Prednosti in slabosti nakupa počitniške nepremičnine za kratkoročni najem

Ste kdaj razmišljali o nakupu počitniške nepremičnine za kratkoročni najem? Mislim, da je to precej pogosta ideja. In v popolnem svetu lahko združi najboljše od prostega časa in vlaganja v eno nepremičnino.

Pred kratkim sem prejel vprašanje bralca, ki razmišlja o tem, da bi se odločil:

»Z ženo sva v srednjih 50-ih, brez dolgov in imava svoj dom. Radi bi imeli prostor, ki bi ga lahko uporabljala naša družina in otroci, medtem ko raziskujemo bodoča upokojenska območja v bližini počitniške hiše.

Večina tradicionalnih načrtovalcev/CPA tega odsvetuje, vendar nas zanima, kakšen je pogled Wealth Hacker.– Hvala, Steve

Steve ni posebej spraševal o možnostih za najem nepremičnine. Ker pa je to običajen rezultat, sem se odločil, da ga vključim med prednosti in slabosti nakupa počitniške nepremičnine za kratkoročne najeme. Odgovarjal bom na Steveova neposredna vprašanja, pa tudi na vidik kratkoročnega najema.

Začel bom s pokrivanjem prednosti, nato pa prešel na slabosti. Upam, da s predstavitvijo obeh ne bom le odgovoril na Steveovo vprašanje, ampak tudi zagotovil dragocene informacije za druge bralce, ki razmišljajo o nakupu počitniške hiše.

Prednosti nakupa počitniške nepremičnine za kratkoročni najem

Brez dvoma obstajajo resnične prednosti nakupa počitniške nepremičnine za kratkoročni najem. Toda preden se spustimo v to, želim biti jasno, da govorimo o teh koristih, saj se nanašajo na počitniško nepremičnino. Povedano drugače, počitniški objekt ni naložbeno nepremičnino, zato bodo koristi drugačne.

Medtem ko je naložbena nepremičnina izključno denarni podvig, je počitniška nepremičnina nekaj hibrida. Podobno kot hiša, v kateri živite, počitniška nepremičnina zagotavlja osebne koristi, vendar lahko hkrati ustvari finančne dobičke.

Glede na to pojdimo na prednosti lastništva počitniške nepremičnine.

1. Lahko ustvarite dodaten dohodek

Če kupite počitniško nepremičnino izključno za osebno uporabo, bo to vašemu proračunu dodalo strošek, in to velik. Toda če jo vsaj delno oddate v najem, lahko ustvarite nekaj dohodka od nepremičnine.

Recimo, da je plačilo na vašem dopustu 1500 $ na mesec. Z najemom enega tedna v mesecu, tudi za 1500 $, boste pokrili stroške vzdrževanja doma. Če pa jo oddate v najem več kot en teden vsak mesec, bo nepremičnina ustvarila pozitiven denarni tok.

Tukaj lahko postanete tudi ustvarjalni. Hišo lahko oddate v določenem letnem času in jo hranite izključno za osebno uporabo preostanek leta.

Morda se odločite za najem hiše samo "v sezoni". To bi lahko pomenilo zaslužek 2500 $ na teden v 12 tednih največje sezone. Ta dogovor bo pokril mesečne stroške prenosa za celotno leto, hkrati pa ustvaril dobiček v višini 12.000 $.

Medtem boste imeli koristi od uživanja doma 40 tednov vsako leto. Tako bo hiša 12 tednov v letu naložbena nepremičnina, ostalih 40 pa počitniška hiša.

2. Lahko zaslužite dolgoročno povečanje kapitala

Večina ljudi meni, da je hiša, v kateri živijo, ena najboljših naložb, ki so jih kdaj naredili. Tudi če na svoje primarno prebivališče ne gledate kot na naložbo, temveč kot na svoj dom, lahko deluje v obe smeri. Hiša, ki jo kupite za 400.000 $ in v njej živite 20 let, je na koncu morda vredna dvakrat več. To je finančna zmaga najboljše vrste!

Enako se lahko zgodi s počitniškim domom. Lahko kupite nepremičnino za 200.000 $, nato pa se dvajset let pozneje podvoji na 400.000 $. Na poti boste uživali v preživljanju počitnic v domu, hkrati pa ga boste oddajali v najem za ustvarjanje dohodka.

Tukaj je pomembno razumeti prednost finančnega vzvoda, ki jo ponujajo nepremičnine.

Za razliko od večine drugih naložb se nepremičnine običajno kupujejo predvsem z izposojenim denarjem. To močno poveča donosnost vaše naložbe.

Če ste kupili počitniško nepremičnino v vrednosti 200.000 $ z 20-odstotnim predplačilom – 40.000 $ – in se vrednost podvojila na 400.000 $, boste res zaslužili 200.000 $ dobička z naložbo 40.000 $. To je 500% dobiček v 20 letih!

Hkrati bo vaša 30-letna hipoteka poplačana na približno 98.000 $. Kombinacija povišanja cene in amortizacije hipoteke bo povečala vaš neto lastniški kapital na 298.000 $. To je neverjetna donosnost naložbe v višini 40.000 $.

In ne pozabite, da boste uživali v nepremičnini kot počitniškem domu.

3. Uživajte v izdatnih davčnih ugodnostih

Ker bo vaša počitniška hiša ustvarjala dohodek, boste lahko tudi odpisali vse stroške, ki ste jih plačali v zvezi z zaslužkom tega prihodka.

Recimo, da oddajate dom 25 % letno. IRS vam bo omogočil, da od dohodka, ki ga ustvari, odštejete približno 25 % stroškov prenosa nepremičnine.

Stroški, ki jih lahko odpišete, vključujejo hipotekarne obresti, davke na nepremičnine, zavarovanje premoženja, pristojbine za združenje lastnikov stanovanj, premoženje vzdrževanje, komunalne stroške, stroške čiščenja, zaloge (za najemnike) in stroške upravljanja, če najamete zunanjo službo za upravljanje proces.

Še en strošek je amortizacija. IRS vam bo omogočil amortizacijo vrednosti doma (brez vrednosti zemljišča) v približno 30 letih. Ker je amortizacija tisto, kar je znano kot a stroški papirja, bo zmanjšal vašo davčno obveznost, ne da bi vas stal denar.

Seveda lahko amortizacijo uporabite samo za poslovno rabo doma. Če je to 25%, boste lahko amortizirali le 25% vrednosti hiše.

Ko smo že pri davkih na dohodek, ko se odločite za prodajo doma, boste imeli koristi od dolgoročnih stopenj davka na kapitalski dobiček.

Če je vaš obdavčljivi dohodek 100.000 $, boste v 22-odstotni davčni razred za namene zveznega dohodnine. Ker pa bo prodaja počitniške hiše dolgoročni kapitalski dobiček, od tega dobička boste plačali le 15%..

4. Gradili boste portfelj nepremičnin

Eden najpogostejših – in dragocenih – nasvetov, ko gre za vlaganje, je diverzifikacijo. Gre za razporeditev denarja na več naložb. Ne samo, da zmanjša morebitne izgube zaradi posamezne naložbe, temveč vam bo omogočil tudi dostop do več naložbenih priložnosti.

Zaradi visokih stroškov nepremičnine je težko diverzificirati z nepremičninami. Če pa že imate primarno bivališče in kupite počitniško hišo, boste svoj portfelj nepremičnin razširili na dve nepremičnini.

Če se vrednosti nepremičnin dolgoročno dvignejo, kot običajno, boste imeli koristi od kapitalskih dobičkov na dveh nepremičninah in ne na eni.

5. Imeli boste počitniško nepremičnino za vas in vašo družino – Plačajo vaši najemniki!

Prej sem se dotaknil primera tega, oddajanja domačega dela leta v najem, da bi pokrili celotne stroške lastništva. Tudi če z najemninami ne ustvarjate dobička, vam bo prihodek, ki ga ustvari, prinesel brezplačna počitniška nepremičnina.

Pomislite na tisoče dolarjev, ki jih boste vsako leto prihranili pri bivanju v hotelih ali oddaji počitniške nepremičnine nekoga drugega. Nato te prihranke pomnožite za 20 ali 30 let.

Ugodnost bi lahko bila vredna več kot 100.000 $. Čeprav to morda ni neposredna naložba, bo sprostilo veliko denarja za druge naložbe.

6. Počitniški objekt bi lahko postal vaš dom za upokojence

Ta korist morda ni tako očitna, ker ni finančna. Lahko pa je enako pomemben. Pravzaprav to pride do bistva Steveovega vprašanja.

Počitniška hiša, ki jo kupite za kratkoročni najem, vam lahko služi tudi kot vaša upokojitvena vaja. To vam bo dalo priložnost, da preživite daljši čas v počitniški hiši. V tem času se lahko odločite, ali bo nepremičnina pravi dom za upokojence za vas.

Geografska selitev za upokojitev je lahko bolj stresna in moteča, kot pričakujete.

Če pa vsaj del leta že živite v upokojenski destinaciji, boste novo skupnost že poznali.

In tudi če se odločite za svoj počitniški dom kot dom za upokojence, vam lahko pomaga pri odločitvi, ali je območje, na katerem se nahaja, pravo za vas. Če je, lahko prodate svojo počitniško hišo – in poženete dobiček – nato pa kupite drugo hišo na tem območju. Boste že poznali postavitev zemljišča, pa tudi lokalne vrednosti nepremičnin. To bo odstranilo veliko tveganje, ki ga prinaša velika poteza.

Slabosti nakupa počitniške nepremičnine za kratkoročni najem

Čeprav ima nakup počitniške nepremičnine za kratkoročni najem veliko prednosti, je tudi slabosti enako. Preden se odločite za potop, je pomembno vedeti, kaj so ti negativni, in biti vnaprej pripravljen.

1. Počitniške hiše zahtevajo večja predplačila in višje obrestne mere

Všeč vam morajo tiste hipoteke z nizkimi obrestmi in nizkimi obrestmi, ki jih ves čas oglašujete.

Novice:niso na voljo za počitniške hiše.

Začnimo z zahtevo po predplačilu. Posojilodajalci dovoljujejo predplačilo do 3 % za primarno prebivališče. če si upravičeni do posojila VA, lahko dobite 100 % financiranje – ali 0 predplačilo.

Če pa kupujete počitniško nepremičnino, minimalna zahteva po predplačilu je 10%. Posojilodajalci lahko zahtevajo večje polog, če imate strožje kvalifikacije. To lahko vključuje višje razmerje dolga in nižje kreditne ocene.

Tudi če lahko dobite počitniško hišo z 10 % akontacijo, boste morali plačati zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI). To lahko znatno poveča vaše mesečno plačilo. Če kupujete počitniško nepremičnino, morate načrtovati 20-odstotno predplačilo, da zmanjšate plačilo.

Višje bodo tudi obrestne mere. Če je najboljša razpoložljiva obrestna mera za primarno bivališče 4 %, pričakujte, da boste plačali 4,5 % za posojilo za počitniško hišo.

Vedeti morate tudi, da bo kvalifikacija hipoteke težja pri počitniški nepremičnini. Ker se šteje za luksuzni nakup, bodo posojilodajalci iskali veliko predplačilo, nizko razmerje med dolgom in dohodkom ter dobro ali odlično kreditno posojilo.

Še ena točka glede kvalifikacij – ne boste mogli uporabiti dohodka od najemnine za počitniško hišo, da bi se kvalificirali za hipoteko.

Če celo navedete, da nameravate nepremičnino oddati v najem, bo posojilodajalec dom prerazvrstil kot naložbeno nepremičnino. Zahtevali bodo minimalno polog v višini 20 % in zaračunali še višjo obrestno mero.

2. Niso vse skupnosti dobrodošle kratkoročnih najemov!

Če nameravate kupiti počitniško hišo, ki jo boste oddajali v najem tudi za kratek čas, boste morali narediti domačo nalogo. Vse skupnosti niso dobrodošle za kratkoročne najeme. Prepovedujejo jih pod prehodne omejitve uporabe. Ugotovite, ali ima skupnost, v kateri se nahaja vaša nameravana počitniška nepremičnina, takšne omejitve. Če je tako, bo ideja za kratkoročni najem neuspešna.

Nekatere etažne lastnine prepovedujejo tudi kratkoročne najeme. To običajno ni tako v etažnih lastninah, ki se nahajajo v letoviških območjih ali blizu njih. Toda omejitve se razlikujejo od ene etažne lastnine do druge. Vnaprej se boste morali pozanimati, ali obstajajo kakršne koli omejitve v soseski. Čeprav je etažna lastnina na odlični lokaciji za počitnice, je bila ta soseska morda zgrajena posebej za lastnike, ne za kratkoročne najemnike.

Prav tako pomembno je, da obstaja omejitev pri kratkoročnih najemih pri hipotekarnih posojilodajalcih.

Če se nepremičnina uporablja za kratkoročni najem, jo ​​lahko razvrstimo kot a condotel. To je hibrid besed "kondominij" in "hotel". Nanaša se na etažno lastnino, ki se bo v bistvu uporabljala kot hotel.

Čeprav so te priljubljene v letoviških območjih, jih ne gre pri tradicionalnih hipotekarnih posojilodajalcih. Ker se obravnavajo kot komercialne nepremičnine, boste za nakup morali dobiti komercialno hipoteko. To bo pomenilo še večjo predplačilo in višjo obrestno mero. Posojilo lahko vključuje tudi bolj omejevalne pogoje, kot je hipoteka s spremenljivo obrestno mero z rokom samo 10 let.

3. Najemniki lahko poškodujejo nepremičnino

Kadar koli imate najemnike v nepremičnini, vedno obstaja možnost škode. Še bolj verjetno je pri kratkoročnih najemih. Tako kot hotelska soba boste imeli vrtljiva vrata ali najemnike, ki bodo uporabljali nepremičnino v enem letu.

Vsi najemniki niso v celoti odgovorni. Lahko zberete varščino za kritje morebitne škode, vendar boste morda morali vložiti tožbo, če škoda presega depozit in najemnik noče plačati.

Tudi če noben najemnik ne naredi resnične škode, če ima v posesti ducat ali več najemnikov vsako leto nekaj let bo zahtevalo več vzdrževalnih del in popravil, kot jih verjetno opravljate na primarni prebivališče.

To se bo prevedlo v denar iz žepa ter čas in trud z vaše strani.

To je pravi čas za vzgojo zavarovanje lastnikov stanovanj. Če želite prihraniti denar, vas bo morda zamikalo, da bi za svojo počitniško hišo dobili standardno zavarovalno polico lastnika stanovanja. To je slaba ideja! Zelo slabo!!!

Standardna politika lastnika stanovanja bo krila samo škodo na nepremičnini zaradi običajne uporabe s strani vas, vaše družine in vaših gostov.

Če nepremičnino poškoduje najemnik, zavarovalnica škode ne plača. Lahko celo prekinejo vašo polico zaradi napačne predstavitve predvidene uporabe.

Za kratkoročne najeme boste morali pridobiti posebno politiko, ki priznava uporabo nepremičnine. To bo dražje od običajnega zavarovanja lastnika stanovanja. Če pa ga nimate in je vašo lastnino poškodoval ali uničil najemnik, ne boste imeli kritja v okviru standardne police.

4. Upravljanje počitniške nepremičnine ni pasivna dejavnost!

Ne računajte, da je vaša počitniška nepremičnina čista zabava na soncu, če jo uporabljate za kratkoročne najeme. Potrebo po rednem čiščenju, popravilih in vzdrževanju sem že izpolnil. Ampak to je šele začetek.

Prav tako boste morali tržiti nepremičnino, da jo boste obdržali v najemu. To bo pomenilo oglaševanje nepremičnine, pregled najemnikov in ravnanje s papirologijo za vsako najem. Prav tako boste morali po vsakem najemanju pregledati nepremičnino, da boste spremljali, kateri najemnik je morda poškodoval dom.

Milo rečeno, upravljanje počitniške nepremičnine s kratkoročnimi najemi je delo s krajšim delovnim časom. Beseda »počitnice« lahko hitro postane preobremenjena z resničnostjo, da vodite podjetje iz svojega drugega doma. Ja, to se v resnici dogaja.

Obstajajo družbe za upravljanje, ki bodo poskrbele za to namesto vas. Če pa greste po tej poti, pričakujte, da boste plačali pristojbino v višini med 10 % in 20 % prihodka od najema nepremičnine.

5. Počitniške nepremičnine ne boste mogli uporabljati kadarkoli želite

Obstaja neločljiv konflikt z uporabo počitniške nepremičnine za kratkoročne najeme. Verjetno boste želeli dom uporabljati v tistih letnih časih, ki bodo ustvarili največ najemnikov in najvišje najemnine.

Torej kupite hišo na plaži z idejo, da boste na vrhuncu poletja preživeli nekaj tednov in uživali v njej. Toda vsak teden, ko uporabljate dom, boste zamudili najvišje najemnine v letu.

Še večji je problem pri letoviških nepremičninah. Na primer, lokacija na plaži bo najbolj priljubljena v poletnih mesecih. Hiša na smučišču bo pozimi zelo iskana. Takšna lastnina lahko samo imajo vrednost najema v sezoni.

Če se poleti radi odpravite na plažo ali pozimi smučate, morda ne boste imeli te priložnosti – ne, če želite povečati svoj dohodek na nepremičnini. Morda ga boste dali v najem v času največje sezone, tako da boste v njem uživali le izven sezone. To bo povečalo donosnost naložbe. Toda to bo storjeno za ceno ogrožanja vrednosti dopusta.

6. Vrednost nepremičnine se morda ne bo povečala

Cena nepremičnin ni enotna na vseh trgih. Čeprav je na metropolitanskih trgih morda običajno, je v letoviških območjih manj gotovo. Možno je, da se počitniška nepremičnina sploh ne bo zvišala in lahko celo upadla.

Letovišča so pogosto na oddaljenih lokacijah. Niso primerni za celoletno bivanje, ker je malo zaposlitvenih možnosti ali drugih storitev, ki bodo všeč stalnim prebivalcem.

V letoviških območjih, ki so odvisna od turistične trgovine, lahko vrednost nepremičnin pade, če se turizem upočasni. Padec je lahko še bolj dramatičen, če je območje tudi prezazidano. To je običajno v letih gostega turističnega prometa. Če pa je tega konec, so gradbeniki obtičali z neprodanim inventarjem, vrednost nepremičnin pa pada po vsej skupnosti. Najboljši primer tega je kaj se je zgodilo z vrednostmi nepremičnin v Miamiju med zadnjo recesijo.

To ne pomeni, da so vrednote obsojene na padce v letovišču ali da se ne bodo nikoli več vrnile. Toda če kupujete počitniško hišo zaradi dohodka, je to tveganje, ki se ga morate zavedati že od začetka.

Spodnja črta

Upam, da je to odgovor na tvoje vprašanje, Steve. Če želite kupiti počitniško hišo predvsem za osebno uporabo, finančni vidik morda ni tako pomemben. Ampak če te zanima nakup počitniške nepremičnine za kratkoročni najem, o tem boste morali razmišljati kot o podjetju. Informacije v tem odgovoru vam bodo pomagale narediti prav to.

V redu bralci, če imate finančno vprašanje, na katerega želite, da odgovorim, mi preprosto pišite Zastavite vprašanje Jeffu ​​@ GoodFinancialCents®.

Povzetek: Prednosti in slabosti nakupa počitniške nepremičnine za kratkoročni najem