Večina vlagatelji v najem nepremičnin se odločite za najem profesionalnega podjetja za upravljanje nepremičnin. Zaradi tega so njihove nepremičnine v najemu pasivni dohodek, saj ne upravljajo aktivno s svojimi naložbami. Če pa želite prevzeti nadzor nad svojo nepremičnino za najem in jo sami upravljati kot podjetje z aktivnim dohodkom, morate upoštevati nekaj stvari. Vodimo vas skozi pomembne odgovornosti.
V tem priročniku:
Ključne odgovornosti upravljanja najemne nepremičnine
Upravljanje nepremičnine za najem vključuje tri odgovornosti:
- Upravljanje vaše nepremičnine za najem
- Ukvarjanje s svojimi najemniki
- Nadzor vaših financ
Upravljanje nepremičnine lahko vključuje stvari, kot so obravnavanje pritožb, obravnavanje vprašanj na nepremičnini (na primer iskanje vodovodarja) in splošno vzdrževanje nepremičnine. Prav tako se morate ukvarjati z najemniki, vključno z njihovim pregledom. Ravnati morate z vsemi najemniki, ki poškodujejo vašo lastnino ali ne plačujejo najemnine. Seveda je tu še finančni del, vključno s plačilom vzdrževanja in splošnega vzdrževanja, spremljanjem prihodkov od najemnin in vložitev davkov.
Določite cene in pričakovanja
Najpomembnejša odločitev o upravljanju najemne nepremičnine je določitev cene najema. Nihče ne želi plačevati preveč najemnine. Vendar tudi ne želite najeti po nizki ceni. Zato morate uravnotežiti svojo željo po dobičku in najemnike, ki ne želijo preplačati.
Prav tako morate ugotoviti pričakovanja upravljanja vaše nepremičnine za najem. Kakšne najemnike želite? Kateri dejavniki vplivajo na to, ali jim dajete v najem ali ne?
Vaša idealna pričakovanja najemnikov lahko vključujejo:
- Minimalni dohodek
- Zahteva po zaposlitvi
- Kreditna ocena je minimalna
- Hišni ljubljenčki ali brez njih
- Kajenje ali kajenje
- Pretekla zgodovina najema
- Število zahtevanih referenc
Kako nastaviti pravila najemnika
Učinkovito upravljanje nepremičnin za najem pomeni, da so vaši najemniki zadovoljni in upoštevajo pravila, ki ste jih določili.
Vrste pričakovanj in kazni, ki jih morate vključiti v pisno najemno pogodbo, vključujejo:
- Pojasnite, ali obstaja milostno obdobje za pozno najemnino in kakšne ukrepe lahko sprejmete kaznovati zamude pri plačilih.
- Vzpostavitev vaše pravice do vstopa v okviru državnih zakonov. Pod kakšnimi okoliščinami in kako lahko vstopite v nepremičnino? Pojasnite vrste nujnih primerov, ki omogočajo vstop prej.
- Tihe ure. Nastavite čas, ko mora glasna glasba, televizorji in zabave umiriti.
- Zunaj urejanje in vzdrževanje za najemne domove, ki pojasnjujejo dolžnost košnje trate, pobiranja smeti, obrezovanja grmovja, odstranjevanja ledu in snega itd.
- Odvoz smeti pravila o tem, kako in kdaj odstraniti smeti ter pravila o kompostiranju in recikliranju.
- Priključitev satelitskih krožnikov kje in na kakšen način.
- Uporaba kuhinjskih in drugih aparatov kot da ne dovolite maščobe v odtokih ali odvoz smeti, nikoli ne puščajte kuhalne plošče brez nadzora in redno čistite hladilnik. Omenite tudi, da lahko najemnik, če vas ne obvesti o potrebi po vzdrževanju ali popravilih, povzroči stroške popravila.
- Politika hišnih ljubljenčkov kot da nikoli ne dovolite hišnih ljubljenčkov ali omejite pasme in velikost psov ali prepovedate eksotične ali nevarne hišne ljubljenčke.
Kako določiti cene najema
Kot vlagatelj želite ustvariti največji dobiček in povečati donos najemnine, da boste uživali v večjih denarnih tokovih. To naredite tako, da izvedete a analiza trga najemnin.
To zahteva raziskavo najemnin na vašem lokalnem trgu. Ne želite postavljati previsokih najemnin, ker potencialni najemniki od vas ne bodo najemali, zaradi česar boste imeli prosto stanovanje. Izognite se izgubi mesečnega dohodka od najemnine tako, da raziščete te dejavnike o soseski:
- Povprečni dohodek prebivalcev
- Povprečna velikost družine v soseski
- Povprečna cena najema
- Prednosti soseske (bližina hoje do postaje podzemne železnice ali avtobusne postaje, enostaven dostop do avtoceste, parkiranje na ulici, bližnje šole, parki, restavracije, nakupovanje itd.)
Nekateri dejavniki, ki določajo pošteno tržno ceno najema, so:
- Vrsta nepremičnine (hiša, stanovanje, oz enota za stanovanje)
- Kvadratura in število spalnic in kopalnic
- Lokacija (primerjava podobnih najemov na isti ulici ali soseski)
- Dom ali stavbe (bazen, prostor za peko na žaru, varovano parkirišče, varnost itd.)
Izvedi več:Koliko najemnine morate zaračunati?
Kako oddati svojo nepremičnino v najem
Če imate hišo, ki jo želite najeti, morate najti najemnike. Najprej se morate oglasiti. Uporabite lahko storitev, kot je Craigslist, ki ponuja oglaševanje najema nepremičnin za večino večjih mest v državi. Uporabite lahko tudi apartments.com, ki ponuja oglase za najem stanovanj, stanovanj, hiš in mestnih hiš.
- Toda ne dajajte v najem prvi osebi, ki se prijavi. Želite najti dobrega najemnika. Zato poiščite najemnika, ki takoj plača najemnino, spoštuje vašo lastnino in ne povzroča težav.
- Pripravite pisni vprašalnik, ki vam bo pomagal intervjuvati prosilce in poiskati primernega.
- Zavedajte se protidiskriminacijske zakonodaje. To pomeni, da ne postavljate vprašanj o stvareh, kot so rasa, vera, invalidnost, velikost družine ali spolna identiteta.
- Upoštevati morate stanje in zvezni zakon o poštenih stanovanjih.
Kako preveriti in pogosto vzdrževati svoje nepremičnine za najem
V pisni najemni pogodbi mora biti določeno, kako lahko pregledate svojo nepremičnino in jo vzdržujete. Vsaka država ima zakone o najemodajalcih in najemnikih, ki obravnavajo pravice najemodajalcev do pregleda in vzdrževanja njihove nepremičnine.
Običajno državni zakoni zahtevajo, da je vaša nepremičnina bivalna, zdrava, operativna in varna. Če želite izpolniti te zahteve, morate imeti dostop za ogled in ogled nepremičnine. Odzovite se tudi, ko vas najemnik obvesti o pokvarjenih napravah, nevarnih pripomočkih ali drugih nevarnih pogojih.
Pogosto preverjajte puščanje, zamenjajte zračne filtre, preizkusite detektorje dima in ogljikovega monoksida, očistite žlebove in obrežite drevesa.
Kako zbrati najemnino
Upravljanje nepremičnine za najem pomeni tudi pobiranje najemnine. V vaši najemni pogodbi mora biti določen znesek najemnine, rok zapadlosti in načini plačila. Večina najemodajalcev je vzpostavila spletni plačilni sistem, ki najemnikom omogoča plačevanje s kreditno ali debetno kartico. Dobra možnost so tudi samodejni plačilni sistemi, kot so neposredni bančni depoziti.
Nastavite plačilno sredstvo, ki vam ustreza. Vendar poskrbite, da bo vašim najemnikom jasno in dosledno.
Kako ravnati z izselitvami
Eden največjih izzivov pri upravljanju najemnih nepremičnin je obravnavanje deložacij. Nihče se ne želi ukvarjati z deložacijami, včasih pa je to neizogibno.
- Preberite zakone svoje države in se prepričajte, da razumete postopek. Upoštevati morate ustrezen sodni postopek, sicer se lahko kasneje soočite s težavami.
- Najemnikom morate dati uradno obvestilo, vključno s tem, koliko časa imajo za odpravo težav.
- Vložite deložacijo na sodišče. Ko vložite vlogo za izselitev, ne sprejemajte plačila najemnine, saj lahko izniči postopek izselitve. Počakati morate na sodno obravnavo in lokalne organe pregona, da najemnike dejansko izselijo.
- Pravila so lahko zmedena, zato razmislite o najemu odvetnika za nepremičnine ali družbe za upravljanje nepremičnin s svojimi odvetniki, ki vam bodo pomagali pri postopku izselitve.
Kako ravnati z računovodstvom za upravljanje nepremičnin za najem
Učenje upravljanja najemne nepremičnine zahteva dobre računovodske prakse. Ne delajte računovodskih ali računovodskih napak. To lahko privede do izgube dobička in davčnih težav.
Vodite ustrezno evidenco vseh dohodkov. Razčlenite tudi stroške najema nepremičnine, saj vam to pomaga pri odbitku davkov.
Vložitev davkov je lahko zmedena, ker se obrazci in vprašanja razlikujejo od drugih vrst dohodninskih napovedi. Poskrbeti morate za vse zapise in potrdila.
Nadaljnje branje:Amortizacija nepremičnin
Razmislite o najemu upravitelja nepremičnine za upravljanje vaše najemne nepremičnine
Če vas odgovornosti pri upravljanju najemne nepremičnine preplavijo, razmislite o najemu poklicnega podjetja za upravljanje nepremičnine. Naj sprejmejo vse težave in zmanjšajo stres.
Dober upravitelj nepremičnine skrbi za vas in tudi:
- Uporablja svoje izkušnje najti kakovostne najemnike
- Izogiba se pravnim težavam poznavanje zveznih in državnih zakonov
- Hitreje najde nove najemnike posledično manj prostih delovnih mest
- Išče kakovost dolgoročni najemniki
- Zbira najemnine učinkovito
- Obravnava izselitve uporabo usposobljenih nepremičninskih odvetnikov
- Doda vrednost na nepremičnine s preventivnim vzdrževanjem
- Pogodbe s pristojnimi popravljalci po poštenih cenah
- Prihrani davke z učinkovitim vodenjem evidenc in davčnimi olajšavami
Razlike med upravljanjem enodružinskih in večstanovanjskih hiš
Dve najpogostejši naložbi v nepremičnine vključujeta enodružinske hiše in večstanovanjske hiše. In med tema dvema je veliko razlik.
Nekatere prednosti enodružinskih hiš vključujejo:
- Enodružinske hiše so ugodnejše
- Večje povpraševanje povzroči, da enodružinske hiše cenijo več kot večstanovanjske hiše
- Najemniki enodružinskih hiš so boljši najemniki kot najemniki večstanovanjskih hiš, ker ponavadi bolje skrbijo za nepremičnine
- Lažje je tudi prodamo enodružinsko hišo kot večdružinska stavba
Spodnja črta
Pri oddajanju nepremičnine v najem je treba upoštevati številne stvari. Vlaganje v nepremičnine ni pasivna, ampak aktivna naložba. Iskanje najemnikov, vzdrževanje nepremičnine in pobiranje najemnine so lahko zelo zamudni.
Če vam vse te odgovornosti postanejo prevelike, razmislite o najemu poklicnega podjetja za upravljanje nepremičnine. Naj vas razbremenijo stresa in časa, ki ga vključuje aktivno podjetje za najem. Še vedno preveč? Potem razmislite storitve množičnega financiranja nepremičnin, kot naprimer Zbiranje sredstev ali Napeto. Vedno obstajajo podjetja, ki bi z veseljem vložila vaš denar za provizijo.