Улагање у парк мобилних кућица за почетнике: једноставан водич

Недостатак приступачног становања деценијама је национални изазов. Али тај проблем је додатно погоршан политиком блокаде ЦОВИД-19 коју је наметнула влада која је угушила развој почетком 2020. и текућом инфлацијом.

Сада Процене Националне стамбене коалиције са ниским приходима тренутни мањак јединица за изнајмљивање које су приступачне домаћинствима са ниским приходима износи 6,8 милиона јединица. Тренутно је најприступачнији смештај у облику појединачних јединица за изнајмљивање. Међутим, паркови мобилних кућица пружају додатне карактеристике по жељи станара које се не налазе у стамбеним зградама: понос власништва и неометана приватност.

Поседовање и управљање парком мобилних кућица је јединствена прилика за улагање у комерцијалне некретнине. Овај чланак ће се позабавити како функционише улагање у парк мобилних кућица, шта треба знати и предности и недостатке улагања у парк мобилних кућица.

Предности и мане улагања у парк мобилних кућица

Шта улаже у Парк Мобиле Хоме?

Парк мобилних кућица је заједница произведених кућа смештених на земљишту са сталним прикључцима за комуналије, воду и канализацију. Док су технички куће мобилне, оне су полутрајно паркиране (са прекривеним вучицама за приколице или „обочене“) и смештене заједно на појединачним парцелама (познатим и као „подметачи“).

Мали паркови мобилних кућица садрже између 10 и 25 јастучића, док већи паркови могу да стану на стотине подметача, са свим заједничким пратећим путевима и заједничким просторијама. Обично су куће у појединачном власништву примарног станара, који плаћа месечну кирију власнику парка. Ова закупнина укључује земљиште, коришћење заједничког простора и комуналне прикључке, укључујући воду, струју и гас.

Инвеститори купују парк мобилних кућица од другог власника користећи посредништво за комерцијалне некретнине како би олакшали трансакцију. Међутим, за разлику од улагања у традиционално стамбено становање, куповина парка мобилних кућица је а могућност улагања у комерцијалне некретнине. Као такве, комерцијалне инвестиције се обично не купују уз очекивање повећања капитала док сте власник имовине.

Уместо тога, новац се зарађује на разлици између бруто месечних закупнина умањених за нето оперативне трошкове, слично као власник стамбеног комплекса.

Повезано>>Како инвестирати у некретнине

Предности улагања у паркове мобилних кућица

Инвестиција од милион долара може вам купити само четири куће за једну породицу. Просечна цена стамбене зграде по јединици је око 100.000 долара, тако да ће вам милион долара купити зграду од 10 јединица. Или можете купити парк мобилних кућица са 90 до 100 јединица за око милион долара - цена по јединици од 10.000 до 12.000 долара.

Најближа упоредна инвестиција поседовању парка мобилних кућица је поседовање стамбене зграде. Обе су инвестиције у комерцијалне некретнине које обезбеђују становање за становништво са нижим приходима. Међутим, постоји неколико кључних предности.

Нижа цена по „вратима“

Улажући у парк мобилних кућица, можете добити више „врата“ по нижој цени по вратима, тако да кошта мање новца за набавку ове имовине.

Тхе средња цена постојећих породичних кућа у САД приближава се 400.000 долара и брзо расте. То значи да ће вам инвестиција од милион долара купити само четири врата. С друге стране, просечна цена стамбене зграде по јединици је око 100.000 долара, тако да ће вам милион долара купити зграду од 10 јединица. Ор могли бисте да купите парк мобилних кућица са 90 до 100 јединица за око милион долара - цена по јединици од 10.000 до 12.000 долара.

Прочитајте више>> Преглед пристиглих домова 2022: Инвестирајте у некретнине за изнајмљивање са 100 долара

Нижи трошкови одржавања

У стамбеном насељу или другом кластеру стамбених јединица, власник мора сам да одржава зграду. Међутим, мобилне кућице су у власништву становника, док је инвеститор власник земљишта. Станари су одговорни за поправке и одржавање. Морате да одржавате комуналне прикључке, али не и мобилну кућицу или земљиште на коме се налази. (Ово није увек случај; неки паркови мобилних кућица садрже јединице у власништву паркова.)

Мање конкуренције

Може бити тешко улагати у стамбени комплекс као појединац, пошто ћете често имати велике конгломерате који се надмећу против вас. Али већину паркова мобилних кућица као мала предузећа воде власници маме и тате. Мање је уобичајено да националне франшизе, велике корпорације и институционални инвеститори буду укључени у власништво паркова мобилних кућа.

Ризици улагања у паркове мобилних кућица

Сада када смо испитали неке од потенцијалних предности улагања у парк мобилних кућица, погледајмо ближе неке од ризика:

Бржа амортизација

Први ризик улагања у парк мобилних кућица је то мобилне кућице имају тенденцију да амортизују брже од других облика некретнина. Док ваши станари поседују своје домове и одговорни су за поправке и одржавање, ви имате мање контроле над стањем јединица. Можда нећете моћи да привучете будуће станаре ако парк изгледа оронуло.

Финансирање је мање доступно

Да бисте обезбедили финансирање за инвестицију у парк мобилних кућа, вероватно ћете морати да потражите зајмодавца који је специјализован за њих - а они често имају посебне захтеве. На пример, зајмодавац може захтевати да заједница има минималне или максималне јастучиће по јутру; да се сви спојеви сакрију сукњама; и/или да су сви домови у складу са захтевима кода за становање и урбани развој (ХУД).

Велика авансна плаћања

Паркови мобилних кућица често имају веће захтеве за учешће. Док зајмодавци обично захтевају само 20% попуста за куповину једне породичне куће, ваше учешће ће вероватно бити 25% када финансирате парк мобилних кућица.

Оспоравање процеса исељења

Исељавање може бити компликовано улагањем у парк мобилних кућица. ако сте власник стамбеног комплекса, уклањање станара који не плаћа је прилично једноставно. Али у парку мобилних кућица, станари поседују своје јединице. Процењени трошак селидбе за мобилну кућу је 3.000 долара. Ако је станар у тешкој ситуацији, власник парка ће можда морати да плати тај рачун.

Како започети улагање у паркове мобилних кућица

Постоји неколико онлајн пијаца на којима можете пронаћи детаљне информације и аналитику о парковима мобилних кућица који су доступни за продају. То укључује:

• Продавница мобилних кућица Парк је највећи специјализовани сајт за паркове мобилних кућица. У тренутку писања, постоји преко 325 паркова мобилних кућица доступних за продају на њиховој веб локацији.
• Лоопнет је највећа услуга листинга комерцијалних некретнина доступна свима на мрежи, са богатим подацима о свим врстама комерцијалних инвестиционих некретнина за продају, укључујући паркове мобилних кућа.
• ЦоСтар је услуга листинга за професионалце у области некретнина. Такође наводи паркове мобилних кућица на продају. Робуснији је у погледу могућности претраживања и детаљне аналитике од Лоопнета, али ЦоСтар ограничава употребу својих услуга базе података на оне који су склопили одговарајуће уговоре о лиценци.
• Реономи.цом је новија платформа за претрагу која је веома лака за коришћење и угошћује преко 50 милиона комерцијалних објеката укључујући паркове за мобилне куће.

Обавезно консултујте посредника за некретнине који је специјализован за комерцијалне некретнине како би вам помогао да одредите фер тржишну вредност некретнине. Као инвеститор, желећете представника купца који има приступ току посла. Такође ћете желети некога ко ће се залагати за ваше интересе током процеса тражења и набавке. Генерално, продавац плаћа провизије за агента купца, тако да нема разлога да не идете преко брокера као купац.

Шта тражити у улагању у парк мобилних кућица

Постоји неколико начина да повећате вредност ваше инвестиције и новчани ток смањењем трошкова (одржавање, управљање имовином, итд.) или повећањем прихода (ренте).

Прво, желећете да потражите заједницу мобилних паркова у којој можете додати вредност или побољшати да бисте повећали приход. То могу бити некретнине које су садашњи власници занемарили или нису надограђени. Или могу бити некретнине којима недостају прилике за додатни новчани ток.

У идеалном случају, такође желите да пронађете заједницу у којој су цене закупа испод тржишне вредности и можете повећати месечне цене закупа са мањим и јефтиним ажурирањима.

Заједница око парка мобилних кућица такође је важан фактор прихода. Заједнице које се налазе у близини великих послодаваца који запошљавају раднике по сату могу обезбедити велики број потенцијалних квалификованих закупаца. Одабир станара у сваком стамбеном објекту у којем људи живе близу је важан. Желите да будете сигурни да се сви осећају безбедно и да желе да наставе да живе у парку. Задржавање добрих закупаца и уклањање проблематичних станара пре него што се уселе кључно је и за профитабилност и за позитивно искуство као земљопоседника.

Повезано>>Како управљати својом имовином за изнајмљивање

Коју Дуе Дилигенце треба да извршите?

Као и код сваке инвестиције у некретнине, желећете да ангажујете лиценцираног инспектора да изврши темељну физичку инспекцију имовине и свих механичких уређаја. Конкретно, желећете да се фокусирате на три аспекта да бисте проверили своју инвестицију: финансијски повраћај, стање инфраструктуре и локално тржиште.

Финанциал Ретурнс

Изнајмљивање – или „накнаде за одржавање“ како се обично зову у парковима мобилних кућица – прикупљају се месечно. Желећете да прегледате најмање две до три године закупнине. Роле закупнине су детаљно обрачунавање наплаћене закупнине по јединици. Такође ћете желети да добијете годишње извештаје о добити и губитку, рачуне за комуналне услуге и пореске пријаве. Ако је могуће, тражите апликације за скрининг сваког станара. Желите да разумете типичну финансијску ситуацију и демографију ваших потенцијалних становника.

Инфраструктура

Иако не постоје физичке зграде за одржавање, власници паркова мобилних кућа обезбеђују прикључке за воду, канализацију, струју и гас на сваку парцелу. Ова инфраструктура је кључна и желећете да знате тренутно стање и историју одржавања свих механичких уређаја.

Ови укључују:

• Тестови протока воде и питкости бунара ако је применљиво
• Окружни/градски прегледи водоводних цеви
• Извештаји камере септичке или канализационе линије
• Инспекције прикључења на струју и гас

Поред наведеног, продавац би требало да буде у могућности да пружи детаље о капиталним издацима и побољшањима која су направљена у последњих 5+ година.

Локација

Као и код сваке физичке инвестиције у некретнине, локација у великој мери диктира одрживост и профитабилност паркова мобилних кућица. Улагање у приступачно становање у луксузнијем подручју обично даје бољи резултат (већи профит, мањи ризик, квалитетнији станари). Ово важи и за паркове мобилних кућица.

Обавезно погледајте тренутно зонирање округа. Уверите се да парк испуњава све прописе и да је правилно лиценциран. Такође би требало да истражите предложене промене зонирања и планове развоја подручја који могу утицати на дугорочну одрживост ваше инвестиције у парк мобилних кућа.

Доња граница

Паркови мобилних кућица нуде јединствену прилику за улагање у комерцијалне некретнине. За разлику од стамбеног комплекса у којем инвеститор купује, управља и одржава зграду, инвеститор у парку мобилних кућица обично поседује земљиште у парку, док појединци поседују и одржавају своје домове. Ово смањује оперативне трошкове и накнаде за управљање имовином.

Паркови мобилних кућица често нуде прилику за побољшање имовине која ће довести до већег месечног прихода од закупа за инвеститора. Међутим, свако ко размишља о овој врсти улагања требао би темељно истражити тржиште и бити свјестан јединствених изазова прије него што крене у корак.

Више могућности улагања у некретнине>>

• Да ли је делимично власништво над кућом добра стратегија улагања?
• Шта су комерцијални РЕИТ-ови и где их можете пронаћи?
• Најбоље локације за улагање у некретнине за неакредитоване инвеститоре