Davčne olajšave za najem nepremičnine: vse, kar morate vedeti

Tako kot pri vsakem drugem poslu ali naložbi želijo vlagatelji v najem nepremičnin ustvariti dobiček. Na splošno do povečati dobiček, investitorji v nepremičnine povečati letni prihodek, zmanjšati letne stroške ali oboje.

Ker so davki pomemben del stroškov lastništva, zmanjševanje odhodkov vključuje zmanjšanje davčnih obveznosti. Nepremičnine za najem imajo edinstvene davčne ugodnosti, ki vam omogočajo, da zmanjšate določene stroške in odložite določene davke, ki jih dovoljuje davčna uprava.

Nadaljujte z branjem, če želite izvedeti, katere so te davčne ugodnosti in ali veljajo za vas.

Kaj je dohodek od najemnin?

Ko ljudje pomislijo na dohodek od najemnine, pomislijo na mesečno plačilo najemnine, ki vam ga plača vaš najemnik. IRS opredeljuje dohodek od najemnin kot "kakršno koli plačilo, prejeto za uporabo in bivanje nepremičnine”. To pogosto vključuje dohodek poleg mesečnih plačil najemnine.

Tukaj je seznam dodatnih prihodkov, ki jih morate prijaviti, kot je podrobno opisano v Publikacija davčne uprave 527:

• Pristojbina za najemnika. Mnogi najemodajalci potencialnim najemnikom zaračunajo pristojbino za oddajo začetne vloge za najem v pregled in odobritev.
• Pristojbina za odpoved najema. Če vam najemnik plača za odpoved najema, morate prijaviti ta dohodek.
• Nepremičnine ali storitve, prejete namesto najemnine. Če je vaš najemnik spreten mojster dela sam in se strinjate, da se boste odrekli mesecu ali dvema plačila najemnine kot nadomestilo za izboljšave doma (na primer pleskanje), morate zahtevati znesek najemnine, ki bi ga prejeli kot najemnino dohodek.
• Stroške, ki jih plača najemnik v vašem imenu. Na primer, veliko okrožij bo račun za vodo/kaanalizacijo dalo samo na ime lastnika, ne najemnikov. Če od najemnika prejmete povračilo za uporabo, je to dohodek od najemnine.
• Pristojbine za pranje perila in druge storitve, ki se pobirajo za uporabo objektov. Prihodek, ustvarjen s pomožnimi storitvami na lokaciji, je dohodek od najemnin.
• Varščina se na splošno ne šteje za dohodek od najema. Namesto tega gre za denar, ki ga prejmete in v času trajanja najema daste na stran. Ta denar na koncu vrnete najemniku. Če ste zaslužili obresti na varščino, medtem ko jo imate, potem so te obresti obdavčljivi dohodek od najema. Če obdržite del ali celotno varščino za popravila, je znesek, ki ga obdržite, prihodek od najemnine (in strošek popravila je strošek najemnine). In če se varščina uporabi kot končno plačilo najemnine, se šteje za predplačilo in jo je treba uveljavljati kot dohodek.

Katere davčne olajšave za najem nepremičnine lahko uveljavite?

Če prejemate dohodek od najemnine od najema stanovanjske enote, lahko nekatere stroške najemnine odbijete od davčne napovedi.

Kot določa davčna uprava, lahko odštejete "navadne in potrebne stroške za upravljanje, ohranjanje ali vzdrževanje vaše najete nepremičnine." Navadni stroški so tisti, ki so običajni in splošno sprejeti v podjetju. Nujni stroški so tisti, ki se štejejo za primerne, kot so stroški določenega materiala, zalog, popravila in vzdrževanje vaše nepremičnine, ki jo najamete, da bo vaša nepremičnina delovala dobro stanje.

Najpogostejši odbitni stroški najema vključujejo:

• Oglaševanje. Stroški objave in trženja vaše nepremičnine za najem.
• Avto in potni stroški. Samo z namenom vzdrževanja nepremičnine in pobiranja najemnine.
• Čiščenje med najemniki. Čeprav je čiščenje lahko drago, je odbitni strošek. Preproge dam poklicno očistiti med najemniki na vseh svojih nepremičninah in to stane nekaj sto dolarjev pri moji največji najemnini.
• Amortizacija. IRS priznava, da nepremičnine sčasoma amortizirajo, zato ste upravičeni do letnega odbitka amortizacije. Predpisi IRS zahtevajo, da vlagatelji v najem nepremičnin ponovno zajamejo letno amortizacijo, ko nepremičnino prodate, ne glede na to, ali ste uporabili letno amortizacijo ali ne. Zato se prepričajte, da vsako leto razporedite izgubo zaradi amortizacije.
• Odvetniški in drugi strokovni stroški. Odvetniški stroški, provizije za nepremičnine in nekateri zaključni stroški, kot so provizije poravnalnega podjetja, so odbitni stroški.
• Hipotekarne obresti, plačane za vaše posojilo. V tem je ena največjih prednosti vlagatelja v najem nepremičnin – finančni vzvod. Vzvod je uporaba izposojenega kapitala za nakup in/ali povečanje potencialne donosnosti naložbe. Z začetno naložbo v višini 30.000 USD (zmanjšanje za 20 %) dobite priložnost, da izkoristite vse prednosti lastništva sredstva v vrednosti 150.000 USD. In ker je vaše plačilo hipoteke odbitni strošek, vaš najemnik v bistvu plača vašo hipoteko namesto vas.
• Provizije posojilodajalca. Točke nastanka posojila in drugi stroški zavarovanja hipoteke so odbitni stroški.
• Stroški vzdrževanja in popravil. Stroški, neposredno povezani z vzdrževanjem in vzdrževanjem nepremičnine, so odbitni stroški, tako kot popravila, ki jih morate opraviti, da ohranite nepremičnino v stanju, ki ga je mogoče najeti. Če plačate premije za dežurno servisno podjetje za popravilo večjih naprav (na primer garancijska pogodba o servisiranju HVAC), je to strošek vzdrževanja.

Namig: Ne mešajte vzdrževanja in popravil z izboljšavami doma. Za davčne namene to dvoje obravnavate drugače. Medtem ko stroški izravnajo prihodke v letu, ko se zgodijo, izboljšave niso neposredni stroški. Namesto tega lahko nekatere ali vse stroške izboljšav "pokrijete" z uporabo Obrazec 4562.

• Komunalni stroški in drugi stroški, ki jih plačate kot lastnik. Če plačate vodo, kanalizacijo, odvoz smeti ali druge stroške, povezane z lastništvom nepremičnine, so ti davčno priznani.
• Davki na nepremičnine. To je očiten strošek lastništva, ki se odšteje.
• Zavarovanje. Kot najemodajalec/lastnik nepremičnine morate imeti sklenjeno zavarovanje lastnika stanovanja, da zaščitite svojo naložbo. Letna premija je strošek lastništva in torej strošek, ki ga lahko odštejete pri davčni napovedi.

Namig: Zahtevajte, da vaš najemnik sklene zavarovanje najemnika za kritje svojih osebnih stvari. Zavarovanje vašega lastnika ne bo krilo njegovih predmetov v primeru izgube in večina najemnikov se tega ne zaveda. Pridobivanje lastne politike je ključnega pomena.

• Stroški upravljanja nepremičnin.Upravljavci nepremičnin običajno zaračunajo 8-10 %. Za to plačilo pregledajo in namestijo najemnike, zagotovijo finančne računovodske izkaze ter upravljajo zahteve za vzdrževanje in popravila. Njihova pristojbina je 100-odstotno odbitna kot strošek lastništva nepremičnine.
• HOA in/ali pristojbine za stanovanje. To vključuje letne ali polletne pristojbine za rekreacijo, ki se včasih zaračunajo, če je skupnost povezana z lastništvom nepremičnine.
• 1031 Menjalne provizije. Če prodate nepremičnino in izkupiček ponovno vložite v drugo podobno nepremičnino, vam lahko koristi a 1031 Menjava. Vključene pristojbine se odštejejo kot strošek nepremičnine, če upoštevate vsa pravila in uspešno zaključite zamenjavo. Stroškov izboljšav vaše najete nepremičnine ne smete odšteti kot letne stroške, razen če je plačani znesek za "izboljšanje, obnovo ali prilagoditev novi ali drugačni uporabi." Na splošno lahko stroške izboljšav povrnete z amortizacijo, ne pa z uveljavljanjem strošek.

Preberi več >>>Kako zmanjšati svojo davčno obremenitev pri prodaji nepremičnine za najem

Pomembni davčni obrazci in publikacije za lastnike nepremičnin za najem

Te publikacije davčne uprave vam lahko pomagajo razumeti, kaj morate zahtevati kot dohodek in katere stroške je mogoče zakonito odšteti od vaše davčne napovedi. Obstajajo tudi posebni obrazci za poročanje o prihodkih in stroških najemnin.

Ustrezni obrazci in objave so:

• Publikacija davčne uprave 527 ponuja podrobnosti za računovodstvo najemnih nepremičnin.
• Seznam E (obrazec 1040) se uporablja za poročanje prihodkov in odhodkov iz oddajanja nepremičnin v najem. Če imate več kot eno nepremičnino za najem, izpolnite obrazce iz seznama E, da dokumentirate vsako nepremičnino.
• Publikacija 925, Pravila o pasivni dejavnosti in tveganju. Če vaši stroški najema presegajo vaš dohodek od najema, vam lahko IRS dovoli, da to izgubo zahtevate kot odbitek. Določbe v omejitvah izgube pasivne dejavnosti (obrazec 8592) in Omejitve pri tveganju (obrazec 6198) lahko omeji znesek izgube, ki ga lahko odštejete.
• Seznam A (1040) obravnava nepremičnine pravila za osebno uporabo stanovanja, ki ga oddajate.
• Neto dohodek od naložb se lahko uporablja za neto dohodek od najemnin. UporabaObrazec 8960, Davek na čisti naložbeni dohodek posameznikov, nepremičnin in skladov, za določitev višine tega davka.
• Publikacija IRS 946, Kako amortizirati nepremičnino pojasnjuje podrobnosti amortizacije nepremičnine. Ob prodaji nepremičnine morate obračunati letno amortizacijo in jo morate ponovno zajeti.
• Obrazec 4562 vam omogoča povrnitev nekaterih ali vseh izboljšav nepremičnine z začetkom v letu najema nepremičnina je prvič dana v uporabo in se začne vsako leto, ko naredite izboljšavo ali dodatek pohištvo.
• Če želite odšteti potne stroške, ki nastanejo zaradi popravil najete nepremičnine, morate upoštevati pravila, podrobno opisana v 5. Publikacija 463, Stroški potovanj, zabave, daril in avtomobila.

Številna najbolj priljubljena podjetja za davčno programsko opremo vam lahko pomagajo izpolniti te obrazce, vendar boste morda morali nadgraditi na plačljivo različico njihovih izdelkov. z TurboTax, na primer, se boste morali prijaviti za »Premier«, da boste povečali davčne olajšave za najem nepremičnine. In s Blok H&R, boste morali izbrati različico »Premium«.

Preberi več >>>Kako vlagati v enodružinske najemne hiše

Spodnja črta

Ne glede na to, ali ste uporabo davčne programske opreme za pripravo lastnih letnih davčnih napovedi ali najamete strokovnjaka, ne moremo dovolj poudariti, kako pomembno je voditi dobre evidence, ki dokumentirajo vse prihodke in stroške najemnin, povezane z vsako nepremičnino, ki jo imate.

Poleg tega, da vam dobra evidenca pomaga pri vlaganju davkov, vam dobra evidenca pomaga spremljati napredek vaše najete nepremičnine. Potrebni so za natančno analizo vaše donosnosti naložbe, tako da lahko povečate dohodek in zmanjšate stroške.

Morate biti sposobni utemeljiti stroške, da jih odštejete. To pomeni, da morate imeti dokumentarne dokaze, kot so potrdila, preklicani čeki ali računi, ki podpirajo vse stroške. IRS vas revidira in če ne morete zagotoviti podpore za elemente, ki ste jih prijavili v svojih davčnih napovedih, boste morda podvrženi dodatnim davkom in kaznim.

Upoštevajte, da čeprav imam v lasti in upravljam portfelj nepremičnin za najem, nisem davčni računovodja in da se davčni zakoni nenehno spreminjajo, zato obvezno se posvetujte s kvalificiranim davčnim strokovnjakom in sami preglejte pravila IRS, da zagotovite skladnost s statutom IRS, ko vložite davki.

Nadaljnje branje:

• Tax-Loss Harvesting Guide: Izkoristite svoje naložbene izgube
• 9 načinov za zmanjšanje vašega obdavčljivega dohodka v letu 2023
• Dolgoročno vs. Davek na kratkoročni kapitalski dobiček