Већина инвеститори за изнајмљивање некретнина одлучите да ангажујете професионалну компанију за управљање некретнинама за изнајмљивање. Ово чини њихову некретнину пасивним приходом, јер не управљају активно својим улагањима. Али ако желите да преузмете контролу над својом имовином за изнајмљивање и да њоме управљате као предузеће са активним приходом, морате имати на уму неке ствари. Хајде да вас проведемо кроз важне одговорности.
У овом водичу:
Кључне одговорности управљања имовином за изнајмљивање
Управљање изнајмљивањем имовине укључује три одговорности:
- Управљање вашом имовином за изнајмљивање
- Суочавање са вашим станарима
- Контролишите своје финансије
Управљање имовином може укључивати ствари попут рјешавања жалби, рјешавања питања у вези са имовином (попут проналаска водоинсталатера) и опћег одржавања имовине. Такође морате да се бавите станарима, укључујући и њихово проверу. И морате да поступате са свим станарима који оштете вашу имовину или не плаћају њихову кирију. И наравно, ту је и део финансија, укључујући плаћање одржавања и генералног одржавања, праћење прихода од изнајмљивања, и подношење пореза.
Поставите цене и очекивања
Најважнија одлука о управљању некретнинама за изнајмљивање укључује одређивање цене закупа. Нико не жели да плаћа превише кирије. Али такође не желите да изнајмите по ниској цени. Зато морате уравнотежити своју жељу да остварите профит и станаре који не желе да преплате.
Такође, морате утврдити очекивања менаџмента ваше некретнине за изнајмљивање. Које врсте станара желите? Који фактори одређују да ли им изнајмљујете или не?
Ваша идеална очекивања станара могу укључивати:
- Минимални приход
- Услов за запослење
- Минимална кредитна способност
- Кућни љубимци или без њих
- Пушење или непушење
- Историја изнајмљивања у прошлости
- Број потребних референци
Како поставити правила закупца
Ефикасно управљање некретнинама за изнајмљивање значи осигурати да су ваши станари задовољни и да се придржавају правила која сте поставили.
Врсте очекивања и казни које бисте требали укључити у писани уговор о закупу укључују:
- Објашњавање да ли постоји грејс период за касну закупнину и које радње можете предузети кажњавају закаснеле исплате.
- Успостављање вашег права на улазак у оквиру државних закона. Под којим околностима и како можете ући у имовину? Објасните врсте хитних случајева који омогућавају бржи улазак.
- Тихи сати. Подесите времена када гласна музика, телевизори и забаве морају да постану тиши.
- Вањско уређење и одржавање за куће за изнајмљивање које објашњавају дужност кошења травњака, прикупљања отпада, орезивања грмља, уклањања леда и снега итд.
- Уклањање смећа правила о томе како и када уклонити смеће и правила о компостирању и рециклирању.
- Прикључивање сателитских антена где и на који начин.
- Употреба кухињских и других апарата као што је недопуштање масти у одводима или одлагање смећа, никада не остављајте плочу за кување без надзора и редовно чистите фрижидер. Такође напомените да ако вас не обавести о потреби одржавања или поправки, закупац може довести до трошкова поправке.
- Политика кућних љубимаца као што никада не дозвољавате кућне љубимце или ограничавате расе и величину паса или забрањујете егзотичне или опасне кућне љубимце.
Како поставити цене изнајмљивања
Као инвеститор, желите да остварите највећи профит и повећате принос од изнајмљивања како бисте уживали у већим новчаним токовима. То радите тако што ћете извршити а анализа тржишта закупа.
Ово захтева истраживање цена закупа на вашем локалном тржишту. Не желите да постављате превисоке цене закупа јер потенцијални закупци неће изнајмљивати од вас, остављајући вам слободну некретнину. Избегните губитак месечних прихода од изнајмљивања тако што ћете истражити ове факторе о комшилуку:
- Просечан приход становника
- Просечна величина породице у суседству
- Просечна цена закупа
- Предности суседства (блиска шетња до станице метроа или аутобуских станица, лак приступ аутопуту, паркирање ван улице, оближње школе, паркови, ресторани, куповина итд.)
Неки од фактора који одређују фер тржишну цену закупа су:
- Врста некретнине (кућа, стан или стамбена јединица)
- Квадратура и број спаваћих соба и купатила
- Локација (упоређивање сличних станова за изнајмљивање у истој улици или насељу)
- Погодности куће или зграде (базен, простор за роштиљ, сигуран паркинг, обезбеђење итд.)
Откриј више:Колико ренте морате да наплатите?
Како изнајмити своју некретнину
Ако имате кућу коју желите да изнајмите, морате да пронађете станаре. Прво морате да се оглашавате. Можете користити услугу попут Цраигслист, који нуди оглашавање изнајмљивања некретнина за већину већих градова у земљи. Такође можете користити апартментс.цом, који нуди листу изнајмљивања станова, станова, кућа и градских кућа.
- Али немојте изнајмљивати првој особи која се пријави. Желите да пронађете доброг станара. Зато тражите закупца који одмах плаћа станарину, поштује вашу имовину и не прави проблеме.
- Припремите писани упитник који ће вам помоћи да интервјуишете кандидате и пронађете одговарајућу форму.
- Уверите се да сте упознати са законима против дискриминације. То значи не постављати питања о стварима попут расе, религије, инвалидитета, величине породице или сексуалног идентитета.
- И морате пратити стање и савезни закони о поштеном становању.
Како проверити и често одржавати своју некретнину за изнајмљивање
Ваш писани уговор о закупу треба да прецизира како можете прегледати своју имовину и одржавати је. Свака држава има законе о станодавцима/закупцима који се баве правом станодаваца да прегледају и одржавају своју имовину.
Обично државни закони захтевају да ваша имовина буде усељива, здрава, оперативна и безбедна. Да бисте испунили ове услове, морате добити приступ за посету и преглед имовине. Такође реагујте када вас станар обавести о поквареним апаратима, небезбедним комуналним услугама или другим опасним условима.
Често проверавајте да нема цурења, замените филтере за ваздух, тестирајте детекторе дима и угљен -моноксида, очистите олуке и подрежите дрвеће.
Како наплатити станарину
Управљање некретнином за изнајмљивање такође значи прикупљање станарине. У уговору о закупу треба навести износ закупнине, датум доспијећа и начине плаћања. Већина станодаваца успоставила је систем плаћања на мрежи који омогућава станарима да плаћају кредитном или дебитном картицом. Аутоматски системи плаћања, попут директних банковних депозита, такође су добра опција.
Подесите начин плаћања који вам одговара. Али уверите се да је станарима јасно и доследно.
Како се носити са исељењима
Један од највећих изазова управљања некретнинама за изнајмљивање је рјешавање деложација. Нико не жели да се носи са деложацијама, али понекад је то неизбежно.
- Прочитајте законе своје државе како бисте били сигурни да разумете процедуру. Морате да следите правилан судски поступак или бисте се касније могли суочити са проблемима.
- Обавезно дајте станарима званично обавештење, укључујући колико времена имају да реше проблеме.
- Поднесите деложацију суду. Након што сте поднијели захтјев за исељење, немојте прихватити плаћање станарине јер то може поништити процес деложације. Морате сачекати судску расправу и локалну полицију да заиста иселе станаре.
- Правила могу бити збуњујућа, па бисте могли размотрити ангажовање адвоката за некретнине или компаније за управљање имовином са њиховим адвокатима који ће вам помоћи у процесу исељења.
Како поступати са рачуноводством за управљање некретнинама за изнајмљивање
За учење управљања некретнинама за изнајмљивање потребна је добра рачуноводствена пракса. Не правите књиговодствене или рачуноводствене грешке. То може довести до изгубљене добити и порезних проблема.
Водите одговарајућу евиденцију о свим приходима. И наведите трошкове изнајмљивања имовине, јер вам то помаже да остварите одбитке приликом подношења пореза.
Подношење пореза може бити збуњујуће јер се обрасци и питања разликују од других врста пријава пореза на доходак. Морате бити сигурни да имате евиденцију и признанице за све.
Додатна литература:Амортизација некретнина
Размислите о томе да унајмите управника имовине за управљање вашом некретнином за изнајмљивање
Ако вас задужују одговорности за управљање некретнинама, размислите о ангажовању професионалне компаније за управљање некретнинама. Дозволите им да преузму све проблеме и смање стрес.
Добар управник имовине води рачуна о имовини уместо вас, а такође:
- Користи своје искуство да пронађе квалитетне станаре
- Избегавају се правни проблеми познавањем савезних и државних закона
- Брже проналази нове станаре што доводи до мање периода слободних радних места
- Тражи квалитет дугорочни закупци
- Убире кирије ефикасно
- Рукује исељењима користећи веште адвокате за некретнине
- Додаје вредност на имања са превентивним одржавањем
- Уговори са компетентним поправљачима
- Штеди порезе кроз ефикасно вођење евиденције и пореске олакшице
Разлике између управљања једнопородичним и вишепородичним кућама
Две најчешће инвестиције у некретнине укључују породичне куће и вишепородичне куће. И постоји много разлика између њих двоје.
Неке од предности породичних кућа укључују:
- Породичне куће су приступачније
- Већа потражња доводи до тога да породичне куће цене више од вишепородичних
- Закупци породичних кућа бољи су закупци од изнајмљивача вишепородичних кућа јер се више брину о имовини
- Такође је лакше продати породичну кућу него вишепородична зграда
Суштина
Приликом изнајмљивања некретнине морате узети у обзир неколико ствари. Улагање у некретнине није пасивна, већ активна инвестиција. Проналажење станара, одржавање имовине и прикупљање станарине могу одузети много времена.
Ако вам све ове одговорности постану превелике, размислите о ангажовању професионалне компаније за управљање имовином. Дозволите им да вас ослободе стреса и времена које укључује активно предузеће за изнајмљивање. Још увек превише? Затим размислите услуге групног финансирања некретнина, као такав Фундрисе или Стреитвисе. Увек постоје компаније које би радо уложиле ваш новац за провизију.