Породицама са финансијским проблемима често је тешко пронаћи одговарајуће место за живот. Многе породице са ниским примањима плаћају половину свог месечног прихода у закупнини и још увек се налазе у подразредним, па чак и несигурним условима.
Још од Велике депресије у Сједињеним Државама постоје програми помоћи у становању. Један од најпопуларнијих је савезни програм, познат као „Одељак 8“, којим управљају локалне јавне стамбене власти. Одељак 8 такође може пружити инвеститоре који желе да учествују у активним активностима улагање у некретнине са неким великим могућностима.
Како то ради
Одељак 8, настао 1974. године, претрпео је многе измене и допуне. Данашња верзија је програм „ваучера за избор становања“. Ради овако:
Породице које испуњавају услове могу пронаћи стамбену јединицу за изнајмљивање по свом избору након што добију ваучер који плаћа до 70% месечне станарине плус рачуне за комуналије. Породице су одговорне за плаћање преосталих 30%. Одељак 8 обично укључује стамбену помоћ особама са инвалидитетом и старијим грађанима, као и породицама са ниским примањима.
Ваучере за избор становања локално администрирају јавне стамбене агенције (ПХА). ПХА -и добијају федерална средства од америчког Министарства за становање и урбани развој (ХУД) за управљање програмом ваучера. У већини заједница постоји листа чекања за добијање помоћи када се подносилац захтева квалификује.
Подобност
Кандидати морају испунити одређене критеријуме подобности, укључујући:
- Укупан приход породице, који не може бити већи од 50% средњег прихода у округу у којем подносилац пријаве живи.
- Укупан број чланова породице који ће боравити у јединици.
- Прималац мора бити амерички држављанин или имигрант са документима који доказују легални имиграцијски статус.
Програм налаже да се до 75% од укупног броја стамбених ваучера мора дати породицама или појединци чији укупни породични приход није већи од 30% средњег прихода у области за коју се определе живети.
Ако сте улагање у градске или руралне некретнине, вероватно ћете налетети на станаре Одсека 8 са стамбеним боновима. Као станодавац, можете легално изабрати да учествујете - и прихватите станаре из Члана 8 - или не. Имам неколико станара Одсека 8 у мојим некретнинама за изнајмљивање, и као и већина ствари у животу, постоје предности и недостаци.
Предности за станодавце који прихватају ваучере одељка 8
Гарантовани месечни приход од закупа на време - Највећа предност прихватања станара Одсека 8 је редовни чек који сваког месеца добијате од владе. Влада обично плаћа између 50% и 65% станарине. Износ зависи од прихода станара и очекиваних комуналних трошкова за одређену некретнину.
Када ваш уговор о закупу буде потписан и сви папири завршени (многи закупци имају пакет), од владе вам је загарантован благовремени чек за знатан део закупнине. То је зато што ПХА шаље део закупнине који плаћају директно станодавцу. Закупац шаље засебни чек за свој део и плаћа комуналије директно добављачу.
Нижа упражњена радна места - Смањивање радних места важно је за инвеститори за изнајмљивање некретнина. Када је некретнина празна, нема прихода за покриће пореза, осигурања, такси на стамбене зграде и других месечних трошкова држања. Многи станари Одељења 8 имају тенденцију да остану ту дуже време и радо обнављају једногодишњи закуп изнова и изнова.
Већи скуп станара за избор - Отварање ваших станова закупцима у Одељку 8 могло би увелико повећати број станара које можете изабрати. Шири избор потенцијалних станара значи да можете бити избирљивији и пронаћи заиста добро решење за своју некретнину.
Када објавим некретнину за изнајмљивање, добијам гомилу позива о томе. Често ми прво питање буде да ли прихватам ваучере. Ако одговорим "Не", ограничио бих број квалификованих станара. Иако станари Одсека 8 имају ниске приходе, они не морају нужно имати много других питања осим тога. Све док добро прегледавате своје станаре, они се често не разликују од станара без ваучера.
Повољне цене закупа - Увек постоји прихватљив распон тржишних цена закупа сличних некретнина. Стан са две спаваће собе и два купатила може се изнајмити за било где од 1.200 до 1.500 долара у мом крају. Једна од предности клијената из Одсека 8 је та што је месечна станарина коју можете наплатити на вишем крају распона тржишних стопа. ЗЗЗЗ зна да је власницима ваучера из Одељка 8 теже да нађу смештај јер не прихватају сви станодавци ваучере. Тако ће прилагодити виши крај распона како би примаоци помоћи омогућили смештај. То не значи да можете преплатити! Ако ваша стопа изнајмљивања није конкурентна, вероватно ћете морати да је смањите да бисте били прихваћени од стране програма Одељак 8.
Додатна изложеност за вашу листу некретнина за изнајмљивање - Након што ви и ваша имовина будете одобрени, можете навести своју имовину на веб страници Агенције за здравство гдје је могу видјети власници ваучера. То је додатна прилика за оглашавање вашег уноса.
Може бити наградно - Иако ја лично никада нисам добио стамбену помоћ, проживео сам 20 -ак година градећи каријеру и преживљавајући сам. Знам како је покушати живети са ниским примањима и држати корак са рачунима. Упознао сам заиста сјајне људе који примају преко потребну помоћ у становању. Добар је осећај пружити им сигурно и лепо место за позив кући. А ако су отворени за то, имам прилику да понудим неке личне финансијске савете који ће им помоћи - основне ствари које би требало учити у средњој школи, али нису.
Недостаци учешћа у програму стамбеног ваучера
Више укључен процес - Прихваћање ваучера из одјељка 8 значи да морате прескочити неке обруче као станодавац. Први пут када сам то учинио било је застрашујуће и помало фрустрирајуће. Тек након што сам проучио процес, сазнао сам да округ нуди бесплатан 45-минутни информативни семинар за станодавце једном мјесечно!
За почетак морате попунити пријаву да бисте се сматрали станодавцем из Одсека 8. Ви ћете дати личне податке и детаљне информације о вашој имовини. Након тога следи инспекција имовине. А након што одобрите закупца, следи још папирологије. Коначно, пре него што вам средства буду одобрена за ослобађање, мораћете да пошаљете копију закупа ПХА -и.
Додатна инспекција - ПХА мора прегледати вашу имовину. Ово је засебна инспекција одељка 8 која је додатак другим потребним инспекцијама. На пример, у округу Балтиморе, станодавци су дужни да обезбеде дозволу за изнајмљивање некретнине, а потребна је и посебна инспекција пре него што се одобри дозвола за изнајмљивање. А ако је некретнина изграђена пре 1978. године, мора се сматрати да је оловна или сертификована.
ПХА инспекција је прилично једноставна. Ваша некретнина за изнајмљивање мора бити структурно шифрирана. Све мора бити у исправном стању и безбедно радити. Закуподавац не плаћа трошкове инспекције у Одељку 8. Станари су одговорни за стављање имовине на увид, што се обично дешава убрзо након усељења.
Преглед и одабир станара и даље су веома важни - Иако ПХА мора да одобри станаре да добију ваучер, немојте претпостављати да су на одговарајући начин прегледани. Пажљиво прегледајте све закупце одељка 8, баш као што бисте прегледали било ког другог станара. Можете и требали бисте обавити дубинску анализу која не крши Закон о поштеној станоградњи или државне и локалне законе, укључујући провјеру прошлости и кредитне способности.
Ново подешавање станара траје до 60 дана -Постоји 60-дневни рок за обраду са ПХА. То значи да ћете морати да сачекате два месеца пре него што добијете први државни чек. На пример, имала сам породицу из Одсека 8 која се уселила у моју трособну градску кућу 1. јануара. Добио сам станарину у закуп 1. јануара и 1. фебруара према потреби. Али владин чек сам добио тек 1. марта. Тада сам примао тромесечну станарину одједном (јануар, фебруар и март).
Посебна правила исељења - Исељавање станара је нешто што сваки инвеститор у некретнине жели да избегне. То је скупо, дуготрајно и скупо. Пажљиво прегледајте станаре пре постављања како бисте смањили шансе да то учините. Срећом, нисам морао да прођем кроз овај процес са било којом својом имовином. Исељавање станара Одсека 8, међутим, мало је више укључено него редовно исељење. Да бисте избацили станара из Одељка 8 након што је он или она прихваћен, потребна вам је судска тужба. Ово важи чак и у државама које нуде друге методе исељења.
Резиме
Одељак 8 је преко потребан програм помоћи који породицама са ниским приходима омогућава да живе у безбеднијим заједницама и задрже довољно месечних прихода да адекватно обезбеде своје породице.
Као станодавац који прихвата Одељак 8 у два моја изнајмљивања, кроз програм сам упознао неке сјајне људе. Нажалост, срео сам и неколико власника ваучера са којима ми није угодно бити у близини. Моје некретнине за изнајмљивање нису само финансијско улагање. Лично сам уложио време, енергију и новац узимање невољене имовине и претварање у дом. Желим да могу да верујем свом закупцу да поштује и брине о мојој имовини. И желим да изнајмим поштеним људима са којима могу да развијем успешну дугорочну везу. Одговарајући преглед је кључна компонента успешно управљање некретнинама за изнајмљивање дозвољавате ли станарима стамбене бонове или не.
За станодавце који су спремни да се позабаве додатном папирологијом и учине нешто додатно по налогу владу, могуће је пронаћи стабилне станаре - и бити сигурни да ћете добити редован чек за кирију сваког месеца.