Nikoli ni bilo lažje začeti iskati domove na trgu. Danes obstajajo aplikacije Zillow, Redfin in druge nepremičnine. Preprosto vnesite poštno številko in dobili boste takojšen seznam stanovanj za prodajo.
Če pa se procesa malo ne ustrašite, bi se morali. Toliko je treba vedeti, da se lahko pametno odločimo. In finančni vložki so visoki. Nakup 200.000 USD vrednega doma je popolnoma drugačen od nakupa pametnega televizorja za 1.000 USD. Za začetek ni politike vračila!
Torej, poglejmo potrebne korake za nakup svojega prvega doma.
Vedite, koliko hiše si lahko privoščite
Najprej najprej. Pred hišnim lovom odgovorite na to vprašanje: "Koliko hiše si lahko privoščim?"
Bolj razburljivo je gledati na domove kot na svoje finance. Toda ne postavljajte se za čustveni tobogan in ugibajte, kaj si lahko privoščite - samo razočarani boste, da je vaša ocena daleč.
Začnite postopek nakupa stanovanja s sestankom s hipotekarnim posojilodajalcem. Dokler ne veste, kakšen cenovni razred podpira vaš proračun, je izguba časa, da začnete iskati domove.
Hipotekarni posojilodajalec določa, koliko si lahko izposodite in koliko obresti boste zaračunali. Temelji na številnih dejavnikih, vključno z vašo bonitetno oceno, zneskom položenega vplačila in letnim dohodkom.
Vsako leto ste upravičeni do brezplačnega kreditnega poročila glavnih agencij za poročanje o kreditih. Obstajajo tudi brezplačne storitve, kot je Credit Karma, kjer lahko takoj najdete svojo kreditno oceno. Preden zaprosite za hipoteko, se pozanimajte, ali so v vašem poročilu kakšna odstopanja in kje jih lahko izboljšate. Boljši kot je vaš kreditni rezultat, nižja je vaša hipotekarna obrestna mera.
Zdaj ste pripravljeni, da se dogovorite za sestanek z uradnikom za hipotekarna posojila. Tukaj boste morali prinesti:
- Kopije vaših dveh najnovejših plačilnih listov.
- Kopije vaših zveznih davčnih napovedi in W-2 v zadnjih dveh letih.
- Kopije bančnih izpiskov za zadnja dva meseca.
- Prednostni sta dve obliki osebnega dokumenta s fotografijo - vozniško dovoljenje in potni list.
- Podatki o najemodajalcu za zadnja tri leta.
Kako pridobiti predkvalifikacijsko pismo
S temi podatki (skupaj z vašo kreditno oceno, ki jo bo posojilojemalec potegnil in preveril), lahko zapustite pisarno posojilojemalca s pismom o predkvalifikaciji (ali "predkvalifikaciji"). To kaže, da obstaja velika verjetnost, da boste dobili posojilo do določene nakupne cene. To potrebujete, preden lahko ponudite dom - in preden vas bodo nepremičninski posredniki odpeljali na ogled katerega koli doma. To je zato, ker nekdo, ki je vključen v postopek, ne koristi, če nekvalificiran kupec pogleda hiše, ki si jih ne more privoščiti.
Še bolje, predhodno odobrite. To je korak dlje od predhodne črke. Predhodna odobritev je potrditev, da bo hipotekarni hipotekar res financiral določen znesek za dom. To bo verjetno trajalo nekaj dni, zato v tem času uporabite predhodno črko.
Kako posojilojemalec doseže vašo vnaprej odobreno nakupno ceno? Pri tem sta upoštevana dva izračuna: razmerje med stanovanjskimi stroški in razmerjem med dolgom in dohodkom.
Kako izračunati razmerje med stanovanjskimi stroški
Zlato pravilo kreditiranja je, da vaši stanovanjski stroški ne smejo biti večji od 28%. To pomeni, da lahko do 28% vaše bruto letne plače porabite za stanovanja (vključno z davki na nepremičnine in zavarovanjem lastnika stanovanja). Če je vaša letna plača 75.000 USD, si lahko privoščite porabo 21.000 USD na leto ali 1.750 USD na mesec. Nakupna cena 250.000 USD s 5% akontacijo za 30-letno hipoteko s fiksno obrestno mero in 5% obresti bi bila približno 1.650 USD na mesec.
Za začetek uporabite preprost spletni kalkulator hipotekarnih plačil, da ocenite, koliko hiše vam ustreza za vaše želeno mesečno plačilo in polog. Brezplačnih je veliko hipotekarni kalkulatorji na voljo na spletu, če želite za oceno mesečnega plačila vnesti različne številke. Za hipoteko boste morali predhodno odobriti vsaj enega posojilodajalca. Še bolje, pridobite vsaj tri predhodne odobritve, da boste lahko našli najboljšo hipotekarno obrestno mero in pogoje.
Kako izračunati razmerje med dolgom in dohodkom
Če želite izračunati razmerje med dolgom in dohodkom, preprosto seštejte svoje skupne dolžniške obveznosti in razdelite na skupni dohodek. Vključi takšni dolgovi, kot so avtomobilska posojila, kreditne kartice, študentska posojila, preživnina za otroka in preživnina ter stroški stanovanja, kot so opredeljeni zgoraj. Vaš posojilodajalec bo iskal razmerje med dolgom in dohodkom, ki ni višje od 36%.
Recimo, da imate avto plačilo 250 USD na mesec, dolg po kreditni kartici s plačilom 250 USD na mesec in dolg za študentsko posojilo 100 USD na mesec. K temu dodamo še 1650 USD stanovanjskih stroškov. Vaš skupni mesečni dolg znaša 2.250 USD na mesec ali 27.000 USD letno. Vaše razmerje med dolgom in dohodkom je 36 (27.000 USD deljeno s 75.000 USD). Najverjetneje bi se kvalificirali za dom v vrednosti 250.000 USD, ob predpostavki, da ste prihranili 12.500 USD (5%) vplačila in imate dostojno kreditno oceno.
Hipotekarni uslužbenec pozna tudi značilnosti posojila ter pogoje in kvalifikacije, ki jih je treba odobriti. Obstaja veliko vrste hipoteke na izbiro na primer FHA, konvencionalna, fiksna obrestna mera, variabilna obrestna mera, veterani, 203 (k) in več.
Da, izbira je dobra stvar, vendar je lahko zelo težko poskusiti ugotoviti, za katero vrsto posojila bi se morali prijaviti.
Izberite nepremičninskega posrednika
Vsi poznajo nekoga, ki je nepremičninski posrednik, in ljudje pogosto čutijo pritisk, da uporabijo sorodnika ali dobrega družinskega prijatelja ki "potrebuje posel". Izbira nepremičninskega posrednika na ta način je lahko velika napaka, ki vam zapravlja čas in vas stane denar.
Vsekakor pa prosite za napotnico od prijatelja, ki je pred kratkim kupil ali prodal stanovanje. Vendar bodite natančni glede tega, kakšne kvalifikacije iščete. Odličen agent pozna lokalno trg, na katerem želite kupiti ali prodati stanovanje. In on ali ona to ve izhodi pri nepremičninskih poslih. Odličen agent bo zaposlen. Z izkušnjami smo vsi boljši, zaposlen agent pa izpopolnjuje spretnosti s prakso. Odličen agent ima vrhunske pogajalske sposobnosti in visoko stopnjo integritete. Uporabite lahko brezplačno storitev, kot je HomeLight, ki vam ustreza z nekaterimi najboljšimi nepremičninskimi agenti na vašem območju.
Pogovorite se z več zastopniki, preden se odločite, s kom boste sodelovali. Postavite veliko vprašanj. Prosite jih, naj vam povejo, kaj je šlo narobe in kaj je šlo dobro pri njihovih zadnjih transakcijah. Povejte jim o svoji situaciji in ocenite, ali so osredotočeni in vas res poslušajo. Vprašajte imena in telefonske številke njihovih zadnjih treh strank. Nato pokličite te stranke, da dobite pogled na stranke v resničnem življenju.
Oglejte si ta članek z nasveti iskanje odličnega nepremičninskega posrednika.
Začnite iskati dom!
S predhodnim pismom ali predhodno odobritvijo v roki ste pripravljeni na ogled nekaterih nepremičnin. Morda vam bo všeč ideja bivanja v stanovanju v penthouseu v središču mesta. Ali pa imate raje enodružinsko hišo z dvoriščem v mirni soseski. Kot kupec ni razloga, da bi šli sami. Prodajalci nosijo stroške nepremičninskih agentov na obeh straneh transakcije, zato lahko brezplačno izkoristite strokovno znanje in izkušnje zvezdniškega agenta.
Omejite izbiro, tako da ugotovite, katere soseske (ali poštne številke) imate raje in kakšne značilnosti doma iščete. Enako pomembno je, da ugotovite, katere vrste lastnosti in lastnosti ne želite. Zožite iskanje na domove, ki ustrezajo vašemu slogu in želeni lokaciji. Ne glejte samo na vse v svojem cenovnem razredu. To prihrani čas in pomaga vašemu agentu pri iskanju.
Pred in med iskanjem doma prihranite denar! Predhodni stroški nakupa stanovanja so višji, kot pričakujejo številni prvi kupci stanovanja. Prihraniti boste morali ne le za polog, ampak tudi za stroške zapiranja, pristojbine za pregled in stroške selitve.
V naslednji del tega dvodelnega vodnika, pogledali bomo korake, ki jih morate narediti, ko najdete sanjski dom.