Za mnoge od nas je naš dom največja naložba, ki jo bomo kdaj naredili. In ko sledimo vrednosti drugih naših naložb, je pametno oceniti vrednost naše glavne nepremičnine (pa tudi morebitne sekundarne lastnosti morda lastimo) od časa do časa. Seveda vrednost katerega koli doma niha glede na tržne razmere in druge dejavnike. Vprašanje je torej: Kako določite trenutno tržno vrednost vašega doma?
Najprej morate razumeti, da vrednost vašega doma ne temelji na tem, kaj ste zanj sprva plačali, koliko ste plačali porabljen za vzdrževanje ali izboljšanje ali dejstvo, da vaš brat vztraja, da bi zanj plačal določen znesek, če bi imel denar. Vrednost katere koli posebne nepremičnine je opredeljena kot "tisto, kar bi pripravljen in sposoben kupec zanjo plačal zdaj."
Kako priti do razumne ocene
Na svetu ne obstajata dve popolnoma enaki lastnosti. Zato je skoraj nemogoče določiti natančno vrednost, koliko je vreden vsak dom.
Vendar pa lahko dobite razumno oceno - ali vsaj razumno natančen razpon ocenjene vrednosti - če imate podrobne informacije o stvareh, kot so:
- Fizične lastnosti, kot so lokacija, velikost parcele in število spalnic in kopalnic,
- Podatki o davku na nepremičnine,
- Zgodovinski podatki o prodaji doma samega in
- Nedavna prodaja primerljivih hiš v bližini.
Ali je Zillow natančen?
Obstaja nekaj potrošnikom prijaznih spletnih mest, ki vam lahko predstavijo, koliko je vreden vaš dom. Najbolj priljubljeni so Redfin, Zillow in Trulia.
Vodilni je Zillow s povprečno 150 milijoni mesečnih obiskovalcev. S to brezplačno spletno platformo lahko vnesete naslov svoje nepremičnine in dobili boste "oceno" trenutne tržne vrednosti vašega doma. Zillow uporablja lastniško avtomatizirano metodo vrednotenja, ki uporablja algoritme na podlagi razpoložljivih podatkov od davčnih evidenc in podatkov o prodaji do lokacije vaše nepremičnine za izračun vašega doma Zestimate.
Je točna? Zestimates uporabljam že leta moje nepremičninsko poslovanje, na to vprašanje pa bi odgovoril takole: Da in ne. Včasih in pogosto. Odmaknjen in mrtev. Če pomislite, je varianca povsem smiselna - izhod katerega koli algoritma je tako natančen kot vhodni podatki.
Zestimate ustvarja avtomatizirana programska oprema, ki so jo oblikovali statistiki, ljudje pa ne morejo ročno spremeniti Zestimate določene lastnosti. Ker je vsaka nepremičnina edinstvena in edinstvenosti ni mogoče vključiti v izračun, res ni mogoče natančno oceniti tržne vrednosti nepremičnine z avtomatiziranim postopkom.
Bolje je, da se obrnete na zastopnika
Boljši način za določitev vrednosti vašega doma je prek pooblaščenega nepremičninskega posrednika ali posrednika, ki dobro pozna območje, kjer se nahaja vaš dom. Lokalnega nepremičninskega posrednika lahko najdete prek storitve, kot je HomeLight. Zastopnik ima v storitvi Multiple Listing Service (MLS) na dosegu roke veliko natančnih podatkov v realnem času. Dobro obveščen in priden agent lahko določi zelo specifična merila iskanja in nato te podatke pridobi, da bo prišel do zelo natančne ocene vrednosti vašega zelo edinstvenega doma.
Vaš agent bo začel s primerjalno analizo trga (CMA). To vključuje pregled primerljivih nepremičnin (komp) v soseski, ki so bile prodane v zadnjih šestih mesecih. Vaše premoženje je v tej analizi "lastnina", tri primerke, ki se po velikosti, starosti, velikosti parcele, vrsti strehe, udobju in slogu najbolj ujemajo z vašo hišo, pa postanejo primerljive lastnosti.
Začenši s končno prodajno ceno vsakega komp, bo agent prilagodil to ceno z dodajanjem ali odštevanjem ocen razlike med nepremičnino in komp. Če ima na primer komp tri kopalnice, predmetna lastnina pa le dve, mora agent znižati prodajno ceno tega komp, tako da je bolj v skladu z lastnino predmeta. Če ima predmetna nepremičnina štiri spalnice in lastnina comp le tri, se bo prodajna cena kompleta prilagodila tako, da bo v skladu z nepremičnino. Znesek za odštevanje ali dodajanje se razlikuje glede na regijo in ta znesek je običajno veliko nižji od začetnih stroškov funkcije.
Tukaj je zelo poenostavljen primer, kako bi to lahko izgledalo:
| Predmet nepremičnine | Comp #1 | Comp #2 | Comp #3 | |
|---|---|---|---|---|
| Prodana cena | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Spalnice | tri | tri | štiri | tri |
| # Kamini | ena | ena | ena | nobena |
| Comp vs. Zadeva | – | minus ena kopalnica | plus ena spalnica | brez kamina |
| Prilagoditev | – | plus 5.000 dolarjev | minus 10.000 dolarjev | plus 5.000 dolarjev |
| Prilagojena cena | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Kot lahko vidite, če bi zadevno nepremičnino dali na trg, bi se verjetno prodala za med 320.000 in 330.000 USD. Za določitev prodajne cene, po kateri bo vaša nepremičnina uvrščena na MLS (vaša cena na seznamu), bi vaš agent dodal skupaj končne prodajne cene treh komp in razdelite skupno na tri, da dobite povprečno prilagojeno prodajo cena.
Na podlagi te metodologije bi vaš agent verjetno priporočil, da svoj dom navedete za 325.000 USD. Pomembno je omeniti, da obstaja nekaj subjektivnosti pri izvajanju CMA. Ali na primer dodatna kopalnica vrednosti nepremičnine doda 5000 ali 7000 USD?
Tržne in ocenjevalne vrednosti
Kotacijska cena, čeprav je dragocena, je v resnici le ocena dejanske tržne vrednosti. Prodajalec lahko uvrsti svoje premoženje za 325.000 USD. Kupec lahko ponudi 300.000 dolarjev. Če prodajalec sprejme ponudbo kupca, Tržna vrednost znaša 300.000 USD - cena, s katero sta se strinjali obe stranki v transakciji.
Poleg tržne vrednosti pri transakciji nakupa stanovanja obstajajo tudi druga vrednotenja. Najbolj natančna vrednost je "ocenjena vrednost". Razen če lahko kdo kupite svoj dom z vsem gotovino, je potrebno bančno financiranje prek hipotekarnega posojilodajalca, za izračun ocenjene vrednosti pa bo povabljen licenciran cenilec.
Ocenjevanje je bolj podrobno kot CMA - ocenjevalec bo poleg ocenjevanja nedavne prodaje nepremičnine in splošnih značilnosti doma ogledal dom, da upošteva trenutno stanje. Ocenjevalci so strokovnjaki, ki pripravijo točno število, ki odraža vrednost in ne oceno.
Kot lahko vidite, je tržna vrednost (cena, o kateri se dogovorita kupec in prodajalec) odvisna od potrošnikov. Ocenjeno vrednost določajo strokovnjaki. Z drugimi besedami, ocenjena vrednost ni nujno cena, za katero bo nepremičnina kupljena ali prodana. Pravzaprav se nepremičnine na splošno prodajajo za več kot ocenjeno vrednost. Posojilodajalec bo vedno uporabil ocenjeno vrednost pri določanju, koliko bo kupcu omogočil izposojo, tudi če je ocenjena vrednost drugačna od tržne cene.
Ocenjena vrednost je tudi vrednotenje, ki se uporablja za večino drugih namenov, povezanih z nepremičninami, kot je določitev ustrezno stopnjo zavarovalnega kritja ali vrednotenje za namene izračuna davčnih izgub, likvidacij nepremičnin in Neto vrednost.
Zaključek
To se nanaša na tole:
- Zestimate so brezplačne in vam bodo pokazale tržno vrednost vašega doma, vendar se jim zdi, da niso zanesljive.
- Pristojni nepremičninski strokovnjak lahko pripravi CMA, ki je veliko bolj zanesljiva in natančna ocena vašega doma. Čeprav za pravilno izvedbo CMA potrebujete nekaj časa, vam bodo zastopniki to pogosto storili brezplačno, saj je to običajno del njihove storitve, ko svoj dom navedete pri svojem posredniku. Ob predpostavki, da so na tem območju primerljive nedavne prodaje, vam bo CMA zelo približal tržno ceno vašega doma.
- Ocenjena vrednost je najbolj natančna ocena, koliko je vreden vaš dom. Vendar ocena ni poceni. Običajno vas bo stalo med 600 in 1000 USD. In ker je v tem času le posnetek, hitro zastari. Večina ocenjevalnih poročil velja za veljavnih le šest mesecev od datuma, ko je ocenjevalec stopil na vašo posest.