Če ste lastnik doma in kdaj preživite veliko časa s sosedi, se boste na koncu vedno pogovarjali o vrednosti nepremičnin in davkih na nepremičnine.
Ljudje radi govorijo o tem, kako se je njihova hiša podražila, a tudi sovražijo, da so njihovi davki na nepremičnine tako visoki. Oprosti prijatelj, ne moreš imeti obojega! 😂
Če se vrednost nepremičnin dvigne, se povečajo davki na nepremičnine!
V okrožju Howard znaša naš davek na nepremičnine ~1,442 % (okrožni, državni, požarni in ad valorem). V primerjavi z nekaterimi zajeten, v primerjavi z drugimi lahek.
No, pred kratkim smo prejeli obvestilo o odmeri davka na nepremičnine od državnega ministrstva za odmere in obdavčenje. Tako kot mnoge nepremičnine po vsej državi smo tudi mi opazili povečanje naših ocen.
To je bilo prvič, da se je vrednost nepremičnine bistveno povečala. To smo pričakovali, ker smo med pandemijo naredili nekaj prenov in je naš dom postal malo večji.
Ne vem, kaj je poštena ocena ali ne, toda ko je bila možnost za pritožbo, sem mislil, da ne bi škodilo, če bi poskusil, kajne?
Upoštevajte, da živimo v okrožju Howard v Marylandu, zato imata vaša okrožje in zvezna država morda drugačen postopek in roke, vendar na številnih območjih veljajo podobni postopki.
Kazalo
- Začetek pritožbenega postopka ocenjevanja
- Pregledovanje delovnega lista za ponovno ocenjevanje
- Pokličite svojega nepremičninskega agenta
- Naj se pritožim?
- Kaj je faktor kakovosti?
- Pisna, ustna ali video pritožba?
- Naša pritožba je bila odobrena! (nekako)
- Kaj je naslednje?
Začetek pritožbenega postopka ocenjevanja
Postopek pritožbe je preprost in imate 45 dni časa, da vložite uradno pritožbo.
Moje obvestilo je bilo z dne 29. 12. 2022 (čeprav sem ga dobil šele čez nekaj dni). Imel sem čas do 12. februarja, da se odločim, kaj želim početi.
Na srečo lahko vse to storite prek spleta ta obrazec vendar morate imeti obvestilo o oceni. Zahtevajo vaše obvestilo in kontrolno številko. (nahaja se v polju zgoraj desno)
Najprej lahko zahtevate ocenjevalni list za svojo nepremičnino in analizo prodaje na območju. Na to se boste pritožili, zato potrebujete delovni list, da se odločite, na podlagi česa se boste pritožili.
Na začetku nisem bil prepričan, ali želim vložiti pritožbo, vendar lahko zahtevate dokumente, ne da bi vložili pritožbo. Lepo je videti, kako so določili vrednost vašega doma.
Delovni list in analizo sem zahteval 3. 1. 2023 in ju prejel po e-pošti 21. 1. 2023.
Pregledovanje delovnega lista za ponovno ocenjevanje
V Marylandu je Residential Worksheet for Reassessment neposreden dokument, ki pojasnjuje, kako je Oddelek za odmere in obdavčenje zvezne države Maryland prišel do svoje ocene.
Prve tri strani so pokrivale našo hišo. Vključuje vse vidike našega doma in vključuje stopnjo, po kateri je ocenjen. (to PDF razlaga delovni list in kaj vsaka od vrednosti pomeni)
Zadnji dve strani sta vključevali primerljivo prodajo v zadnjih nekaj letih.
Je precej podroben in v našem primeru pravilen. V njem ni bilo nobenih napak. Boo.
Pokličite svojega nepremičninskega agenta
Če se začenjate počutiti nekoliko preobremenjene ali če samo želite dobiti drugo mnenje, pokličite svojega nepremičninskega posrednika. On ali ona vam bodo lahko pomagali, ker gredo skozi ta proces ves čas. Vedo, kako vse deluje, in morda imajo celo dober odnos z nadzornikom, ki bo pregledal vaš primer.
In ne počutite se krive, da porabite tudi njihov čas – kaj mislite, koga boste verjetno poklicali, ko bo čas za prodajo vaše hiše?
Nekatera spletna mesta predlagajo, da lahko za to najamete tretjo osebo v zameno za odstotek privarčevanega denarja. Mislim, da to ni potrebno – če vam agent ne želi pomagati, razmislite o tem, da bi naslednjič našli novega agenta. Vendar sem postopek izvedel sam in prva faza postopka ni bila težka.
Naj se pritožim?
Pri razmišljanju o tem, ali bi se morali pritožiti, je nekaj premislekov.
Ali so kakšne napake? To je verjetno najlažje popraviti.
Za našo specifično situacijo sem mislil, da obstaja ena netočnost glede na to, kar sem videl v bazi podatkov o nepremičninah. V bazi podatkov je bilo navedeno, da imamo 6 polnih kopalnic (3 napeljave ali več) in eno polovično kopalnico (2 ali manj). V resnici imamo le 4 polne kopalnice in eno polovično kad. To sta dve dodatni kopalnici.
Vsaka polna kopalnica je v Marylandu vredna 5000 dolarjev.
Toda na obrazcu za ponovno ocenjevanje je bilo pravilno število kopalnic. In vsaka kopalnica je vredna samo 5000 dolarjev, kar ni veliko.
Po napakah bi ga lahko izpodbijali na podlagi primerljivih. Tukaj primerjate ocenjeno vrednost vašega stanovanja v primerjavi s pošteno tržno vrednostjo domov na vašem območju – ali tisto, kar je okrožje vključilo v vaš delovni list za ponovno oceno. Če je prišlo do nedavnega premika na trgu, ki ga je doživelo veliko področij, ko so se obrestne mere v preteklem letu ali tako povečale, lahko trdite, da je tudi vaša vrednost nižja.
To bi zahtevalo, da dobite primerljive podatke o prodaji in opravite nekaj raziskav. Seznam prodaj na območju okrožja je vključeval samo prodaje do decembra 2022 (in samo eno prodajo v decembru in dvomim, da je bila samo ena hiša prodana v celotnem decembru). Če želite iti po tej poti, boste želeli več podatkov in pri tem vam lahko pomaga vaš nepremičninski agent.
Ali lahko izpodbijate katerega od množiteljev? Ko se skupna osnovna vrednost stanovanja sešteje, obstajajo trije "prilagoditvi vrednosti stanovanja:"
- Okrožni množitelj – ki velja za vse domove v okrožju
- Faktor kakovosti – ki jih določi ocenjevalec (1-9 ocena)
- Prilagoditev soseske – ki velja za vse domove v »soseski«
Dvomim, da lahko izpodbijate 1. in 3. množitelj, kaj pa faktor kakovosti?
Kaj je faktor kakovosti?
Naš je bil 6, kar je pomenilo, da je bil množitelj vrednosti našega stanovanja 1,37x. 5 je množitelj samo 1,17x – torej 20-odstotna razlika!
Ministrstvu za obdavčitev sem poslal e-pošto, da bi bolje razumel, kako se določi vrednost kakovosti, ker je to verjetno moj najboljši pristop.
Istega dne (hvala Braxton!) mi je pomočnik nadzornika ocenjevanja poslal dokument, ki pojasnjuje razrede stanovanjskih stroškov CAMA (ki jih naša država uporablja kot dejavnike kakovosti). CAMA pomeni Computer Assisted Mass Appraisal in to je tisto, kar uporabljajo vladne agencije po vsej državi za določanje tega vidika ocenjevanja.
Tukaj je navedeno za 5. in 6. razred:
- 5. razred – Stanovanja v tem razredu na splošno vključujejo individualno zasnovane serijsko proizvedene domove v boljših pododdelkih. Ti domovi so zgrajeni po oblikovalskih načrtih z uporabo izurjenih mojstrov in standardnih do dobrih materialov. Zunanjost je okrašena, notranjost pa je dobro obdelana (dobro).
- 6. razred – Stanovanja v tem razredu na splošno vključujejo tista, ki so zasnovana za posamezne lastnike stanovanj z uporabo kakovostnih materialov. Gradnjo nadzira usposobljen gradbenik. Ti domovi so lahko zgrajeni v boljših od povprečnih območij. Pri gradnji tega razreda hiš je večji poudarek na detajlih zunanjih in notranjih izboljšav (zelo dobro).
Na seznamu prodaje na zadnjih dveh straneh sem si začel ogledovati nekatere domove, ocenjene s faktorjem kakovosti 6, in mojemu neizkušenemu očesu so se zdeli primerljivi. To so bili večji domovi z opečno zunanjostjo, podobnimi zaključki v notranjosti in zgrajeni v podobnem časovnem okviru.
Tisti, ki so bili ocenjeni s faktorjem kakovosti 6 ali 7, so bili veliko novejši, veliko večji in so verjetno imeli nekatere notranje značilnosti, ki jih Zillow ni v celoti zajel.
Edina razlika, ki lahko velja za naš dom, je, da naš ni "množično proizveden dom" v smislu, da je soseska domov Toll Brothers množično proizvedena. Naša je bila zgrajena v osemdesetih letih prejšnjega stoletja po načrtu, ki ga je kupil hišni graditelj.
Pomočniku nadzornika za ocenjevanje sem poslal e-pošto, da bi ga vprašal, ali se lahko pritožim zaradi teh razlogov, in rekel je, da lahko!
Dober dan in vabljeni. Da, na podlagi teh razlogov se lahko pritožite in vaš argument za razvrstitev v oceno bo obravnaval ocenjevalec. Ocenjevalec bo imel možnost pridobiti podatke o oceni iz skupnosti na splošno in ugotoviti, ali je bila vaša hiša pošteno ocenjena v primerjavi z drugimi. Če slučajno niste seznanjeni, sem priložil dokument o pritožbenem postopku.
Pisna, ustna ali video pritožba?
Obstajajo tri možnosti za pritožbo – pisna pritožba, telefonska obravnava ali video obravnava.
Najenostavnejši pristop je pisni, vendar lahko zahtevate telefonsko ali video pritožbo.
Vložil sem pisno pritožbo (kar se je zdelo najlažje), v kateri sem v bistvu navedel to, kar sem napisal zgoraj:
Naš dom je bil odločen, da ima faktor kakovosti 6, medtem ko menim, da bi ga morali natančneje obravnavati kot 5. Zgrajena je bila leta 1980 na podlagi široko dostopnega načrta Avril Shull, tako da čeprav je individualna na območju (kolikor vemo), ni zasnovana po meri za posameznega lastnika stanovanja. Temeljil je na zasnovi množične proizvodnje. Glede na seznam primerljivih domov v naši bližini, vključno z enim, ki je bil nedavno prodan v soseski, menim, da sta naša notranjost in zunanjost bolj usklajena z domovi 5. stopnje.
To sem vložil 26. januarja in zaostanek je 8-12 tednov.
Odgovor sem prejel 10. aprila! Bilo je približno 74 dni pozneje in ravno sredi predvidene čakalne dobe 8–12 tednov, tako da sploh ni slabo.
Naša pritožba je bila odobrena! (nekako)
Okrožje je poslalo dvostransko pismo, v katerem je razložilo svoje ugotovitve, od katerih je prvo verjetno le obrazec, poslan vsem, ki so se pritožili. Pojasnilo je, da gre za končno obvestilo in da je ocena na drugi strani.
Končno obvestilo o oceni nam je pokazalo Pritožena vrednostali tisto, kar bi okrožje štelo za našo tržno vrednost, če se ne bi pritožili.
Potem so pokazali naše Končna tržna vrednost, od česar bomo obdavčeni.
Imeli smo znižanje za 10,86 % od vložene vrednosti!
Če se spomnite od prej, sem se pritožil na podlagi faktorja kakovosti in to je izračun samo za stanovanje. Pri pritožbeni vrednosti in končni tržni vrednosti se vrednost našega zemljišča ni spremenila. Naše »Zgradbe, drugo« so padle za 13,98 %.
Če se spomnite množitelja faktorja kakovosti, je bil 1,37x za QF 6 in 1,17x za QF 5.
0,20 od 1,37 je približno 14,5 % – torej precej blizu, vendar ne točno toliko, kot je bilo naše zmanjšanje.
Ni videti, da so prebrali opombe moje pritožbe, v celoti strinjali smo se, da smo nižji faktor kakovosti, in ga ustrezno znižali. Prav tako niso dali nobene razlage, kaj se je spremenilo, vendar je končna tržna vrednost nižja kot prej, kar je lepo.
Kaj je naslednje?
Z novo oceno se lahko zdaj znova pritožite, če želite.
Obstajajo tri "stopnje" pritožb:
- Raven nadzornika – to je raven, skozi katero sem pravkar šel in si zagotovil 10-odstotno znižanje.
- Pritožbena komisija za odmero davka na nepremičnine – Greš pred odbor lokalnih prebivalcev in predstaviš svoj primer.
- Davčno sodišče v Marylandu – To je zadnji korak in je še vedno neformalno upravno zaslišanje, kjer osebno predstavite svoj primer (brez pisnih zaslišanj).
Za vsako raven ni pristojbin in od vas se ne pričakuje, da boste potrebovali zastopstvo.
Na tej točki menim, da sem dosegel precej trdno zmago, saj sem dobil lepo, a pošteno znižanje končne tržne vrednosti, ki nam bo prihranilo na tisoče dolarjev. Ker ni bilo nobenih napak in se je zdelo, da je sprejel tisto, kar je pomenilo zmanjšanje faktorja kakovosti, sem dobil 99 % želenega.
Ni me stalo nič denarja, naučil sem se pomembnega postopka, ki bi lahko pomagal prijateljem in sosedom... vse to pa tudi zelo malo časa. Poleg tega je postalo krma za objavo v spletnem dnevniku!
Tega bom dal v stolpec za zmago in ne bom zahteval dodatnih pritožb.
💡Moj zaključek te izkušnje – vedno izpodbijajte svojo oceno nepremičnine. Ne škodi, če se poučite o postopku in ga poskusite, še posebej, če pride do velikega skoka. V tem procesu bi lahko prihranili veliko denarja.
Ste se kdaj pritožili na odmero davka na nepremičnine? Kaj se je zgodilo?