Захваљујући популарности платформе за групно финансирање и платформе „особа до особе“ (П2П)-посебно у сектор некретнина - постоји више него икад пре могућности за улагање изван јавно котираних Акције. Међутим, можда сте приметили да многи од ових послова захтевају акредитацију инвеститора. Шта је „акредитовани инвеститор“? Како то постајеш? Ако се не квалификујете, јесте ли заувек потпуно искључени са овог тржишта?
Шта је акредитовани инвеститор?
У основи, акредитовани улагач је особа или субјект који се сматра способним да преузме повећане ризике повезане са одређеним понудама за улагање. Размислите о фондовима ризичног капитала, пословима приватног пласмана, хеџ фондовима и-да- могућности групног финансирања некретнина.
Акредитовани инвеститори имају најбољи избор када су у питању опције улагања изван хартија од вредности које котирају на берзи. Субјекти који нуде ове могућности улагања имају користи од тога што имају акредитоване инвеститоре заинтересоване за њихове пројекте.
На пример, компанија којој је потребан капитал може понудити приватне акције акредитованим инвеститорима. Ово ће ослободити компанију од високих трошкова регистрације својих хартија од вредности код владиних регулаторних тела и
одржавање јавне понуде.Овде у Сједињеним Државама Комисија за хартије од вредности (СЕЦ) утврђује критеријуме за акредитованог инвеститора. Али не постоји утврђен процес који вам званично даје статус акредитованог. Зато не очекујте отмени сертификат поштом.
Уместо тога, на свакој појединачној компанији је да обави дужну анализу и утврди да ли испуњавате критеријуме које је поставила СЕЦ пре него што уложите у њену понуду.
Који су захтеви?
Да би се квалификовала као акредитовани инвеститор, особа мора да испуни један од два теста:
- Имајте годишњи приход од најмање $200,000 (или 300.000 УСД за заједнички приход са супружником) за последње две године са очекивањем да ће остварити исти или већи приход у текућој години; или
- Нека нето вредност премаши 1 милион долара, било појединачно или заједно са супружником.
Вредност вашег примарног пребивалишта не може се укључити при израчунавању нето вредности. Али са друге стране, ваша хипотека се не рачуна против вас, све до фер тржишне вредности. Ако се рачуна заједничка нето вредност са супружником, није неопходно да се имовина држи заједно.
Ево практичне табеле СЕЦ -а која показује како да утврдите да ли се квалификујете помоћу теста нето вредности:
| Јане Дое | Џон Смит | Јамес Лее | |
|---|---|---|---|
| Основно пребивалиште (није укључено осим доле наведених сродних обавеза): | |||
| Вредност куће | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Хипотека | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Линија капитала | — | $150,000 | — |
| Укључена средства: | |||
| банкарски рачуни | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 401 (к)/ИРА рачуни | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Остала улагања | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Цар | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| УКУПНО УКЉУЧЕНА СРЕДСТВА | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Укључене обавезе: | |||
| Студентски и ауто кредити | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Остале обавезе | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Део хипотеке под водом | — | — | $100,000 |
| Стање на линији капитала (старије од 60 дана) | — | $100,000 | — |
| УКУПНО УКЉУЧЕНЕ ОБАВЕЗЕ | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Нето вредност | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Акредитовани инвеститор | да | Не | Не |
Које су најбоље могућности за акредитоване инвеститоре?
Овде у Инвестор Јункие -у мислимо да су неке од најбољих могућности за улагање вашег новца леже у некретнинама. Али немамо сви времена ни ресурса за излазак и поправити и окренути гомила имања.
Конгрес је 2012. године усвојио Закон о покретању нових предузећа (ЈОБС). Ово укључује одредбе које су омогућиле процват платформи за групно финансирање. Укратко, једна од ових одредби је омогућити компанијама да траже капитал са било ког места све док инвеститори испуњавају захтеве СЕЦ -а за акредитацију. Раније су компаније могле тражити улагања само од људи у својој мрежи.
Ако сте акредитовани инвеститор, сада можете да учествујете у потенцијално уносним могућностима комерцијалних некретнина са ових платформи (између многих других):
- ЦровдСтреет
- Реалти Могул
- Лендинг Хоме
- Закрпа земље
- ПеерСтреет
- РеалЦровд
- Схарестатес
Шта ако нисте акредитовани?
Већина данас популарних платформи за групно финансирање некретнина отворене су само за акредитоване инвеститоре. Али то не значи да они који се не квалификују не могу да учествују на овом врућем тржишту.
Многе од ових могућности су приватне РЕИТ (инвестициони фондови у некретнине). Ови инструменти за улагање су слични акцијама по томе што можете купити њихове акције. Међутим, према закону, РЕИТ -ови су дужни да исплате 90% своје зараде у облику дивиденди, поред пореских олакшица. (Можете прочитајте више о РЕИТ-овима којима се не тргује овде.)
Ево неких могућности које не захтевају од инвеститора да испуне критеријуме које је поставила СЕЦ:
- ЦровдСтреет: Медалист Диверсифиед РЕИТ вам даје прилику да инвестирате у вишепородичне, „флек-индустриал“, малопродајне и хотелске некретнине са ограниченим услугама на југоистоку.
- Фундрисе: еРЕИТ -ови и е -фондови омогућавају инвеститорима да имају користи од раста више комерцијалних некретнина. Минимална инвестиција је само 500 долара.
- Реалти Могул: Два МогулРЕИТ производа отварају платформу за неакредитоване инвеститоре. МогулРЕИТ И пружа изложеност вишепородичним, канцеларијским, индустријским, малопродајним, складишним, медицинским и угоститељским објектима. Могул РЕИТ ИИ има фокус на вишестамбеним зградама.
- Модив: ННН РЕИТ се улаже у имовину коју изнајмљују малопродајна предузећа. Закупнина се прикупља и затим исплаћује акционарима РЕИТ -а на месечној основи као приход од дивиденди.
- Роофстоцк: Ова платформа је мало другачија. Омогућава инвеститорима да директно купе некретнину за изнајмљивање позитивну за новчани ток. Сваки договор је ригорозно унапред проверен. Ово уклања део ризика традиционалних поправки и превртања некретнина.
Закључак
Акредитовани инвеститори добијају „избор легла“ када су у питању опције улагања изван хартија од вредности које котирају на берзи. Ако испуњавате критеријуме, ове опције су одличне.
Међутим, ако не, немојте се обесхрабрити - постоји много занимљивих опција. Многе од њих смо прегледали овде у Инвестор Јункие.
Јесте ли задовољни бројем могућности за групно финансирање некретнина отворених за неакредитоване инвеститоре? Да ли мислите да би компаније требале захтевати од акредитираних инвеститора? Реците нам шта мислите о том питању.