Ker so obrestne mere še vedno blizu zgodovinsko najnižjih, vlagatelji iščejo razumno varno naložbo, ki jih drži pred inflacijo. Na aprilskem srečanju lokalnih vlagateljev v nepremičnine tukaj v Baltimoru je bila tema vlaganja davčnih zastav. Obljuba 18-odstotnega donosa — na naložbo, zavarovano z nepremičnino — je pritegnila mojo pozornost.
Seveda so visoke stopnje donosa običajno uravnotežene z visokimi stopnjami tveganja. Toda govornik je nadaljeval, da je bilo "praktično tako varno, kot če bi denar parkirali v FDIC zavarovani račun pri vaši lokalni banki." Zato je bilo moje zanimanje za raziskovanje tega pod-radarskega vlaganja v nepremičnine strategijo.
Ugotovil sem, da vlaganje v davčno zastavo obstaja že več kot 200 let. Nikoli slišal? Morda zato, ker so davki... no... nikogaršnja najljubša tema za razpravo. Če komur koli na koktajlu poveš, da si davčni računovodja, je odličen zaustavitev pogovora.
Vendar ta naložba izkorišča dejstvo, da je plačilo davkov neizogibno. Nihče ne dobi prepustnice. Kljub temu ne more vsak plačati davkoplačevalca, ko potrka.
Vlada vedno prej ali slej sprejme svoje mnenje. Tako vlaganje v potrdila o davčnih zastavnih pravicah vlagateljem zagotavlja praktično zajamčeno obrestno mero. Pravzaprav družinske pisarne in institucionalni vlagatelji že desetletja vlagajo milijarde v potrdila o davčnih zastavnih pravicah.
Osnove davka na nepremičnine
Lastnik stanovanja ali ne, verjetno ste seznanjeni z idejo o davkih na nepremičnine. Vlade lastnike nepremičnin obdavčijo za financiranje ugodnosti in storitev za »skupno dobro« skupnosti. Davek na nepremičnine je poleg dohodnine in prometnega davka.
Prihodki od davka na nepremičnine običajno zagotavljajo storitve, kot so policijska zaščita, javne knjižnice, rekreacijski centri, ceste, šole in čiščenje snega. Celo ognjemet.
Če imate hipoteko na vašem domu, je verjetno, da vaše mesečno plačilo vključuje sredstva za plačilo davkov na nepremičnine. Vaš posojilodajalec ima denar v depozitu in plača davke v vašem imenu neposredno okrožju, ko zapadejo.
Morda ne veste, koliko plačate davkov na nepremičnine. Ampak bodite prepričani, da jih plačate, če imate dom. Vsa okrožja pobirajo nekakšen davek na nepremičnine.
Posamezne parcele nepremičnin se vrednotijo glede na lokacijo in značilnosti. Vsaki nepremičnini je dodeljena vrednost »davčne ocene«. Lastnik parcele plača davek od ocenjene vrednosti. Leta 2016 so se stopnje po državah gibale od nizkih 0,27 % na Havajih do visokih 2,35 % v New Jerseyju.
Povprečna stopnja davka na nepremičnine za enodružinske hiše v največjem mestu vsake ameriške zvezne države se giblje okoli 1,5 %. Po podatkih ameriškega urada za popis prebivalstva povprečno ameriško gospodinjstvo vsako leto porabi 2149 dolarjev za davke na nepremičnine za svoje domove.
Okrožje, v katerem se nepremičnina nahaja, običajno pobira davek na nepremičnine. Če lastnik nepremičnine ne plača davka, postane znesek davka zastavna pravica na nepremičnini.
Zastavna pravica na nepremičnini pa ne pomaga okrožnim in lokalnim oblastem pri plačilu storitev in ugodnosti, ki so jih obljubili svojim državljanom. Občina zdaj potrebuje denar za izpolnitev svojih proračunskih obveznosti. Vlada ne jemlje dolgov!
Kaj pravzaprav je potrdilo o davčni zastavi?
Čeprav se postopek po državi razlikuje, so lokalne oblasti pooblaščene za pobiranje neplačanih davkov s prodajo potrdila o davčni zastavi ali davčne listine na javni dražbi. Približno polovica od 50 držav prodaja potrdila o davčni zastavi. Druga polovica prodaja davčne zastavne listine ali odkupne listine. Slednji je hibrid med potrdilom in listino. Nekatere države prodajajo tako davčne zastavne pravice kot davčne listine.
Med obema so pomembne razlike. Običajno kupite potrdilo o davčni zastavni pravici, ker želite obresti. Če ga lastnik stanovanja ne odkupi, boste morda dobili nepremičnino. Z davčnim zapisom takoj kupite nepremičnino.
Eno ni boljše od drugega. Vsak ima prednosti, odvisno od vaših naložbenih ciljev. Vsaka ima svoja pravila in raziskave so potrebne. Seveda lahko naredite oboje hkrati.
Ta članek se bo osredotočil na davčne zastavne pravice in davčne listine pustil za kdaj drugič.
Enostavnost vlaganja v davčne zastave
Lepo je, da ne potrebujete nepremičninskega dovoljenja. Ni vam treba ustanoviti LLC. In ne potrebujete veliko denarja za vlaganje v potrdila ali listine.
Ko kupite davčno zastavno pravico, ste v bistvu plačali davke za lastnika stanovanja v zameno za potrdilo. Potrdilo je dobro za znesek, ki ste ga plačali in obresti.
Lepo je tudi, da je vaša naložba podprta s premoženjem ali državnimi zakoni, ki zahtevajo odkup davčne zastavne pravice, vključno z obrestmi in kaznimi. Kot vlagatelj vstopite v plačilo zaostalih davkov in zaklenete zajamčeno obrestno mero za svojo naložbo.
Potrdilo o davčni zastavi je prenosljiv instrument. A sekundarnega trga ni, razen morda eBaya in podobno.
Potrdilo je dokazilo, da je imetnik kupil izvršljivo zastavno pravico na nepremičnini. To je zakonska obveznost do zastavne pravice na prvem mestu na določeni nepremičnini. To pomeni, da je to prva dolžniška obveznost, ki je poplačana, če gre za premoženje.
(Velike) prednosti vlaganja v potrdilo o davčni zastavi
Ko kupite potrdilo o davčni zastavi, ne kupujete nepremičnine. Prav tako se vam ni treba ukvarjati z lastnikom nepremičnine. Preprosto vstopite, da plačate zamudne davke okrožni vladi.
V zameno za nakazilo denarja vam bo občina dala obrestno mero in zamudne pristojbine, ki jih zaračunajo lastniku, ko so davki končno plačani. Če lastnik nepremičnine ne plača davkov, lahko zasežete in prevzamete lastninsko pravico na nepremičnini za skupni znesek zaostalih davkov, kazni in pristojbin, ki jih dolguje občina.
Z drugimi besedami, iz vlaganja davčne zastave sta dva izida naložbe:
- Potrdilo o davčni zastavi je unovčeno in pridobite zavarovano visoko obrestno mero.
- Potrdilo o davčni zastavni pravici ni unovčeno in nepremičnino lahko pridobite z zaplembo, včasih za penij na dolar.
Odvisno od vaših naložbenih ciljev je lahko kateri koli izid privlačen.
Davčne zastave zagotavljajo fiksno obrestno mero, ki se razlikuje glede na okrožje. V Baltimoru je obrestna mera 18 % letno. V drugih okrožjih po državi je lahko veliko nižja ali veliko višja. Nekaj okrožij v Illinoisu objavi obrestno mero 18 % vsakih šest mesecev, kar je nekaj več kot 36 % letno.
Vendar, kot si lahko predstavljate, te visoke stopnje donosa pritegnejo veliko pozornosti. Čeprav za vlaganje ne potrebujete veliko denarja, lahko konkurenti z globokimi žepi vskočijo in podražijo ceno, s čimer iztisnejo malega vlagatelja.
Cena lahko zlahka in se pogosto dvigne nad dolgovane davke. Prebral sem, da se v nekaterih okrožjih nepremičnine lahko prodajo na davčni dražbi za več, kot je nepremičnina vredna.
Še posebej, če si pooblaščeni investitor, obstaja nekaj alternativ, ki lahko prinesejo tudi dvomestno letno donosnost. En primer je Izvorne naložbe, ki je podjetje zasebnega kapitala, ki posameznikom z visoko neto vrednostjo omogoča vlaganje v razpršene nepremičninske sklade.
Ni omejitev glede tega, koliko lahko vložite
Vlagate lahko malo ali veliko. Davčne zastavne pravice niso kot bančni računi, ki so zavarovani s strani FDIC do določene meje. Ni omejitve, koliko lahko vložite v potrdila o davčni zastavi.
Lastnik nepremičnine ohrani lastništvo nepremičnine. On ali ona ima pravico unovčiti – odplačati – potrdilo o davčni zastavi, dokler sodnik okrožnega sodišča ne podpiše odločbe o odobritvi postopkov izvršbe.
Kot imetnik potrdila o davčni zastavni pravici morate začeti postopek izvršbe v določenem času, običajno v dveh letih. Če potrdilo ni bilo unovčeno in ne začnete pravočasno z izvršbo, bo vaša naložba zasežena in povračilo ne bo izdano.
Kako licitirati
Večina okrožij letno organizira prodajo davčne zastave. Večina dražb poteka na spletu. V Baltimoru, kjer živim, je okrožna razprodaja junija, mestna pa sredi maja.
Registrirate se nekaj tednov pred dejansko prodajo in plačate kotizacijo. (V Baltimoru je pristojbina 100 $.) Po e-pošti vam pošljejo identifikacijsko številko ponudbe. Ko se dražba odpre, prek spletnega obrazca licitirate za certifikate, ki vas zanimajo.
Najnižja ponudba, potrebna za nakup potrdila o davčni zastavi, vključuje bruto davek, kazni in obresti. Kazni vključujejo vse ustrezne stroške v zvezi s prodajo potrdila o davčni zastavni pravici. Najnižja ponudba je navedena poleg naslova in identifikacijske številke nepremičnine.
Kako torej deluje?
Postopek vlaganja v davčne zastavne pravice ali listine ni pasiven. Pravzaprav lahko traja veliko časa.
Okrožja običajno objavijo seznam nekaj tednov pred prodajo davčne zastavne pravice. Na voljo je lahko na stotine nepremičnin. Potrebujete sistem, da zožite seznam in se odločite, za katere želite ponuditi.
V bistvu morate izločiti tiste, ki ne ustrezajo vašim naložbenim kriterijem. Začnite z lastnim začetnim naložbenim proračunom. Če imate za vlaganje le nekaj tisoč ali celo nekaj sto dolarjev, lahko takoj izločite nepremičnine z višjimi minimalnimi ponudbami.
Če želite prihodke od obresti in nimate cilja pridobiti nepremičnine, poiščite enodružinske hiše s hipoteko. Ponujajo najboljše možnosti za odkup. V mnogih državah je njihova stopnja odkupa 95 % ali več.
Časovni okvir za vlaganje davčne zastave je od šestih mesecev do treh let. Ni sekundarnega trga, na katerem bi prodajali svoje certifikate. Zato morate poskrbeti, da boste vlagali samo denar, ki ga kratkoročno ne boste potrebovali.
Ni provizij za plačilo. Toda kot smo že omenili, boste verjetno morali plačati enkratno registracijsko pristojbino za dražbo.
Poskrbite za skrbnost
Potrebna je skrbnost. Na koncu lahko zasežete nepremičnino. Želeli se boste odpeljati mimo in si ogledali lastnosti. Prav tako boste želeli skrbno opraviti spletno raziskavo, da dokončate svojo skrbnost.
Verjetno ne boste mogli pregledati notranjosti nepremičnine, saj vam lastniki verjetno ne bodo dovolili, da pridete in si ogledate. Kljub temu boste želeli izvedeti čim več o nepremičnini, soseski in območju na splošno. Nočete se zatakniti pri nepremičnini, ki nima potenciala.
Na isti nepremičnini je mogoče kupiti več davčnih zastavnih pravic za naslednja davčna leta. Odvisno od tega, kako dolgo je obdobje odkupa.
Na primer, v državi, ki ima triletno obdobje odkupa, je mogoče kupiti tri davčne zastavne pravice, eno za vsako leto. Te zastavne pravice bi lahko kupil isti vlagatelj ali pa različni. To pomeni, da boste morda potrebovali več kapitala, ko se proces premika naprej.
Ko je nepremičnina odkupljena, se ne glede na to, koliko vlagateljev je kupilo davčne zastavne pravice, plačajo vse davčne zastavne pravice in obresti. Če se zastavna pravica ne unovči, bo prišlo do postopka izvršbe v skladu z okrožnimi in državnimi zakoni.
Če je vaš cilj zaseči in pridobiti nepremičnino, boste morda morali kupiti vse nadaljnje zastavne pravice, ker imajo včasih novejše davčne zastavne pravice prednost pred starimi zastavnimi pravicami. Kdor zaseže premoženje za prevzem listine, je lahko tudi dolžan plačati vse druge davčne zastavne imetnike.
Nauči se več
Obstajajo knjige, seminarji in tečaji na to temo. In kot smo že omenili, ima vsaka država svoj niz pravil, ki urejajo postopek, obdobje odkupa, stopnje donosa in sam postopek oddaje ponudb.
Ta članek je namenjen pregledu. Pred oddajo ponudbe lahko in morate preučiti trg in se prepričati, da razumete podrobnosti o nameravanem trgu.
Kot vlagatelj nenehno iščem nove priložnosti in ocenjujem tveganje vs. nagrada. 2. junija bo okrožje Baltimore izvedlo letno dražbo potrdil o davčni zastavi.
Prijavil sem se za spletno prodajo in prejel sem seznam nepremičnin za dražbo. Trenutno seznam vsebuje več tisoč nepremičnin, vendar se bo verjetno skrajšal pred dejansko prodajo, saj lastniki nepremičnin plačujejo davke.
Zdaj opravljam oglede, da skrbno izberem nekaj potrdil o davčni zastavi, za katere bi želel licitirati. V prihodnjih mesecih bom objavil članek o svoji izkušnji.