Je preoblikovanje hiše prava naložba za vas?

Sprememba hiše vključuje nakup hiše, ki jo je treba popraviti, izvedbo popravkov in hitro prodajo za dobiček. Gre za dokaj preprosto idejo, izvedba pa je vse prej kot preprosta. Preoblikovanje hiše ni naložba, ki bi se je morala lotiti večina vlagateljev. Kljub temu je lahko za pravega vlagatelja zamenjava hiše izjemno donosna.

Torej, ali bi morali vlagati v hišni preobrat? Pa ugotovimo.

Cena povprečnega flip-a

Skoraj vsak strokovnjak, s katerim sem se pogovarjal, je omenil ogromne stroške obračanja hiše. Povprečni stroški, giblje okoli 48.000 $, zaradi česar je ta možnost naložbe nedosegljiva za začetnike. Med postopkom se pričakuje, da boste plačali naslednje stroške:

Nakupna cena

Nakupna cena je verjetno največji strošek, ki ga boste morali plačati. Financiranje hiše, ki jo nameravate obrniti, poveča vaše tveganje, zato boste želeli plačati celotno prodajno ceno, če je to mogoče. Če ga morate financirati, razmislite o tem, da bi med prenovo živeli v hiši.

Čeprav so plavutke mišljene kot poceni domovi, ki jih prenovite, boste morali pripraviti na tisoče dolarjev, če ne na stotine tisoče dolarjev, da pokrijete samo stroške nakupa. »Domačim plavutkam bi lahko koristila uporaba pravila 70 %. Pomeni, da vlagatelji ne bi smeli plačati več kot 70 % ARV nepremičnine, zmanjšane za stroške potrebne obnove,« pravi Jon Sanborn iz Nepremičnine bratske ljubezni.

Zaključni stroški

Ko kupite plavutko, boste morali dvakrat plačati stroške zaprtja: ko kupite in ko prodate. V povprečju se stroški zapiranja običajno »gibljejo med 2 % in 7 % nakupne cene,« pravi Sanborn.

Če ste sami nepremičninski posrednik, boste zmanjšali te stroške, saj boste ob nakupu prejeli provizijo (kot agent za kupca), pri prodaji pa boste morali plačati samo eno nepremičnino.

Stroški obnove

Največji strošek, ki ga boste imeli, bo material in čas, ki ga potrebujete za dejansko prenovo doma.

»Vlagatelji seveda izračunajo glavne stroške dragih predmetov, kot so kuhinja in kopalnice, streha, barvanje in tla itd.,« pravi Scott Harvell, ustanovitelj Quick Sale Homes, Inc. »Toda nekateri vlagatelji ne predvidevajo proračuna za številne manjše vstopnice, ki se kopičijo. Svetlobna telesa, stikala in vtičnice, vratne kljuke, urejanje okolice in celo tako drobcene stvari, kot so žeblji in vijaki, lahko skupaj znesejo na tisoče dolarjev.«

>>Povezano: Koliko stane prodaja hiše

Stroški komunalnih storitev

Med prenovo morate upoštevati stroške električne energije, vode in toplote. Tako kot kateri koli drug lastnik stanovanja, jih boste plačevali mesečno, dokler ne razbremenite nepremičnine.

Stroški trženja

Ko iščete hišo ali želite prodati na novo preobrnjeno hišo, boste morali upoštevati stroške trženja, ki ga boste morali opraviti.

Harvell pravi: »Večina vlagateljev mora dosledno oglaševati, da bi imeli dovolj priložnosti za nakup nepremičnin s popustom. Povprečni strošek na pogodbo na našem trgu je trenutno 7500 USD. Z drugimi besedami... vsakih 7.500 $, ki jih porabimo za oglaševanje, v povprečju povzroči eno hišo s pogodbo.«

Prednosti in slabosti obračanja hiše

Prednosti

• To je kratkoročna naložba – Večina preobratov se zgodi v enem letu, zaradi česar so kratkoročne naložbe, ki imajo pogosto visoke donose. To pomeni, da vam ne bo treba čakati desetletja, da boste izkoristili svoje naložbe.
• Izkušeni gradbeniki lahko naredijo projekte DIY – Premetavanje najbolje opravijo tisti, ki vedo, kaj delajo bodisi na gradbeni bodisi na nepremičninski strani. To zmanjša znesek, ki ga boste morali plačati zunanji osebi, da opravi delo.
• Potencialno visoki dobički – Plavutke zaslužijo v povprečju 67.000 dolarjev donosov (od prvega četrtletja 2022), ko bodo prodali. Če bo šlo vse po načrtih, lahko v zelo kratkem času zaslužite resen donos.

Slabosti

• Stanovanjski trg je pogosto tvegan – Stanovanjski trg ni znan po tem, da bi ostal dosleden. Nekatera leta opazimo velik porast nakupov stanovanj, druga pa visoke obrestne mere in manj kupcev. Za nepoučene je lahko težko razumeti kompleksnost, ki povzroča te premike, in morda ne boste kupili ali dokončali svojega projekta ob pravem času za nakup ali prodajo.
• Vnaprej boste plačali veliko – Med nakupno ceno, zaključnimi stroški in vsemi drugimi povezanimi stroški si ogledujete ogromen kos denarja, samo da bi začeli vlagati. Številne naložbe nimajo minimalnih naložbenih zahtev niti blizu tako visokih.
• Lahko plačate kratkoročne kapitalske dobičke – Če kupite, prenovite in prodate svoj dom v enem letu, boste na koncu plačali davek na kratkoročni kapitalski dobiček.
• Financiranje je lahko težko zagotoviti – Ne morete iti ven in dobiti tradicionalne hipoteke, ko spreminjate dom. Namesto tega boste potrebovali nekakšno posojilo za obnovo (veliko jih je). To so tvegana posojila za posojilodajalce, zato pred odobritvijo pogosto zahtevajo zavarovanje, kot so stanovanja ali avtomobili odobritev financiranja, ki vsakemu projektnemu načrtu doda dodaten čas (in stroške),« pravi Shaun Martin, izvršni direktor od Gotovina za hiše.

Kako dolgo traja, da se hiša obrne?

Glede na Rocket Mortgage, tipičen preobrat, pri katerem se ne pojavijo težave, traja od 6 do 12 mesecev. Kljub temu vlagatelji ne bi smeli podcenjevati, koliko načinov gre lahko ta naložba narobe. Kupujete dom, ne delnice, ki je odvisna od množice dejavnikov, ki spreminjajo ceno. Lahko bi ugotovili, da morate obnoviti celoten električni sistem, ki ga niste upoštevali, ali pa bi se lahko porušil celoten temelj ali pa bi morali popraviti vodnjak ali vodovod.

Nikoli ne veš, kaj hiša čaka, dokler nimaš ključev v roki in začneš stvari podirati. Kljub temu je dodajanje nekaj dodatnih mesecev v vaš časovni okvir nujno, ko spreminjate domove.

>>Povezano: Dolgoročni proti kratkoročnemu davku na kapitalske dobičke

Kdo lahko zasluži z obračanjem hiš?

Ni zakonske omejitve glede tega, kdo lahko kupi domove in jih obrne. Vsaka odrasla oseba z znanjem in razpoložljivim denarjem lahko poskuša obrniti dom. Kljub temu zagotovo obstajajo vlagatelji in posamezniki, ki so bolj primerni za to delo.

Vlagatelji, ki niso naklonjeni tveganju

Splača se imeti potrpljenje, ko ste hišni plavuti. Preveč željni kupci verjetno na koncu ne bodo dobili najboljše ponudbe. »Vlagatelji, ki največ zamenjajo hiše, so zelo selektivni in nenaklonjeni tveganju. Ne skačite na prvi dom, ki vam prekriža pot; najboljši vlagatelji lahko preštejejo sto poslov, preden najdejo tistega, za katerega se zdi, da bi ustrezal temu,« pojasnjuje Josh Steppling, sodelavec posrednika pri Josh Steppling Group pri EXP Realty.

>>Preberi več: Kaj je skrbni pregled nepremičnin? (Najboljše prakse)

DIY mojstri

Tisti, ki so uspešno delali v gradbeništvu, so nekateri izmed najboljših kandidatov za preobrnitev hiše. Navsezadnje poznajo podrobnosti gradnje in dodelave domov. Vedo, koliko časa trajajo določena dela in verjetno, koliko bodo stala.

Plačilo izvajalcem, da pridejo in opravijo delo namesto vas, je za večino vlagateljev predraga pot, vsaj dokler nimajo dovolj kapitala za to. Novinci in tisti brez obilice kapitala morajo službo obdržati v podjetju, če želijo ustvariti kakršen koli dobiček.

Strokovnjaki v nepremičninski industriji

Chip in Joanna Gaines sta zgradila nepremičninski imperij, ker poskrbita za vse vidike zamenjave doma. Ne samo, da sami obračajo hiše, ampak imajo zdaj celo nepremičninsko agencijo. Če lahko naredite sam celoten projekt in imate nekoga, ki pozna tako gradnjo kot komponente nepremičninskega posrednika, vam ni treba oddati zunanjega izvajalca, tako da ne boste odšteli dodatnega denarja.

Nasveti za uspešno preoblikovanje hiše

Če ste se odločili, da je zamenjava domov morda prava pot za vas, upoštevajte nekaj nasvetov, preden se potopite na glavo:

Počakaj na pravo hišo. Bodi potrpežljiv. Nepremičninski trg se pogosto spreminja. Nima smisla hiteti z nakupom stanovanja, če niste 100-odstotno prepričani, da se bo na koncu izšlo. Če pohitite z nakupom in naletite na težave, lahko pričakujete ničelni dobiček.

Bodite pozorni na sosesko. Preureditev hiše v propadajoči soseski, ki še ni v fazi oživljanja, lahko pomeni, da ne boste našli kupca z dovolj denarja za nakup nepremičnine. To bi lahko povzročilo velik zadetek v vašem dobičku. Pazljivo raziščite soseske vseh domov, ki vas zanimajo.

Pridobite pregled. Pridobivanje drugega mnenja ni slaba stvar. Inšpekcijski pregled je nekaj sto dolarjev, ki bi vas lahko rešili pred nakupom hiše, v katero boste morali vložiti na stotine tisoč dolarjev.

Imejte sklad za nujne primere. Nikoli ne veš, kaj se bo zgodilo, ko prenavljaš dom, zato poskrbi, da boš imela pri roki denar. Steppling pravi, da imajo njegove stranke »v [svojem] proračunu postavko »Presenečenje«, ki predstavlja 10–20 % celotnega proračuna za prenovo. Če se pojavi kaj nepredvidenega, vas to ne bo streslo; če bo vse potekalo po načrtih, dobite dodatnih 10-20 % dobička.”

Razmislite o življenju v hiši, medtem ko prenavljate. Če je izvedljivo, če med prenovo živite v hiši, lahko prihranite veliko denarja. Ne samo, da odstranjuje nekatere vaše življenjske stroške in vam daje več denarja, lahko vam tudi prihrani tono davkov. Če je dom vaše primarno prebivališče vsaj dve leti vam ni treba plačati davka na kapitalski dobiček na vsako zvišanje cene, ko prodajate. To je neobdavčen dohodek!

Končne misli

Zamenjava hiš zahteva veliko kapitala vnaprej in za kritje tekočih stroškov. Hišo boste morali kupiti in nato plačati za njeno prenovo. Imeli boste tudi stroške hrambe, kot so plačila posojila in računi za komunalne storitve, ki povečajo stroške vsak mesec, ko ste lastnik nepremičnine.

Življenje v nepremičnini vsaj dve leti med prenovo lahko pomaga zmanjšati tekoče stroške in vam lahko prihrani denar za davke, ko jo prodate.