Najväčšou investíciou, ktorú väčšina ľudí za svoj život urobí, je ich osobné bydlisko. Kúpa domu je pre mnohých obradom finančnej pasáže. Znamená to prelomiť putá platiť nájomné niekomu inému a platiť seba budovaním vlastného kapitálu.
Ale čo tak kúpiť si druhý domov - povedzme, prázdninový dom? Je to dobrá investícia?
Rovnako ako u mnohých iných finančných rozhodnutí, závisí to od vašich osobných preferencií, dlhodobých cieľov a aktuálnej finančnej situácie. Tu je päť vecí, ktoré je potrebné zvážiť pred kúpou druhého domu... a alternatíva, ak sa rozhodnete, že to nie je pre vás.
#1: Poloha
„Poloha, poloha, poloha“ je vždy kľúčovým faktorom, pokiaľ ide o nehnuteľnosti. Ak si vyberiete zle, nemôžete fyzicky premiestniť dom na lepšie miesto!
Ak kupujete nehnuteľnosť, na ktorej plánujete každoročne dovolenkovať, budete si chcieť byť istí, že toto miesto vás bude baviť roky - nielen niekoľko sezón. A uistite sa, že ste o mieste, ktoré si vyberiete, zvážili všetko.
Máte radi pokoj a pohodu v horskej chate, aj keď vám počas ďalších dní náhodou napadne sneh kvôli nečakanej zimnej búrke? Alebo dávate prednosť plážovému apartmánu, aj keď v týždni, keď sa rozhodnete vziať svoju rodinu, obsadia jednotku vedľa toho vášho neposlušní tínedžeri z jarných prázdnin? Alebo možno rezortná nehnuteľnosť v Nikaragui zapadne do vášho štýlu - kým si neuvedomíte, že nemôžete nájsť potrebné zásoby alebo kompetentnú anglicky hovoriacu pomoc, aby bol objekt v prevádzke vďaka diaľkovému ovládaniu miesto?
Budete tiež chcieť porozumieť histórii a plánovanej budúcnosti pre konkrétnu nehnuteľnosť a všeobecnú oblasť, aby ste určili rozumný odhad potenciálu zhodnotenia nehnuteľnosti. Spojte sa s miestnym realitným maklérom, aby ste porozumeli týmto a ďalším faktorom vrátane potenciálnych návrhov na zónovanie, ktoré by mohli negatívne alebo pozitívne ovplyvniť budúcu hodnotu nehnuteľnosti.
Rekreačné domy sa zvyčajne nachádzajú na žiadaných miestach, kam by ľudia chceli navštíviť. Tieto oblasti často zažívajú zhodnotenie trhu jednoducho kvôli svojej vhodnosti. Ale musíte byť opatrní. Hodnoty nehnuteľností sa môžu veľmi líšiť aj v týchto zdanlivo izolovaných lokalitách. Obdobie ničivých hurikánov, ktoré postihujú to isté plážové mesto, môže spôsobiť toľko škôd, že zotavenie miestnej ekonomiky bude trvať desaťročie alebo dlhšie.
Váš výber je takmer neobmedzený. Chata na pobreží v zálive. Odľahlé ubytovacie zariadenie pri jazere obklopené kilometrami turistických chodníkov. Mestský byt blízko nákupov na svetovej úrovni. Horská chata s poľovníckou hrou. Plážová nehnuteľnosť so slnkom a zábavou pre rodinu. Byt v lyžiarskom stredisku. Dom na jednom z karibských ostrovov. Alebo dokonca apartmán v obľúbenej turistickej destinácii, ako je Orlando alebo Vegas. Nech už je váš cieľ akýkoľvek, môžete zvážiť prenájom na niekoľko sezón v tejto oblasti, aby ste sa uistili, že tam budete dlhodobo spokojní.
#2: Náklady
Môžete si dovoliť druhý domov? Aj keď môžete, ste pripravení obetovať sa iným veciam, ktoré by ste si inak mohli dovoliť, ak si nekúpite druhý domov?
Nehnuteľnosť je dlhodobá investičná voľba. Do úvahy pripadajú vysoké transakčné náklady na nákup a predaj. A investície do nehnuteľností nie sú svojou povahou likvidné aktíva. Predaj potrebuje čas. Dnes sa nemôžete rozhodnúť, že chcete predať a mať hotovosť na svojom bankovom účte budúci týždeň alebo dokonca budúci mesiac.
Budete teda musieť presne odhadnúť nákupnú cenu, ktorú si môžete pohodlne dovoliť. A musíte starostlivo zrátať celkové náklady. Bežné náklady na údržbu domu samozrejme máte. Opotrebovaniu je nevyhnutné. A spotrebiče sa rozbijú. Okrem toho máte k dispozícii mesačné poplatky za energie, ročné dane z nehnuteľnosti, poplatky za HOA alebo za byt a poistenie a poistenie.
Prázdninové alebo druhé domy môžu mať ďalšie náklady na rozpočet. Existujú poplatky za správu majetku, poistenie zodpovednosti za škodu a poplatky za činnosť. Ak si prenajímate nájomné, medzi nájomníkmi sú náklady na pravidelné čistenie. Ak má vaše nové miesto bazén, sú tu náklady na zazimovanie a ďalšie náklady na údržbu. Nezabudnite na poistenie pred povodňami alebo hurikánmi a systém monitorovania bezpečnosti. Môžete tiež naplánovať dovolenku v ubytovacom zariadení alebo jeho pravidelnú kontrolu. Na cestu tam a späť preto musíte naplánovať cestovné náklady.
Mám priateľov s prázdninovým domom na ostrove St. John na Panenských ostrovoch. Nie je to krásne, ale je tiež veľmi nákladné sa tam dostať. A keďže je to ostrov, všetok spotrebný materiál prichádza loďou. Potraviny a plyn sú preto veľmi drahé, keď ste tam. Správne naplánované tieto náklady však nebudú prekvapením.
Nezabudnite, že nehnuteľnosť je dlhodobá investícia. Chcete sa cítiť bezpečne, že si ho môžete dovoliť vlastniť viac ako niekoľko rokov. Ak ste manželský pár s dvoma príjmami a plánujete, aby jeden rodič zostal doma, keď máte deti, uistite sa, že si môžete dovoliť druhý domov s jedným príjmom.
#3: Hypotéka
Za predpokladu, že nebudete mať dostatok peňazí na sedenie na kúpu druhého domu, budete potrebovať hypotéku.
Aby ste zistili, či spĺňate podmienky, budete potrebovať pomer dlhu k príjmu alebo DTI. To je to, čo dlžíte v porovnaní s tým, koľko zarobíte. Väčšina veriteľov nechce, aby celkový dlh kupujúceho presiahol 36% ich príjmu.
Tu je návod, ako získať dobrý odhad, či vás druhý domov prekročí limit alebo nie. Pridajte svoju aktuálnu splátku hypotéky a predpokladanú druhú splátku hypotéky a potom toto číslo vydelte svojim mesačným príjmom pred zdanením. Nezahŕňajte sumu do svojej mesačnej platby, ktorá platí dane a poistenie, ak sú v nej uvedené.
Povedzme napríklad, že vaša súčasná splátka hypotéky je 1 500 dolárov. Vaša druhá hypotéka na dom by vám poskytla dodatočnú hypotéku vo výške 1 300 dolárov. A váš ročný príjem je 90 000 dolárov. Vaša DTI by bola 37%. To by bolo príliš vysoké na to, aby to väčšina veriteľov schválila.
Na druhý domov budete tiež musieť mať uloženú vyššiu zálohu. Nie je neobvyklé, že veritelia požadujú zálohy vo výške 25% až 40% za druhé pôžičky na nehnuteľnosť na bývanie alebo na prázdniny. Predtým, ako sa začnete venovať určitému cenovému rozpätiu nehnuteľností, uistite sa, že ste reálne ušetrili dosť na akontáciu.
Existujú ďalšie dve úvahy o hypotéke. Na získanie druhej hypotéky budete pravdepodobne potrebovať vyššie ako priemerné úverové skóre. Minimálne úverové skóre, ktoré budú veritelia brať do úvahy, je zvyčajne 725. A úrokové sadzby z pôžičiek na druhé bývanie sú zvyčajne mierne vyššie ako sadzby z primárnych rezidencií. Možno sa rozdiel medzi 3,5% a 4,5% nezdá taký veľký. V priebehu 30-ročnej hypotéky však tento rozdiel môže predstavovať státisíce dolárov.
#4: Životný štýl
Jedným z hlavných dôvodov, prečo ľudia zvažujú kúpu prázdninového domu, je mať slobodu ísť na miesto, ktoré si užívate, kedykoľvek chcú. Nepotrebujete rezervácie. Máte kľúč. Môžete sa pobaliť, pretože v ubytovacom zariadení si nechávate ďalšie oblečenie. A špajza je tam už zásobená. Viete, že sa vám bude páčiť poloha a ubytovanie, pretože ste si osobne vybrali oboje!
Dlhodobé premýšľanie vám môže pomôcť urobiť ešte lepšiu voľbu. Mnoho ľudí plánuje nakoniec odísť do druhého domova. Ak je to váš plán, otvára to úplne nový súbor parametrov, ktoré je potrebné zvážiť. A rozhodnutia, ktoré treba urobiť.
Budete sa chcieť uistiť, že bude vyhovovať rozloženie a umiestnenie domu zodpovedajú vašim dôchodkovým potrebám. Štvorposchodový mestský mestský dom môže mať príliš veľa schodov, keď máte 65 rokov. Tento vzdialený domov v Nikarague nemusí mať prístup ku kvalite urgentnej zdravotnej starostlivosti, ktorú budete potrebovať v zlatých rokoch.
#5: Potenciál príjmu z prenájmu
Niektoré, alebo v niektorých prípadoch všetky, náklady na vlastníctvo druhého domu môžete kompenzovať jeho prenájmom. Môžete to urobiť pre krátkodobé pobyty, ak sa váš majetok nachádza tam, kde by chceli dovolenkári navštíviť. Alebo si ho prenajmite dlhodobejšie, ak ste nehnuteľnosť kúpili ako domov dôchodcov, ale ešte ste neodišli do dôchodku.
Váš prázdninový dom bude pravdepodobne miestom, ktoré by chceli navštíviť aj ostatní. Za svoj prenájom si teda môžete účtovať prémiové sadzby. Musíte však mať na pamäti, že náklady na nákup a údržbu prázdninového prenájmu nehnuteľnosti je zvyčajne viac ako a pravidelný prenájom nehnuteľnosti. A je tu mimosezóna, počas ktorej budete mať vysoké voľné miesto (a nižší príjem z prenájmu, ak si ho vôbec dokážete prenajať).
Je múdre najať si renomovaného realitného agenta alebo správcu nehnuteľnosti, aby preverovali a umiestňovali nájomcov a manipulovali s financiami. Ak zvažujete nákup nehnuteľnosti na prenájom a potrebujete pomoc s orientáciou na trhu, môžete využiť bezplatnú službu, ako je HomeLightnájsť realitného makléra vo vašom okolí, ktorý vám pomôže nájsť pre vás to najlepšie riešenie.
Existuje alternatíva?
Ak ste sa rozhodli, že vlastniť druhý domov nie je nič pre vás - ale ak vás zaujala myšlienka Pri investovaní do nehnuteľností existuje niekoľko skvelých online platforiem, ktoré ponúkajú jedinečné spôsoby, ako sa do toho dostať trhu. Investor Junkie pravidelne hodnotí tie najobľúbenejšie platformy crowdfundingu nehnuteľností. Naše obľúbené platformy sú Fundrise a Realita Mogul.
Záver
Stručne povedané, nákup druhého alebo prázdninového domu je veľké rozhodnutie. Rovnako ako ostatné investície do nehnuteľností, čísla musia fungovať a musíte vykonať náležitú starostlivosť. O ideálne letné prázdninové domy - tie, ktoré majú perfektnú vzdialenosť od vybavenia, správnu veľkosť a v dobrých štvrtiach - môže byť veľký dopyt. Jeho získanie za správnu cenu bude pravdepodobne vyžadovať čas a trpezlivosť.