Pred devetdesetimi leti je vlaganje v nepremičnine zahtevalo velike vsote kapitala. To je omejilo število ljudi, ki so lahko sodelovali, na tiste, ki so imeli dovolj denarja za nakup in posedovanje nepremičnin.
Toda prišli so nepremičninski investicijski skladi. Ti povprečnemu vlagatelju omogočajo dostop do donosnih nepremičninskih sektorjev z lastništvom delnic uveljavljenega sklada, ki vlaga v različne nepremičninske sektorje.
Kratka različica
- Nepremičninski naložbeni skladi so vrste vzajemnih skladov, ki malim vlagateljem omogočajo dostop do nepremičnin, ki bi bile sicer predrage za vlaganje.
- Obstajajo štiri vrste skladov, od katerih ima vsak svoje prednosti in slabosti: nepremičninski vzajemni skladi, REIT, nepremičninski skladi zasebnega kapitala in nepremičninski dolžniški skladi.
- Če ste vlagatelj in želite diverzificirati svoj portfelj, vendar ne želite neposredno kupiti nepremičnine, bi bilo vredno razmisliti o nepremičninskem naložbenem skladu.
Kaj je nepremičninski investicijski sklad?
Obstajajo štiri splošne vrste naložb, ki se imenujejo »nepremičninski naložbeni sklad«.
- Nepremičninski vzajemni skladi
- REITs (nepremičninski naložbeni skladi)
- Nepremičninski skladi zasebnega kapitala
- Nepremičninski dolžniški skladi
V bistvu je vsak vrsta vzajemnega sklada, ki vlaga v vrednostne papirje, ki jih ponujajo javne nepremičninske družbe, ustanovljene samo za sklad. Podjetja pogosto upravljajo sezname nepremičnin. Tudi podjetja aktivno ali pasivno upravljati sredstva. Ti skladi povprečnemu vlagatelju olajšajo diverzifikacijo svojega portfelja z vlaganjem v nepremičnine.
Nepremičninski vzajemni sklad
Najpogostejši sklad je a nepremičninski vzajemni sklad. Ta vrsta strokovno vodenih in SEC regulirano sklad vlaga v delnice in obveznice ustanovljenih nepremičninskih družb in/ali neposredno v nepremičnine.
Nepremičninski vzajemni skladi ponujajo alternativni način pasivnega vlaganja v nepremičnine. Preprosto kupite delnice vzajemnega sklada, namesto da bi vložili velik kos sredstev v nakup nepremičnine. Lastništvo in upravljanje ene nepremičnine na eni lokaciji zahteva aktivno sodelovanje – tvegan predlog, če niste strokovnjak. Toda sklad ima naložbe, razpršene v številne vrste sredstev in nepremičninske sektorje. Nakup in prodaja določene nepremičnine zahteva čas in je zapleten proces. Toda kot vlagatelj v nepremičninski vzajemni sklad lahko svoje delnice enostavno in hitro kupujete in prodajate.
Dobite vse prednosti vlagatelja v delniški vzajemni sklad.
- Minimalna naložba je nizka.
- Vaše sodelovanje je pasivno.
- Vgrajena je diverzifikacija.
- Vaša naložba je zelo likvidna.
Real Estate Investment Trust (REIT)
A nepremičninski naložbeni sklad (REIT) je skrbniški subjekt ali korporacija, ki neposredno vlaga v nepremičnine z nakupom, posestjo in prodajo nepremičnin ali hipotek. REIT se strukturno razlikujejo od nepremičninskih vzajemnih skladov na več načinov.
- IRS od njih zahteva, da delničarjem vsako leto izplačajo 90 % svojega obdavčljivega dobička.
- Vsaj 75 % sredstev REIT mora biti vloženih v nepremičnine.
- Vsaj 75 % bruto dohodka REIT mora izhajati iz najemnin, hipotekarnih obresti ali dobičkov od prodaje nepremičnin v lasti REIT.
Obstajajo tri osnovne vrste REIT:
Equity REITs lastništvo in upravljanje poslovnih nepremičnin. Sem spadajo stanovanja, poslovne zgradbe, hoteli in nakupovalna središča. Ti REIT zbirajo najemnine in zakupnine. In to zagotavlja stabilen in enostaven za napoved dohodek od najemnin, ki se sčasoma povečuje.
Hipotekarni REIT posojati denar za hipoteke, kupiti obstoječe hipoteke ali kupiti hipotekarne vrednostne papirje. Dobijo dohodek iz obresti, ko se hipoteke odplačajo.
Hibridni REIT vlagati v kombinacijo lastniškega kapitala in hipotek. Hibridni REIT dobijo ne glede na to, ali se obrestne mere dvigajo ali padajo. REIT samo za lastniški kapital in samo za hipotekarne naložbe so lahko izpostavljeni nihanjem v času nestanovitnosti obrestnih mer.
Nepremičninski vzajemni skladi in REIT so priročen in pasiven način za posamezne vlagatelje, da razpršijo svoje naložbe v segment nepremičninskega trga. Z lastništvom delnic vlagatelji izkoristijo številne edinstvene prednosti lastništva nepremičnin, ne da bi osebno kupovali in posedovali nepremičnine.
Eden REIT, ki nam je všeč pri InvestorJunkie, je Fundrise. Za vlaganje v Fundrise vam ni treba biti pooblaščen vlagatelj in lahko začnete vlagati v nepremičnine že s 500 $. Več o tem v našem Fundrise Review.
Nepremičninski skladi zasebnega kapitala
Nepremičninski skladi zasebnega kapitala združujejo sredstva posameznih vlagateljev in vlagajo neposredno v vnaprej preverjene in posebne priložnosti. Ta podjetja služijo kot "generalni partner" (GP). Zbirajo denar od zasebnih vlagateljev, znanih kot »komanditni partnerji« (LP). Generalni partner identificira in pridobi ali financira naložbe v nepremičnine. In upravlja portfelj, da zagotovi donosnost naložbe omejenim partnerjem.
Delnice nepremičninskih skladov zasebnega kapitala se ne prodajajo na večjih tržnih borzah in so običajno na voljo samo njim akreditirani vlagatelji.
Primarni vlagatelji vključujejo pokojninske sklade, zavarovalnice, univerzitetne sklade, institucionalne vlagatelje in posameznike z visoko neto vrednostjo. Ta pogosto lokalna podjetja vlagajo v mešanico manjših in skrbno izbranih stanovanjskih in poslovnih nepremičnin. Vlagatelji menijo, da so ti skladi bolj špekulativni kot nepremičninski vzajemni skladi. Skladi vlagateljem redno izplačujejo dividende.
Osebno vlagam v podjetje zasebnega kapitala, Trius posojilni partnerji. Lokalnim plavutcem posoja denar. Vodstvo podjetja preverja posojilojemalce in nepremičnine/priložnosti. Nato zagotavlja kratkoročna posojila kvalificiranim vlagateljem v nepremičnine/plavuti. Ti ljudje kupujejo, obnavljajo in preprodajajo dejanske nepremičnine. Trius zaračunava 12 % obresti in izplača 8 % vlagateljem, kot sem jaz. In Trius zasluži svoj denar na razmiku obrestnih mer (4-odstotna razlika) in provizijah za začetek posojila, ki jih zaračunavajo posojilojemalcem.
Nepremičninski dolžniški skladi
A nepremičninski dolžniški sklad je podoben skladu zasebnega kapitala, pogosto v večjem obsegu. Sklad običajno zbira denar od večjih institucionalnih vlagateljev. In vlaga v razvoj ali prenovo velikih poslovnih nepremičnin, ki zahtevajo velike vsote denarja. Sem spadajo nakupovalna središča, kompleksi poslovnih stavb in drugi dolgoročnejši projekti.
Večina dolžniških skladov je specializiranih za določeno posojilno strategijo. Banke ponujajo univerzalne vrste posojil, ki so primerna za vse. Toda zasebni posojilodajalci dolga delajo s posojilojemalci, ki imajo zapletene finančne situacije. In ponujajo posojila in pogoje, ki jih tradicionalni posojilodajalci ne morejo ali nočejo zagotoviti. Ponujajo financiranje graditeljem večstanovanjskih stanovanj, industrijskim razvijalcem, prenovilcem hotelov/gostin, gradbenim podjetjem in razvijalcem maloprodaje/nakupovanja.
Tako skladi zasebnega kapitala kot nepremičninski dolžniški skladi so zavarovani (ali zavarovani) s premoženjem, na katerem je posojilo dano. V primeru zamude posojila ima sklad možnost, da prevzame lastninsko lastnino nepremičnine. To vlagateljem zagotavlja veliko prednost. Toda pogosteje kot ne posojilodajalec spremeni ali prestrukturira posojilo, da ga pobere od posojilojemalcev. Tako kot banke, ki se ukvarjajo s posojanjem denarja in ne z nepremičninami, se nepremičninski dolžniški skladi osredotočajo na to, da svoj denar pretakajo in zaslužijo obresti za izplačilo vlagateljem.
Kakšna je razlika med REIT in nepremičninskim vzajemnim skladom?
Ključna razlika je v tem, kako je sam subjekt strukturiran, saj oba ureja SEC. Nepremičninski vzajemni sklad ima mešanico nepremičnin in povezanih sredstev, ki se profesionalno upravljajo za zagotavljanje dobička delničarjem.
REIT je davčno ugodno podjetje, ki vlaga v nepremičnine. REIT delničarjem izplačajo 90 % svojih dohodkov kot dividende. Posledično REIT ne plačujejo davkov od dohodkov pravnih oseb.
Delnice tako REIT kot vzajemnih skladov trgujejo na priljubljenih tržnih borzah in jih je mogoče enostavno in hitro kupiti in prodati. In oba vlagateljem izplačujeta redne dividende.
Kako vlagati v nepremičninski investicijski sklad
Skladi za naložbe v nepremičnine so bili prvotno razviti, da bi posameznikom zagotovili priročen in lahko razumljiv način vlaganja v nepremičninska sredstva. V primeru REIT in nepremičninskih vzajemnih skladov lahko kupujete in prodajate delnice prek posrednika, podobno kot bi kupovali in prodajali delnice podjetja. Ali pa si oglejte našo najljubšo platforme za množično financiranje nepremičnin, vključno s tistimi, ki ponujajo REIT.
Skladi zasebnega kapitala in nepremičninski dolžniški skladi običajno niso na trgu in se ne oglašujejo. Zato morate malo kopati in raziskati, da najdete in ocenite te možnosti. In ker je večina teh ponudb nekoliko bolj izpopolnjena, IRS pogosto zahteva, da ste pooblaščeni vlagatelj.
Prednosti in slabosti naložbe v nepremičninski investicijski sklad
Pri vsaki od teh štirih vrst nepremičninskih investicijskih skladov ima vlagatelj pasivno vlogo in skladi občasno izplačujejo dividende.
prednosti
- Niso neposredno povezani z borzo. To zagotavlja razpršitev portfelja, ki je potrebna za doseganje ustrezno uravnoteženega naložbenega portfelja.
- Ta sredstva zahtevajo kratkoročno naložbo kot popolno lastništvo nepremičnine.
- In zahtevajo nižjo minimalno naložbo kot neposredno vlaganje v nepremičnine.
- Toda vaša naložba je še vedno običajno podprta s stvarnim, opredmetenim premoženjem kot zavarovanjem.
- Skladi vlagateljem izplačujejo redne dividende.
- Skladi omogočajo enostavno diverzifikacijo med vrstami nepremičnin in lokacijami.
slabosti
- Nimate nadzora nad odločitvami glede sredstev, ki podpirajo vašo naložbo. Vse te odločitve sprejemajo upravljavci skladov. Torej je vaša vloga resnično pasivna. Če vodstvo sprejema slabe odločitve, lahko izgubite denar.
- Vaša prednost je omejena. Ko kupujete nepremičnino neposredno, imate koristi od povečanja kapitala same nepremičnine.
Ali bi morali vlagati v investicijski sklad za nepremičnine?
Kot vlagatelj je pomembno, da svojo naložbo razpršite med petimi razredi sredstev, ki sestavljajo uravnotežen portfelj:
- stalni prihodek
- pravičnost
- nepremičnina
- blago
- gotovina
Strokovnjaki za premoženje običajno priporočajo, da 15–20 % svojega portfelja namenite nepremičninam. Nepremičninski naložbeni skladi zagotavljajo najprimernejši način za dosego tega, ne da bi morali razumeti vse podrobnosti lastništva nepremičnine.
Nepremičnine so svoj trg. In večina nepremičninskih posesti ni tesno povezana z vzponi in padci borze. Zato je dobro zatočišče, da razpršite svoj portfelj tako, da imate nekaj sredstev v nepremičninah.
Skladi so običajno specializirani za eno ali več strategij in vrst sredstev. Na borzi morate razumeti poslovanje katere koli delnice, ki jo kupujete. Pomembno je, da imate osnovno razumevanje vrst sredstev, v katere vlaga nepremičninski sklad, ki ga izberete. Na primer, sredstva, ki vlagajo izključno v razvoj novih pisarniških prostorov, ne bodo nujno uspešna, če se bo nadaljeval trend dela od doma.
Pomembno je analizirati poslovne možnosti naložbene strategije sklada. In skrbno preverite upravljavce skladov.