Nekateri od najbogatejši ljudje na svetu so ustvarili večino svojega bogastva prek nepremičninskih naložb. Kako pa nastane bogastvo z vlaganjem v nepremičnine?
Tu so najpomembnejše gonilne sile nepremičninskega bogastva.
Inflacija
Inflacija je nekaj, kar vsi jemljemo za samoumevno. Cene vsakdanjega blaga naraščajo postopoma in ne preostane nam drugega, kot da plačamo zvišano ceno. Zato se na to ne osredotočamo veliko. To je strošek, ki ne diskriminira, ampak zadene vse, kaj se torej smiselno pritožuje?
Ker razumejo, kako inflacija vpliva na zmožnost njihovih zaposlenih, da preživijo svoje družine, mnoga velika podjetja vsako leto ponudijo »višanje življenjskih stroškov«. Inflacija je le vidik gospodarstva. Medtem ko je ameriški potrošnik v povprečju dosegel 3 % na leto, je doživel leta visoke inflacije (12,5 % leta 1980) in leta nizke inflacije (0,1 % leta 2008).
Za vlagatelje v nepremičnine lahko inflacija dosledno in zanesljivo ustvarja bogastvo. To je zato inflacija je dosledno gonilo rasti vrednosti doma
. Mesečno plačilo hipoteke s fiksno obrestno mero ostane enako 30 let. Davki in zavarovanja rastejo zelo postopoma, če sploh. To pomeni, da čeprav se vrednost naložbene nepremičnine zaradi inflacije vsako leto povečuje, stroški njenega lastništva ne. Razlika je v lastniškem kapitalu – zaradi inflacije imate iz leta v leto dragocenejše premoženje.hvaležnost
Medtem ko inflacija vodi do postopnega povečevanja vrednosti vaše naložbene nepremičnine, je hitra apreciacija trga velik dejavnik, ki gradi bogastvo. Cena obstoječih stanovanj se je od leta 1968 do 2009 povečala v povprečju za 5,4 % letno.
Pri nepremičninah gre za lokacijo, lokacijo, lokacijo. Če ste opravili raziskavo in kupil nepremičnino, kjer se cene stanovanj hitro povečujejo, verjetno se bo vaša naložba iz leta v leto povečevala brez dodatnih kapitalskih stroškov. Tako je v preteklosti veliko ljudi zaslužilo veliko denarja z nepremičninami.
Enako načelo, ki deluje pri vlaganju na borzi, deluje tudi pri vlaganju v nepremičnine: kupuj nizko in prodaj visoko. Na območjih države, kot so deli Kalifornije, se je vrednost stanovanj povečala veliko, veliko hitreje kot inflacija.
Povečanje letne najemnine
Stanovanje je življenjski strošek. Tako kot inflacija vodi v zvišanje stroškov živil in potrošniškega blaga, so stroški stanovanj v koraku z inflacijo. Značilno je, da se najemnine vsako leto povečajo za 2,5–5 % zaradi učinkov inflacije. In običajno je, da najemodajalci zvišajo najemnine vsakič, ko se najemna pogodba podaljša.
Vendar pa kot vlagatelj vaše stroške lastništvo nepremičnine za najem ne povečujte z inflacijo, če je vaša hipotekarna obrestna mera fiksna. Kot najemodajalec, vaš prihodek od najema se poveča medtem ko vaši stroški ostanejo enaki. Torej tvoj naložbene nepremičnine prinašajo več dobička do vašega rezultata iz leta v leto.
Prisilni kapital
"Lastniški kapital" se nanaša na lastništvo. V primeru vlaganje v nepremičnine, vaš osebni kapital je razlika med tržno vrednostjo nepremičnine in tem, kar dolgujete na hipoteki. Na primer, če ima vaša lastnina vrednost 150.000 $ in banki dolgujete 120.000 $, imate 30.000 $ lastniškega kapitala.
»Prisilni lastniški kapital« se nanaša na bogastvo, ustvarjeno, ko kupiš nepremičnino po znižani ceni in delaš, da bi bila vredna več. Običajno ti kupiti nepremičnino v stiski prodaja za 25–30 % manj kot primerljiva nepremičnina, ki ni v stiski. Za popravilo (preproge, barve, popravila in nekatere nadomestne naprave) porabite 10–15 % in jo dvignete na tržno vrednost.
Recimo, da ste plačali 25 % pod tržno vrednostjo. Nato ste porabili 10 % za popravilo. Pravkar ste povečali svoj lastniški kapital (lastništvo) za 15%.
Drug način za izsiljevanje lastniškega kapitala je dodajanje funkcij, ki povečujejo vrednost nepremičnine. Recimo, da kupite hišo z dvema spalnicama v soseski, kjer imajo ostali domovi tri spalnice. Če bi dodali tretjo spalnico, bi vaša nepremičnina dosegla tržno vrednost drugih domov. Ob predpostavki, da ste ga kupili za ustrezen popust (ker je imel samo dve spalnici) in stroške dodajanja še enega spalnica je manjša od razlike med vašo ceno in novo tržno vrednostjo, imate vsiljen lastniški kapital hiša.
Amortizacija
Amortizacija je v večini primerov negativna. To pomeni, da se je vrednost nečesa zmanjšala.
Pri naložbah v nepremičnine pa ne govorimo o dejanskem padcu vrednosti nepremičnine. Govorimo o a dragocena davčna olajšava IRS omogoča vlagateljem v nepremičnine. Vsako leto lahko odštejete odstotek vrednosti naložbene nepremičnine za njeno življenjsko dobo, ki jo določi IRS.
Za stanovanjske nepremičnine je IRS dejal, da je življenjska doba 27,5 let. Torej, na primer, če je vaša nepremičnina vredna 150.000 $, lahko odštejete 5.454 $ od dohodka od najemnine, ki izhaja iz nepremičnine. Recimo, da je vaš neto letni prihodek od najemnine 15.000 $. Vaš obdavčljivi dohodek od najemnine pade na 9.546 $.
Zaradi tega je ta davčna olajšava za amortizacijo tako finančno močna, da večina nepremičnin vsako leto ne izgubi vrednosti. Dejansko se vrednosti nepremičnin sčasoma povečujejo. To pomeni, da dobite davčni dobropis za vrednost sredstva, ki se lahko poveča, ne pa zmanjša.
Še več, amortizacija je davčni dobropis, ki je poleg vzdrževanja nepremičnin in drugih stroškov, ki jih lahko odštejete od dohodka od najema, ki ga prejmete. Amortizacija lahko spremeni denarno pozitivno najemnino v izgubo na papirju. Ta izguba lahko zmanjša vaš drugi obdavčljivi dohodek in na splošno zniža vaš davčni račun.
Vzvod
Finančni vzvod je ena najbolj cenjenih naložbenih strategij v nepremičnine, ki ustvarjajo bogastvo. Gre za uporabo izposojenega kapitala za nakup in/ali povečanje potencialne donosnosti naložbe. Kot vlagatelj v nepremičnine vam finančni vzvod omogoča, da zaslužite s sredstvom, ki ustvarja dohodek, ki je vredno veliko več kot vaš denarni izdatek. Recimo, da ste znižali 20 % in financirali 80 % nepremičnine v vrednosti 100.000 $. Finančni vzvod vam omogoča, da izkoristite in nadzirate dohodek od nepremičnine v vrednosti 100.000 $, ko je bilo vse, kar ste vložili, 20.000 $.
Vzvod vam omogoča, da "zaslužiti denar z denarjem drugih ljudi,« kot radi rečejo promotorji nepremičnin. Na kratko, denar banke porabite za nakup nepremičnine, denar najemnika pa za povračilo banki. Razmik med tem, kar plačate banki, in tem, kar vam plača najemnik, je vaš dobiček. Če imate 100.000 $, bi lahko nadzorovali nepremičnine v vrednosti 500.000 $, namesto da bi kupili eno hišo v vrednosti 100.000 $ z gotovino.
Zavedajte se tveganj
To so glavne strategije, ki jih vlagatelji v nepremičnine uporabljajo za ustvarjanje bogastva. Seveda, tako kot pri vsaki naložbi obstaja tveganje. Ključno je, da kupujete pametno, upravljate profesionalno in ne pridobite prekomernega finančnega vzvoda.
Vlaganje v nepremičnine je bolj praktično in dolgotrajno kot nakup delnic. Prav tako običajno prinaša višje dobičke, sorazmerne s povečanim tveganjem. Za razliko od drugih naložbenih možnosti so nepremičnine dolgoročna naložba. To je zato, ker gre za osnovno sredstvo, ki ga ni mogoče hitro unovčiti in so transakcijski stroški tako visoki. V bistvu, poznajo tveganja in čim bolj omiliti.
Vedno lahko preizkusite vlaganje v nepremičnine s spletnimi storitvami množičnega financiranja nepremičnin, kot je Fundrise. Preberite naš pregled in si oglejte kako lahko zaslužite z Fundrise in njenih REIT.
 Obiščite Fundrise
|