Pogovorite se s katerim koli finančnim svetovalcem in ne glede na velikost vašega portfelja vam bodo verjetno povedali, kako pomembno je zmanjšati naložbeno tveganje z diverzifikacijo portfelja. To vključuje dodajanje od 13% do 26% v nepremičninah, razredu sredstev, ki ni neposredno povezana z borzo. Naložbe v nepremičnine imajo različne oblike – od pasivnega sodelovanja do pridobivanja in prenove nepremičnin. Tukaj je naš izčrpen vodnik o tem, kako vlagati v nepremičnine.
Kako vlagati v nepremičnine?
1. Razporedite svoje možnosti gotovine in financiranja
Nepremičnine so draga naložbena možnost in potrebujete nekaj denarja in dostop do financiranja. Če kupujete nepremičnino za najem, načrtujte:
- Minimalno predplačilo 20%. Za nepremičnine vlagateljev ni hipotekarnih programov z znižanjem vrednosti. Načrtujte minimalno predplačilo v višini 20 % kupnine.
- Začetni stroški nadgradenj in popravil. Kupite pod tržno vrednostjo, da takoj dobite nekaj lastniškega kapitala, vendar bodite pripravljeni, da nepremičnine po ugodnih cenah običajno potrebujejo popravila. Nepremičnino boste morali dvigniti do točke, ko jo je mogoče donosno oddati v najem.
- Licenčne in inšpekcijske pristojbine. Večina držav zahteva, da se nepremičnine za najem pregledajo glede varnostnih nevarnosti in pridobijo dovoljenje.
- Stroški prostega delovnega mesta. Med menjavo najemnikov bodo na primer meseci, ko ne boste prejeli dohodka od najemnine. Še vedno morate plačati hipoteko, davke, zavarovanje, HOA in druge stroške zadrževanja.
- Stroški popravil med najemniki. Morda gre za manjše popravilo barve in splošno čiščenje hiše ali pa boste morda morali opraviti obsežno čiščenje popravila in plačati neželeno storitev za odstranitev celotne hiše, polne zapuščenih osebnih najemnikov stvari.
- Stroški vzdrževanja. Najemniki plačujejo vašo najemnino, da zagotovite varno mesto z delujočimi napravami in sistemi. Potrebujete proračun za vzdrževanje in sčasoma zamenjavo glavnih sistemov, ki ohranjajo hišo v stanju, pripravljenem za najem.
Za posojilo pri banki boste morali imeti tudi dobro kreditno oceno. Boljša kot je vaša kreditna ocena, večja je možnost, da dobite dobre hipotekarne pogoje. Vaša kreditna ocena ne določa le, ali boste dobili hipoteko, ampak tudi pogoje tega posojila. Uporabite lahko izdelek, kot je Experian Boost™ za dvig kreditne ocene.
Tudi če ne želite biti DIY vlagatelj v nepremičnine, nekaj od tega najboljše priložnosti za množično financiranje zahtevajo znaten znesek kapitala kot minimalno naložbo. Mnogi od vlagateljev zahtevajo tudi akreditacijo. Ko dosežete status akreditiranega vlagatelja, se lahko vaš potencial za ustvarjanje denarja znatno poveča.
na primer Izvorne naložbe je podjetje zasebnega kapitala, ki posameznikom z visoko neto vrednostjo omogoča vlaganje v skrbno preverjene in razpršene nepremičninske sklade. Vodilni sklad Origin zahteva minimalno naložbo 100.000 $ in se ponaša z dvomestno letno donosnostjo.
2. Začnite počasi s pasivnim vlaganjem v nepremičnine
Če ne veste veliko o vlaganju v nepremičnine, boste morda želeli začeti z apasivnostrategijo. Prednosti pasivnega vlaganja so, da lahko to storite iz računalnika. Seveda, tako kot pri vsaki naložbi, morate opraviti svoje raziskave in skrbnost, vendar vam ni treba fizično obiskati ali upravljati nobenih nepremičnin.
Investirajte v REIT (nepremičninski naložbeni sklad)
A REIT (Nepremičninski naložbeni sklad) je korporacija (pravzaprav trust), ki je ustanovljena za uporabo denarja vlagateljev za pridobivanje, upravljanje in prodajajo nepremičnine, ki prinašajo dohodek, kot so nakupovalna središča, poslovne zgradbe in zdravstvena oskrba objektov. REIT morajo po zakonu razdeliti 90 % svojega obdavčljivega dobička letno delničarjem. To je v obliki dividend, pogosto četrtletno. Tako kot vlaganje v nepremičninski vzajemni sklad je tudi vaša naložba REIT profesionalno vodena, regulirana s SEC in visoko likvidna. (Delnice je mogoče kupiti in prodati na večjih borzah.)
Podjetja, ki so nam všeč, ki prodajajo REIT, vključujejo:FundriseinStreitwise.
Investirajte v nepremičninske vzajemne sklade
Nepremičninski vzajemni skladi so priljubljen način za dodajanje diverzifikacije nepremičnin v svoj portfelj ne da bi dejansko imeli lastnino ali razumeli veliko o nakupu, prodaji in upravljanju določenega lastnosti.
- Vaša naložba je združena z drugimi in izdane so vam delnice sklada. Vse nakupe, dejavnosti in izplačila nadzoruje upravljavec sklada.
- Analitične in raziskovalne informacije izvajajo strokovnjaki. Preprosto kupujete in prodajate delnice podobno kot kateri koli drug vzajemni sklad na borzi.
REIT in nepremičninski vzajemni skladi so najbolj pasivni načini vlaganja v nepremičnine in ustvarjanja odlična možnost za nekoga, ki želi samo portfeljsko izpostavljenost nepremičninam in ne išče a stransko delo.
Investirajte v nepremičnine prek množičnega financiranja nepremičnin
Množično financiranje Vlaganje v nepremičnine je lahko tudi zelo pasivno. Toda skrbnost, ki bi jo morali opraviti, je bolj vključena kot zgolj nakup delnic vzajemnega sklada ali REIT.
- Platforme za množično financiranje zagotavljajo spletno tržnico za vlaganje v različne nepremičninske priložnosti.
- Izbirate lahko med na stotine platform za množično financiranje nepremičnin.
- Preko množičnega financiranja lahko vlagate v vse, od visokokakovostnih nepremičninskih posojil do enodružinskih hiš.
Spletna mesta za množično financiranje posameznim vlagateljem omogočajo sklepanje večjih poslov (tako stanovanjskih kot poslovnih), ki so bili prej na voljo le tistim, ki imajo za vlaganje znatne količine denarja. Všeč mi je vlaganje v vzajemne sklade ali REITs, številni posli za množično financiranje ponujajo zelo ugodne minimalne naložbe. Največja prednost, ki jo ponuja množično financiranje, je, da lahko vlagate v določene nepremičnine in ekskluzivne posle z zelo malo denarja.
Medtem ko spletne platforme za množično financiranje olajšajo vlaganje, zahtevajo številne platforme vlagatelji morajo biti "akreditirani"(posameznik z letnim zasluženim dohodkom, ki presega 200.000 $, in neto vrednostjo, večjo od 1 milijona $, brez primarnega prebivališča osebe). In z dobrim razlogom. Odgovorni ste za opravljanje temeljitega skrbnega pregleda. Zato morate analizirati predložene dokumente. Prav tako morate poiskati in preučiti vse pomembne informacije, ki niso navedene. In ne pozabite raziskati osebja in politik upravljanja množičnega financiranja.
Množično financiranje nepremičnin je pasivna naložba; ne bo vam treba pustiti službe in postati najemodajalec, vendar lahko še vedno uživate v vlaganju v nepremičnine. Ena izmed storitev množičnega financiranja, ki sije, je Crowdstreet, ki vam omogoča vlaganje v nepremičnine že z 10.000 $.
Kupite vnaprej preverjene nepremičnine za najem
Druga alternativa tradicionalnim naložbam v nepremičnine je platforma, imenovana Roofstock. To platformo lahko uporabite za nakup vnaprej preverjenih nepremičnin za najem. To so priložnosti »na ključ« – ni vam treba izvajati sanacije ali popravljati stranišča sredi noči. Preprosto uporabite Roofstock podatkovno bazo za izbiro in nakup nepremičnine za najem, ki je že pozitiven denarni tok.
Investirajte v nepremičninske komanditne družbe
Real Estate Limited Partnerships (RELPs) so še en način pasivnega vlaganja. Ker nekatere naložbe v nepremičnine zahtevajo veliko denarja – na primer gradnja nakupovalnega središča – so partnerstva običajen način zbiranja potrebnih sredstev.
- RELP je subjekt, ustanovljen za razvoj ali nakup in držanje portfelja nepremičnin, običajno za končno število let.
- Te vodijo izkušeni upravljavci nepremičnin ali podjetja za razvoj nepremičnin, zunanji vlagatelji pa zagotavljajo financiranje nepremičninskega projekta kot komanditist.
- Kot komanditni partner bi prejemali občasne razdelitve dohodka, ki ga ustvari RELP, in bi prejeli večje izplačilo, ko bi bile nepremičnine prodane in RELP razpustil.
- Medtem ko je komanditist pasivna dejavnost, je vaša naložba običajno zelo nelikvidna.
- RELP-ji so običajno zasebne naložbe in se ne prodajajo na borzah, RELP-ji tudi ne promovirajo svojih razpoložljivih poslov. Potrebna skrbnost je kritična.
Pridružite se skupinam za naložbe v nepremičnine
Skupine za naložbe v nepremičnine so nekako kot majhni vzajemni skladi za najem nepremičnin.
- Podjetje bo kupilo ali zgradilo nekaj stanovanj in nato prek podjetja omogočilo vlagateljem, da jih kupijo.
- Kot en sam vlagatelj imate lahko v lasti eno ali več enot.
- Družba, ki upravlja investicijsko skupino, kolektivno upravlja vse enote. Skrbi za vzdrževanje in poslovanje v zameno za odstotek mesečne najemnine.
To je pasivno, saj vlagatelji ne skrbijo za dajanje najemnikov ali upravljanje njihovih enot. Toda pred vlaganjem morate opraviti skrbnost. To vključuje preverjanje vseh pristojbin, storitev in postopkov preverjanja najemnikov, pa tudi integritete in izkušenj vodij skupine.
3. Prevzemite aktivno vlogo z aktivnim vlaganjem v nepremičnine
Mnogi vlagatelji v nepremičnine, kot sem jaz, prevzeti aktivno vlogo za doseganje višjih dobičkov. Najpogostejše strategije so:
Kupite in držite za dohodek od najemnin
Lastništvo nepremičnine za najem je tisto, kjer mnogi vlagatelji, ki želijo biti bolj praktični, začnejo. Pristop je pridobivanje in upravljanje stanovanjskih nepremičnin za dobiček. Najpomembnejši dejavniki so lokacija nepremičnine in tržne najemnine. Želite izbrati lokacijo, kjer je verjetnost tržne vrednosti. In želite se prepričati, da lahko zaračunate dovolj najemnine, da ustvarite dobiček, potem ko pokrijete vse svoje stroške. Odhodki vključujejo hipoteko, obresti, vzdrževanje, stroške HOA ali stanovanja, davke na nepremičnine, zavarovanje, prosta delovna mesta, komunalne storitve in druge neposredne in posredne stroške.
Vlagatelji v najem nepremičnin običajno iščete lastnosti, ki dosegajo "pravilo enega odstotka". To pomeni, da mesečna najemnina krije 1 % nabavne cene plus stroški rehabilitacije. Torej, če je vaš skupni strošek za pripravo nepremičnine, pripravljene za najem, 150.000 $, bi morala biti vaša mesečna najemnina vsaj 1.500 $. Seveda je to splošnost. Številke na mnogih lokacijah delujejo drugače, na podlagi številnih dejavnikov, ki jih je treba skrbno upoštevati.
Nakup nepremičnine za najem zahteva večjo naložbo. Kot predplačilo boste potrebovali 20 % kupnine. In želeli se boste prepričati, da imate znanje in čas za to uspešno. Tudi če nameravate najeti nepremičninskega agenta da bi našli nepremičnino in upravljavca nepremičnine, ki bo vodil mesečne dejavnosti, je treba še veliko vedeti, preden se odločite za nakup nepremičnine za najem.
Popravite in obrnite
Na skrajnem koncu kontinuuma pasivnega/aktivnega vlaganja v nepremičnine je popravljanje in spreminjanje nepremičnin. Premikanje, ki je postalo priljubljeno zaradi resničnostnih šovov HGTV, je sprožilo veliko privlačnosti potencialnih vlagateljev v »naredi sam«.
- Kupite nepremičnino, ki je podcenjena, največkrat zato, ker je v slabem stanju.
- Nato ga popravite in izboljšate ter nekaj mesecev pozneje prodate z dobičkom.
- Biti uspešen pri obračanju, potrebujete širok nabor znanj, izkušenj in dostop do znatnega denarja.
- Poiskati in pridobiti morate nepremičnine pod tržno vrednostjo, upravljati uspešno, hitro in stroškovno učinkovito sanacijo ter hitro preprodajati.
Transakcijski stroški so visoki na obeh straneh tabele.
- Prvič, imate pristojbine tako pri nakupu nepremičnine v stiski kot tudi takrat, ko jo kupite prodati izboljšano nepremičnino.
- Potem so tu še davki na prenos, raziskava lastništva in zavarovanja, stroški zapiranja in provizije agentov.
- Lastniški naslov v kratkem času prenesete dvakrat, vendar ni cenovnih prelomov.
- Okrožje in država obdavčita prenos na obe transakciji.
- Lastninsko zavarovanje je treba skleniti obakrat.
- Vse stroške, vključno s stroški nakupa, rehabilitacije in transakcijskimi stroški, je treba skrbno oceniti in upoštevati v začetno ceno nepremičnine.
Flipping je najbolj tvegana naložbena strategija v nepremičnine. En nadzor, kot je strukturna težava, bi lahko izbrisal vaš dobiček in nato nekaj. Fix-and-flips ponuja tudi možnost za dokaj hitro ustvarjanje velikega dobička. Toda flipping ni za začetnike ali tiste, ki iščejo a manjša začetna naložba. Da bi dobili najboljše ponudbe, plavuti potrebujejo dostop do velikih vsot gotovine za nakup nepremičnine v stiski dokončno, dovolj sredstev za izvedbo rehabilitacije in dovolj denarnega toka v njihovem poslu, da zadržijo nepremičnino do je prodan.
Veleprodajne nepremičnine
Trgovec na debelo najde nepremičnine v stiski pri motiviranih prodajalcih in jih poveže z vlagatelji, ki se ukvarjajo z rehabilitacijo, ne da bi sam prevzel lastništvo nepremičnine. Tiste znake, ki jih včasih vidite ob cesti z napisom »Gotovina za vašo hišo, kakršen koli pogoj«, je verjetno postavil trgovec na debelo, ki hitro zasluži 5000 $, da bi se ujemal.
Osebno sem ugotovil, da so prednosti aktivnega vlaganja v nepremičnine vredne mojega časa in truda. (Trenutno imam v lasti portfelj 8 najemov in vsako leto obrnem 1-3 nepremičnine.) Prednosti vključujejo možnost veliko višje dobički (podražitev nepremičnine), zanesljiv mesečni prihodek od najemnine, nadzor nad mojimi naložbami, davčne ugodnosti in ponos dosežek.
Če se odločite za aktivno vlaganje v nepremičnine, morate biti osredotočeni, da boste uspešni.
>>Nadaljnje branje: Strategije naložb v nepremičnine, ki bi jih moral upoštevati vsak vlagatelj
4. Postanite strokovnjak za nepremičnine
Vlaganje v nepremičnine je na več načinov obrt, ki se ga naučite (1) pri delu in (2) pri delu z drugimi. Kljub temu to ni izgovor, da se ne bi učili in se čim več izobraževali. Pomembno je, če se odločite za aktivno trgovanje z nepremičninami, ki se ga naučite tako, da: (1) preučite in analizirate (2) delate in (3) sodelujete z drugimi.
- Udeležite se tečaja o nepremičninah — Spletnih tečajev za nepremičnine ne manjka, če želite plačati za hitrejše pridobivanje hitrosti. Preverite zaupanja vreden Udemy; ponuja ta spletna učna platforma na stotine tečajev o REI, mnogi od teh pa so samo 10 $ na tečaj. Ni slab dogovor.
- Oglejte si veliko videoposnetkov v YouTubu — Česa se NE morete naučiti od YouTuba? YouTube ima na tisoče videoposnetkov tako profesionalcev kot amaterjev, ki delijo zgodbe o nepremičninah in delijo nasvete. Dobesedno si lahko ogledate videoposnetek o tem, kako zamenjati odlagališče smeti, pri čemer ga med tem ustavite na vsakem koraku.
- PREBERI! — To je neumno. YouTube in spletni tečaji so odlični, a če želite postati strokovnjak, se morate učiti. Klasična knjiga, ki nam je všeč, je Bogati oče, revni oče avtorja Robert Kiyosaki. Ne osredotoča se na nobeno strategijo, vsekakor pa se dotika filozofije vlaganja v nepremičnine.
- Vrednosti lastnosti. Edini način, da ugotovite, ali dobite dobro ponudbo, je, da poznate cene, po katerih so se v zadnjih šestih mesecih prodajale podobne hiše v bližini. Poiščite in najemite lokalnega nepremičninskega agenta, ki sodeluje z vlagatelji, da za vas nastavi ciljno usmerjena iskanja MLS.
- Tržne najemnine. Če nameravate kupiti in zadržati za dohodek od najemnine, morate poznati potencial dohodka od najemnine nepremičnine. Obstaja veliko brezplačnih spletnih mest, kjer lahko preučujete najemnine na lokalnem trgu – in agent vam lahko pomaga.
5. Povežite se z drugimi vlagatelji v nepremičnine in spremljajte svoje učenje
- Pogosti spletni forumi — Zelo priporočam Forumi BiggerPockets kot prostor za virtualno povezovanje z drugimi vlagatelji v nepremičnine. Lahko objavite vprašanje in skupnost je tako odprta in koristna, da boste verjetno dobili odgovor v enem dnevu. Priporočam, da nastavite opozorila za teme, povezane z vašo naložbeno strategijo in lokalnim območjem. Uporabite forume, da določite datume za kavo z drugimi vlagatelji. Za uspeh je ključna mreža strokovnjakov.
- Pojdite na lokalna srečanja REIA (Združenje vlagateljev v nepremičnine), da se učite in povežete. Verjetno so lokalni REIA srečanja v vašem mestu z izjavo o poslanstvu »razvijati, podpirati in promovirati lokalne organizacije vlagateljev v nepremičnine, hkrati pa služiti interesom industrije naložb v nepremičnine prek mreženja, izobraževanja, podpore, vodenja pri zakonodajnih vprašanjih." Običajno jih vodijo izkušeni vlagatelji, ki želijo deliti svojo modrost, toplo priporočam, da se pridružite in udeležiti se.
- Meetup.com — Kar imam rad Meetup.com ali je navidezne povezave zelo malo... pravzaprav se morate SREČATI. Raznolikosti klubov in skupin, ki so na voljo na Meetup.com, ni konca. Vabila opisujejo načrtovano temo in zlahka vidim življenjepis drugih vlagateljev, ki se nameravajo udeležiti, da se odločim, ali je vredno mojega časa.
6. Spoznajte tveganja v nepremičninah
Noben članek o vlaganju v nepremičnine ni popoln brez omembe tveganja.
- Všeč mi je borzno trgovanje, stanovanjski trg niha. Največji dobiček se doseže, ko kupujete nizko in prodajate visoko.
- Za razliko od borze, transakcijski stroški nepremičnin so visoki, prodaja pa je proces, ki zahteva čas, zaradi česar so naložbene nepremičnine nelikvidno sredstvo.
- Vlaganje v nepremičnine ni za dnevne trgovce! Gre za dolgoročno naložbo, kar pomeni, da morate kupiti vrednost in jo zadrževati za apreciacijo, dohodek od najemnine ali oboje.
- Največje tveganje je nakup napačne nepremičnine in zanjo preveč plačan. Če kupiš hišo za bivanje 20 let, morda ni pomembno, če jo preplačaš, ampak za naložbo nepremičnine, potrebujete donosnost naložbe, številke pa najbolje delujejo, če kupujete na nižjih tržnih cenah cene.
>> Nadaljnje branje: Kakšna so tveganja vlaganja v nepremičnine
Vlaganje v nepremičnine je težko delo
Obstaja veliko knjig in programov, ki vam obljubljajo, da lahko obogatete z nepremičninami, ne da bi vam bilo treba ničesar storiti. Vsi so popolne neumnosti!
Naložba v nepremičnine je lahko zelo donosna, vendar morate vstopiti s pravimi pričakovanji in odnosom — in potem se pripravi na delo.
Če želite začeti z nepremičninami, izberite svojo strategijo. Postanite strokovnjak za svojo strategijo tako, da preučite in se povežete z drugimi, da se povežete in napredujete pri učenju. Poravnajte svoj naložbeni kapital. Zdaj ste pripravljeni poiskati in vlagati v posle!