„Цровдфундинг“ се односи на прикупљање новца од јавних инвеститора — „гомиле“ — преко онлајн платформи. Пре цровдфундинга, власници предузећа су прикупљали новац преко пријатеља, аплицирајући за банкарски кредит или одласком у приватну фирму за капитал.
Цровдфундинг пружа нови извор финансирања за предузећа и нову улазну тачку за индивидуалне инвеститоре. Више не морате да имате довољно средстава да сами финансирате читав посао са некретнинама – радије, придружите се други инвеститори истомишљеници, „гомила“, да добију приступ пословима који су некада били доступни само супер-имућни.
Цровдфундинг за некретнине стекао је популарност и код провајдера и код инвеститора, а постоје многе компаније које специјализовани за различите области платформи за некретнине, са широким спектром карактеристика јединствених за њихову понуду. Наша омиљена услуга цровдфундинга је ЦровдСтреет, која је компанија за комерцијалне некретнине која пружа директан приступ конкретним могућностима улагања у некретнине, и што је најважније – све накнаде су на спонзорима, а не на инвеститору.
Већина платформи за цровдфундинг за некретнине омогућава инвеститорима да изаберу било коју дуг или капитал инвестиције (сигурно можете укључити комбинацију оба у свој портфолио). Ево разлика које ће вам помоћи да одредите који – дуг или капитал – најбоље одговара вашим инвестиционим циљевима и толеранцији на ризик. (Можете пронаћи детаљан поређење платформи за цровдфундинг некретнина овде.)
Шта су улагања у дугове у некретнине?
Када улажете у дужничке инструменте, ви се понашате као зајмодавац власнику имовине или спонзору посла. У зависности од структуре — која варира у зависности од платформе за цровдфундинг некретнина — зајам је обезбеђен или: (1) самом имовином или (2) меницом коју подржава ЛЛЦ предузеће које држи имовину.
Предности дужничких улагања
Први који ће добити плату — Као инвеститор дуга, ваша инвестиција је обезбеђена самом имовином или меницом коју држи ЛЛЦ предузеће. У оба случаја, ви сте на првом месту поверилаца који ће добити исплату ако зајам дође до кашњења. Процес подразумеваног зајма разликује се у зависности од платформе, тако да морате да обавите дужну пажњу. Понекад инвеститори морају да плате неке од трошкова заплене ако се имовински кредит не може платити, а имовина је заплењена.
Краћи период задржавања — Дужничке инвестиције имају унапред одређен датум отплате, обично између 6 и 24 месеца.
Редовне месечне или кварталне дистрибуције — Као што је типично за кредите, постоји редован распоред отплате камата и главнице месечно (понекад квартално уместо месечно). Знате шта добијате и када.
Против дужничких улагања
Накнаде — Накнаде су обично веће за дужничке инвестиције од улагања у капитал.
Поврати су ограничени — Код дужничких улагања, ви сте носилац хипотеке зајма обезбеђеног одређеном имовином. Ваш повраћај је ограничен на камату која се обрачунава на новац који сте позајмили зајмопримцу - не учествујете ни у каквом профиту оствареном на послу.
Без пореских олакшица — Једна од предности улагања у некретнине је да власници некретнина могу да одбију амортизацију. Као улагач дуга, позајмљујете новац власнику имовине, а не самом власнику, тако да не можете одбити амортизацију имовине.
Шта су улагања у некретнине?
Са улагањем у некретнине, добијате пропорционални део капитала у одређеној имовини или портфеља имовине, и учешће у добити како се имовина развија и продаје или управља за изнајмљивање приходи.
Предности улагања у капитал
Приступ понудама које раније нису биле доступне — Захваљујући лакоћи, ефикасности и скалабилности онлајн платформи (где се сви релевантни документи могу поставити на мрежи, послови се могу поделити на ниске минималне инвестиционе уделе, а средства могу електронски да тече напред-назад), послови с капиталом који раније нису били доступни појединачним инвеститорима сада су само миш кликови далеко.
Потенцијал за веће приносе — Као инвеститор у капитал, купујете акције у послу, а не само позајмљујете новац за финансирање посла. Као такав, имате право да учествујете у нето добити.
Ниже накнаде — Генерално, послови са власничким капиталом носе ниже инвестиционе накнаде од дуга.
Могуће пореске олакшице пренете на инвеститоре — Као инвеститор у капитал, поседујете део имовине и у зависности од платформе, можда имате право на одбитке трошкова амортизације како бисте смањили порезе на своју зараду.
Веће задовољство инвеститора — Улагање у специфичне послове, који се могу веома детаљно проверити увидом у релевантне документе онлајн, може пружити већи осећај контроле и задовољства него куповина акција у великим компанија.
Против улагања у капитал
Ризик од неуспеха — Улагања у капитал имају већи ризик од дужничких улагања. Спонзорима договора можда недостаје искуство и упутства искусних професионалаца за некретнине. Финансирање улагања у некретнине је само први корак. Без адекватног пословног плана и структуре подршке, чак и врло обећавајуће прилике могу пропасти.
Дугорочна инвестиција — Док је исплата обично већа, потребно је више времена да се материјализују улагања у капитал него улагања у дуг. Постоји опортунитетни трошак за везивање ваших инвестиционих долара у дугорочне инвестиције који треба одмерити у односу на очекивани принос и његову вероватноћу.
Необезбеђен — Улагања у капитал носе већи ризик, делом зато што се ваша инвестиција сматра несигурном. Нисте први у реду који ће добити повраћај своје инвестиције ако посао пође по злу. Поседујете некретнину која је највероватније обезбеђена кредитима који се прво враћају ако дође до неизвршења обавеза.
Ево графикона који сумира кључне разлике између капиталних и дугорочних улагања у масовно финансирање некретнина:
| Дуг | Капитал | |
|---|---|---|
| Врста инвестиције | Зајмодавац власнику имовине | Власник имовине (акционар) |
| Повратак | Камата (фиксно) | Удео у нето добити (разликује се) |
| Потенцијал повратка | Ограничено, ограничено на каматну стопу зајма | Неограничено, може бити двоцифрено |
| Ризик | Доњи | Више |
| Обезбеђен од | Отплата кредита је или (1) обезбеђена имовином или (2) необезбеђена меница | Необезбеђен – поседујете вредност некретнине након дуга |
| Сениорити Дефаулт | 1. да бисте добили исплату, али ћете можда морати да платите неке од трошкова заплене ако зајмови пропадају | 2. да прими исплату |
| Дистрибуције | Да, месечне или тромесечне исплате камата | Разликује се, понекад се плаћају кварталне дистрибуције |
| Накнаде | Обично 2% + могућа накнада за одобравање кредита | Обично 1%–2%, без унапред или сервисних накнада |
| Период држања | Варира: 6–24 месеца | Варира: 1-10 година |
| Пореске олакшице | Не | Да, инвеститори обично могу узети одбитак амортизације без директног поседовања имовине |
Са дуговима или власничким капиталом доступним путем цровдфундинга, постоје два додатна ризика за разумевање:
Могућа превара — Иста карактеристика — скалабилност на мрежи — која чини цровдфундинг за некретнине доступним малим инвеститорима, такође га чини отвореним за превару. Због тога је већина ових инвестиција доступна само акредитованим инвеститорима који знају како да обаве дужну пажњу и имају капитал да ризикују читаву своју инвестицију.
Могућа кршења безбедности — Све је уобичајеније да водећи продавци и компаније које чувају ваше личне податке буду хаковане. Чак и са најсавременијим безбедносним зидовима, сајтови за цровдфундинг су отворени за ризик од хаковања.
Дуг или капитал? Кључни играчи су…
Свака од платформи за групно финансирање некретнина је мало другачија и обично служи за одређену нишу, али све су концептуално исто — пружање онлајн технолошке платформе која олакшава усклађивање између оператера некретнина који желе да прикупити капитал и акредитоване инвеститоре који желе да директно инвестирају у специфичне цигле и малтер пројекте некретнина кроз готовински кредити.
Већина сајтова за цровдфундинг има минималну инвестицију од 5.000 долара и морате бити акредитовани инвеститор. Међу њима, Реалти Могул карактерише стамбена и комерцијална улагања у капитал. РеалЦровд нуди комерцијалне послове, и власничке и дужничке. Патцх оф Ланд специјализована за дуговне пројекте, комерцијалне и стамбене.
За већу минималну инвестицију, можете изабрати комерцијалне дугове и улагања у капитал ЦровдСтреет са 10.000 долара и ЛендингХоме нуди инвестиције у стамбени дуг са минималним улагањем од 50.000 долара.
РоофстоцкЈединствена понуда пружа инвеститорима прилику да купе одређену стамбену некретнину за изнајмљивање са постојећим закупцима — очигледно, улазне цене варирају како ви лично купујете целину својство.
Доња граница
Све инвестиције долазе са ризиком, а некретнине имају различите ризике од улагања у акције. Дужнички инструменти нуде мањи ризик од улагања у капитал. Ваши циљеви улагања могу фаворизовати улагања у капитал ако тражите упечатљив раст или потенцијал за профит. Супротно томе, можете се фокусирати на улагања у дуг када више волите конзистентан приход и мањи ризик.
Заиста се своди на прилагођавање ваших инвестиционих акција тако да одговарају вашим циљевима и толеранцији на ризик — и провођење дужне пажње на свакој платформи за цровдфундинг и конкретном договору.