Одбици пореза на имовину: све што треба да знате

Као и сваки други посао или инвестиција, инвеститори за изнајмљивање некретнина желе да остваре профит. Генерално, до максимизирати профит, инвеститори у некретнине потребно је повећати годишњи приход, смањити годишње трошкове или обоје.

Пошто су порези значајан део трошкова власништва, смањење трошкова укључује смањење пореских обавеза. Некретнине за изнајмљивање имају јединствене пореске предности које вам омогућавају да смањите одређене трошкове и одложите одређене порезе које дозвољава ИРС.

Наставите да читате да бисте сазнали које су то пореске олакшице и да ли се односе на вас.

Шта је приход од најма?

Када људи размишљају о приходима од закупнине, они мисле на месечне уплате закупнине које вам плаћа ваш станар. ИРС дефинише приход од закупа као „све уплате примљене за коришћење и коришћење имовине”. Често то укључује приход поврх месечних плаћања закупнине.

Ево листе додатних прихода које морате пријавити, као што је детаљно наведено у Публикација Пореске управе 527:

• Такса за пријаву станара. Многи закупци наплаћују потенцијалним станарима накнаду за подношење иницијалне пријаве за изнајмљивање на преглед и одобрење.
• Накнада за отказивање закупа. Ако вам закупац плаћа да откажете закуп, морате пријавити тај приход.
• Имовина или услуге примљене уместо закупнине. Ако је ваш станар згодан „уради сам“ и пристајете да одустанете од плаћања кирије за месец или два да бисте му надокнадили када радите поправке у кући (на пример, кречење), морате тражити износ кирије који бисте добили као закуп прихода.
• Трошкове које плаћа закупац у ваше име. На пример, многи округи ће рачун за воду/канализацију ставити само на име власника, а не станара. Ако од закупца добијете надокнаду за коришћење, то је приход од закупнине.
• Накнаде за прање веша и друге услуге које се наплаћују за коришћење садржаја објекта. Приход који се остварује од помоћних услуга које се пружају на лицу места је приход од закупа.
• Сигурносни депозит се генерално не сматра приходом од закупа. Уместо тога, то је новац који примате и одлажете у депозит током услова закупа. На крају ћете вратити овај новац свом закупцу. Ако сте зарадили камату на депозит док сте га држали, онда је та камата опорезиви приход од закупа. Ако задржите део или цео депозит за поправке, износ који задржите је приход од закупнине (а трошкови поправке су трошак закупнине). А, ако се депозит користи као коначна уплата закупнине, сматра се закупнином унапред и мора се тражити као приход.

Које олакшице за порез на имовину можете узети?

Ако примате приход од закупнине од закупа стамбене јединице, постоје одређени трошкови закупа које можете одбити у својој пореској пријави.

Како дефинише ИРС, можете одбити „обичне и неопходне трошкове за управљање, очување или одржавање ваше имовине за изнајмљивање“. Редовни трошкови су они који су уобичајени и општеприхваћени у пословању. Неопходни трошкови су они који се сматрају одговарајућим, као што су трошкови одређених материјала, залиха, поправке и одржавање које обављате на својој некретнини за изнајмљивање да би ваша имовина добро функционисала стање.

Најчешћи одбитни трошкови закупа укључују:

• Оглашавање. Трошкови објављивања и маркетинга ваше имовине за изнајмљивање.
• Ауто и путни трошкови. Само ради одржавања имовине и наплате кирије.
• Чишћење између станара. Иако чишћење може бити скупо, то је трошак који се одбија. Професионално сам очистио тепихе између станара на свим мојим имањима и то кошта неколико стотина долара за мој највећи најам.
• Амортизација. ИРС признаје да се некретнина временом амортизује, тако да имате право на одбитак амортизације годишње. Прописи ИРС-а захтевају од инвеститора за изнајмљивање некретнина да поврате годишњу амортизацију када продате некретнину без обзира на то да ли сте користили годишњу накнаду за амортизацију или не. Зато будите сигурни да сваке године доделите губитак амортизације.
• Правне и друге стручне накнаде. Адвокатске накнаде, провизије за некретнине и неки трошкови затварања као што су накнаде компаније за поравнање су трошкови који се одбијају.
• Хипотекарна камата плаћена на ваш кредит. У томе лежи једна од највећих предности инвеститора за изнајмљивање некретнина – полуга. Левераге је коришћење позајмљеног капитала за куповину и/или повећање потенцијалног приноса на инвестицију. Уз почетну инвестицију од 30.000 УСД (20% мање), добијате прилику да добијете све предности поседовања имовине вредне 150.000 УСД. А пошто је ваша исплата хипотеке трошак који се одбија, ваш станар у суштини плаћа вашу хипотеку за вас.
• Накнаде зајмодавца. Бодови за добијање кредита и други трошкови обезбеђења хипотеке су одбитни трошкови.
• Трошкови одржавања и поправке. Трошкови који су директно повезани са одржавањем и одржавањем имовине су трошкови који се одбијају, као и поправке које треба да урадите да би имовина била у стању за изнајмљивање. Ако плаћате премије за сервисну компанију на позив да поправи главне уређаје (уговор о гаранцији за ХВАЦ сервис, на пример), то је трошак одржавања.

Савет: Не мешајте одржавање и поправке са побољшањима дома. У пореске сврхе поступате са ова два различито. Док трошкови компензују приход у години када се деси, побољшања нису директни трошкови. Уместо тога, можете „повратити“ неке или све трошкове побољшања коришћењем Образац 4562.

• Комунални трошкови и друге накнаде које плаћате ви као власник. Ако плаћате воду, канализацију, уклањање смећа или друге трошкове повезане са власништвом над имовином, они се одбијају од пореза.
• Порез на имовину. Ово је очигледан трошак власништва који се може одбити.
• Осигурање. Као станодавац/власник имовине, морате имати осигурање власника куће да бисте заштитили своју инвестицију. Годишња премија је трошак власништва, а самим тим и трошак који можете одбити на својој пореској пријави.

Савет: Захтевајте од вашег станара да добије осигурање изнајмљивача да покрије своје личне ствари. Осигурање вашег власника куће неће покрити њихове ствари у случају губитка и већина станара то не схвата. Добијање сопствене политике је кључно.

• Накнаде за управљање имовином.Управљачи имовином обично наплаћује 8-10%. За ту накнаду они прегледају и постављају станаре, дају финансијске рачуноводствене извештаје и управљају захтевима за одржавање и поправке. Њихова накнада се 100% одбија као трошак власништва над имовином.
• ХОА и/или стамбене накнаде. Ово укључује годишње или полугодишње накнаде за рекреацију које се понекад наплаћују ако постоји заједнички базен повезан са поседовањем имовине.
• 1031 Провизије за размену. Ако продате некретнину и реинвестирате приходе у другу сличну имовину, можда ћете имати користи од а 1031 Размена. Укључене накнаде се одбијају као трошак некретнина ако се придржавате свих правила и успешно завршите размену. Не можете одбити трошкове побољшања ваше имовине за изнајмљивање као годишње трошкове осим ако је плаћен износ за „побољшање, рестаурацију или прилагођавање новој или другачијој употреби.” Генерално, трошак побољшања можете надокнадити кроз амортизацију, а не тако што ћете је потраживати као трошак.

Прочитајте више >>>Како смањити своје пореско оптерећење при продаји некретнине за изнајмљивање

Важни порески обрасци и публикације за власнике некретнина за изнајмљивање

Ове публикације ИРС-а могу вам помоћи да разумете шта треба да захтевате као приход и који трошкови се могу законски одбити у вашој пореској пријави. А постоје и посебни обрасци за пријављивање прихода и трошкова закупнине.

Релевантни обрасци и публикације су:

• Публикација Пореске управе 527 пружа детаље за рачуноводство имовине за изнајмљивање.
• Прилог Е (Образац 1040) служи за исказивање прихода и расхода од издавања непокретности. Ако имате више од једне некретнине за изнајмљивање, попуните формуларе из Прилога Е да бисте документовали сваку некретнину.
• Публикација 925, Пасивна активност и правила о ризику. Ако ваши трошкови изнајмљивања премашују ваш приход од закупнине, пореска управа вам може дозволити да затражите тај губитак као одбитак. Одредбе о ограничењима губитка пасивне активности (Образац 8592) и Ограничења ризика (Образац 6198) може ограничити износ губитка који можете одбити.
• Прилог А (1040) бави се некретнинама правилима за личну употребу стана који изнајмљујете.
• Порез на нето приход од улагања може се применити на нето приход од закупа. КориститеОбразац 8960, Порез на нето приход од инвестиција за физичка лица, некретнине и фондови, за утврђивање висине овог пореза.
• Публикација ИРС 946, Како амортизовати имовину објашњава све детаље амортизације имовине. Морате да узимате годишњу амортизацију и од вас се тражи да повратите амортизацију када продате имовину.
• Образац 4562 омогућава вам да повратите нека или сва побољшања ваше имовине почевши од године вашег изнајмљивања имовина се први пут ставља у употребу и почиње сваке године у којој извршите побољшање или додавање намештај.
• Да бисте одбили путне трошкове које имате за поправке некретнине за изнајмљивање, морате се придржавати правила описаних у поглављу 5 Публикација 463, Трошкови путовања, забаве, поклона и аутомобила.

Многе од најпопуларнијих компанија за порески софтвер могу вам помоћи да попуните ове обрасце, али можда ћете морати да надоградите на плаћену верзију њихових производа. Витх ТурбоТак, на пример, мораћете да се региструјете за „Премијер“ да бисте максимално повећали своје олакшице од пореза на имовину. И са Х&Р блок, мораћете да изаберете „Премијум“ верзију.

Прочитајте више >>>Како инвестирати у куће за изнајмљивање за једну породицу

Доња граница

Било да јеси користећи порески софтвер за припрему сопствених годишњих пореских пријава или ангажујете професионалца, не можемо довољно нагласити колико је кључно водити добру евиденцију која документује све приходе и трошкове закупнине у вези са сваком имовином коју поседујете.

Поред тога што вам помаже да пријавите своје порезе, добра евиденција вам помаже да пратите напредак ваше имовине за изнајмљивање. Они су неопходни да бисте прецизно анализирали свој РОИ како бисте максимално повећали приход и смањили трошкове.

Морате бити у стању да поткрепите трошкове да бисте их одбили. То значи да морате имати документарне доказе као што су признанице, поништени чекови или рачуни који подржавају све трошкове. Пореска управа вас ревидира и ако не можете да пружите подршку за ставке које сте пријавили у својим пореским пријавама, можда ћете бити подложни додатним порезима и казнама.

Имајте на уму да, иако поседујем и управљам портфолиом некретнина за изнајмљивање, нисам порески рачуновођа и порески закони се стално мењају, тако да обавезно се консултујте са квалификованим пореским стручњаком и сами прегледајте правила Пореске управе како бисте осигурали усклађеност са статутима Пореске управе када поднесете порези.

Додатна литература:

• Водич за прикупљање пореских губитака: капитализујте своје губитке од улагања
• 9 начина да смањите свој опорезиви приход у 2023
• Дугорочни вс. Порез на краткорочни капитални добитак