Tukaj pregled: delno vlaganje v nepremičnine

V svetu naložb v nepremičnine poteka nagnjena oboroževalna tekma, da bi postali »delna« naložbena platforma, kjer lahko kupite delnice v vrednosti 100 $ v domovih za 1 milijon $.

Tukaj se je zadnji tekmec modro odcepil od glavnega konflikta in si prizadeval za donosno nišo: počitniške domove. Navsezadnje počitniške hiše v povprečju ustvarijo 160 % več prihodkov na mesec v primerjavi s tipično nepremičnino za najem pravi Tukaj navaja raziskavo Zillow. Posledično bi se morali zasledovalci visoko donosnih generatorjev pasivnega dohodka dvigniti.

Toda kako Here deluje? Kakšne so ponudbe? Kakšna so skrita tveganja in ali je delna naložba v počitniško hišo res za vas?

Raziščimo tukaj.

Tukaj prednosti in slabosti

Kaj je tukaj?

Tukaj je delna platforma za vlaganje v nepremičnine, specializirana za počitniške domove.

Ustanovitelj Corey Ashton Walters je videl priložnost, ki se je pojavila z eksplozivnim vzponom AirBnB v poznih 2010-ih: Zakaj ne bi dovolili mali vlagatelji imajo delne deleže v počitniških hišah, kjer je mesečni prihodek 160 % višji od vaše povprečne najemnine lastnina?

Takšno razmišljanje je privedlo do Here, ki se je začelo v začetku leta 2022 in je hitro zagotovilo 7 milijonov dolarjev financiranja tveganega kapitala. The stran je v živo in so že v celoti financirali več kot ducat nepremičnin, s čimer ustvarjajo pasivni dohodek zase in za svoje vlagatelje (tukaj je potreben najmanj 1-odstotni delež v vsaki nepremičnini).

Za koga je tukaj?

Tukaj je za vlagatelja, ki prepozna potencialne visoke donose na počitniških nepremičninah, vendar:

1. Nima kapitala za 10 % predplačilo in/ali
2. Manjka mu potrpežljivosti za upravljanje nepremičnin – ali celo za iskanje dostojnega podjetja za upravljanje nepremičnin

Tukaj pomirja oba pomisleka z znižanjem buy-ina na samo 100 USD na delnico in samim upravljanjem vseh vidikov lastništva nepremičnine. Navajajo nepremičnine na AirBnB et al, jih čistijo in vzdržujejo ter rešujejo vse morebitne glavobole.

Vse, kar morajo vlagatelji storiti, je, da opazujejo pasivni dohodek. To postavlja Here kot izvedljivo, bolj donosno alternativo dividendne delnice oz I obveznice.

Kot rečeno, vlaganje z Here ni povsem brez tveganja. Poglobimo se torej v podrobnosti.

Kako tukaj deluje?

Tu je kratek povzetek poslovnega modela Here:

1. Tukaj pridobi nepremičnino na vročem počitniškem trgu z visokimi prihodki, kot je gorovje Blue Ridge Mountains, in vloži malo kapitala, da jo naredi »pripravljeno na počitnice«.
2. Nato nepremičnino registrirajo pod družbo Series LLC, ki živi pod krovno družbo Here. Hkrati začnejo nepremičnine oddajati na spletnih mestih za kratkoročne počitnice, kot sta AirBnB in VRBO.
3. Zabaven del! Tukaj »izstreli« nepremičnino kot IPO, s prodajo do 99 % lastniškega kapitala kot delnice v vrednosti 100 $.
4. Vi in drugi vlagatelji (vključno z Here samimi) začnete prejemati četrtletna izplačila "dividend" v sorazmerju z vašim lastniškim deležem.
5. Končno bo Here v petih do sedmih letih - ali kadarkoli določijo rok naložbe - prodal nepremičnino in z vami delil plen.

Zdaj, ko imate osnovno predstavo o tem, kako deluje, razčlenimo vsako od ključnih funkcij Tukaj.

Zakaj je Here super?

>Preprost postopek prijave

Ker Here ne zahteva, da ste pooblaščeni vlagatelj, je prijava preprosta. Preprosto registrirajte svoje ime, e-poštni naslov in geslo in vstopili ste. Po lastnostih lahko začnete brskati v nekaj sekundah.

Ko boste pripravljeni na nakup, boste morali preskočiti še nekaj težav, da dokažete, da ne perete kartelnega denarja. Ti koraki vključujejo:

• Vprašalnik Spoznaj svojo stranko (KYC).
• Preverjanja proti pranju denarja (AML).
• Različna osebna vprašanja in
• Povezovanje vašega bančnega računa

Kljub temu je to najmanjše število obročev, skozi katere lahko preskočijo neakreditirani vlagatelji.

> Uporabniku prijazen dizajn spletnega mesta

Samo poglejte, kako čisto je spletno mesto Here. Vsakdo, ki je obiskal spletno stran od leta 1996, bo takoj razumel, kako deluje in kam iti.

Obstajajo zavihki za lastnosti in vaš portfelj ter pogosta vprašanja in blog. Je jasen, preprost in intuitiven. A+.

>Ročno izbrane ponudbe

Za razliko od nekaterih drugih platform za vlaganje v nepremičnine, Here ne postavlja široke mreže, saj navaja 137 nepremičnin naenkrat, da bi videli, katere bodo pritegnile zanimanje vlagateljev.

Namesto tega ekipa izloči 99,8 % nepremičnin, ki jih upošteva, in le crème de la crème pride na spletno mesto. In medtem ko njihov postopek preverjanja ostaja lastniški, Here sami prevzamejo najmanj 1-odstotni lastniški delež in njihov skupni prihodkovni model je odvisen od tega, ali so nepremičnine uspešne naložbe.

Z drugimi besedami, vlagatelji lahko vlagajo z razumno mero zaupanja.

>Nizka vstopnina

Tradicionalno je bil minimalni buy-in za nepremičnino za počitniški najem 10 % predplačilo plus davki in pristojbine. Na počitniškem trgu visoke vrednosti, kot sta Blue Ridge ali Pasadena, bi ta številka zlahka presegla 100.000 $ gotovine.

Pri Here je najmanjši buy-in le 100 $. To je strošek vsake delnice v Series LLC, tj. subjekta, ki predstavlja lastnino. Torej, čeprav ta delež morda predstavlja le 0,01 % vrednosti nepremičnine, še vedno odpravlja ogromno oviro za vstop pri tradicionalnih naložbah v počitniški najem.

>Razumne pristojbine za upravljanje nepremičnine

Tukaj zaračunava provizijo za upravljanje v višini 25 % mesečnega prihodka nepremičnine. To je pošteno precej velikodušno, če upoštevamo povprečje v industriji za počitniški najem sega od 25 % do 30 % — in ta podjetja niso našla in posredovala nepremičnine namesto vas.

> SEC-kvalificiran

Druga delna nepremičninska podjetja hranijo svoje nepremičnine v verigi blokov, zaradi česar jih je težko regulirati (napaka, ki je stala BlockFi 100 milijonov dolarjev).

In res se nekateri delni vlagatelji ne obremenjujejo preveč glede varnosti svojih platform, saj pravijo, da je "to enako kot nakup nepremičnine s prijatelji," zato ni potrebna nobena prijava SEC. Tako se je na to odzval moj kolega, nekdanji odvetnik SEC.

prek GIPHY

Zato mi je odleglo, ko vidim, da Here is playing ball, vložitev obrazcev 1-A zato je manj verjetno, da bodo regulatorji brcnili v vrata.

Kakšne so pomanjkljivosti Here's?

Sekundarnega trga (še) ni.

Ekipa pri Here pravi, da namerava imeti vsako nepremičnino med pet in sedem let. Če bi radi žetone unovčili pred tem, škoda. Here nima sekundarnega trga in prodaja delnic LLC, ki ga nadzira Here LLC, lahko vključuje dodatne korake (in odvetnike).

>Omejeno – Včasih nič – možnosti

V času tega pisanja je imelo Here 10 nepremičnin, navedenih za vlagatelje – vendar so bile vse Razprodane:

Tukaj pravijo, da se njihova ponudba izjemno hitro razproda, zato upajo, da bodo sčasoma našteli do štiri na mesec.

>Skrbi glede dolgoživosti in razširljivosti

V času tega pisanja ima Here samo ducat zaposlenih s polnim delovnim časom, vključno z enim samim upraviteljem nepremičnin brez predhodnih izkušenj.

Manj bi me skrbelo, če bi Here imel pripravljen načrt za zaščito vlagateljev v primeru propada podjetja. Lofty ima enega, vendar se zdi, da tukaj ni. In nenavadna struktura Series LLC/LLC zagotovo sproža vprašanja o pravnih posledicah, če podjetje razpade.

>Brez glasovalnih pravic delničarjev

Ko v Here's obsežnih pogostih vprašanjih nisem videl nobene omembe "glasovalnih pravic" ali "samoupravljanja", sem postal sumljiv, da Here tiho ohranja 100-odstotni nadzor nad vsako lastnino. Brianna Watterson, vodja oddelka za odnose z vlagatelji, je potrdila moje sume in rekla: "Tukaj... bo obdržal glasovalni nadzor nad Series [LLC] in določil, kdaj prodati."

To je v popolnem nasprotju z drugimi platformami za delno vlaganje, kot je Vzvišeno in Rally Rd. Te platforme obravnavajo sredstva kot 100-odstotno samoupravna LLC podjetja in prepuščajo vlagateljem, da se odločijo, kdaj bodo prodali, prenovili itd. Hudiča, celo olajšali bodo glasovanje.

Ampak ne tukaj. In to je lahko velik preobrat za vlagatelje, ki imajo radi nekaj nadzora nad tem, kako se obravnava njihova skupna naložba, bodisi zaradi likvidnosti ali preprosto načeloma.

> Brez mobilne aplikacije

Here nima mobilne aplikacije in nobenih načrtov zanjo, vendar je vsaj njeno spletno mesto prijazno do mobilnih naprav.

Tukaj Cene in provizije

Kot podjetje Here služi denar na tri načine:

1. Provizija za upravljanje premoženja skupaj 1 % skupne vrednosti nepremičnine vsako leto, ki se izplača iz dohodka nepremičnine po stopnji 0,25 % vsako četrtletje. To zajema upravljanje premoženja, plačilne provizije in odnose z vlagatelji.
2. Pristojbina za upravljanje nepremičnine 25 % bruto letnega prihodka nepremičnine, ki se izplača vsak mesec. To pokriva tipične stroške upravljanja, kot so čiščenje, odnosi z gosti, vzdrževanje, popravila, rezervacije in drugo.
3. Vlaganje lastnega denarja v nepremičninah in zase pobirajo nekaj dohodka od najemnin.

Tukaj je tudi nekaj denarja od prodaje nepremičnine, ki je v njeni delni lasti. Po navedbah ekipe načrtujejo, da bodo nepremičnine imeli med pet in sedem let, vendar jih bodo morda prodali prej ali slej, če se bodo odločili, da je to v najboljšem interesu delničarjev (spet brez glasovanja).

Poleg Here's zmanjšanja prihodkov od nepremičnine vlagateljem ni neposrednih provizij. Brez pristojbin za prijavo, začetnih stroškov, nada. In kot že omenjeno, je vrhunec platforme Here's nizek buy-in v višini samo 100 USD na delnico.

Likvidnost

Pomanjkanje likvidnosti je stvar št. 1, ki tipičnega vlagatelja odvrne od najemniškega trga, in na žalost Here ne predstavlja takojšnje rešitve. Naložbe so zaklenjene, dokler se Here – ne delničarji – odločijo, da je čas za prodajo.

Kako stopiti v stik tukaj

Tukaj je a kontaktna stran ki navaja e-pošto ([email protected]) in klepet v živo, ki je na voljo od 9.00 do 17.00 EST od ponedeljka do petka. Pingal sem jim ob 2.30 in se še isti dan nisem oglasil, a to bi lahko bila po naključju.

Je tukaj varno?

Tukaj varnost deloma izhaja iz njegove preprostosti. Platforma ne deli podatkov s tretjimi osebami brez vašega soglasja in omogoča vse svoje transakcije prek Plaida.

V nasprotju s tem Lofty.ai, Lastnosti žepa, drugi pa so ponudnike plačil zamenjali s pametnimi pogodbami, ki temeljijo na verigi blokov. Čeprav so v teoriji cenejše in učinkovitejše, te nove šolske metode predstavljajo svoj lasten nov sklop tveganj: kaj če pride do vdora v blockchain ala Ethereum 1.0? Kaj pa, če so »žetoni«, ki predstavljajo kapital, ukradeni? Kaj pa, če SEC vskoči z železnim škornjem?

Z drugimi besedami, tukajšnji pristop »stare šole« lahko ponudi tolažbo vlagateljem, ki so nervozni zaradi rešitev, ki temeljijo na verigi blokov.

Najboljše alternative tukaj

>HappyNest

HappyNest je nekoliko podoben Here, vendar za poslovne nepremičnine. Tako boste namesto delnega lastništva v koči v Aspnu imeli v lasti del poslovne stavbe, ki jo najame CVS.

Podobno kot ekipa pri Here tudi ekipa pri HappyNestu opravi večji del skrbnega pregleda namesto vas. Pravzaprav je celotna platforma le ena velika REIT; ali si noter ali si zunaj, izbira je binarna.

Komercialne nepremičnine morda ne zagotavljajo vznemirljivih letnih donosov počitniških najemnin (HappyNest cilja na ~6 %), vendar za nizek buy-in 10 $ HappyNest ponuja preprost način za diverzifikacijo z nekaj CRE.

Oglejte si naš celoten pregled o HappyNest.

> Prispeli domovi

Arrived Homes, ki je bil predstavljen leta 2019, je razmeroma bolj izkušen igralec na področju delnih naložb v nepremičnine. In glede na to, da bo kmalu prodrl v počitniške domove, je pripravljen postati glavni tekmec Here.

Oba imata 100 $ buy-ina, oba imata ciljno obdobje držanja od pet do sedem let in oba si prizadevata vlagateljem zagotoviti radodaren pasivni dohodek. Arrived Homes ima več izkušenj in funkcij (kot je možnost, da jim prodate svoj dom in obdržite 10-odstotni delež), vendar bi lahko rekli, da ima Here prednost, saj se specializira za počitniške domove iz pojdi.

Oglejte si naš celoten pregled Arrived Homes.

Spodnja črta

Medtem ko lahko Here's nedokazane izkušnje in moteče pomanjkanje glasovalnih pravic delničarjev nekatere vlagatelje odvrnejo, bodo drugi morda pogledali mimo zapletov in videli priložnost. Delno lastništvo počitniške nepremičnine je vsekakor zelo donosno, saj presega celo dividendne aristokrate za veličasten pasivni dohodek, ki pospešuje upokojitev.

Za več informacij o delnem vlaganju v nepremičnine si oglejte našo razčlenitev 5 najboljših platform za delno vlaganje v nepremičnine.