Vlaganje v park mobilne hišice za začetnike: preprost vodnik

Pomanjkanje cenovno dostopnih stanovanj je že desetletja nacionalni izziv. Toda ta problem se je še poslabšal s politiko zaklepanja zaradi bolezni COVID-19, ki jo je uvedla vlada, ki je v začetku leta 2020 zavirala razvoj, in nenehno nenadno inflacijo.

Zdaj pa Ocene nacionalne koalicije za stanovanja z nizkimi dohodki trenutni primanjkljaj najemnih enot, ki so cenovno dostopne gospodinjstvom z nizkimi dohodki, znaša 6,8 milijona enot. Trenutno so najbolj ugodna stanovanja v obliki individualnih najemnih enot. Vendar pa parki mobilnih hišic zagotavljajo dodatne lastnosti, ki jih najemniki želijo, in jih v stanovanjskih stavbah ne najdemo: ponos lastništva in zasebnost brez motenj.

Lastništvo in upravljanje parka mobilnih hišic je edinstvena priložnost za naložbo v poslovne nepremičnine. Ta članek bo obravnaval, kako deluje vlaganje v park za mobilne hišice, kaj morate vedeti ter prednosti in slabosti vlaganja v park za mobilne hišice.

Prednosti in slabosti vlaganja v mobilne hišice Park

Kaj je naložba v mobilni hišni park?

Park mobilnih hiš je skupnost izdelanih hiš, ki se nahajajo na zemljišču s stalnimi priključki za komunalne storitve, vodo in kanalizacijo. Čeprav so tehnično gledano domovi premični, so napol stalno parkirani (s pokritimi kljukami za prikolice ali »obloženimi«) in nameščeni skupaj na posameznih parcelah (znanih tudi kot »podstavki«).

Majhni parki za mobilne hišice obsegajo od 10 do 25 podstavkov, medtem ko lahko večji parki sprejmejo na stotine podstavkov, ki si vsi delijo podporne ceste in skupne prostore. Običajno so hiše individualno v lasti primarnega prebivalca, ki plačuje mesečno najemnino lastniku parka. Ta najemnina vključuje zemljišče, uporabo skupnega prostora in komunalne priključke, vključno z vodo, elektriko in plinom.

Vlagatelji kupijo park mobilnih hiš od drugega lastnika z uporabo komercialnega nepremičninskega posrednika, da olajšajo transakcijo. Vendar pa je za razliko od naložbe v tradicionalna stanovanjska stanovanja nakup mobilnega hišnega parka a priložnost za naložbo v poslovne nepremičnine. Kot take se komercialne naložbe običajno ne kupujejo s pričakovanjem povečanja vrednosti kapitala, medtem ko ste lastnik nepremičnine.

Namesto tega se zasluži z razliko med bruto mesečnimi najemninami, zmanjšanimi za neto obratovalne stroške, podobno kot lastnik stanovanjskega kompleksa.

Povezano>>Kako vlagati v nepremičnine

Prednosti vlaganja v parke mobilnih hišic

Naložba v višini 1 milijona dolarjev vam lahko prinese samo štiri enodružinske hiše. Povprečni strošek stanovanjske stavbe na enoto je okoli 100.000 $, torej boste z 1 milijonom $ kupili stavbo z 10 enotami. Lahko pa kupite mobilni hišni park z 90 do 100 enotami za približno 1 milijon dolarjev - strošek na enoto od 10.000 do 12.000 USD.

Najbližja primerjalna naložba lastništvu parka mobilnih hišic je lastništvo stanovanjske hiše. Oba sta naložbi v komercialne nepremičnine, ki zagotavljata stanovanja prebivalstvu z nižjimi dohodki. Vendar pa obstaja nekaj ključnih prednosti.

Nižji stroški na "vrata"

Z vlaganjem v park mobilne hišice lahko dobite več »vrat« po nižji ceni na vrata, zato pridobitev tega sredstva stane manj denarja.

The povprečna cena obstoječih enodružinskih hiš v ZDA se približuje 400.000 $ in hitro narašča. To pomeni, da boste z naložbo v višini 1 milijona dolarjev kupili samo štiri vrata. Po drugi strani pa je povprečni strošek stanovanjske stavbe na enoto okoli 100.000 USD, tako da boste z 1 milijonom USD kupili stavbo z 10 enotami. oz lahko kupite mobilni hišni park z 90 do 100 enotami za približno 1 milijon USD – cena na enoto od 10.000 do 12.000 USD.

Preberi več>> Pregled prispelih domov 2022: Investirajte v nepremičnine za najem s 100 USD

Nižji stroški vzdrževanja

V stanovanjskem naselju ali drugem nizu stanovanjskih enot mora lastnik sam vzdrževati stavbo. vendar mobilne hišice so v lasti stanovalcev, lastnik zemljišča pa je investitor. Najemniki so odgovorni za popravila in vzdrževanje. Morate vzdrževati komunalne priključke, ne pa mobilne hiške ali zemljišča, na katerem stoji. (To ni vedno tako; nekateri parki mobilnih hišic vključujejo enote v lasti parka.)

Manj konkurence

Kot posameznik je lahko težko vlagati v stanovanjsko naselje, saj se bodo proti vam pogosto potegovali veliki konglomerati. Toda večino parkov za mobilne hišice kot mala podjetja vodijo stari lastniki. Manj običajno je, da so nacionalne franšize, velike korporacije in institucionalni vlagatelji vključeni v lastništvo parka mobilnih hiš.

Tveganja vlaganja v parke mobilnih hišic

Zdaj, ko smo preučili nekatere potencialne prednosti naložbe v park mobilne hišice, si poglejmo podrobneje nekaj tveganj:

Hitrejša amortizacija

Prvo tveganje vlaganja v park mobilnih hiš je to mobilne hišice se običajno amortizirajo hitreje kot druge oblike nepremičnin. Medtem ko so vaši najemniki lastniki svojih domov in so odgovorni za popravila in vzdrževanje, imate manj nadzora nad stanjem enot. Morda ne boste mogli pritegniti bodočih najemnikov, če bo park videti propadajoč.

Financiranje je manj dostopno

Če želite zagotoviti sredstva za svojo naložbo v park za mobilne hišice, boste verjetno morali poiskati posojilodajalca, ki je specializiran za to – in pogosto ima posebne zahteve. Na primer, posojilodajalec lahko zahteva, da ima skupnost minimalno ali največjo količino blazinic na hektar; da so vse kljuke skrite s krili; in/ali da so vsi domovi v skladu z zahtevami kodeksa stanovanjskega in urbanega razvoja (HUD).

Velika predplačila

Parki mobilnih hišic pogosto zahtevajo višje predplačilo. Medtem ko posojilodajalci običajno zahtevajo samo 20-odstotni popust pri naložbenih nakupih enodružinskih hiš, bo vaš predplačilo pri financiranju parka mobilnih hiš verjetno znašal 25 odstotkov.

Zahteven postopek deložacije

Izselitev je lahko zapletena pri vlaganju v park mobilne hišice. če ste lastnik stanovanjskega kompleksa, je odstranitev najemnika, ki ne plačuje, precej preprosta. Toda v parku mobilnih hišic so najemniki lastniki svojih enot. Ocenjeni stroški selitve za mobilno hišo so 3000 $. Če je najemnik v hudi stiski, bo lastnik parka morda moral plačati ta račun.

Kako začeti vlagati v parke mobilnih hiš

Obstaja nekaj spletnih tržnic, kjer lahko najdete podrobne informacije in analitiko o parkih za mobilne hišice, ki so na voljo za prodajo. Vključujejo:

• Trgovina Mobile Home Park je največja posebna stran za parke mobilnih hišic. V času pisanja je na njihovem spletnem mestu naprodaj več kot 325 parkov za mobilne hišice.
• Loopnet je največja storitev seznama komercialnih nepremičnin, ki je na voljo vsem na spletu, z bogatimi podatki o vseh vrstah komercialnih naložbenih nepremičnin za prodajo, vključno s parki mobilnih hišic.
• CoStar je storitev kotacije za nepremičninske strokovnjake. Navaja tudi parke za mobilne hišice za prodajo. Je robustnejši glede zmožnosti iskanja in podrobne analitike kot Loopnet, vendar CoStar omejuje uporabo svojih storitev zbirke podatkov na tiste, ki so sklenili ustrezne licenčne pogodbe.
• Reonomy.com je novejša iskalna platforma, ki je zelo uporabniku prijazna in gosti več kot 50 milijonov komercialnih nepremičnin, vključno s parki za mobilne hišice.

Posvetujte se z nepremičninskim posrednikom, ki je specializiran za poslovne nepremičnine, da vam pomaga določiti pošteno tržno vrednost nepremičnine. Kot vlagatelj boste želeli predstavnika kupca, ki ima dostop do poteka posla. Prav tako boste želeli nekoga, ki bo zagovarjal vaše interese med postopkom iskanja in pridobivanja. Na splošno prodajalec plača provizije za kupčevega agenta, tako da ni razloga, da ne bi šli prek posrednika kot kupec.

Kaj iskati pri naložbi v park mobilne hišice

Obstaja nekaj načinov za povečanje vrednosti vaše naložbe in denarnega toka z zmanjšanjem stroškov (vzdrževanje, upravljanje nepremičnine itd.) ali povečanjem prihodkov (najemnine).

Najprej boste želeli poiskati skupnost mobilnega parka, kjer lahko dodate vrednost ali naredite izboljšave za povečanje prihodkov. To so lahko nepremičnine, ki so jih trenutni lastniki zanemarili ali niso bile nadgrajene. Lahko pa gre za nepremičnine, ki nimajo priložnosti za dodaten denarni tok.

V idealnem primeru bi želeli najti tudi skupnost, kjer so najemnine nižje od tržne vrednosti in z manjšimi in poceni posodobitvami lahko zvišate mesečno najemnino.

Skupnost okoli parka mobilnih hišic je tudi pomemben dejavnik dohodka. Skupnosti, ki se nahajajo blizu velikih delodajalcev, ki najemajo delavce na uro, lahko zagotovijo velik nabor potencialnih kvalificiranih najemnikov. Izbira najemnika v vseh stanovanjih, kjer ljudje živijo blizu skupaj, je pomembna. Želite biti prepričani, da se vsi počutijo varne in želijo še naprej živeti v parku. Zadržanje dobrih najemnikov in izločanje težavnih najemnikov, preden se vselijo, je ključnega pomena tako za donosnost kot za pozitivno izkušnjo lastnika zemljišča.

Povezano>>Kako upravljati svojo nepremičnino za najem

Kakšen skrbni pregled bi morali opraviti?

Kot pri vsaki naložbi v nepremičnino boste želeli najeti inšpektorja z licenco, ki bo opravil temeljit fizični pregled nepremičnine in vseh mehanizmov. Zlasti se boste želeli osredotočiti na tri vidike, da preverite svojo naložbo: finančni donos, stanje infrastrukture in lokalni trg.

Finančni donosi

Najemnina - ali "vzdrževalni stroški", kot se običajno imenujejo v parkih mobilnih hišic - se pobirajo mesečno. Boste želeli pregledati najmanj dve do tri leta najemnin. Seznami najemnin so podrobni obračuni najemnin, pobranih na enoto. Prav tako boste želeli dobiti letne izkaze dobička in izgube, račune za komunalne storitve in davčne napovedi. Če je mogoče, zahtevajte vloge za pregled vsakega najemnika. Želite razumeti tipično finančno situacijo in demografijo vaših bodočih prebivalcev.

Infrastruktura

Čeprav ni fizičnih stavb, ki bi jih bilo treba vzdrževati, lastniki parkov mobilnih hišic zagotavljajo vodovodne, kanalizacijske, električne in plinske priključke za vsako parcelo. Ta infrastruktura je ključna in želeli boste vedeti trenutno stanje in zgodovino vzdrževanja vseh mehanskih delov.

Tej vključujejo:

• Po potrebi preskusi pretoka vode in pitnosti
• Pregledi okrožnih/mestnih vodovodnih cevi
• Poročila o obsegu kamere za greznico ali kanalizacijo
• Pregledi priključitve električne in plinske napeljave

Poleg zgoraj navedenega mora biti prodajalec sposoben zagotoviti podrobnosti o kapitalskih izdatkih in izboljšavah, opravljenih v zadnjih 5+ letih.

Lokacija

Kot pri vsaki naložbi v fizično nepremičnino, lokacija v veliki meri narekuje sposobnost preživetja in donosnost parkov mobilnih hišic. Naložbe v cenovno dostopna stanovanja v bolj prestižnem območju običajno prinesejo boljše rezultate (več dobička, manjše tveganje, boljša kakovost najemnikov). To velja tudi za parke mobilnih hišic.

Ne pozabite preučiti trenutne cone okrožja. Prepričajte se, da park izpolnjuje vse predpise in ima ustrezno licenco. Raziskati morate tudi predlagane spremembe območij in načrte za razvoj območij, ki bi lahko vplivali na dolgoročno sposobnost preživetja vaše naložbe v park mobilnih hiš.

Spodnja črta

Parki mobilnih hišic ponujajo edinstveno priložnost za naložbe v poslovne nepremičnine. Za razliko od stanovanjskega kompleksa, kjer investitor pridobi, upravlja in vzdržuje stavbo, je investitor parka mobilnih hiš običajno lastnik zemljišča v parku, medtem ko so posamezniki lastniki in vzdrževalci svojih domov. S tem se zmanjšajo operativni stroški in stroški upravljanja nepremičnin.

Parki mobilnih hišic pogosto ponujajo priložnost za izboljšanje lastnine, ki bo privedla do višjih mesečnih prihodkov od najemnin za investitorja. Vendar mora vsak, ki razmišlja o tovrstni naložbi, temeljito raziskati trg in se zavedati edinstvenih izzivov, preden se odloči.

Več priložnosti za naložbe v nepremičnine>>

• Ali je delno lastništvo stanovanja dobra naložbena strategija?
• Kaj so komercialni REIT in kje jih najdete?
• Najboljša spletna mesta za naložbe v nepremičnine za neakreditirane vlagatelje