Skoraj vsi, ki me vprašajo, s čim se preživljam, odgovorijo navdušeno: "Vedno sem si to želel!" ko jim rečem, da sem nepremičninski vlagatelj. Vedno se nasmehnem in se strinjam, da je super, vendar vem, da so verjetno naivni glede tega, kaj je v resnici potrebno za uspeh. In najverjetneje si ne bodo vzeli časa ali energije, da bi to ugotovili.
Naložbe v nepremičnine so moja druga kariera. Več kot 30 let sem bil tržnik z neposrednimi odzivi in založnik naložb, preden sem se pred nekaj leti upokojil. Zdaj je moj primarni poklic nakup stanovanj v stiski, njihovo popravljanje in preprodaja. Think Flip This House s Tarekom in Christino El Moussa ali Flip It Forward z bratoma Benham - vendar brez dodanega uprizoritve "za televizijo" in senzacionalizma.
Obožujem to! Je hkrati zahtevno in vsakdanje s popolno mešanico umetnosti, matematike in naravoslovja. Plača je koristna - trenutno delam na svoji četrti stanovanjski sanacijski hiši in predvidevam, da bom dosegel 36 -odstotno donosnost naložbe (donosnost naložbe) - in to potem, ko sem sebi privoščil izdatno mesečno plačo, saj delujem kot generalni izvajalec in osebno opravljam vsa slikanja in mnoge popravila.
Nepremičnine so oprijemljiva naložba
Ena od velikih stvari pri vlaganju v nepremičnine je, da se ukvarjate z oprijemljivo naložbo. Ko kupujete hišo, imate resnično premoženje in ne elektronski izkaz, ki predstavlja delnice, ki jih imate v lasti, z nihajočimi vrednostmi, na katere nimate nadzora. Če se borza zruši, se vaše zaloge kopičijo in za to nimate kaj pokazati.
Veliko lažje je napovedati upad stanovanjskega trga in lahko prilagodite strategijo za zmanjšanje tveganja. Najboljši del je, da se vedno držite naložbe, ki vam ne bo izginila. Lahko se sprehodite po posesti, se dotaknete lesa in pregledate zgradbo. Lahko ga izboljšate in dobite zadovoljstvo, ko vidite, da vaše načrtovanje in delo preoblikujeta nepremičnino. In naredite majhen košček sveta boljši kraj - in družini zagotovite stanovanjsko rešitev - s tem, ko stisko, neljubljeno lastnino spremenite v kraj, kjer lahko odraščajo otroci.
Če razmišljate o koncertu s krajšim delovnim časom kot vlagatelj v nepremičnine-ali pa skočite v naložbe v nepremičnine kot novo kariero, kot sem jo jaz - razmišljali boste o tem, kaj je v resnici potrebno, zakaj veliko novincev ne uspe in kako do tega priti začelo.
Sedem lastnosti, ki jih imajo vsi uspešni vlagatelji
Skoraj vsak dan komuniciram z nepremičninskimi strokovnjaki in novinci in opazil sem nekatere značilnosti, ki jih delijo uspešni:
#1: Oni (izračunani) tvegajo
Nepremičnine niso statične. Vrednost se premika gor in dol. Soseske se spreminjajo. Kupci brskajo in nadaljujejo. Tveganje, da se pri različnih vidikih zmotite, je lastno podjetju. Morate sprejeti izračunana tveganja.
Delo s projekcijami in ocenami je primerno za tečaj. Na primer, morate oceniti vaš ARV (vrednost po popravilu). Prav tako morate natančno oceniti skupne stroške popravil. S tema dvema številkama lahko upoštevam ponudbeno ceno, pri tem pa upoštevam stroške zadrževanja in nadaljnje prodaje. Vedno pa imam v mislih, da delam z ocenjenimi številkami in se prepričam, da sem v nevarnosti, da bom za določen odstotek "izključen".
Narediti morate vse, da zmanjšate tveganje in zagotovite, da vaš proračun vključuje nepričakovano.
#2: So spretni - in spoštljivi - pogajalci.
Z drugimi ljudmi morate ravnati tako, kot bi želeli, da z vami ravnajo - in hitro prepoznati goljufa in se ga odmakniti, ko ga vidite.
Naj vas strokovnjaki ne ustrašijo - poklicati bikov ** t na predcenjene izvajalce. Hitro boste odkrili, koliko stanejo različni vidiki rehabilitacije. Vedno dobim konkurenčne ponudbe. Cene za najmanjša delovna mesta se lahko zelo razlikujejo. Pred kratkim sem ponudil nekaj suhomontažnih del, ocene izvajalcev pa so padle med 940 in 2880 USD - za enako delo!
Potrebna je tudi pripravljenost za vljudno pogajanje. Zamenjava strehe pozimi je lahko pogosto cenejša kot spomladi. Ker je ob padcu temperatur manj povpraševanja po zamenjavi strehe-vendar morajo strešna podjetja še naprej plačevati svojo posadko vse leto-lahko dobite popust, vendar le, če to zahtevate.
#3: Oba sta skromna in trmasta.
Moj sin je bil kot otrok v 4-H. Ena od stvari, ki jih ta organizacija vnaša v otroke, je, da se »učijo z delom«. Ravno pri tem gre za vlaganje v nepremičnine - vedno se je treba še kaj naučiti.
Potreben je skromen odnos, da naredite korake naprej, če ne veste natančno, kaj počnete, prosite za vodstvo in se učite z napakami. Prav tako se je treba s trditvami in napakami naučiti trme. Naredili boste napake, vendar se iz njih učite in nadaljujte.
#4: Osredotočeni so.
Novinci ponavadi preizkusijo vsako možno strategijo z le 10% osredotočenosti, ki jo potrebujejo za uspeh le z eno strategijo. Izberite eno strategijo in jo obvladajte preden greste za drugimi.
Mnogi vlagatelji začnejo kot veletrgovci - kar zahteva veliko manj lastnega kapitala - in večina hitro izgori. Osebno nisem opravljal veleprodaje, vendar delam z več veletrgovci za polni delovni čas.
Zdi se mi kot ena najtežjih strategij, ki zahteva veliko raziskav in hladne klice motivirani prodajalci, ki razumejo, da zaradi oblike ne bodo dobili maloprodajnih ponudb v svoji hiši je v. Prav tako morate razviti obsežno mrežo zanesljivih in izkušenih rehabilitov z gotovino.
#5: Dobri so pri večopravilnosti.
Ta je očiten. Ne glede na to, katero strategijo izberete, boste nosili veliko klobukov. Zato morate biti organizirani in spretni pri večopravilnosti. Pravzaprav vam mora biti všeč!
#6: Pripravljeni so vložiti trud in čas.
Mnogi novi nepremičninski vlagatelji se navdušijo in dva dni trdo delajo, nato dva meseca ne naredijo nič. Čas je denar, kljub temu pa je "plačni dan" kot nepremičninski vlagatelj pogosto dolg šest mesecev. Vsak dan morate iti naprej in ostati motiviran.
Vedno poznam svoje mesečne stroške zadrževanja za dolar - to je 731 USD za moj trenutni projekt. Če imam to številko na hrbtu, me motivira, da se spomnim, da so zamude drage - kar zadeva bistvo. Eden od načinov, kako to obvladam, je, da nenehno revidiram svoj dokument o „obsegu dela“ in naredim vse, da se stvari zgodijo. Nosim prenosnik, sestavljam dnevna opravila in jih dosledno opravljam.
#7: Preden ponudijo, naredijo domačo nalogo.
Videl sem nekaj neurejenih poslov-mojstri, ki delajo sami, ki delajo slabo, neizkušeni vlagatelji, ki to dobijo na glavo in izkušeni vlagatelji, ki precenijo svoje zmogljivosti in končajo v gotovini krč. Če želite biti uspešni v nepremičninah, morate biti realni, obvladati svojo strategijo in imeti znanje, sisteme in ekipo, ki to uresničuje.
Vedno temeljito opravite skrbni pregled, dvakrat preverite svojo matematiko, imejte v proračunu blažilnik za nepričakovano in ne preplačujte nepremičnine. Ne morete se čustveno navezati na lastnosti in jih pretiravati - vendar jih morate imeti dovolj radi, da želite opraviti delo! Uspešni vlagatelji tečejo in odidejo, ko prodajalec za nepremičnino zahteva preveč.