To je bila ena izmed razprav, ki so obstajale že več let. Tam zgoraj je: "Ali obstaja življenje po smrti?" "Kaj je smisel življenja?" in "Ali moram imeti otroke?"
Vprašanja o hipoteki so relativno enostavna: Ali naj dobim 15-letno ali 30-letno hipoteko? Ali moram predplačati hipoteko? Moral bi reči, če imate trenutno hišo ali nameravate kupiti, pridobite 30-letno fiksno hipoteko.
Vsaj v tem trenutnem času v zgodovini je pridobivanje 15-letne hipoteke ali predplačilo katere koli 30-letne hipoteke neumno. To trdim s temi predpostavkami:
- Načrtujete, da boste doma ostali vsaj 10 let.
- Vi in vaš zakonec ste mlajši od 50 let.
- Mesečni stroški lastništva vašega doma so manjši od 30% vašega mesečnega dohodka.
- Imate 25% ali več lastniškega kapitala/pologa za svoj dom.
- Vsaka razlika v prihrankih zaradi predplačila ali krajše 15-letne hipoteke bo šla v naložbe.
- Hiša, ki jo kupite, je hiša povprečne velikosti 2000 kvadratnih čevljev in ne nek McMansion.
- Ste disciplinirani varčevalec in ne nosite dolgov potrošnikov.
Ne dam vam carte blanche za nakup 5.000 kvadratnih metrov velike hiše. Če sploh kaj, je ravno obratno. Predlagam, da živite v skromnem domu v dobri soseski. Vzemite razliko in namesto tega vlagajte na borzi. Kadar koli refinancirate in dobite nižji mesečni znesek, vložite to razliko. Pri trenutnih hipotekarnih obrestnih merah boste v primerjavi s povprečno stopnjo inflacije in donosom na borzi prišli veliko dlje.
Za hipotekarno trditev obstajata dva nasprotujoča si tabora: Ric Edelman in Dave Ramsey.
Ne boste videli, da kot Dave Ramsey izjavljam, da je ves dolg delo hudiča. V našem trenutnem gospodarskem okolju se ponavadi strinjam z Ricom Edelmanom. Hipotekarne obrestne mere so na zgodovinsko nizki ravni, cenovna dostopnost pa skoraj na vseh časih. Preprosto v angleščini: V mnogih delih države je ceneje imeti dom kot najemnino.
Tukaj so razlogi, zakaj bi morali dobiti 30-letno fiksno hipoteko:
1. Dom je nelikvidno premoženje
Hiša je zelo nelikvidno premoženje. Če kupujete dom, je to dolgoročno 10 let ali več. Ko enkrat vplačate v dom, je veliko težje dobiti denar. Da, lahko refinancirate ali dobite HELOC, vendar le, če je v nepremičnini dovolj lastniškega kapitala in imate delo.
Recimo, da izgubite službo. Če ste sledili poti Dave Ramseyja, v mnogih situacijah še niste poplačali hipoteke, imeli minimalne naložbe in bi morali imeti vsaj nekaj prihrankov v sili. Z metodo Davea Ramseyja bi imeli precej manj prihrankov, kot če bi sledili Ric Edelmanu. Denar v vašem domu bo zelo težko izkoristiti, vseeno pa bi lahko zaključili z zaprtjem svojega doma. To je natančno vprašanje Dave Ramsey predlaga, da se izognete tako, da odpravite svoj dolg. To dokazuje moje stališče denarni tok je pomembnejša od neto vrednosti.
Težava pri vlaganju večine denarja v vaš dom se nanaša na razporeditev sredstev. Kot smo ugotovili med stanovanjskim balonom, je preveč ljudi imelo preveč lastniškega kapitala v svojem primarnem prebivališču. Vaš dom bi moral ne biti primarni del vaše neto vrednosti. Če sploh kaj, bi morala biti manjša od 1/3 vaše celotne neto vrednosti. V nujnih primerih bi morali imeti veliko več likvidnih sredstev.
2. Vaše primarno prebivališče je ne naložba
Robert Kiyosaki je to izjavil v svoji knjigi "Bogati oče, ubogi oče“:
»Kot smo ugotovili med nepremičninskim balonom, vaše primarno prebivališče ni sredstvo. Vaš dom je samo prostor za življenje. Odločil se bom, da se ne razlikuje od najema, vendar z nekaterimi prednostmi. Običajno je priporočljivo kupiti dom le, če boste na istem mestu živeli pet let ali več. Predlagam še daljše obdobje 10 let ali več. V nasprotnem primeru je običajno najbolje, da namesto tega najamete. Lastništvo doma 5-7 let je preveč tvegano. Preveč lastniškega kapitala je, da bi ga lahko shranili v eno sredstvo, zato ga je težko prodati, ko se morate preseliti. "
3. Najbolje vlagati namesto kratkoročne hipoteke
To je morda največja zmota Davea Ramseyja. S trenutnimi hipotekarnimi stopnjami v razponu pod 4% ste na povprečni stopnji inflacije ali pod njo. Tudi na dolgi rok,
zaloge povprečno 8% letno. V resnici uporabljate vzvod posojila z nizko fiksno obrestno mero za vlaganje razlike na borzi.
Naj vam dam primerjavo: dva lastnika stanovanj, oba imata hipoteko v višini 300.000 dolarjev in oba živita v svojem domu deset let. Ne upoštevajmo inflacije za ta primer.
- Suze Shorterm -Suze dobi 15-letno hipoteko pri 3,25%. Njeno mesečno plačilo znaša 2.108,01 USD. Po desetih letih ji bo na hipotekarni bilanci ostalo 116.592,72 USD ali 183.407,28 USD v kapitalu. V borzo ni vlagala denarja, ampak ga je uporabila za skrajšanje roka hipoteke.
- Ivan Vlagatelj -Ivan dobi 30-letno fiksno hipoteko pri 3,75%. Njegovo mesečno plačilo znaša 1.389,35 USD. Po desetih letih mu bo na hipoteki ostalo 234.334,89 USD ali 65.665,11 USD v kapitalu. Ivan je razliko vzel od 15-letne hipoteke (718,66 USD) in vlagal v borzo. Ob predpostavki, da bo teh deset let povprečno 8% na leto, bo po desetih letih imel na borzi 131.476,00 USD.
Skupaj torej prihaja Ivan. V desetih letih bo imel 197.141,11 USD celotnega kapitala, Suze pa 183.407,28 USD. Ne pozabite, da je to že po desetih letih in postane veliko bolj očitno, dlje ko greste ven.
Recimo, da sta oba živela v svojem domu 15 let. Ivan gre še dlje, s 357.636,18 USD lastniškega kapitala in naložb v primerjavi s 300.000 USD v lastniškem kapitalu in brez naložb, ki jih ima Suze. Ali je približno 57.000 USD vredna razlike v tveganju? Mislim, da bi in bi namesto tega šel z zalogami.
Če bi bila vaša hipotekarna obrestna mera podobna kot v začetku osemdesetih let prejšnjega stoletja, ko 8% –10% APR ni bilo nenavadno, bi bilo najbolje, da hipoteko predplačate. To pa zato, ker bi bilo težko najti naložbe s fiksno obrestno mero ali delnice, ki bi lahko vsako leto presegle ta znesek. Trenutno je na voljo poceni kredit in najbolje ga je uporabiti v svojo korist.
4. Hipoteka je davčno priznana
To predpostavlja, da razčlenite svoje davke. Hipoteko smo pravkar refinancirali v višini 3,75% na leto, vendar je realna obrestna mera po odbitku davka veliko nižja. Bankrate.com ima odličen kalkulator, ki vam bo pomagal realne hipotekarne obrestne mere po davkih. V našem primeru je naša realna obrestna mera 2,59%: višji kot je vaš davčni razred, nižja je vaša efektivna hipotekarna APR. Ko živite v državi z visokimi davki, je to še bolj smiselno. V našem primeru je to tudi "brezplačen" denar v smislu realnih dolarjev v primerjavi s povprečno 3 -odstotno stopnjo inflacije.
Tudi v tem okolju z nizkimi obrestnimi merami je to stopnjo še vedno mogoče premagati z naložbami s fiksnim dohodkom. Ker pa je to 30-letni časovni okvir, bi morali vlagati (za primerjavo jabolk z jabolki) z dodelitvijo sredstev 60%/40%. V preteklosti se je ta mešanica delnic/obveznic vrnila 6% pred inflacijo ali 3% letno po inflaciji.
Če bo vlada odpravila davčne olajšave, kot so predlagali nekateri, se bo efektivna stopnja dvignila na 3,75%. To je še vedno odlična stopnja, ki pa jo je z vlaganjem relativno enostavno premagati.
5. Vedno boste imeli hišna plačila
Eden najpogostejših čustvenih razlogov, da slišim, da si ljudje želijo odpraviti hipoteko, je znebiti se mesečnega oreha. Izjavljajo, da želijo imeti svoj dom svoboden in čist! Ali je to res?
Dejstvo je, da imate tudi potem, ko je hipoteka v celoti plačana, vedno druge stroške: davke na nepremičnine, zavarovanje in letno vzdrževanje. Tako boste imeli vedno plačane stroške, pa tudi ti niso poceni. Če je bilo denarja malo, poskusite prenehati plačevati davek na nepremičnine. Naredite to in lahko pričakujete, da boste davkarja videli pred svojim pragom. Čeprav je res, da se bo znesek, izplačan vsak mesec, zmanjšal, ko bo hipoteka izplačana, glede na inflacijo pa bo to le majhen del vaših mesečnih stroškov. Posamezniki in podjetja v tem primeru pridejo v težave zaradi pomanjkanja denarnega toka, ne velike količine nelikvidne neto vrednosti.
Koliko bralcev ima starše, ki so za svoj dom v zgodnjih 70. letih plačali 30.000 USD, pri čemer je bilo njihovo mesečno plačilo le 220 USD/mesec? Davek na nepremičnine, zavarovanje in stroški vzdrževanja so se povečali s stopnjo inflacije. Če imate fiksno 30-letno hipoteko, je vaš znesek plačila ostal enak.
V nekaterih primerih so se ti stroški povečali veliko bolj kot povprečna stopnja inflacije. Na primer, tam, kjer trenutno živim, v okrožju Nassau, NY, letno plačam skoraj 10.000 USD za stanovanje v velikosti 2000 kvadratnih metrov. Naj spomnim bralce, da je okrožje Nassau razpadlo in da bo verjetno verjetno še višje davke, da bi zapolnilo proračunsko vrzel. Pričakujete lahko, da se bodo davki na nacionalni ravni zvišali, saj večina občin primanjkuje prihodkov.
Dave Ramsey domneva, da nimate volje, da bi vložili prihranjeno razliko. Če ste eden tistih izgubljenih duš, potem verjetno ne bi smeli vlagati. Dave naredi korak dlje in predlaga, da za svoj dom plačate z gotovino.
»Ampak pomislite, kako zabavno bi bilo! Brez hipoteke! Brez plačil! Če se vam zdi plačilo denarja za hišo predaleč, lahko hišo še vedno kupite, če se odločite pametno. "
Dave govori o znesku, prihranjenem v hipotekarnih obrestih. Če bi imeli inflacijo nič odstotkov letno, bi imel Dave prav. Na žalost se z inflacijo hipoteka vsako leto v realnih dolarjih poceni.
Zaključna izjava
Seveda predvidevam, da bomo imeli vsaj enako stopnjo inflacije, kot smo jo videli v zadnjih 30 letih. Recimo, da doživljamo ogromen napad deflacije, kaj potem? Ali ni moja izjava to neumna ideja? Ne, res ne. Kadar koli lahko začnete vnaprejšnja plačila hipoteke. Mislim, da ko je denar v vašem domu, ga je veliko težje vzeti. Ob predpostavki, da vlagate, lahko svoje naložbe kadar koli uporabite za predplačilo ali poplačilo hipoteke. Ne pozabite, da Federal Reserve želi inflacijo za vsako ceno. Rečeno je bilo iz helikopterjev bodo spustili denar, če bodo morali ustvariti inflacijo.
Zame je edini veljaven razlog za popolno poplačilo hipoteke po trenutnih obrestnih merah ta, da ste se upokojili. Tudi takrat, odvisno od vaših naložb in čiste vrednosti, morda še vedno ni smiselno.
NADGRADNJA: Ko sem pred petimi leti prvič napisal ta članek, se mi je zdelo bolj smiselno, da hipoteke ne predplačate. Danes (3. september 2018) bi lahko ob naraščajočih obrestnih merah in trenutnih vrednotenjih na borzi bilo smiselno predplačilo nekaterih vaših hipotek. Kot vsak finančni nasvet je zelo oseben in časovno občutljiv. Kar je bilo smiselno pred petimi leti, danes v trenutnem finančnem okolju morda ne bo imelo smisla.