Nobena skrivnost ni, da so cene nepremičnin v zadnjih nekaj letih šle čez streho. Številni potencialni vlagatelji so se trudili upravičiti naložbo v nepremičnine zaradi višjih hipotekarnih obrestnih mer in napihnjenih cen stanovanj. Dobra novica je, da obstaja rešitev za to dilemo. Če vaša občina to dovoljuje, lahko na svojem obstoječem zemljišču zgradite drugo hišo/najem nepremičnine. Lahko je ADU za nastanitev vaših ostarelih staršev, ločena pisarna, telovadnica ali celo vir dohodka.
Točno to počnemo. Z možem trenutno gradiva samostojno ADU na domačem dvorišču, ki ga bom zaenkrat uporabljala kot pisarno, vendar sva odprta tudi za to, da pustiva enega od naših otrok živeti tam, ko bodo starejši. Imeli bi tudi možnost, da ga v prihodnosti najamemo kot kratkoročni najem, kar bi nam prineslo dohodek ob upokojitvi.
Kratka različica:
- Zaradi nadaljevanja stanovanjske krize so dodatne stanovanjske enote (ADU) vse bolj priljubljene.
- Ta stanovanja so lahko koča na dvorišču, garaža, spremenjena v podstrešje, ali dodatek k obstoječemu domu.
- Številne družine so vložile v ADU, da bi imeli prostor za začasno bivanje svojih ostarelih staršev ali odraslih otrok.
- Vlaganje v nepremičnine ADU vam lahko omogoči povečanje portfelja nepremičnin, ne da bi poskušali najti novo nepremičnino.
Prednosti in slabosti gradnje ADU
prednosti
- Namestite svojo družino: lahko zagotovite stanovanje za starajočega se sorodnika ali dovolite svojim otrokom, da prihranijo po fakulteti, da se jim drugje ne bo treba ukvarjati z astronomskimi cenami najemnin.
- Prihodki od najemnin: Ena od glavnih prednosti naložbe v nepremičnine ADU je, da ustvarite dodaten tok dohodka. Ko se odločite za monetizacijo tega novega prostora, imate veliko možnosti.
- jazpovečala vrednost vaše nepremičnine: Ni treba posebej poudarjati, da bo dodajanje popolnoma nove nepremičnine vašemu obstoječemu zemljišču povečalo vrednost vaše nepremičnine. Čeprav to prinaša davčne posledice, povečate tudi vrednost svoje nepremičnine, tako da lahko zaslužite več denarja za svoj dom, ko ste pripravljeni na prodajo.
slabosti
- Stroški: Dodatek ali dodajanje ločene strukture vaši nepremičnini je lahko zelo drago. Poleg tega boste verjetno imeli stalne stroške za dodatne davke, zavarovanje in komunalne storitve.
- Ne morete ga prodati posebej: Če želite imeti nepremičnino za najem in kupiti ločeno hišo ali stanovanje na lastni parceli, jo lahko kadar koli prodate. Če nekaj zgradite na lastni parceli, boste s tem obtičali, dokler ste lastnik svoje hiše.
- Možna izguba zasebnosti: Če boste svoj ADU oddajali v najem, to pomeni, da bo nekdo živel na vašem dvorišču.
Kaj so ADU?
Kaj pravzaprav je ADU? Dodatne stanovanjske enote ali ADU, kot jih običajno imenujemo, so manjši domovi, ki so zgrajeni na istem zemljišču kot primarno prebivališče, v katerem nekdo živi. Te manjše hiše imajo različna imena, kot so hiše v ulici, stanovanja za tašče, kočije, casitas ali stanovanja za babice.
Na primer, postavitev majhne hiše na vaši parceli bi veljala za ADU. Gradnja podstrešja nad vašo garažo ali celo pretvorba vaše garaže v garsonjero bi bila tudi ADU. Seveda lahko na svoji posesti zgradite tudi ločeno samostojno zgradbo.
Po vsej državi je približno 1,5 milijona ADU, s približno 100.000 enotami letno. Najboljše države za ADU so Kalifornija, Florida, Teksas in Georgia. Los Angeles, Portland in Houston so najbolj priljubljena mesta po vsej državi za ADU. Zanimivo je, da je število dovoljenj ADU v Los Angelesu skokovito naraslo z 80 leta 2016 na 5064 leta 2021. To pomeni, da je bil eden od štirih novih domov, ki so zrasli v mestu leta 2021, ADU.
Uvedba coniranja je pripeljala do prepovedi gradnje teh majhnih domov na dvoriščih. V zgodovini so bile te enote pogostejše, saj so ljudem omogočale živeti v skupnostih, ki si jih običajno niso mogli privoščiti.
Za kaj se uporabljajo ADU?
Morda se sprašujete, kaj se zgodi z ADU, ko lastnik stanovanja nastavi to dodatno enoto.
>Lahko sprejmete svoje ostarele starše
Glede na leto 2021 študija, ki jo je izvedla HomeLight, 61 % lastnikov stanovanj je zgradilo ADU za nastanitev svojih ostarelih staršev, medtem ko jih je 32 % to naredilo za turiste na kratkoročnem bivanju za dodaten dohodek od najemnin. Namesto da svoje starše namestiš v dom za ostarele, jim lahko zgradiš zatočišče na dvorišču.
>Nadomestna možnost za vaše odrasle otroke
Zaradi težav z dostopnostjo stanovanj mladi odrasli dlje ostanejo doma pri starših. Svoji nepremičnini lahko dodate ADU, če želite pomagati svojim odraslim otrokom, ne da bi živeli pod vašo streho.
To je možnost, o kateri bomo razmišljali tudi, ko bosta naša najstnika postala odrasla. Glede na takšne cene stanovanj mi je všeč zamisel, da bi jim dali bolj zasebni prostor, hkrati pa jim omogočili, da prihranijo denar pri najemnini.
>Dohodek od najemnin
Tretja najpogostejša uporaba tega prostora je dohodek od najemnin. Lahko zgradite dodatek ali ločen prostor za najem. To bi lahko bil dolgoročni najem, kjer nekdo dejansko živi tam za polni delovni čas. Ali pa počitniško hišo, kjer jo oddajate na nočni osnovi.
Obstaja tudi vmes, kjer ga uporabljate kot poslovni najem. Potujoče medicinske sestre ali poslovni ljudje pogosto potrebujejo bivališče za nekaj tednov ali celo mesecev.
Če želite videti, koliko dohodka bi lahko ustvarili s kratkoročnim dohodkom od najemnin, si oglejte Airbnb ali Vrbo, da vidite, kakšne so podobne enote na vašem območju. Ne pozabite, da so s počitniškimi najemi povezani stalni stroški.
>>Povezano:Prednosti in slabosti naložb v nepremičnine
Ločen prostor za pisarno
Po mnenju a vladni popis prebivalstva, se je število ljudi, ki delajo od doma, med letoma 2019 in 2021 potrojilo. Če ste eden od več kot 27 milijonov ljudi, ki delajo od doma, bi morda želeli zamenjati svoj prostor, namesto da poskušate najti kavarne ali pisarniške prostore za delo.
Tako bomo uporabljali naš ADU. Kdor dela od doma, razume prednosti in slabosti te ureditve. Čeprav je dobro imeti svoje najdražje blizu, je to lahko tudi velika motnja. Popolnoma ločen prostor na dvorišču mi bo dal najboljše iz obeh svetov.
Tudi, če osebno vidite stranke, ki imajo ločen prostor, lahko veliko prihranite pri najemu pisarne. Terapevti, masažni terapevti, računovodje, frizerji, nepremičninski posredniki, celo osebni trenerji bi lahko poslovali iz ADU in ne bi plačevali najemnine za pisarniške prostore. Možnosti so neskončne.
Koliko stane izdelava ADU?
Koliko stane izdelava ADU? Kratek odgovor je, da se razlikuje glede na številne dejavnike. Nadgradnja garaže je veliko cenejša kot dodajanje popolnoma nove zgradbe na vaše dvorišče, vendar bo cena odvisna od mnogih stvari.
Pokličite nekaj izvajalcev in pridobite nekaj ponudb. Prišli bodo in si ogledali prostor, vi pa lahko razložite, kaj želite zgraditi. Med sestankom vam bodo lahko podali okvirno ustno ponudbo.
Če vam na hitro predstavim, živim v Phoenixu in naš stane približno 400 dolarjev na kvadratni čevelj. Seveda pa bo na to zelo vplivalo, kaj natančno želite narediti.
>Najem prave pomoči za vašo gradnjo ADU
Preden začnete vlagati v nepremičnine ADU, se boste želeli posvetovati z naslednjimi strokovnjaki:
- Nepremičninski agent. Želite videti svoje možnosti in kakšne vrste ADU-jev so običajne v vaši skupnosti.
- geodet. Zagotoviti morate, da lahko naredite potrebne spremembe na svojem zemljišču.
- Pogodbenik. Najti morate podjetje, ki vam bo zgradilo to novo bivališče.
- Oblikovalec. Morda boste želeli sodelovati s kakšnim oblikovalcem, da zagotovite, da bo vaš novi prostor estetsko prijeten.
> Stroški gradnje
Zdi se, da je v bistvu nemogoče navesti povprečno ceno za gradnjo ADU, ker je vse odvisno od vrste strukture, ki jo želite dodati, in velikosti prostora. Prav tako ne moremo zanemariti vloge trenutnih cen surovin skupaj s stroški dela.
Po raziskavi, ki jo je opravil GradnjaAnADU, je bila najbližja povprečni ceni ADU približno 180.000 USD. Ti stroški bodo vključevali:
- Oblikovalsko delo
- Vloga za dovoljenje
- Priključitev novih inštalacij, da bo prostor dobil ustrezno elektriko in vodovod
- Vsi stroški gradnje
- Vaš lastniški kapital
Če najamete izvajalca, bo ta poskrbel za vse namesto vas. Vključno z najemom arhitekta in dogovorom z mestom za dovoljenja in inšpekcije. Zaposlili, koordinirali in plačali bodo tudi vse podizvajalce, kot so električarji in mizarji.
> Dodatni stroški, ki jih je treba upoštevati pri gradnji ADU
Davčne posledice: Vaša nepremičnina bo vredna več, ko ji dodate še eno enoto, zato boste verjetno morali porabiti več za davke na nepremičnine. Odvisno od vašega območja je to lahko malo ali veliko.
Povečano zavarovanje lastnikov stanovanj: Z več premoženja boste morali porabiti več denarja za zavarovanje lastnikov stanovanj.
Opremljanje novega prostora: Razen če boste oddajali kot dolgoročni najem, boste morali ADU v celoti opremiti in okrasiti. Tudi pri dolgoročnem najemu boste še vedno potrebovali majhne dodatke, kot so žaluzije in gospodinjski aparati.
Povečanje komunalnih storitev: Odvisno od vaših zakonov o območjih lahko ali pa tudi ne boste mogli dodati ločen niz pripomočkov. To pomeni, da lahko vaš novi ADU dodate k elektriki, vodi in smeti v vašem glavnem domu.
Koliko bo ADU povečal vrednost nepremičnine?
Nemogoče je reči, za koliko se bo povečalo vaše premoženje. Lokalni nepremičninski agent vam lahko poda idejo o tem, koliko vrednosti bo vaš projekt dodal hiši.
Ko sem stopil v stik z nepremičninskim posrednikom, so mi rekli, da bi se morala zvišati za povprečno ceno kvadrata. Torej, če je vaša hiša vredna 200 dolarjev na kvadratni čevelj in dodajate 500 kvadratnih čevljev, bi to moralo povečati vrednost vaše nepremičnine za približno 100.000 dolarjev.
Seveda morda ni tako preprosto. Če kupci na vašem območju visoko cenijo ADU, potem lahko doda več kot to; če ne, potem lahko doda manj. Ne delajo vsi od doma ali želijo biti najemodajalci.
Če natančno veste, koliko bo ADU povečal vrednost vaše nepremičnine, je za vas vsekakor pomemben dejavnik tesno sodelujte z nepremičninskim posrednikom, da zagotovite, da ne boste porabili več, kot boste dobili nazaj prodati.
Ali so ADU povsod zakoniti?
Vsaka država in občina ima različne zakone o določanju con stanovanj in gradnji.
Vaš izvajalec ali lokalni odlok o prostorskem urejanju vam bo dal informacije, ki jih potrebujete o tem, ali je gradnja ADU zakonita tam, kjer živite. Želite zagotoviti, da je ta dodatna enota zakonita, da si v prihodnosti ne boste povzročali težav. Na vas je, da ugotovite, ali je zakonito, da zgradite to stanovanje.
Za nas je bila velika ovira, da ne smemo dodati 220-voltne električne energije. To je moč, ki jo uporablja pečica. Menijo, da dodajanje pečice naredi nepremičnino večstanovanjsko parcelo, kar v naši coni ni dovoljeno.
Pozorni smo morali biti tudi na pravne ovire. Živimo v tradicionalni primestni soseski, tako da naša parcela ni velika. Ti zastoji so omejili velikost in lokacijo strukture.
Ali se naložba ADU v nepremičnine splača?
Mnogi menijo, da so ADU rešitev za stanovanjsko krizo in popolna možnost za okolje, saj si prizadevamo dodati več domov. Z izgradnjo ADU bi lahko pomagali pri stanovanjski krizi z minimalnim vplivom na okolje, hkrati pa si ustvarili pasivni dohodek.
Morali se boste usesti in izračunati številke, vendar je jasno, da če vaše mesto to dopušča, ADU pravi vlaganje v nepremičnine je lahko edinstven način, da postanete vlagatelj v nepremičnine, ne da bi kupili nov kos premoženje.
Številni strokovnjaki oglašujejo naložbe ADU, ker vam ni treba kupiti novega zemljišča in vam zagotavljajo prilagodljivost. Če že imate nepremičnino in želite vstopiti v nepremičninske naložbe, boste želeli resno preučiti ADU.