Овде преглед: Делимично улагање у некретнине

У свету улагања у некретнине, постоји велика трка у наоружавању да постанете платформа за "фракционо" улагање где можете купити акције од 100 долара у домовима од милион долара.

Овде се, најновији кандидат, мудро одвојио од главног сукоба да би се заузео за уносну нишу: куће за одмор. На крају крајева, куће за одмор генеришу 160% више прихода месечно у просеку у поређењу са типичном некретнином за изнајмљивање каже Ево позивајући се на истраживање Зилоуа. Као резултат тога, трагачи за високоприносним генераторима пасивног прихода требало би да се опораве.

Али како функционише Хере? Какве су понуде? Који су скривени ризици и да ли је инвестиционо улагање у куће за одмор заиста за вас?

Хајде да истражимо овде.

Ево за и против

Шта је овде?

Ево делимичне платформе за улагање у некретнине специјализоване за куће за одмор.

Оснивач Цореи Асхтон Валтерс видео је прилику која се појавила са експлозивним успоном АирБнБ-а крајем 2010-их: Зашто не дозволити малопродајни инвеститори поседују делимичне уделе кућа за одмор, где је месечни приход 160% већи од вашег просечног закупа имовина?

Такво размишљање је довело до Хере, која је покренута почетком 2022. и брзо је обезбедила 7 милиона долара финансирања ВЦ. Тхе сајт је активан и већ су у потпуности финансирали преко десетак некретнина, генеришући пасиван приход за себе и своје инвеститоре (овде се узима најмање 1% удела у свакој имовини).

За кога је овде?

Ево за инвеститора који препознаје потенцијалне високе повраћаје некретнина за одмор, али:

1. Нема капитал за учешће од 10% и/или
2. Недостаје стрпљења за управљање имовином - или чак проналажење пристојне компаније за управљање имовином

Овде се ублажавају обе забринутости спуштањем куповине на само 100 долара по акцији и управљањем сваким аспектом власништва над имовином. Они наводе својства на АирБнБ ет ал, чисте их и одржавају и носе са сваком другом могућом главобољом.

Све што инвеститори треба да ураде је да посматрају како се пасивни приход убацује. То овде представља одрживу, уноснију алтернативу дивиденде акција или ја обвезнице.

С обзиром на то, улагање у Хере није потпуно без ризика. Дакле, хајде да заронимо у детаље.

Како овде функционише?

Ево кратког прегледа Ево пословног модела:

1. Овде стиче некретнину на врућем тржишту одмора са високим приходима као што је планине Блуе Ридге и улаже мало капитала да би био „спреман за одмор“.
2. Они тада региструју имовину под серијским ЛЛЦ предузећем које живи испод кровног ЛЛЦ предузећа. Истовремено, они почињу да изнајмљују имовину на сајтовима за краткорочно изнајмљивање као што су АирБнБ и ВРБО.
3. Забавни део! Овде „покреће“ имовину као ИПО, продајући до 99% капитала као акције од 100 долара.
4. Ви и други инвеститори (укључујући и саме Хере) почињете да примате тромесечне исплате „дивиденде“ сразмерно вашем власничким уделом.
5. Коначно, за пет до седам година — или кад год одреде рок улагања — Овде ће продати имовину и поделити плен са вама.

Сада када имате основну идеју о томе како то функционише, хајде да разложимо сваку од кључних карактеристика.

Шта чини Хере сјајним?

> Једноставан процес регистрације

Пошто овде није потребно да будете акредитовани инвеститор, регистрација је лака. Само региструјте своје име, е-пошту и лозинку и ушли сте. Можете почети да прегледате својства за неколико секунди.

Када будете спремни за куповину, мораћете да скочите кроз још неколико обруча да бисте доказали да не перете новац картела. Ти кораци укључују:

• Упитник Упознај свог купца (КИЦ).
• Чекови против прања новца (АМЛ).
• Разна лична питања, и
• Повезивање вашег банковног рачуна

Ипак, то је отприлике минималан број обруча кроз које неакредитовани инвеститори могу да прескоче.

> Дизајн сајта прилагођен кориснику

Погледајте само колико је чиста веб локација Хере'с. Свако ко је посетио веб локацију од 1996. одмах ће разумети како она функционише и где да иде.

Постоје картице за Својства и ваш портфолио, плус често постављана питања и блог. Оштар је, једноставан и интуитиван. А+.

>Ручно одабране понуде

За разлику од неких других платформи за улагање у некретнине, Хере не ствара широку мрежу, наводећи 137 некретнина одједном само да бисте видели које ће привући интересовање инвеститора.

Уместо тога, тим елиминише 99,8% некретнина које разматра, а само крема од креме стиже на сајт. И док њихов процес провере остаје власнички, овде сами преузимају најмање 1% власничког удела и њихов укупни модел прихода зависи од имовине која је успешна инвестиција.

Другим речима, инвеститори могу улагати са разумном дозом поверења.

>Ниска уплата

Традиционално, минимални откуп за некретнину за одмор је био 10% учешћа плус порези и накнаде. На тржишту одмора високе вредности као што су Блуе Ридге или Пасадена, тај број би лако могао да премаши 100.000 долара у готовини.

Са Хере, минимални буи-ин је само $100. То је цена сваког удела у серији ЛЛЦ предузећа, тј. ентитета који представља имовину. Дакле, иако тај удео може представљати само 0,01% вредности имовине, он и даље елиминише огромну баријеру за улазак у традиционално улагање у изнајмљивање за одмор.

>Разумне накнаде за управљање имовином

Овде се наплаћује накнада за управљање од 25% месечног прихода имовине. То је искрено прилично великодушно, с обзиром на индустријски просек за изнајмљивање за одмор креће од 25% до 30% — а те компаније нису пронашле и посредовале имовину за вас.

>СЕЦ-квалификовани

Друге компаније за некретнине које се баве продајом некретнина држе своју имовину на блокчејну, што га чини тешким за регулисање (грешка која је коштала БлоцкФи 100 милиона долара).

И заиста, неки мали инвеститори се не осећају превише забринути због безбедности својих платформи, говорећи „То је исто као да купујете имовину са својим пријатељима“, тако да није потребно подношење СЕЦ-а. Овако је на то реаговао мој колега, бивши адвокат ДИК-а.

преко ГИПХИ

Зато ми је лакнуло када видим да Ево играња лопте, подношење образаца 1-А тако да је мања вероватноћа да ће им регулатори отворити врата.

Шта су овде недостаци?

Нема секундарног тржишта (још).

Тим у Хере каже да намеравају да држе сваку имовину између пет и седам година. Ако желите да уновчите своје жетоне пре тога, штета. Овде нема секундарног тржишта, а продаја удела у ЛЛЦ предузећу које контролише Хере ЛЛЦ може укључивати додатне кораке (и адвокате).

>Ограничено – Понекад нула – Опције

У време писања овог текста, Хере је имао 10 некретнина наведених за инвеститоре - али све су биле распродате:

Овде каже да се њихове понуде распродају изузетно брзо, тако да се надају да ће на крају навести до четири месечно.

>Забринутост за дуговечност и скалабилност

У време писања овог текста, Хере има само десетак стално запослених, укључујући једног менаџера имовине без претходног искуства.

Мање бих био забринут да је Хере имао план за заштиту инвеститора у случају да компанија пропадне. Лофти има једну, али изгледа да овде није. А необична Сериес ЛЛЦ/ЛЛЦ структура свакако поставља питања о правним последицама ако се компанија распусти.

>Нема права гласа акционара

Када нисам видео да се помиње „права гласа“ или „самоуправљање“ у обимним честим питањима овде, постао сам сумњичав да Хере тихо задржава 100% контролу над сваком имовином. Ево шефа Одељења за односе са инвеститорима, Бриана Вотерсон је потврдила моје сумње, рекавши: „Овде... ће задржати контролу гласања над серијом [ЛЛЦ] и одредити када ће се продати.

Ово је у оштрој супротности са другим платформама за фракционо инвестирање као што су Лофти и Ралли Рд. Ове платформе третирају имовину као 100% самоуправна ЛЛЦ предузећа и дозвољавају инвеститорима да одлуче када ће продати, реновирати итд. Дођавола, чак ће олакшати гласање.

Али не овде. А то може бити велика препрека за инвеститоре који воле неку контролу над начином на који се третира њихова заједничка инвестиција, било у сврху ликвидности или једноставно у принципу.

>Нема мобилне апликације

Овде нема мобилну апликацију и нема планова за њу, али је барем сајт прилагођен мобилним уређајима.

Овде цене и накнаде

Као предузеће, Хере зарађује на три начина:

1. Накнада за управљање имовином у укупном износу од 1% укупне вредности имовине сваке године, који се исплаћује из прихода имовине по стопи од 0,25% сваког квартала. Ово покрива управљање имовином, накнаде за плаћање и односе са инвеститорима.
2. Накнада за управљање имовином од 25% бруто годишњег прихода имовине, који се исплаћује сваког месеца. Ово покрива типичне трошкове управљања као што су чишћење, односи са гостима, одржавање, поправке, резервације и још много тога.
3. Улагање сопственог новца у имањима, и прикупљају мало прихода од закупа за себе.

Овде такође можете зарадити мало новца од продаје имовине коју делимично поседује. Према тиму, они планирају да држе имовину између пет и седам година, али би могли да продају пре - или касније - ако одлуче да је то у најбољем интересу акционара (опет, без гласања).

Осим овог смањења прихода од имовине, нема директних накнада за инвеститоре. Нема накнаде за регистрацију, накнаде за иницијацију, нада. И као што је поменуто, низак буи-ин од само 100 долара по акцији је врхунац платформе.

Ликвидност

Недостатак ликвидности је ствар број 1 која типичног инвеститора плаши од тржишта изнајмљивања, и нажалост, Хере не представља тренутно решење. Инвестиције су закључане док Овде - не акционари - не одлуче да је време за продају.

Како контактирати овде

Овде има а контакт страница који наводи адресу е-поште (хелло@хере.цо) и ћаскање уживо које је доступно од 9:00 до 17:00 ЕСТ од понедељка до петка. Пинговао сам их у 2:30 и нисам се јавио истог дана, али то би могла бити случајност.

Да ли је овде безбедно?

Ево, безбедност делимично произилази из њене једноставности. Платформа не дели податке са трећим лицима без вашег пристанка и олакшава све своје трансакције преко Плаид-а.

За разлику од тога, Лофти.аи, Поцкет Пропертиес, а други су заменили добављаче плаћања паметним уговорима заснованим на блокчејну. Иако су теоретски јефтиније и ефикасније, ове методе нове школе представљају свој нови скуп ризика: шта ако блокчејн буде хакован ала Етхереум 1.0? Шта ако „жетони“ који представљају капитал буду украдени? Шта ако ДИК уђе са гвозденом чизмом?

Другим речима, приступ „старе школе“ може да пружи утеху инвеститорима који су нервозни због решења заснованих на блокчејну.

Најбоље алтернативе за овде

>ХаппиНест

ХаппиНест је помало као Хере, али за комерцијалне некретнине. Дакле, уместо делимичног власништва у колиби у Аспену, поседоваћете део пословне зграде коју је изнајмио ЦВС.

Слично као тим у Хере, тим у ХаппиНест-у ради највећи део дужне пажње за вас. У ствари, цела платформа је само једна велика РЕИТ; или сте унутра или сте ван, избор је бинарни.

Комерцијалне некретнине можда неће пружити узбудљиве годишње поврате закупнина за одмор (ХаппиНест циља ~6%), али за мали буи-ин од 10 долара, ХаппиНест нуди једноставан начин за диверзификацију са неки ЦРЕ.

Погледајте нашу пуну рецензију ХаппиНест.

> Стигли домови

Након што је лансиран 2019. године, Арривед Хомес је релативно искуснији играч у простору за улагање у некретнине. А с обзиром на то да ће ускоро провалити у куће за одмор, спреман је да постане Хере’с главни конкурент.

Оба имају буи-ин од 100 долара, обе имају циљни период држања од пет до седам година, и обе теже да обезбеде великодушан пасивни приход инвеститорима. Арривед Хомес има више искуства и могућности (као што је могућност да им продате свој дом и задржите а 10% удела), али могло би се рећи да Хере има предност јер се специјализовао за куће за одмор из гет-го.

Погледајте нашу пуну рецензију пристиглих домова.

Доња граница

Док би ево недоказаног искуства и узнемирујућег недостатка права гласа акционара могли да одврате неке инвеститоре, други би могли да погледају даље од прегиба и виде прилику. Делимично власништво над некретнином за одмор свакако је веома уносно, надмашујући чак и аристократе дивиденде за величанствени пасивни приход који убрзава пензионисање.

За више информација о фракцијском улагању у некретнине, погледајте нашу анализу 5 најбољих платформи за улагање у некретнине.