Kot sem prepričan, da veste, je bil stanovanjski trg zadnjih nekaj let enostranski. Majhna ponudba in veliko povpraševanje sta dvignila cene stanovanj, kar je odlično za prodajalce in ne tako dobro za kupce. Morda se zdi noro kupiti naložbeno nepremičnino na trgu tega prodajalca.
Zakaj sem torej kupil nepremičnino za najem zunaj države? Evo, zakaj je bila v mojem primeru pametna poteza, da sem izpolnil svoje naložbene in osebne cilje.
Kratka različica
- Čeprav gre za trg prodajalcev, sem kupil nepremičnino za najem na lokaciji, ki sem jo temeljito raziskal.
- Svojo lokacijo sem skrbno izbral, da bi zmanjšal davke na lastnino in prenos zemljišč.
- Drug pomemben vidik, ki sem ga upošteval, je bil zdrav najemniški trg v Colorado Springsu.
Izkoristili smo prodajalčev trg in se preselili na zahod
Od leta 2018, petletka moje družine cilj upokojitve se je preselil v zahodni del ZDA. Pred kratkim pa sta smer navzdol ameriškega gospodarstva in vse bolj polarizirano politično okolje, ki ga doživljamo, ko živimo blizu DC, pospešila naše načrte.
V zadnjih nekaj letih smo raziskovali naše možnosti na počitnicah v nekaj zahodnih državah. Na koncu smo se odločili za nakup parcele v Colorado Springsu in smo v procesu gradnje hiše po meri.
Sprva smo načrtovali, da se preselimo, ko bo naš dom zgrajen. A zaradi gospodarske negotovosti in ponorelega stanovanjskega trga smo se odločili, da je najbolj smiselno prodati naš dom v Marylandu, medtem ko je bilo nihalo še na prodajalčevi tržni strani in pred naslednjim znatnim dvig obrestnih mer.
Tako smo kupili skromno naložbeno nepremičnino v Colorado Springsu. To je ideal nepremičnine za najem – tri spalnice in dve kopalnici v lepi soseski blizu vojaške baze Fort Carson. Tam bomo živeli začasno, medtem ko se bo naš dom gradil, po preselitvi pa ga oddajali.
Naš dom v Marylandu je bil na trgu samo pet dni. Za našo prodajo smo lahko izkoristili zadnji del prodajalčevega trga. In ker je bilo na nepremičnini za najem v Koloradu, ki smo jo kupili, potrebno nekaj dela, smo dobili spodoben posel.
Preberi več >>> Kako upravljati svojo nepremičnino za najem
Pri nepremičninah gre za lokacijo, lokacijo in lokacijo
Trdno verjamem, da so osnove pomembne, ko gre za naložbe. Trdno podpiram mantro, da je vrednost nepremičnine odvisna od »lokacije, lokacije in lokacije«.
Splošno pravilo je, da bolj kot je zaželena lokacija, višja je vrednost nepremičnine in bolj stabilen je najemniški trg.
Nakup nepremičnine, kjer želijo najemniki živeti, je le en vidik izbire prave lokacije za naložbo.
Zakaj smo letos kupili nepremičnino za najem v Colorado Springsu
Zato sem menil, da je Colorado Springs letos odličen kraj za nakup nepremičnine za najem, kljub dejstvu, da je bil trg norih prodajalcev.
Znatni letni davčni prihranki
Lokacija lahko zaradi davkov na nepremičnine bistveno vpliva na vašo naložbeno uspešnost. The državna povprečna letna stopnja davka na nepremičnine je 1,1 % ocenjene vrednosti doma.
Davek na nepremičnine v Koloradu je tretji najnižji v okrožju. V Howard Countyju v Marylandu, od koder se selimo, je letni davek na nepremičnine 1,25 %. V okrožju El Paso v Koloradu, kamor se selimo, letna lastnina davčna stopnja je 0,48 %.
Razlika pri 500.000 $ vrednem domu je precejšnja – 2.400 $ v Koloradu v primerjavi s. 6250 $ v Marylandu. To pomeni prihranek v višini 3850 $, leto za letom. V desetih letih je to 38.500 dolarjev manj davkov.
Velik prihranek pri davku na promet nepremičnin
Ko kupite ali prodate dom, državne in lokalne vlade zaračunajo "pristojbino za prenos lastninske pravice in vpis". notri Howard County, Maryland, boste plačali enkratno pristojbino, ki vključuje državni in okrožni davek na prenos ter evidentiranje pristojbina skupaj 2,25 % ko kupite ali prodate nepremičnino.
Hiša, ki smo jo kupili v Koloradu, je bila vredna 406.000 $, davek na prenos in pristojbina za registracijo pa je bila 83,60 $. Za prodajo moje lastnine enake vrednosti v Marylandu je skupni enkratni davek na prenos in provizija za registracijo znašala 9135 USD. To je običajno razdeljeno 50/50 med kupca in prodajalca, tako da je moj delež 4.567 $.
Vau, kakšno razliko lahko naredi lokacija!
Moj naložbeni cilj je pridobiti več nepremičnin za najem v Koloradu. Davki na prenos in lastninske pristojbine se hitro seštejejo, da zvišajo vaše nakupne cene, ko kupite več nepremičnin. In ker se stroški prenosa lastništva ali naslova med kupcem in prodajalcem zelo razlikujejo glede na državo in okrožje – pomembno je, kje kupujete.
Preberi več >>>Koliko stane prodaja hiše?
Zdrav najemniški trg
Kot lastniki nepremičnin najemodajalci iščejo območja, kjer cene najemnin rastejo, kjer je gospodarstvo stabilno ali raste in obstaja precejšnja skupina kvalificiranih najemnikov.
V Colorado Springsu je povprečna cena najema 850 kvadratnih metrov. ft. stanovanje povečala od 1200 $ marca 2020 na 1553 $ julija 2022. Mislim, da se bo ta trend nadaljeval.
Brezposelnost je nizka in Colorado Springs je dom letalske akademije in vojaške baze Fort Carson. Ti vojaški objekti zagotavljajo stalno skupino finančno varnih najemnikov.
Drugi pomembni prihranki pri davkih
Kot bodočemu upokojencu je znižanje davčne obveznosti zame pomembno. Davek na dohodek države Colorado je nizek v primerjavi z mnogimi drugimi državami. Določajo pavšalno stopnjo 4,55 % na obdavčljivi dohodek. In – to mi je všeč – tudi država zniža davčno stopnjo, če je rast prihodkov previsoka! Na primer, Davek 2021 znižan na 4,50 % zaradi presežka davčnih prihodkov.
Če ste stari vsaj 65 let, lahko odšteti vse ugodnosti socialne varnosti, ki so predmet zveznih davkov ko vložite svojo davčno napoved za Colorado. In v Koloradu ni davkov na nepremičnine ali davkov na dediščino (Maryland ima oba zaplembena davka), tako da vam ni treba predati davkov za privilegij umiranja v Centennial State.
Prometni davki so v Colorado Springsu nekoliko višji, kot sem jih vajen v Marylandu: 8,2 % namesto 6 %. Kljub temu bi osebno raje plačal višji davek na enkratne potrošniške nakupe, kot da bi iz leta v leto plačeval višje davke na nepremičnine.
Vse to, plus povprečno 330 sončnih dni na leto v Colorado Springsu. Kaj ni všeč?!
Spodnja črta
Vesel sem, da sem se med tem norim stanovanjskim trgom odločil kupiti naložbeno nepremičnino v Koloradu. Čeprav cene rastejo, je gospodarstvo stabilno in obstaja zdrav najemniški trg. Poleg tega je državni davek na dohodek nizek in ni davka na nepremičnine ali davka na dediščino.
Prometni davki so morda nekoliko višji, vendar na splošno prihranim denar za davke, ker živim v Koloradu. In seveda, sončno vreme je dodaten bonus!
Nadaljnje branje:
- Komercialno vs. Naložbe v stanovanjske nepremičnine: katera je prava za vas?
- Kako znižati stroške zapiranja nepremičnine
- Kateri je najboljši način za določitev vrednosti moje nepremičnine?