Vozite se po svoji običajni poti v službo in ob cesti opazite znak amaterskega videza. Piše "Kupujemo grde hiše" ali "Kupimo vašo hišo v kakršnem koli stanju za gotovino." Kaj je s tem? Kdo postavlja te znake in kaj pomenijo?
Kot nepremičninarja me to pogosto vprašajo. V industriji te znake imenujemo »banditski znaki«.
Za znaki stojijo »trgovci na debelo« z nepremičninami. Ti fantje so neke vrste posredniki. Najdejo domove in jih "prodajo na debelo". rehabilitatorji, ki jih nato obnovijo in prodajo naprej jih kupcu stanovanja.
V nasprotju s tem, kar promovirajo njihovi znaki, trgovci na debelo v resnici ne »kupijo vašega doma za gotovino«. V zameno za vaš dogovor da sprejmejo znižano gotovinsko ceno, vam obljubijo, da vam bodo dostavili kupca v določenem časovnem okviru – običajno 30 dnevi. Namesto prodajne pogodbe trgovci na debelo uporabljajo »pogodbo o odstopu«, ki jim omogoča, da »odstopijo« transakcijo prodaje vašega doma tretji osebi, ki postane dejanski kupec.
Trgovci na debelo zaslužijo z razliko med tem, kar obljubijo, da vam bodo plačali, in tistim, kar poberejo od sanatorja, ki dejansko kupi nepremičnino od vas.
Bi morali svojo hišo prodati na debelo?
Veletrgovci obstajajo že desetletja. Ponujajo, da bo postopek prodaje stanovanja hiter in enostaven — ne glede na njegovo stanje. Prek razbojniških znakov ali razglednic z neposredno pošto najdejo potencialne prodajalce, ki še niso storili prvega koraka pri prodaji svojega doma.
Recimo, da ste na primer živeli v svojem domu zadnjih 20 let in si ustvarili družino. Otroci so odrasli in razmišljate o zmanjšanju. V teh letih ste zbrali veliko stvari. Misel, da bi svoj dom pospravili in ga pripravili za razstave, je neverjetna.
Od veletrgovca prejmete razglednico, ki vam ponuja gotovino za vaš dom v stanju, »kot je«, in zdi se, da je to dobra rešitev. In morda je dobra rešitev, toda ali je najboljši rešitev?
Veletrgovci navajajo te tri "prednosti":
- Ni vam treba čistiti ali popravljati. Damo vam denar za vaš dom v stanju, kot je. Svoje lastnine vam sploh ni treba pokazati.
- Brez provizij nepremičninskega posrednika. Preskočite stroške prodaje, ko sklenete pogodbo z nami.
- Zagotovite si denar veliko hitreje kot če bi svoj dom dali na trg.
Ali te trditve držijo? Morda, vendar obstajajo nekatere točke, ki vam jih ne povedo:
Na MLS se kupujejo in prodajajo domovi »kot so«.
Veletrgovci izkoriščajo običajno napačno prepričanje potrošnikov, da mora biti vaša hiša v dobrem stanju, če jo želite uvrstiti na storitev Multiple Listing Service (MLS). Resnica je, da medtem ko so številni domovi, ki so navedeni pri nepremičninskem agentu in se tržijo na MLS »pripravljeno za vselitev«, se veliko takšnih nepremičnin dnevno uspešno kupuje in prodaja prek oglasov na MLS.
Veliko manjša skupina potencialnih kupcev bo vedela, da je vaš dom naprodaj.
Veletrgovci imajo seznam potencialnih kupcev, s katerimi se obrnejo, ko dobijo novo pogodbo o dodelitvi. Primerjajte to z uporabo licenciranega agenta in uvrstitvijo vaše nepremičnine na seznam MLS, kjer je mogoče iskati in vidi več tisoč agentov, vsak ima pripravljene kupce, ki bi jih morda zanimala ponudba za vašo premoženje.
Prepoznavnost in konkurenca pri doseganju večjega števila kupcev bosta vodila do konkurenčne prodajne cene v primerjavi z znižano prodajno ceno, ki vam jo bo lahko zagotovil veletrgovec. Za vsako nepremičnino se najde kupec, ne glede na lokacijo ali stanje. Najboljši rezultat za prodajalca je, da svoj dom ponudi na široko tržišče. In najboljši način za to je, da ga uvrstite na seznam izkušeni nepremičninski posredniki.
Lahko dobite manj denarja... pogosto veliko manj!
Čeprav ni treba plačati provizij nepremičninskega posrednika, je provizija za dodelitev pogosto višja od 5–6 % provizije, ki bi jo plačali za profesionalno trženje in prodajo vašega doma prek nepremičnine podjetje. Običajna provizija veletrgovca je od 25.000 do 30.000 USD. Če prodajate hišo z a Tržna vrednost 200.000 $, to je 15-odstotna provizija.
Zastopa vas oseba brez licence.
Veletrgovci v bistvu prodajajo nepremičnine brez licence. Največjo naložbo svojega življenja zaupate posamezniku, ki:
- ni vezan na etični kodeks ali a fiduciarna obveznost zastopati vaše najboljše interese,
- je brez nadzora pooblaščenega nepremičninskega posrednika in
- ni bilo treba obiskovati nobenih izobraževalnih tečajev ali opraviti nobenega potrdila, ki bi jih kvalificiralo za prodajo nepremičnin.
Državne vlade zahtevajo licence za nepremičnine in usposabljanje, predvsem za zaščito javnosti pred brezvestnimi dejavnostmi. Prodaja nepremičnine brez dovoljenja je v nasprotju z zakonom. Veletrgovci se temu izognejo, ker je pogodba, ki jo uporabljajo, natančno oblikovana tako, da nakazuje, da sploh ni prodajna pogodba. To je sporazum, ki jim omogoča, da nepremičnino dodelijo drugemu kupcu; transakcija je neposredna med kupcem in prodajalcem brez vpletenega agenta. Kot prodajalec, ki sodeluje s trgovcem na debelo, vas ne zastopa nihče, ki ima licenco za opravljanje transakcij z nepremičninami.
Od začetka do konca lahko veleprodajni posli trajajo dlje kot tradicionalna prodaja.
Ena od prodajnih prednosti veletrgovca je, da boste s prodajo prek njih hitreje prišli do denarja. Resnica je, da od trenutka, ko podpišete pogodbo o dodelitvi naročila, do trenutka, ko pridete do zaključne mize, lahko postopek pri veletrgovcu dejansko traja dlje. To je zato, ker je v postopek vgrajenih 30 dodatnih dni. Tistih 30 dni, ko ima trgovec na debelo pogodbo o odstopu in išče kupca, je lahko 30 dni, ko je vaša nepremičnina vklopljena. MLS vidi na tisoče kupcev, od katerih imajo mnogi denar za nakup in prenovo vaše nepremičnine in si želijo pridobiti začelo!
Še vedno obstajajo "prikazovanja", ne glede na to, ali greste prek veletrgovca ali pooblaščenega agenta.
Razstave so za prodajalce nevšečnost. Razumem. Nihče ne mara neznancev, ki hodijo po njegovem domu in si ogledujejo njegove stvari! Vendar ne verjemite, da se boste tega vdora rešili z obiskom veletrgovca. Ljudje – tudi rehabilitanti – ne kupujejo doma, nevidnega. S prikazi se boste morali ukvarjati ne glede na to, ali greste prek veletrgovca ali bolj tradicionalnega postopka prodaje na domu.
Samo zavedaj se
Leta sem bil nepremičninski investitor, preden sem postal agent z licenco Marylanda. Kupil sem nepremičnine v težavah, ki so navedene na MLS, nekaj pa sem jih kupil tudi pri veletrgovcih. Ne trkam, kaj delajo veletrgovci. Pravzaprav njihova prizadevanja pogosto pripeljejo na trg hiše, ki so dobre ponudbe za rehabilitatorje.
Kot pri vsaki finančni odločitvi, vam poučenost o vaših odločitvah pomaga sprejeti najboljšo odločitev za vaše posebne okoliščine. Pomembno je, da se zavedate, čemu se odpovedujete, če se odločite za prodajo prek veletrgovca, namesto da bi najeli pooblaščenega agenta.
Kot rečeno, niso vsi agenti enaki. Nekateri so resnično dobri pri pospeševanju prodaje stanovanj, pripravljenih za vselitev. Če pa vaš dom ni v brezhibnem stanju in ga želite prodati, boste želeli poiskati agenta, ki razume, kako tržiti takšne domove, kot so.