Zahvaljujoč priljubljenosti množičnega financiranja in platforme med osebami (P2P)-zlasti v nepremičninski sektor - obstaja več možnosti kot kdaj koli prej za vlaganja zunaj javno kotiranih zaloge. Morda pa ste opazili, da mnogi od teh poslov zahtevajo akreditacijo vlagateljev. Kaj je "akreditirani vlagatelj"? Kako to postaneš? Če ne izpolnjujete pogojev, ste popolnoma za vedno zaprti s tega trga?
Kaj je akreditirani vlagatelj?
V bistvu je akreditirani vlagatelj oseba ali subjekt, za katerega velja, da je sposoben prevzeti povečano tveganje, povezano z določenimi naložbenimi ponudbami. Pomislite na sklade tveganega kapitala, zasebne posle, hedge sklade in-da- možnosti množičnega financiranja nepremičnin.
Akreditirani vlagatelji imajo najboljše izbire, ko gre za naložbene možnosti poleg vrednostnih papirjev, ki kotirajo na borzi. Subjekti, ki ponujajo te naložbene priložnosti, imajo koristi od akreditiranih vlagateljev, ki se zanimajo za njihove projekte.
Na primer, podjetje, ki potrebuje kapital, lahko akreditiranim vlagateljem ponudi zasebne delnice. To bo družbo oprostilo visokih stroškov registracije vrednostnih papirjev pri vladnih regulativnih organih in
javno ponudbo.Tukaj v ZDA Komisija za vrednostne papirje in borzo (SEC) določa merila za akreditiranega vlagatelja. Toda ni določenega postopka, ki bi vam uradno podelil status akreditiranega. Zato ne pričakujte modnega potrdila po pošti.
Namesto tega mora vsako posamezno podjetje opraviti skrbni pregled in ugotoviti, ali izpolnjujete merila, ki jih določa SEC, preden vlagate v njegove ponudbe.
Kakšne so zahteve?
Če se želite kvalificirati za akreditiranega vlagatelja, mora oseba opraviti enega od dveh testov:
- Imeti vsaj letni dohodek $200,000 (ali 300.000 USD za skupni dohodek z zakoncem) za zadnji dve leti s pričakovanjem, da bodo v tekočem letu zaslužili enak ali višji dohodek; ali
- Imeti neto vrednost preseči 1 milijon dolarjev, posamično ali skupaj s svojim zakoncem.
Vrednosti vašega primarnega prebivališča ni mogoče vključiti pri izračunu neto vrednosti. Na drugi strani pa vam hipoteka ne šteje do poštene tržne vrednosti. Pri izračunu skupne čiste vrednosti z zakoncem ni nujno, da se lastnina hrani skupaj.
Tukaj je priročna tabela SEC, ki prikazuje, kako ugotoviti, ali izpolnjujete pogoje z uporabo testa neto vrednosti:
| Jane Doe | John Smith | James Lee | |
|---|---|---|---|
| Osnovno prebivališče (ni vključeno, razen spodaj povezanih obveznosti): | |||
| Domača vrednost | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| Hipoteka | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| Linija lastniškega kapitala | — | $150,000 | — |
| Vključena sredstva: | |||
| bančni računi | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| 401 (k)/računi IRA | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Druge naložbe | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| Avto | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| SKUPAJ VKLJUČENO SREDSTVO | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| Vključene obveznosti: | |||
| Študentska in avtomobilska posojila | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Druge obveznosti | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| Del hipoteke pod vodo | — | — | $100,000 |
| Stanje na liniji lastniškega kapitala (staro manj kot 60 dni) | — | $100,000 | — |
| SKUPAJ VKLJUČENE OBVEZNOSTI | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| Neto vrednost | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| Akreditirani vlagatelj | Da | Ne | Ne |
Kakšne so najboljše priložnosti za akreditirane vlagatelje?
Tukaj na Investor Junkie menimo, da je nekaj najboljših priložnosti za vlaganje vašega denarja ležijo v nepremičninah. Vendar nimamo vsi časa ali sredstev, da bi šli ven popraviti in obrniti kup nepremičnin.
Leta 2012 je kongres sprejel zakon Jumpstart Our Business Startups (JOBS). To vključuje določbe, ki so omogočile razcvet platform za množično financiranje. Na kratko, ena od teh določb je, da se podjetjem dovoli zbiranje kapitala od koder koli, če vlagatelji izpolnjujejo zahteve SEC glede akreditacije. Prej so lahko podjetja zahtevala naložbene dolarje le od ljudi v svojem omrežju.
Če ste akreditirani vlagatelj, lahko zdaj sodelujete v potencialno donosnih priložnostih za poslovne nepremičnine na teh platformah (med mnogimi drugimi):
- CrowdStreet
- Realty Mogul
- Posojanje doma
- Obliž zemlje
- PeerStreet
- RealCrowd
- Delnice
Kaj, če niste akreditirani?
Večina danes priljubljenih platform za množično financiranje nepremičnin je odprtih le za akreditirane vlagatelje. Toda to ne pomeni, da tisti, ki niso kvalificirani, ne morejo sodelovati na tem vročem trgu.
Mnoge od teh priložnosti so zasebne REIT (nepremičninski investicijski skladi). Ti naložbeni instrumenti so podobni delnicam, saj jih lahko kupite. Vendar morajo po zakonu REIT poleg davčnih ugodnosti izplačati 90% svojega zaslužka v obliki dividend. (Ti lahko več o REIT-jih, s katerimi se ne trguje, preberite tukaj.)
Tu je nekaj priložnosti, ki od vlagateljev ne zahtevajo, da izpolnjujejo merila, ki jih določa SEC:
- CrowdStreet: Medalist Diversified REIT vam daje priložnost, da vlagate v večdružinske, »flex-industrial«, maloprodajne in hotelske nepremičnine z omejenimi storitvami na jugovzhodu.
- Zbiranje sredstev: eREIT in eSkladi vlagateljem omogočajo, da izkoristijo rast več komercialnih nepremičnin. Najmanjša naložba je le 500 USD.
- Realty Mogul: Dva izdelka MogulREIT odpirata platformo neakreditiranim vlagateljem. MogulREIT I zagotavlja izpostavljenost večdružinskim, pisarniškim, industrijskim, maloprodajnim, samohrambenim, medicinskim in gostinskim lastninam. Mogul REIT II se osredotoča na stanovanjske stavbe.
- Modiv: NNN REIT se vlaga v nepremičnine, ki jih najemajo maloprodajna podjetja. Najemnina se zbira in nato mesečno izplačuje delničarjem REIT kot dohodek od dividend.
- Streha: Ta platforma je nekoliko drugačna. Vlagateljem omogoča neposreden nakup nepremičnine, pozitivne za denarni tok. Vsak posel je strogo vnaprej preverjen. To odpravlja nekaj tveganja tradicionalnih popravkov nepremičnin.
Zaključek
Akreditirani vlagatelji dobijo "izbiro legla", ko gre za naložbene možnosti poleg vrednostnih papirjev, ki kotirajo na borzi. Če izpolnjujete merila, so te možnosti odlične.
Če pa ne, ne obupajte - obstaja veliko zanimivih možnosti. Mnoge od njih smo pregledali tukaj pri Investor Junkie.
Ali ste zadovoljni s številom možnosti množičnega financiranja nepremičnin, ki so na voljo neakreditiranim vlagateljem? Ali menite, da bi morala podjetja od vlagateljev zahtevati akreditacijo? Sporočite nam vaše mnenje o tej zadevi.