Pasivno vlaganje v nepremičnine: kaj je in kako začeti

Ko razmišljate o vlaganju v nepremičnine, boste morda pomislili na vodenje majhnega najemnega podjetja kot najemodajalec. Morda pa razmišljate o tem, da bi se za začetek lotili nečesa, kot je gostovanje na Airbnbju ali vdiranje v hišo.

Toda če ste kdaj upravljali najem ali poznate nekoga, ki je, verjetno veste, da ima lahko nekaj kolcanja. In tudi če najemniško podjetje teče gladko in imate odlične najemnike, je še vedno potrebno veliko dela za upravljanje ene ali več nepremičnin in vzdrževanje.

K sreči ni nujno, da je vsaka vrsta naložb v nepremičnine tako aktivna. Pravzaprav obstaja več zanesljivih, pasivnih strategij vlaganja v nepremičnine, ki jih lahko uporabite za ustvarjanje dohodka, ne da bi morali aktivno upravljati nepremičnine.

Kaj je pasivno vlaganje v nepremičnine?

Pasivno vlaganje v nepremičnine vključuje ustvarjanje dohodka iz posesti nepremičnin, ne da bi jih morali sami aktivno upravljati. Običajno najemodajalci to dosežejo tako, da odgovornost za upravljanje premoženja prenesejo na profesionalna podjetja. Lahko pa raziščete tudi popolnoma pasivne naložbene možnosti, kot je množično financiranje ali REITs, ki jih bom obravnaval spodaj.

Cilj tega naložbenega stila je še vedno izkoristiti prednosti nepremičnine – kot sta stabilen denarni tok in morebitno povečanje vrednosti nepremičnine – ne da bi se morali odreči svojemu času. In medtem ko nepremičnine včasih zahtevajo vnaprejšnje delo, je zelo možno, da svojo naložbo spremenite v delno ali popolnoma pasivno podjetje.

Kako začeti s pasivnim vlaganjem v nepremičnine

Obstaja več načinov, kako nepremičnine dodati svojemu naložbenemu portfelju, pri tem pa ohraniti pasivnost. Nekatere metode zahtevajo več kapitala in vnaprejšnjega dela kot druge. Vendar pa lahko vse naslednje strategije postanejo popolnoma pasivne ali večinoma pasivne naložbe.

1. Uporabite množično financiranje nepremičnin

Eden najpreprostejših načinov za začetek pasivnega vlaganja v nepremičnine je uporaba spletna mesta za množično financiranje. Te platforme združujejo denar vlagateljev za nakup dohodkovnih poslovnih in stanovanjskih nepremičnin. Kot delničar zaslužite denarna razdelitve iz dohodka od najemnin in lahko zaslužite tudi z zvišanjem cen nepremičnine in morebitno prodajo.

Pri Investor Junkie so nam všeč platforme za množično financiranje, saj so začetnikom prijazen način vlaganja v nepremičnine. Pravzaprav več platform ne zahteva, da ste pooblaščeni vlagatelj pridružiti. Minimalne naložbe so lahko celo 10 USD.

Poudarki
Ocena	9/10	9/10	7/10
Minimalna naložba	$10	$5,000	$5,000
Stroški računa	1 leto	1–1,25 %/letna provizija za upravljanje premoženja	2% letna provizija za upravljanje
Zasebni REIT
Prijavite sePreberi pregled	Prijavite se Preberi pregled	Prijavite se Pregled Streitwise

Fundrise je odlično izhodišče zaradi nizke minimalne naložbe in nizke letne provizije. Ampak RealtyMogul in Streitwise prav tako vam omogočajo dodajanje nepremičnin v svoj portfelj, ne da bi potrebovali na stotine tisoče dolarjev.

In množično financiranje je povsem pasivna naložba. Ta podjetja sodelujejo z lastno mrežo upravljavcev nepremičnin, da najdejo in upravljajo najemnike. Vse, kar mora vlagatelje skrbeti, je, kdaj bodo distribucije izplačane in na koncu izplačane delnice.

To je pričevanje v sodelovanju s Fundrise. Zaslužimo provizijo s partnerskimi povezavami na Investor Junkie. Vsa mnenja so naša.

2. Sodelujte z upraviteljem nepremičnin

Druga možnost za pasivno vlaganje v nepremičnine, ki jo lahko raziščete, je vodite svoje najemniško podjetje prek družbe za upravljanje nepremičnin. Z drugimi besedami, lahko postanete najemodajalec in kupite enodružinski najem ali celo večdružinske hiše, če imate dovolj kapitala. Lahko pa oddate upravljanje najemnikov in nepremičnin lokalnemu podjetju za upravljanje nepremičnin, ki bo opravilo aktivno delo.

Prednost te strategije je, da dobite lastniški kapital v nepremičninah, ne da bi jih morali aktivno upravljati. Vendar pa je slaba stran ta, da morate plačati upravitelju nepremičnine, da vodi vaše podjetje namesto vas.

Po navedbah Roofstock, upravitelji nepremičnin običajno zaračunajo enkratno pristojbino za nastavitev in tekoče stroške upravljanja. Običajno je ta provizija za upravljanje okoli 10 % mesečne najemnine. Podjetja za upravljanje nepremičnin zaračunavajo tudi različne lizing stroške, če morajo najti nove najemnike, stroške podaljšanja najema in celo vzdrževalne stroške.

To lahko hitro postane drago, zato je pomembno razumeti denarni tok vaše nepremičnine, stopnjo dobička in koliko si lahko privoščite, da bi porabili za strokovno upravljanje. Toda če se matematika potrdi, lahko ta strategija ustvari pasivno nepremičninsko naložbo, ki vam omogoča tudi lastniški kapital.

Prek Roofstocka lahko kupite tudi enodružinske nepremičnine in nato sodelujete z njegovo ekipo upravljavcev nepremičnin za celovito rešitev. Naš Pregled Roofstocka pojasnjuje, kako platforma deluje ter njene prednosti in slabosti.

3. Investirajte v REIT-e

REITs, kar pomeni sklade za naložbe v nepremičnine, so drugo pasivno sredstvo za vlaganje v nepremičnine, ki je podobno množičnemu financiranju. REIT je podjetje, ki ima v lasti in upravlja nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek. Po zakonu morajo skladi REIT delničarjem izplačati najmanj 90 % obdavčljivega dohodka v obliki dividend, zaradi česar so privlačna naložba, ki ustvarja dohodek..

Raziskujete lahko tudi številne vrste REIT-ov. REIT-i se lahko na primer osredotočajo na različne sektorje, kot sta zdravstvo ali trgovina na drobno. Obstaja tudi stanovanjski in poslovni REIT ki vlagajo v zelo različne vrste nepremičnin.

Najlažji način, da začnete vlagati v REIT-e, je, da poiščete REIT-e, s katerimi se javno trguje, prek vašega spletni posrednik. Obstaja vrsta REIT ETF-jev in vzajemnih skladov, vlagate pa lahko tudi v posamezne REIT-e. Nekateri REIT-i niso s katerimi se javno trguje, lahko pa sodelujete s posameznimi posredniki ali nekaterimi finančnimi svetovalci, da vlagate v vrednostne papirje, s katerimi se ne trguje REITs.

Glavna slaba stran vlaganja v REIT je, da je rast na splošno nižja od podobnih naložb zaloge rasti ker REIT-ji izplačajo večino dohodka kot dividende. Toda to je še ena strategija pasivnega vlaganja v nepremičnine, ki je zelo priljubljena in preprosta. Pomanjkanje likvidnosti ni veliko tveganje, če se držite REIT-ov, s katerimi se javno trguje.

4. Vodite pasivno podjetje Airbnb

Po končani fakulteti sem nekaj časa živel v Medellinu v Kolumbiji. V tem času sem si delila stanovanje z moškim iz New Yorka, ki je nekaj mesecev potoval po Južni Ameriki.

Ko sva se začela pogovarjati o delu in podjetjih, mi je povedal, da vodi mrežo Airbnbs v New Yorku. In čeprav je mesece preživljal na poti, je njegov posel Airbnb doma uspeval in vsak mesec prinašal stalen dohodek od najemnin.

Takrat nisem mogel verjeti, toda po nekaj kopanju sem ugotovil, da je stranski vrvež »oddaljenih Airbnbs« zagotovo zelo resničen. In na papirju je precej preprosto: najamete Airbnb na privlačnem trgu, daste nekaj daljinskega vzpostavljene sisteme upravljanja in sodelovanje z upraviteljem najema pri čiščenju in upravljanju prostora med najemniki.

Airbnb omogoča zelo enostavno upravljanje vašega seznama in komuniciranje z najemniki prek svoje aplikacije. In če uporabljate sisteme, kot je ključavnica ali dostop s tipkovnico, lahko gostje odklenejo vaš dom, ne da bi vam bilo treba biti tam. Ko odidejo, morate samo plačati čistilnemu podjetju ali upravitelju nepremičnine, da pripravi enoto za vašega naslednjega gosta.

S to strategijo ljudje upravljajo Airbnbs v državah, kot so Arizona, Kalifornija in Florida, medtem ko živijo tisoče kilometrov stran.

Osebno menim, da je to še vedno bolj tvegana vrsta pasivnega vlaganja v nepremičnine, saj resne lastninske škode ali težav ni enostavno rešiti na daljavo. Toda če imate vrsto voznega reda, kjer skok na let v zadnjem trenutku ni težava, morda to tveganje ni tako zaskrbljujoče.

Poleg tega morate v svoj dobiček upoštevati pristojbine gostitelja Airbnb, davke in stroške čiščenja/upravljanja. In če ne dobite dovolj rezervacij na mesec, verjetno zaslužite manj, kot če bi izbrali dolgoročni najem za eno družino. Toda na turističnih območjih Airbnbs zaračunava premijo, zato se nekateri gostitelji odpravijo na daljavo in kupijo Airbnbs na živahnih trgih.

Prednosti in slabosti pasivnega vlaganja v nepremičnine

Ali je pasivni dohodek od nepremičnin realen?

Če vlagate s platformami za množično financiranje ali prek REIT-ov, je pasivno vlaganje v nepremičnine samoumevno. To je eden od razlogov delno vlaganje v nepremičnine postala tako priljubljena, poleg nizkih ovir za vstop.

Kar zadeva lastništvo najemnih enot in zunanje izvajanje upravljanja, lahko tudi ta strategija postane precej pasivna. Vendar mislim, da je pomembno poznati svoje številke, da vaši stroški ne izničijo vašega pozitivnega denarnega toka. In če pride do izrednih razmer, obstaja možnost, da boste morda morali za nekaj časa postati aktivni upravitelj.

Nenazadnje obstaja več načinov, kako nepremičnino spremeniti v pasivno naložbo. Samo razmislite o ravni aktivnega v primerjavi s pasivnim sodelovanjem, ki vam ustreza, razmislite o prednostih in slabostih ter izberite poslovni model, ki je pravi za vas.