Skoraj vsak članek o nepremičninah vlagatelje opozarja, naj opravijo skrbni pregled. Toda kaj to točno pomeni?
V širšem smislu je skrbni pregled proces zbiranja in analiziranja podatkov o vseh dejavnikih, ki vplivajo na ROI. Postopek skrbnega pregleda je nujen za zagotovitev, da so začetne in nadaljnje naložbe v priložnost smiselne.
Verjetno ste že slišali za pregovor "dvakrat odmeri in enkrat odreži". To še posebej velja, ko gre za nepremičnine: pred naložbo morate temeljito oceniti vsako priložnost.
Skrbnost je potrebna za preprečitev dragih napak, kot so:
1) vlaganje v projekt, ki ne bo dosegel strateških ciljev, in
2) nezmožnost ublažitve in obvladovanja pričakovanih tveganj za boljši in bolj predvidljiv rezultat pri vlaganju.
Globina in širina skrbnega pregleda, ki ga opravite, se razlikuje glede na razred sredstev nepremičnine: drugačen bo za poslovne nepremičnine, nepremičnine za najem REITs, in nepremičninsko množično financiranje priložnosti. Vrsta skrbnega pregleda bo odvisna tudi od same konkretne naložbe (lokacija, finančno stanje, stanje nepremičnine itd.).
Na primer, uporabljate različne finančne meritve za ocenjevanje komercialnih in stanovanjskih nepremičnin za najem. In nekatere priložnosti množičnega financiranja nepremičnin imajo posebne razlike, ki zahtevajo poglobljeno analizo, ki ne velja za druge možnosti množičnega financiranja. Ko vlagate v nepremičnine za najem, je pred in med postopkom nakupa bistven skrbni pregled.
Kratka različica
- Pri vsaki naložbi v nepremičnino morate opraviti temeljit skrbni pregled, da zagotovite dovolj visok donos, da se bo vaša naložba izplačala.
- Postopek skrbnega pregleda se razlikuje za najemna stanovanja in. REITs in spletna mesta za množično financiranje nepremičnin.
- Vsaka naložba v nepremičnino nosi tveganje, vendar ga lahko zmanjšate tako, da skrbno preučite vse naložbene priložnosti, tudi vnaprej preverjene.
Skrbni pregled stanovanj za najem
Vlagatelji v najem nepremičnin običajno iščejo tri stvari:
- Kratkoročni denarni tok
- Dolgoročno povečanje vrednosti nepremičnine
- Stalne davčne ugodnosti.
Vaš skrbni pregled pred nakupom se bo osredotočil na dva najpomembnejša dejavnika: denarni tok in apreciacijo. To vključuje obsežne raziskave na več ključnih področjih:
- Nepremičninsko stanje
- Lokacija/trg nepremičnine
- Finančne analize in projekcije
Tukaj je nekaj pomembnih vprašanj, ki jih je treba preveriti – ne pozabite, da je vsaka nepremičnina in priložnost edinstvena in da vas bo vaša skrbnost morda vodila do tega, da se boste poglobili v določena področja. V nadaljevanju se podrobneje posvetimo vsakemu od teh treh področij.
Ocenite stanje nepremičnine
Pomembno je, da porabite veliko časa in truda za oceno trenutnega stanja nepremičnine in določitev, kaj morate storiti za izboljšanje doma, preden ga kupite. Na splošno bi pomagalo, če bi pogledali te stvari:
- Strukturna celovitost (notranjost in zunanjost) – Ali obstajajo razpoke na temeljih, znaki poškodb zaradi termitov, težave z odtekanjem vode iz hiše, starajoča se streha, odpihnjena obloga, drevesne korenine, ki rastejo v kanalizacijski vod, ki se povezuje s hišo, nagnjena tla, neustrezno velika električna plošča za velikost doma, neustrezno dimenzionirana HVAC ali nepravilno nameščena kanal?
- Mehanski sistemi – Pogledati boste trenutno stanje in preostalo življenjsko dobo glavnih sistemov, vključno s HVAC, grelnikom vode, glavnimi napravami, električnimi in vodovodnimi napeljavami.
- Varnost – Morebitne nevarnosti boste morali odpraviti. Ali morate poskrbeti za plesen? Ali stopnice potrebujejo ograjo? Kaj morate storiti, da dobite odobren inšpekcijski pregled, potreben za dovoljenje za najem? Kopijo obrazca za pregled najema lahko verjetno prenesete na spletu. Bistveno je razumeti, katere izboljšave je treba izvesti (in koliko bo njihova izvedba stala), da pridobimo licenco za najem.
- Potrebno začetno vzdrževanje – Ali obstaja odloženo vzdrževanje in kakšni so stroški, da nepremičnino pripravite za najem, kar pomeni, da je čista, varna in privlačna?
Izberite pravo lokacijo in trg
Edina stvar, ki je ne morete spremeniti, je lokacija nepremičnine. Razumeti in analizirati morate tako širše območje (mesto) kot lokacijo na ravni ulice (soseska/ulica) vaše nepremičnine za najem.
- Trg dela za potencialne najemnike — najemniki morajo imeti službo, da lahko plačujejo najemnino. Ali je v oddaljenosti od vašega najema dovolj zaposlitvenih možnosti? Se na to območje seli velik delodajalec?
- Demografija bazena za najem – Če govorimo na splošno, želite vedeti, da bo skupina potencialnih najemnikov verjetno plačala najemnino v celoti in pravočasno.
- Analiza kompov – Nikoli ne želite preplačati nepremičnine za najem; da bi se temu izognili, morate zbrati informacije in preučiti podjetja na tem območju.
- Analiza najemniškega trga – Ali obstaja povpraševanje po cenovno ugodnih stanovanjih v vašem najemnem območju? Če nepremičnin za najem ne primanjkuje, boste morali pritegniti najemnike in verjetno zaračunati manj od tržne cene, da boste dobili najboljše najemnike.
- Soseska – Ali sedanji prebivalci soseske skrbijo za svoje nepremičnine? Ali naokoli ležijo smeti? Ali domovi potrebujejo vzdrževanje? Tako kot vi tudi vaši najemniki želijo živeti v čistem in varnem okolju – v sosesko, ki očitno propada, bo težko pritegniti dobre najemnike.
Raziskovanje najemniški trgi >>>7 najboljših mest za naložbe v nepremičnine v letu 2022
Zdrobite številke
Tukaj se guma sreča s cesto. Številke morajo delovati!
- Stroški pridobitve nepremičnine (nakupna cena plus zaključni stroški) — Poiskati boste morali podjetja (nedavno prodane podobne nepremičnine v bližini nepremičnine, o kateri razmišljate). Oglejte si ponudbe v primerjavi z nepremičnino, o kateri razmišljate, in prilagodite ponudbeno ceno glede na značilnosti in stanje. V ta proces je vključenih veliko, saj nobena lastnost ni enaka, zato ne gre za primerjavo jabolk z jabolki. Zaključni stroški temeljijo na ceni stanovanja in drugih dejavnikih – posojilodajalec vam jih lahko pomaga oceniti.
- Hipoteka, zavarovanje in davki – Najpomembnejši strošek lastništva nepremičnine za najem je mesečna hipoteka, ki običajno vključuje PITI (glavnica, obresti, davki in zavarovanje). Prepričajte se, da vaše projekcije mesečnega dohodka od najemnin presegajo stroške PITI za kritje rednega vzdrževanja, dodatka za prosta delovna mesta, upravljanje nepremičnin in drugi stroški, povezani z ohranjanjem vaše nepremičnine v aktivnem najemu. In medtem ko bodo pri hipoteki s fiksno obrestno mero obresti in glavnica vsak mesec ostale enake, bi morali sčasoma predvideti postopno zvišanje davkov in zavarovanja lastnikov stanovanj.
- Stroški priprave za najem – Katere izboljšave morate narediti? Morda morate samo prebarvati in šamponirati preprogo. Ali pa so morda obsežnejša popravila. Glavna napaka, ki jo delajo vlagatelji začetniki, so nepotrebne izboljšave nepremičnine. Oglejte si najemniška podjetja v okolici. Morda ne boste potrebovali centralnega prezračevanja, granitnih pultov ali zunanje palube, da bi pridobili najemnike, ki so pripravljeni in sposobni plačati tržno najemnino.
- Možnost cenitve – Ne samo, da morate vedeti, da ima nepremičnina ustrezno ceno in je vredna tega, kar plačujete za to, vendar morate pogledati tudi trende, da napoveste, ali boste opazili povečanje vrednosti ali ne čas. V redu je, če kupujete najemnine, kjer ni pričakovati povečanja vrednosti nepremičnine, vendar se morate prepričati, da je vaš mesečni denarni tok trden in dovolj visok, da se bo naložba splačala.
- Najem projekcij – Vedeti morate, kakšna bo verjetno vaša bruto letna najemnina. Ali je bila nepremičnina že v najemu in če je bila, koliko je najemnik plačeval mesečno? Kakšna je trenutna tržna najemnina za to vrsto nepremičnine na tej določeni lokaciji?
- Omejitve HOA in finančna stabilnost – Ali HOA dovoljuje najem nepremičnine? Če so najemi dovoljeni, kakšna so pravila, ki urejajo to določbo? Nekatere HOA na primer zahtevajo, da predložite svojo najemno pogodbo, druge pa morajo vašo najemno pogodbo odobriti. Ali je HOA v dobrem finančnem stanju? Verjetno ste opazili, da vse skupnosti HOA ne dovoljujejo financiranja zvezne stanovanjske uprave (FHA). kupci stanovanj – to je zato, ker ne prestanejo preverjanja, ko jih posojilodajalci FHA pregledajo glede finančne varnosti ali ustrezne upravljanje. To bo negativno vplivalo na vas, ko se boste lotili preprodaje, saj izključuje številne potencialne kupce.
Zbiranje informacij in skrbni pregled vseh teh dejavnikov sta potrebna, da se odločite, ali morate pridobiti nepremičnino ali ne. Slišal sem, da »ko kupuješ zaslužiš denar«, in ugotovil sem, da to zveni res. Če boste izbrali napačno nepremičnino, boste zamujali, še preden začnete.
Postopek skrbnega pregleda za REIT in množično financiranje nepremičnin
Vlaganje v nepremičnine za najem se morda zdi preveliko. Na srečo obstaja veliko načinov za vlaganje v nepremičnine brez nakupa in upravljanja nepremičnin, vendar morate še vedno opraviti nekaj skrbnega pregleda.
Večina spletnih mest za množično financiranje nepremičnin predhodno preveri priložnosti in partnerje, preden jih objavi na svojih platformah. Kar je lepo pri tem, da vam ni treba zbrati vseh informacij ali obiskati nepremičnine, da opravite skrbni pregled.
na primer RealtyMogul opravijo veliko praktičnega skrbnega pregleda, preden gostijo priložnost na svoji platformi. Imajo skupino zavarovalcev za skrbni pregled, ki nepremičnino pregleda osebno (ne samo na papirju). Tu sta tudi ekipa za upravljanje premoženja, ki temeljito preišče operativne partnerje (sponzorje) in notranja komisija, ki pregleda vse podatke in mnenja. Če ni soglasen palec gor, RealtyMogul projekta ne bo postavil na svojo platformo. Ko je posel sklenjen, njihova ekipa za upravljanje premoženja aktivno upravlja projekt in sponzorja, da pravočasno in kakovostno doseže cilje.
Kako oceniti vnaprej preverjene priložnosti množičnega financiranja
- Razumeti, kaj pomeni "predhodno preverjanje" – Kaj vključuje postopek predhodnega preverjanja in ali zadostuje?
- Raziščite uspeh ponudnika platforme – Je večina njihovih preteklih poslov izpolnila pričakovanja?
- Raziščite sponzorja — Večina mest za množično financiranje gosti priložnosti samo z izkušenimi sponzorji. Prepričajte se, da imajo osebe, ki stojijo za poslom, dovolj izkušenj z nepremičninami in so bile prej uspešne kot sponzor.
- Preglejte vse dokumente o skrbnem pregledu — Postavljajte vprašanja, če ne razumete, kaj gledate, ali če ne vidite dokumentov, ki bi morali biti vključeni.
- Prepričajte se, da so informacije, ki ste jih prejeli, točne – Poiščite comps za pregled. Raziščite trg dela in trende na področju nepremičnin.
Tako kot množično financiranje, Nepremičninski investicijski skladi (REIT) so namenjeni vlagateljem, ki se odločijo za manj vpletenosti. Kot aktivno upravljani naložbeni vrednostni papirji je pri nakupu REIT-ov manj skrbnega pregleda. Menedžerji so odgovorni za zagotavljanje konkurenčne donosnosti naložb za delničarje. Opravijo svoj delež skrbnega pregleda skrbniških skladov za naložbe v nepremičnine.
Kljub temu, tako kot bi opravili osebni skrbni pregled pred nakupom katerega koli zaloga, vzajemni sklad oz obveznica, bi morali storiti enako z možnostmi množičnega financiranja in REIT-i.
Spodnja črta
Strokovnjaki priporočajo, da uravnotežite celoten naložbeni portfelj. Eden od načinov za diverzifikacijo svojega portfelja je, da nekaj svojih sredstev zadržite v nepremičninah. Kako boste vključili nepremičnine in koliko svojega portfelja jim boste namenili, je osebna odločitev.
Medtem vse naložbe vključujejo tveganje, naložbe v nepremičnine prinašajo edinstvena tveganja, ki zahtevajo ustrezno skrbnost. Lastništvo in upravljanje nepremičnin za najem vključuje obsežnejšo skrbnost kot vlaganje v REIT ali možnost množičnega financiranja nepremičnin.
Ustrezne skrbnosti pri naložbah v nepremičnine, zlasti nepremičnine za najem, ni mogoče preceniti. Cilj je zbrati nekaj mesečnega denarnega toka in imeti nepremičnino, ki bo verjetno cenjena. Ena slabo izbrana ali slabo upravljana nepremičnina za najem vas lahko stane veliko denarja, namesto da bi povečala vaše bogastvo. Če vnaprej opravite temeljit skrbni pregled, boste v veliko boljšem položaju za doseganje svojih ciljev.
Več o nepremičninah:
- Pasivno vlaganje v nepremičnine: kaj je in kako začeti
- Ali so nepremičnine trenutno dobra naložba?
- Kako vlagati v skupnosti z nezadostnimi storitvami prek nepremičnin