоредивих некретнина у близини које су продате у последњих шест месеци. Ваша некретнина је „предметна некретнина“ у овој анализи, а три компара који највише одговарају вашој кући по величини, старости, величини парцеле, врсти крова, погодностима и стилу постају упоредива својства.
Почевши од коначне продајне цене сваког пореза, агент ће прилагодити ту цену додавањем или одузимањем процене разлике између предметне имовине и комп. На пример, ако комп има три купатила, а предметна имовина има само два, агент мора да прилагоди продајну цену тог комп -а тако да буде више у складу са предметном имовином. Ако предметна некретнина има четири спаваће собе, а некретнина цомп има само три, продајна цена комп ће бити прилагођена тако да буде у складу са предметном имовином. Износ за одузимање или додавање варира у зависности од региона, а тај износ је обично далеко мањи од почетне цене функције.
Ево веома поједностављеног примера како би то могло изгледати:
| Субјецт Проперти | Цомп #1 | Цомп #2 | Цомп #3 | |
|---|---|---|---|---|
| Солд Прице | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Спаваће собе | три | три | четири | три |
| # Камини | једна | једна | једна | ниједан |
| Цомп вс. Субјецт | – | минус једно купатило | плус једна спаваћа соба | нема камина |
| Подешавање | – | плус 5.000 долара | минус 10.000 долара | плус 5.000 долара |
| Прилагођена цена | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Као што видите, да је предметна некретнина стављена на тржиште, вероватно би се продала за између 320.000 и 330.000 долара. Да би одредио продајну цену по којој ће ваша некретнина бити наведена на МЛС -у (ваша цена на листи), ваш агент би додао заједно коначне продајне цене три комп и поделите укупан износ на три да бисте добили просечно прилагођену продају Цена.
На основу ове методологије, ваш агент би вам вероватно препоручио да свој дом наведете за 325.000 долара. Важно је напоменути да постоји одређена субјективност у обављању ЦМА. На пример, да ли додатно купатило додаје вредност од 5.000 или 7.000 долара вредности имовине?
Тржишне и процењене вредности
Котирана цијена, иако вриједна, заправо је само процјена стварне тржишне вриједности. Продавац може да наведе своју имовину за 325.000 долара. Купац би могао понудити 300.000 долара. Ако продавац прихвати понуду купца, тржишна вредност износи 300.000 долара - цена на коју су обе стране у трансакцији пристале.
Осим тржишне вриједности, постоје и друге вриједности у трансакцији куповине куће. Најтачнија вредност је „процењена вредност“. Осим ако неко може купите свој дом са свим готовином, потребно је финансирање банке преко хипотекарног зајмодавца, а лиценцирани проценитељ ће бити доведен ради израчунавања процењене вредности.
Процена је детаљнија од ЦМА - поред процене недавне продаје имовине и општих карактеристика куће, проценитељ ће обићи кућу како би узео у обзир тренутно стање. Проценитељи су професионалци који долазе до тачног броја који одражава вредност, а не процену.
Као што видите, тржишну вредност (цену о којој су се договорили купац и продавац) воде потрошачи. Процењену вредност одређују стручњаци. Другим речима, процењена вредност није нужно цена за коју ће се некретнина купити или продати. У ствари, некретнине се генерално продају за више од процењене вредности. Зајмодавац ће увек користити процењену вредност када одређује колико ће дозволити купцу да позајми, чак и ако се процењена вредност разликује од тржишне цене.
Процењена вредност је такође процена која се користи за већину других намена везаних за некретнине, као што је одређивање одговарајући ниво осигурања или процену за потребе израчунавања пореских губитака, ликвидација имовине и нето вредност.
Закључак
Своди се на ово:
- Зестимате су бесплатни и даће вам индикацију тржишне вредности вашег дома, али се сматра да нису поуздани.
- Надлежни стручњак за некретнине може припремити ЦМА који је много поузданија и тачнија процена вашег дома. Иако је потребно време да правилно обавите ЦМА, агенти ће то често учинити уместо вас, јер је то генерално део њихове услуге када свој дом наведете код свог брокера. Под претпоставком да постоје недавне продаје у том подручју које су упоредиве, ЦМА ће вам приближити тржишну цену вашег дома.
- Процењена вредност је најтачнија процена вредности вашег дома. Али процена није јефтина. Обично ће вас коштати између 600 и 1.000 долара. А пошто је то само снимак у време када се заврши, брзо застарева. Већина извештаја о процени се сматра актуелним само шест месеци од датума када је проценитељ крочио на вашу имовину.