Hipotekarne obrestne mere naraščajo. Od konca leta 2020 so se tečaji dvignili s srednjih dveh na srednjih pet. Za naložbene nepremičnine je stopnja običajno 1-2 % višja, saj nepremičnine za najem predstavljajo večje tveganje za posojilodajalce.
Na žalost za kupce stanovanj se višja stopnja prevede v višja mesečna plačila. To vpliva na splošno cenovno dostopnost. Za stanovanje s srednjo ceno so nedavna zvišanja obrestnih mer povprečni hipoteki na mesec dodala 300 do 400 USD več.
Medtem ko naraščajoče obrestne mere vplivajo na splošno dostopnost, obstaja nekaj presenetljivih prednosti ohlajanja trga. Glavna prednost je manjša konkurenca za domove. In manj pehanja za istim sredstvom prinaša kupcem številne prednosti. Tukaj so trije.
Kratka različica
- Naraščajoče obrestne mere vplivajo na cenovno dostopnost stanovanja za kupce s povečanjem mesečnega plačila hipoteke.
- Kljub temu, kako se zdi, ima nakup, ko se obrestne mere dvignejo, koristi.
- Manjša konkurenca med kupci sili znižanje prodajnih cen stanovanj, odpira kupcem več možnosti izbire in lahko zmanjša tveganje kupca.
Prednost #1: nižje cene stanovanj
V tem okolju z nizkim zanimanjem v zadnjih dveh letih je bilo preveč kupcev, ki so tekmovali za zgodovinsko nizko zalogo stanovanj za prodajo. Verjetno ste že slišali, da je običajno več ponudb nad izklicno ceno. Ponudba in povpraševanje sta na tem ponorelem trgu ušla izpod nadzora.
Toda naraščajoče obrestne mere pomagajo odpraviti to težavo. Višje obrestne mere zmanjšajo število kupcev, ki izpolnjujejo pogoje za hipotekarno posojilo, s čimer se zmanjša konkurenca za stanovanja.
Višje obrestne mere imajo dva učinka na stanovanjski trg, ki lahko pomagata znižati cene:
- Nekatere kupce umaknejo s trga, kar je dobro za kupce, ki ostanejo; in
- Običajno povzročijo pritisk na znižanje cen stanovanj, kar je dobro za kupce.
Prednost št. 2: Na voljo je več možnosti za dom
Medtem ko naraščajoče obrestne mere še naprej odtegujejo kupce, ki si ne morejo več privoščiti višjih mesečnih plačil, se dogaja nekaj drugega. Na trg prihaja več zalog. Junija 2022 so se zaloge povečale za 19 % v primerjavi z letom prej.
Ta dva trenda – naraščajoče obrestne mere in več razpoložljivih stanovanj – pomenita kvalificiranim kupcem stanovanj je na voljo več možnosti.
Medtem ko se stanovanja še vedno prodajajo razmeroma hitro v primerjavi s pred pandemijo, na stanovanjskem trgu domovi ostajajo na trgu dlje. Z dodatnimi oglasi, ki prihajajo na trg, in daljšimi "dnevi na trgu" za trenutne sezname, se zaloge povečujejo. In to je dobro za kupce.
Več Za kupce>>Torej želite kupiti hišo? Vodnik za prve kupce stanovanj
Prednost št. 3: Manjše tveganje kupca
V zadnjih dveh letih konkurence med kupci, ki so lovili omejeno ponudbo domov, se je veliko kupcev odrekalo nepredvidenim ponudbam. Zakaj? Ker ponudbe z manj nepredvidenimi stroški predstavljajo boljše možnosti, da jih prodajalec izbere.
Vendar sta bila med nepredvidenimi stroški, ki so se jim odpovedali, dva pomembna: pregled in cenitev. Z večerom na trgu se ponovno pojavljajo nepredvideni pregledi in cenitve. Evo, zakaj je to dobra stvar za kupce.
Inšpekcija
Nakup stanovanja vključuje veliko neznank, ki prinašajo tveganja. Kupujete opredmeteno sredstvo, ki je podvrženo obrabi. Po Murphyjevem zakonu bi takoj, ko se vselite, večji (in drag) sistem, kot je HVAC, odpovedal.
Na normalnem trgu kupec potrebuje priložnost, da pregleda dom. Če jim ni všeč, kar pokaže pregled, lahko odstopijo od pogodbe.
To je pomemben korak k razumevanju, kaj kupujete. Inšpektor z licenco bo zagotovil podrobnosti o starosti in stanju pomembnih strukturnih in mehanskih stvari, ki jih mora kupec stanovanja poznati. Koliko let življenja je ostalo na strehi? Ali sistem HVAC deluje pravilno? Ali ima temelj razpoko, ki ogroža stabilnost doma?
Od potrošnikov in zastopnikov se ne pričakuje, da vedo ali so usposobljeni, da vidijo te stvari, inšpektor pa je. Medtem ko rezultati pregleda običajno niso priložnost za ponovno pogajanje o ponudbeni ceni, lahko služijo temu namenu, če pogoji, ki zahtevajo znatne naložbe.
Ocena
Trg je bil v zadnjih dveh letih naklonjen kupcem z gotovino in kupcem z znatnim privarčevanim pologom. To je zato, ker dražbene vojne so dvigovale cene nad izklicno ceno prodajalca. To je pogosto pomenilo, da dom ne bi bil ocenjen glede na ponudbeno ceno.
Za posojilojemalce je to problem. Pri zavarovanju hipoteke posojilodajalec pogosto zahteva dobro raziskano oceno vrednosti s strani neodvisnega pooblaščenega cenilca. Navsezadnje želijo zagotoviti, da je dom vreden zneska denarja, ki ga bodo financirali.
Kot rezultat, Konkurirali so lahko le kupci z dodatnimi denarnimi sredstvi za plačilo razlike med ponudbeno in ocenjeno ceno, saj bi prodajalci sprejeli ponudbo nad ceno kotacije le, če bi kupec lahko podpisal dodatek k vrzeli v cenitvi.
Bi morali kupiti zdaj?
Medtem ko po internetu krožijo senzacionalistični naslovi o zlomu stanovanjskega trga, agenti ki imajo svoje škornje na tleh, ne vidijo neizbežnega zloma, temveč prepotreben trg popravek.
Pravzaprav v a Raziskava HomeLight s 1000 agenti glede trenutnih stanovanjskih razmer je bilo soglasje na splošno optimistično. Manj je ponudbenih vojn, manj ponudb in več znižanj cen. To so znaki le premika, ne zloma stanovanjskega trga.
Kot licenčni agent v Marylandu se strinjam. Stanovanjski trg se je premikal z noro hitrostjo in je nujno potreboval odmerek zdrave pameti. Zelo zaželena stanovanja so se prodajala prvi dan, ko so prišla na trg, s številnimi ponudbami, ki so dvignile cene precej nad kotacijo.
Trg je potreboval korekcijo, da bi zadušil nakupovalno mrzlico. Na srečo se stanovanjski trg z naraščajočimi obrestnimi merami in naraščajočimi zalogami vrača v normalno stanje. Obstaja bolj zdravo ravnovesje med kupci (povpraševanje) in prodajalci (ponudba). Višje obrestne mere celo znižujejo prodajne cene stanovanj, saj si kupci lahko privoščijo manj.
Fed je o višjih obrestnih merah namigoval zadnjih 18 mesecev. Vendar se je šele pred kratkim začelo stopnja udarca se dvigne v visoko prestavo. In nadaljujejo se razprave o dodatnem pritisku na zvišanje obrestnih mer.
S tem v mislih, če želite kupiti dom v naslednjih 12 mesecih, je morda pametno, da kupite zdaj in zaklenete današnjo obrestno mero. To bi lahko še posebej veljalo, če morate stanovanje prodati hkrati z nakupom, saj bi potencialni kupci vašega trenutnega doma morda želeli zakleniti tudi današnji tečaj.
Če pa lahko na nakup svojega doma počakate vsaj 12 do 24 mesecev, to morda ne bo slaba odločitev. Če se bo inflacija do takrat umirila, bo Fed verjetno spet začel zniževati obrestne mere. Tako so lahko na tej točki cene stanovanj nekoliko nižje kot danes, medtem ko so obrestne mere lahko zelo podobne.
Spodnja črta
Naravno je, da o naraščajočih obrestnih merah razmišljate kot o slabi novici za kupce stanovanj. Navsezadnje višje obrestne mere pomenijo višja mesečna plačila ob prevzemu enakega zneska hipotekarnega dolga.
Vendar to ne pomeni, da nakupovanje, ko so obrestne mere visoke, nima dobrega. Verjetno bo manjša konkurenca med kupci za stanovanje, ki ga želite, poleg tega obstaja možnost, da bodo višje stopnje povzročile pritisk na znižanje prodajnih cen.
In ne pozabite, da lahko vedno refinancirate, ko se obrestne mere spet znižajo, pod pogojem, da vaš dohodek in kreditna ocena ostaneta močna. Torej, če je čas za selitev, ne dovolite, da bi višje obrestne mere zadržale vaše načrte za nakup stanovanja.
Razmišljate o vstopu na trg? Preberite naše vodnike spodaj:
- Koliko stane prodaja hiše?
- 7 najboljših mest za naložbe v nepremičnine v letu 2022
- Kako znižati stroške zapiranja nepremičnine