Скоро сви који ме питају чиме зарађујем за живот узбуђено одговарају: "Одувек сам то желео!" кад им кажем да сам инвеститор у некретнине. Увек се смејем и слажем се да је то сјајно, али знам да су вероватно наивни у погледу онога што је заиста потребно да би били успешни. И највероватније, неће им требати времена ни енергије да то схвате.
Улагање у некретнине је моја друга каријера. Провео сам 30 и више година као трговац директним одговорима и издавач инвестиција пре него што сам отишао у пензију пре неколико година. Сада ми је примарно занимање куповина проблематичних стамбених некретнина, њихово поправљање и препродаја. Тхинк Флип Тхис Хоусе са Тареком и Цхристином Ел Моусса или Флип Ит Форвард са браћом Бенхам - али без додатне инсценације „за телевизију“ и сензационализма.
Свиђа ми се! И изазовно и земаљско са савршеном мешавином уметности, математике и науке. И дан исплате је награђујући - тренутно радим на својој четвртој стамбеној некретнини за рехабилитацију и предвиђено је да остварим поврат од 36% (поврат улагања) - и то након што сам себи допустио издашну месечну плату, будући да делујем као генерални извођач и лично сликам све и многе друге поправке.
Некретнине су опипљиво улагање
Једна од сјајних ствари код улагања у некретнине је то што се бавите опипљивим улагањем. Када купујете кућу, имате стварну имовину, а не електронску изјаву која представља акције које поседујете са променљивим вредностима над којима немате контролу. Ако берза доживи крах, ваше акције се спремају и немате шта да покажете.
Много је лакше предвидети пад тржишта станова, а можете и да прилагодите стратегију како бисте умањили ризик. Најбољи део је што се увек држите инвестиције која вам неће нестати. Можете прошетати имањем, додирнути дрво и прегледати структуру. Можете га побољшати и добити задовољство када видите да ваше планирање и рад трансформишу имовину. И ви чините мали део света бољим местом - и обезбеђујете стамбено решење за породицу - претварајући невољу, невољену имовину у место где деца могу да одрасту.
Ако размишљате о хонорарној свирци као инвеститор у некретнине-или ускочите у улагање у некретнине као нову каријеру као ја - пожелећете да размислите шта је заиста потребно, зашто многи новајлије не успевају и како до тога доћи започео.
Седам особина које деле сви успешни инвеститори
Готово свакодневно комуницирам са професионалцима у области некретнина и новајлијама и приметио сам неке карактеристике које деле и успешни:
#1: Они (прорачунати) преузимају ризик
Некретнине нису статичне. Вредност се помера горе -доле. Комшилуци се претварају. Купци прегледавају и крећу даље. А ризик грешке у вези са различитим аспектима је инхерентан у послу. Морате преузети одређене прорачунате ризике.
Рад са пројекцијама и проценама једнак је курсу. На пример, морате да процените своју АРВ (вредност након поправке). Такође морате прецизно проценити укупне трошкове поправки. Помоћу та два броја могу да постигнем понуђену цену, узимајући у обзир трошкове држања и препродаје. Али увек имам на уму да радим са процењеним бројевима и да се уверите да ми одговара ризик да будем „искључен“ за одређени проценат.
Морате учинити све што је могуће да умањите ризик и уверите се да ваш буџет укључује неочекивано.
#2: Они су вешти - и поштују - преговарачи.
Морате се понашати према другим људима онако како бисте желели да се према вама понашају - и брзо препознати и склонити се од преваранта када га видите.
Немојте се плашити стручњака - морате позвати бикове ** претерано скупе извођаче. Брзо ћете открити колико коштају различити аспекти рехабилитације. Увек добијам конкурентне понуде. Цене за најмање послове могу се значајно разликовати. Недавно сам понудио неке радове на сухозиду, а процене извођача пале су између 940 и 2880 долара - за исте радове!
Такође је потребна спремност за љубазно преговарање. Замјена крова зими често може бити јефтинија него у прољеће. С обзиром да је мања потражња за заменама крова када температуре падну-али кровне компаније морају да наставе да плаћају своју посаду током целе године-можете остварити попуст, али само ако то затражите.
#3: Обоје су скромни и тврдоглави.
Мој син је као младић био у 4-Х. Једна од ствари коју ова организација уводи деци је да „уче радећи“. То је управо оно о чему се ради у улагању у некретнине - увек има више за научити.
Потребан је скроман став да бисте могли да предузмете кораке када не знате тачно шта радите, да тражите смернице и учите грешећи. Такође је потребна тврдоглавост да се научи покушајем и грешком. Погрешићете, али учите из њих и идите даље.
#4: Фокусирани су.
Новопридошлице покушавају да испробају сваку могућу стратегију са само 10% фокуса који им је потребан за успех са само једном стратегијом. Одаберите једну стратегију и савладајте је пре него што крене за другима.
Многи инвеститори почињу као велетрговци - што захтева много мање сопственог капитала - и већина брзо изгори. Лично се нисам бавио велепродајом, али радим са неколико велепродаја са пуним радним временом.
Мени се то чини као једна од најтежих стратегија која захтева много истраживања и хладних позива да се пронађе мотивисани продавци који разумеју да због облика неће добити малопродајне понуде у својој кући то је у. Такође морате развити широку мрежу поузданих и искусних рехабилитатора са готовином.
#5: Добри су у обављању више задатака.
Ово је очигледно. Без обзира коју стратегију изаберете, носићете много шешира. Због тога морате бити организовани и вешти у обављању више задатака. У ствари, мора да вам се свиди!
#6: Спремни су да уложе напор и време.
Многи нови инвеститори у некретнине се узбуђују и напорно раде два дана, а затим два месеца не раде ништа. Време је новац, али „исплата“ као инвеститору некретнина често пролази шест месеци. Сваки дан морате да напредујете и останете мотивисани.
Увек знам своје месечне трошкове држања долара - то је 731 УСД за мој тренутни пројекат. То што имам тај број у потиљку мотивише ме да се сетим да су кашњења скупа - до крајњег закључка. Један начин на који то успевам је да стално ревидирам свој документ о „делокругу рада“ и радим све што је потребно да се ствари догоде. Носим бележницу, састављам дневне задатке и доследно их довршавам.
#7: Они раде свој домаћи задатак пре него што понуде понуду.
Видео сам неке неуредне послове-мајсторе који сами раде све лоше, неискусне инвеститоре који добијају на неки начин, и искусни инвеститори који прецењују своје капацитете и завршавају у готовини крцкање. Да бисте били успешни у некретнинама, морате бити реални, овладати својом стратегијом и имати знање, системе и тим на месту да се то оствари.
Увек пажљиво проучите, пажљиво проверите своју математику, имајте у свом буџету тампон за неочекивано и не преплаћујте некретнину. Не можете се емоционално везати за својства и претјерати - ипак их морате вољети довољно да бисте жељели обавити посао! Успешни инвеститори воде свој број и одлазе када продавац тражи превише за некретнину.