Пребацивање куће укључује куповину куће којој је потребна поправка, поправке и брзу продају за профит. То је прилично једноставна идеја, али извршење је све само не једноставно. Пребацивање куће није инвестиција коју би већина инвеститора требало да преузме. Међутим, за правог инвеститора, преокрет куће може бити изузетно профитабилан.
Дакле, да ли би требало да инвестирате у превртање куће? Хајде да сазнамо.
Кратка верзија
- Пребацивање кућа може бити уносно за инвеститоре са капиталом унапред и који су вољни да уради сам пројекат.
- Можете остварити значајну зараду на само једној преокренутој кући, под претпоставком да се не суочите са било каквим компликацијама.
- Пребацивање куће је ризично, а инвеститори морају бити спремни да уштеде додатни новац у фонду за хитне случајеве.
Цена просечног окретања
Скоро сваки стручњак са којим сам разговарао споменуо је огромну цену превртања куће. Просечна цена, креће се око 48.000 долара, чини ову опцију улагања недостижном за почетнике. Од вас се очекује да платите следеће трошкове током процеса:
Набавна цена
Куповна цена је вероватно највећи трошак који ћете морати да платите. Финансирање куће коју намеравате да промените повећава ризик, тако да ћете желети да платите целу продајну цену ако је могуће. Ако морате да то финансирате, размислите о томе да живите у кући док реновирате.
Иако су пераје намењене да буду јефтине куће које реновирате, мораћете да издвојите хиљаде долара, ако не и стотине хиљада долара да покријете само цену куповине. „Кућне пераје би могле имати користи од примене правила од 70%. То подразумева да инвеститори не би требало да плаћају више од 70% АРВ некретнине, умањено за трошкове потребне реновирања“, каже Јон Санборн из Бротхерли Лове Реал Естате.
Трошкови затварања
Када купите пераје, мораћете да платите трошкове затварања два пута: када купујете и када продајете. У просеку, трошкови затварања имају тенденцију да се „крећу између 2% и 7% куповне цене“, каже Санборн.
То што сте и сами агент за некретнине помоћи ће вам да смањите ове трошкове јер ћете добити провизију када купујете (као агент за купца) и мораћете да платите само једну некретнину када продајете.
Трошкови реновирања
Највећи трошак који ћете имати биће материјали и време који су вам потребни за реновирање куће.
„Наравно, инвеститори израчунавају главне трошкове скупих артикала као што су кухиња и купатила, кров, фарбање и подови, итд., каже Скот Харвел, оснивач Куицк Сале Хомес, Инц. „Али неки инвеститори не планирају буџет за многе мање ставке улазница које се накупљају. Светиљке, прекидачи и утичнице, кваке на вратима, уређење, па чак и тако минијатурно као што су ексери и шрафови, све то може донети хиљаде долара.”
>>Повезано: Колико кошта продаја куће
Комунални трошкови
Док реновирате, морате узети у обзир трошкове електричне енергије, воде и топлоте. Као и сваки други власник куће, плаћаћете их на месечном нивоу док не истоварите имовину.
Маркетиншки трошкови
Када тражите кућу или желите да продате новоуређену кућу, мораћете да узмете у обзир трошкове маркетинга који ћете морати да урадите.
Харвел каже: „Већина инвеститора мора доследно да се оглашава како би имали довољно могућности за куповину некретнина са попустом. Просечна цена по уговору на нашем тржишту је тренутно 7.500 долара. Другим речима… сваких 7.500 долара које потрошимо на оглашавање резултира у једној кући под уговором, у просеку.
За и против окретања кућа
Прос
- То је краткорочна инвестиција – Већина преокрета се дешава у року од годину дана, што их чини краткорочним инвестицијама које често имају висок принос. То значи да нећете морати да чекате деценију да пожњете плодове своје инвестиције.
- Искусни градитељи могу да раде „уради сам“ пројекте – Превртање најбоље раде они који знају шта раде било на страни грађевинарства или на страни некретнина. Ово смањује оно што ћете морати да платите странци да обави посао.
- Потенцијално висок профит – Пераје у просеку зарађују 67.000 долара у поврату (од првог квартала 2022.) када продају. Ако све буде по плану, могли бисте зарадити озбиљан поврат у врло кратком временском року.
Цонс
- Стамбено тржиште је често ризично – Тржиште некретнина није познато по томе да остаје доследно. Одређене године бележе огроман пораст у куповини куће, док друге виде високе камате и мање купаца. За неупућене, разумевање сложености које изазивају ове промене може бити тешко и можда нећете на крају купити или завршити свој пројекат у право време за куповину или продају.
- Платићете много унапред – Између набавне цене, трошкова затварања и свих осталих повезаних трошкова, гледате на огроман новац само да бисте почели да инвестирате. Многе инвестиције немају минималне инвестиционе захтеве чак ни близу тако високим.
- Можете платити краткорочне капиталне добитке – Ако купите, реновирате и продате свој дом у року од годину дана, на крају ћете платити порез на краткорочну капиталну добит.
- Финансирање може бити тешко обезбедити – Не можете да изађете и добијете традиционалну хипотеку када мењате кућу. Уместо тога, требаће вам нека врста кредита за реновирање (има их много). Ово су ризични зајмови за зајмодавце „тако да често захтевају колатерал као што су куће или аутомобили пре одобравања одобрење за финансирање које додаје додатно време (и трошак) на било који план пројекта“, каже Схаун Мартин, извршни директор оф Готовина за куће.
Колико времена треба да се окрене кућа?
Према Роцкет Мортгаге, типично преокрет у коме нема проблема траје између 6 и 12 месеци. Међутим, инвеститори не би требало да потцене на колико начина ова конкретна инвестиција може поћи по злу. Купујете кућу, а не акције које се ослањају на низ фактора који мењају цену. Могли бисте открити да морате да преправите цео електрични систем који нисте узели у обзир, или би цео темељ могао бити пуцан, или ћете можда морати да поправите бунар или водовод.
Никад у потпуности не знате шта кућа има све док немате кључеве у руци и не почнете да рушите ствари. Ипак, додавање неколико додатних месеци вашем временском оквиру је неопходност када мењате домове.
>>Повезано: Дугорочни у односу на краткорочни порез на капиталну добит
Ко може зарадити новац окретањем кућа?
Не постоји законско ограничење ко може да купи куће и да их преокрене. Свака одрасла особа са знањем и расположивим новцем може покушати да преокрене кућу. Уз то, дефинитивно постоје инвеститори и појединци који су погоднији за тај посао.
Инвеститори који нису склони ризику
Исплати се имати стрпљења када сте кућни пераја. Претерано жељни купци вероватно неће добити најбољу понуду. „Инвеститори који највише мењају кућу су веома селективни и несклоне ризику. Не скачите на прву кућу која вам пређе пут; најбољи инвеститори би могли да процене стотину послова пре него што пронађу онај који изгледа као да би могао да се уклопи“, објашњава Џош Степлинг, брокерски сарадник у Јосх Степплинг Гроуп у ЕКСП Реалти.
>> Прочитајте више: Шта је Дуе Дилигенце у некретнинама? (Најбоље праксе)
ДИИерс
Они који су успешно радили у грађевинарству једни су од најбољих кандидата за превртање кућа. Они, на крају крајева, знају све детаље изградње и завршне обраде домова. Они знају колико дуго трају одређени послови и вероватно колико ће коштати.
Плаћање извођача да дођу и ураде посао за вас је прескупо за већину инвеститора, барем док не сакупе капитал за то. Они који први пут раде и они који немају довољно капитала морају да задрже посао у кући ако желе да остваре било какав профит.
Професионалци у индустрији некретнина
Чип и Џоана Гејнс су изградили царство некретнина јер се брину о сваком аспекту преокретања куће. Не само да сами окрећу куће, већ сада имају и агенцију за некретнине. Ако можете да урадите „уради сам“ цео пројекат и имате некога ко познаје и конструкцију и компоненте агента за некретнине, не морате да поверавате било какав посао тако да не трошите додатни новац.
Савети за успешно окретање куће
Ако сте одлучили да је окретање домова прави пут за вас, размислите о неколико савета пре него што зароните главом:
Сачекај праву кућу. Будите стрпљиви. Тржиште некретнина има тенденцију да се често мења. Нема сврхе журити са куповином куће ако нисте 100% сигурни да ће на крају успети. Ако пожурите са куповином и наиђете на проблеме, могли бисте да гледате на нулту добит.
Обратите пажњу на комшилук. Пребацивање куће у запуштеном насељу које није у фази ревитализације могло би значити да нећете наћи купца са довољно новца за куповину имовине. То би могло довести до великог удара у вашем профиту. Обавезно пажљиво истражите комшилуке свих кућа за које сте заинтересовани.
Нађите инспекцију. Добијање другог мишљења није лоша ствар. Инспекција је пар стотина долара која би вас могла уштедети од куповине куће у коју ћете морати да уложите стотине хиљада долара.
Имајте фонд за хитне случајеве. Никада не знате шта ће се десити када реновирате дом, па се побрините да имате готовину при руци. Степлинг каже да његови клијенти „имају ставку „Изненађење“ у [свом] буџету која чини 10%-20% укупног буџета за реновирање. Ако се догоди нешто непредвиђено, то вас неће оптерећивати; ако све функционише како је планирано, добијате додатних 10% -20% профита.
Размислите о томе да живите у кући док је реновирате. Ако је изводљиво да живите у кући док је реновирате може вам уштедети много новца. Не само да уклања неке од ваших животних трошкова дајући вам више новца на располагању, већ би вам такође могло уштедети тону пореза. Ако је дом ваше примарно пребивалиште за најмање две године не морате да плаћате порез на капиталну добит на било какво повећање цене када продајете. То је приход без пореза!
Последње мисли
Пребацивање кућа захтева много капитала унапред и за покривање текућих трошкова. Мораћете да купите кућу, а затим да платите да бисте је реновирали. Такође ћете имати трошкове задржавања, као што су плаћања кредита и рачуни за комуналије, који повећавају трошкове сваког месеца када поседујете некретнину.
Живот у некретнини најмање две године док реновирате може помоћи у ублажавању текућих трошкова и може вам уштедети новац на порезима када га продајете.