Pravzaprav naložbe v nepremičnine zrcalijo vlaganje v delnice in obveznice na več načinov, kot se morda zavedate. Za oba sta vaša cilja kratkoročni dohodek in dolgoročnejši kapitalski dobiček.
Skrbno izbrano, ustrezno vzdrževano in ustrezno vodeno najemno nepremičninsko zemljišče lahko zagotovi tri stvari, ki jih iščejo vlagatelji:
- dohodek
- povečanje kapitala
- davčne ugodnosti.
Ko ti vlagati v najem nepremičnine, vaš kratkoročni dohodek izhaja iz najemnine namesto iz četrtletnih dividend ali izplačil obresti. In vaši kapitalski dobički izvirajo iz naraščajoče cene nepremičnine, ki jo imate v lasti, in ne iz rasti cen delnic.
To ne pomeni, da ni velikih razlik. Ne trdimo pa, da bi moral vaš portfelj vključevati le borzno premoženje ali samo nepremičnine. Raziskave kažejo, da so različni portfelji sčasoma veliko boljši. Naložbe na borzi so pogosto veliko bolj pasivne. Morda bo tudi manj časa in raziskav kot vlaganje v nepremičnine.
Ugotovil pa sem, da aktivnejši pristop vlaganja prinaša večje koristi. Zame je bolj zadovoljivo imeti lastnino opredmetenih nepremičnin kot delnice, ki so na mesečnem izpisku prikazane kot številke.
Izbira nepremičnine za najem
Mnogi ljudje "nasedajo" lastništvu nepremičnine za najem. Lahko bi kupili nepremičnino, ko so samski, nato pa se poročijo, se skupaj preselijo in namesto da prodajo dodatni dom, se odločijo za najem. Ali pa podedujejo dom od staršev in ga oddajajo v najem, namesto da ga takoj prodajo.
Pogosto zaradi nekaj razlogov to niso idealne razmere za najem nepremičnine. Glavni razlog je, da številke ne delujejo. To je zato, ker je načrtovanje vedno boljše od padca v skoraj vsako življenjsko situacijo.
Če nepremičnine ne bi kupili kot naložbo za posebne namene prihodkov od najemnin in/ali povečanja kapitala, se to verjetno ne bo izkazalo za veliko naložbo v nepremičnine.
Recimo, da niste v eni od teh situacij. Namesto tega bi radi kupili in najeli nepremičnino kot naložbo.
Donos je boljši od lokacije
Kaj je dobra naložbena najemnina? Morda ste že slišali, da pri naložbah v nepremičnine gre le za »lokacijo, lokacijo, lokacijo«. In to zagotovo drži pri vlaganju v najem nepremičnin. Želite najem, ki je primeren za velik nabor najemnikov, ki si lahko privoščijo najemnino in iščejo stanovanje.
Ne glede na to, kako pomembna je lokacija, je tako enostavno izgubiti denar za nepremičnino na odlični lokaciji kot za izgubo denarja za nepremičnino v droblju mesta. Sama lokacija je le del uspeha.
Ključno je, da številke delujejo. Želite zagotoviti, da je vaša nepremičnina pozitivna na denarni tok. Morate natančno izračunati prihodke in odhodke od najemnin. Temu pravimo "čisti najem donosov".
Kaj je čisti dobiček od najema?
Najenostavneje je neto najemnina nepremičninska različica donosnosti naložbe (donosnost naložbe), ki bi jo želeli doseči pri vsaki naložbi. Izračuna se na naslednji način:
Čisti donos od najema = (čisti dohodek od najema ÷ skupni stroški nepremičnine) x 100
Morate izračunati ali zelo natančno oceniti vaše celotne stroške nepremičnine in vaš čisti dohodek od najemnine, da dosežete svoj čisti donos od najemnin. Kaj torej spada v te številke?
Tu so podrobnosti o eni od mojih nepremičnin, ki so bile oddane v najem skoraj eno leto:
| Podrobnosti o nepremičnini Cedar Barn Way | |
|---|---|
| Nakupna cena | $115,000 |
| Zaključni stroški | $2,837 |
| Stroški rehabilitacije | $21,432 |
| SKUPNI STROŠKI LASTNINE | $139,269 |
| Letna najemnina | $20,700 |
| Proračun, predviden v proračunu | $1,725 |
| Predvideni stroški | $862 |
| Letni davki in zavarovanje | $1,625 |
| ČISTI PRIHODKI OD NAJMOV | $16,488 |
| ČISTO NAJEM LETO | 11.8% |
Vaši skupni stroški nepremičnine morajo vključevati vse stroške iz lastnega žepa, da se najemniki pripravijo na vselitev. To bi bila vaša nakupna cena, stroški zapiranja, stroški financiranja, če ste najeli posojilo, stroški licenciranja in pristojbin za najem ter stroški oglaševanja. Vse stroške je treba šteti.
Prav tako morate poznati letni dohodek od najemnine in vse svoje stroške, da ugotovite razliko. To je vaš čisti dohodek od najema.
Tipični stroški izhajajo iz vzdrževanja, pristojbin za upravljanje nepremičnine, davkov, zavarovanj, stroškov za prosta delovna mesta (proračun za mesece ko nepremičnine ni mogoče dati v najem) in mesečne komunalne storitve (če v najemu ni navedeno, da najemniki plačujejo tiste). Poskrbite, da bodo skupni prihodki od najemnin zmanjšani za vse stroške vzdrževanja vašega premoženja in ustvarjanja tega dohodka.
Izogibajte se napakam novincev
Presenečenje pred proračunskimi stroški je napaka začetnika. V primeru te nepremičnine boste opazili, da sem predvidel proračun za prosta delovna mesta in vzdrževanje. Toda v prvem letu nisem imel teh stroškov, ker 1) so bili najemniki skrbno pregledani in podpisani enoletni najem in 2) nove naprave z garancijo so bile dane v posest v okviru rehabilitacije proces.
Tako je bil moj čisti donos od najema te nepremičnine 11,8%. (Letni dohodek od najemnine 16.488 USD ÷ Skupni stroški nepremičnine 139.269 USD.)
Lepo je vedeti, kakšen je vaš neto donos od najemnine, saj vam omogoča, da nepremičnine tehtate med seboj. Potem lahko pred nakupom poiščete ugodnejšo ponudbo. Omogoča vam celo primerjavo vaših ocenjenih donosov nepremičnin s pričakovano donosnostjo drugih naložbenih možnosti, kot so delnice in obveznice.
Kaj pa hvaležnost?
Več let so mnogi mislili, da se vrednost nepremičnin le povečuje. Stanovanjski zlom v letih 2008–2010 je temu razmišljanju prinesel dozo resničnosti. Toda tudi v tem mehurčku so bile po vsej državi stanovanjske nepremičnine, ki so imele svojo vrednost in so jo celo cenile.
Skrbno izbrane lastnosti imajo pravo vrednost, ki ne izgine.
Možnost povečanja kapitala je velik del mojega postopka izbire nepremičnine, vendar ne računam na to, da bi moje številke delovale. Trgi so nestanovitni, cene pa naraščajo in padajo. In če pomislite, je tržna cena stanovanjske nepremičnine pomembna le, če jo želite prodati.
Seveda opazujem spreminjajoče se tržne vrednosti tako kot vsako drugo naložbo, zato vem, ali je bolj smiselno še naprej dajati v najem ali prodajati za dobiček. Nepremičnina Cedar Barn Way je bila kupljena pod tržno vrednostjo, ker je bila zaseg in je bilo potrebno delo.
Doslej se zdi dobra naložba. Danes se primerljive nepremičnine na tem območju prodajajo za okoli 185.000 USD. Če bi se odločil za prodajo in bi lahko dobil to prodajno ceno ter za prodajne stroške odštel 8%, bi bil moj dobiček približno 30.000 USD. To ni moja najboljša ponudba doslej, vendar ni slab donos na naložbo v višini 140.000 USD.
Prednosti najemnine
Najem nepremičnin ima tudi nekatere davčne ugodnosti, ki jih druge naložbene izbire nimajo. Pogledali smo dve od treh stvari, ki jih vsak vlagatelj pričakuje: doseganje dohodka in povečanje kapitala. Tretjič, davčne ugodnosti. Naložbe v nepremičnine imajo edinstveno davčno prednost. V bistvu lahko dobite davčno olajšavo za propad vaše hiše sčasoma. Nekaj drugega je, o čemer lahko preberete tukaj.
Nakup nepremičnine za najem je šele začetek
Če je za vas najem nepremičnine smiseln, je to šele začetek! Nepremičnine niso enostavne in preden se zavežete, boste morali veliko raziskati. Poleg tega je cena vzdrževanja, davki na nepremičnine in težave pri najemu. Na koncu je to lahko zelo koristen proces in odličen dodatek k vašemu naložbenemu portfelju.
Če iščete enostaven način za začetek vlaganja v najem nepremičnine, si oglejte Streha. Ta naložbena platforma vam omogoča nakup vnaprej preverjenih nepremičnin na ključ, za katere skrbijo pooblaščeni upravitelji nepremičnin.