Takmer každý článok o nehnuteľnostiach upozorňuje investorov, aby vykonali náležitú starostlivosť. Ale čo to presne znamená?
V širšom zmysle je due diligence proces zhromažďovania a analýzy údajov o všetkých faktoroch, ktoré ovplyvňujú ROI. Proces due diligence je potrebný na to, aby počiatočné a následné investície do príležitosti mali zmysel.
Pravdepodobne ste už počuli príslovie „dvakrát meraj a raz rež“. To platí najmä v prípade nehnuteľností: pred investovaním by ste mali dôkladne zhodnotiť každú príležitosť.
Náležitá starostlivosť je potrebná, aby sa predišlo nákladným chybám, ako sú:
1) investovanie do projektu, ktorý nespĺňa strategické ciele, a
2) zlyhanie pri zmierňovaní a riadení očakávaných rizík pre lepší a predvídateľnejší výsledok, keď investujete.
Hĺbka a šírka due diligence, ktorú vykonávate, sa bude líšiť v závislosti od triedy aktív nehnuteľnosti: odlišná bude pre komerčné nehnuteľnosti, prenájom nehnuteľností REITs, a realitný crowdfunding príležitosti. Druh due diligence bude závisieť aj od samotnej konkrétnej investície (miesto, financie, stav nehnuteľnosti atď.).
Napríklad na hodnotenie komerčných a rezidenčných nehnuteľností na prenájom používate rôzne finančné metriky. A niektoré možnosti crowdfundingu v oblasti nehnuteľností majú špecifické rozdiely, ktoré si vyžadujú hĺbkovú analýzu, ktorá sa nebude vzťahovať na iné možnosti crowdfundingu. Keď investujete do nehnuteľností na prenájom, pred a počas procesu kúpy je nevyhnutná hĺbková starostlivosť.
Krátka verzia
- Pri každej investícii do nehnuteľností musíte vykonať dôkladnú povinnú starostlivosť, aby ste sa uistili, že získate dostatočne vysokú návratnosť, aby sa vaša investícia vyplatila.
- Proces due diligence sa líši pre nájomné domy vs. REIT a realitné crowdfundingové stránky.
- Akákoľvek investícia do nehnuteľností so sebou nesie riziko, ale toto riziko môžete minimalizovať dôkladným preskúmaním všetkých investičných príležitostí, dokonca aj tých vopred preverených.
Due Diligence pre nájomné domy
Investori do nehnuteľností na prenájom nehnuteľností zvyčajne hľadajú tri veci:
- Krátkodobý peňažný tok
- Dlhodobé zhodnotenie majetku
- Priebežné daňové výhody.
Vaša prednákupná due diligence sa zameria na dva najdôležitejšie faktory: cash flow a zhodnotenie. To zahŕňa rozsiahly výskum v niekoľkých kľúčových oblastiach:
- Stav nehnuteľnosti
- Poloha nehnuteľnosti/trh
- Finančná analýza a projekcie
Tu sú niektoré z dôležitých problémov, ktoré je potrebné skontrolovať – majte na pamäti, že každá nehnuteľnosť a príležitosť sú jedinečné a vaša náležitá starostlivosť vás môže viesť k tomu, že sa budete hlbšie zaoberať konkrétnymi oblasťami. Pozrime sa nižšie na každú z týchto troch oblastí podrobnejšie.
Vyhodnoťte stav nehnuteľnosti
Je dôležité venovať veľa času a úsilia zhodnoteniu aktuálneho stavu nehnuteľnosti a určovaniu toho, čo musíte urobiť, aby ste dom zlepšili ešte pred jeho kúpou. Vo všeobecnosti by vám pomohlo, keby ste sa pozreli na tieto veci:
- Konštrukčná integrita (interiér a exteriér) – Existujú trhliny v základoch, známky poškodenia termitmi, problémy s neodtekajúcou vodou z domu, starnúca strecha, odhodený obklad, korene stromov prerastajúce do domu? kanalizačné vedenie pripájajúce sa k domu, šikmé podlahy, neadekvátne dimenzovaný elektrický panel pre veľkosť domu, neadekvátne dimenzované HVAC alebo nesprávne inštalované potrubie?
- Mechanické systémy – Budete sa chcieť pozrieť na aktuálny stav a zostávajúcu životnosť hlavných systémov vrátane HVAC, ohrievača vody, hlavných spotrebičov, elektrických a vodovodných potrubí.
- Bezpečnosť – Budete musieť opraviť všetky nebezpečenstvá. Potrebujete sa postarať o nejakú pleseň? Potrebujú schody zábradlie? Čo musíte urobiť, aby ste získali schválenú kontrolu potrebnú pre licenciu na prenájom? Pravdepodobne si môžete stiahnuť kópiu formulára na kontrolu prenájmu online. Je dôležité pochopiť, aké vylepšenia je potrebné vykonať (a koľko ich bude stáť), aby ste získali licenciu na prenájom.
- Potrebná počiatočná údržba – Existuje odložená údržba a aké sú náklady na získanie nehnuteľnosti „pripravenej na prenájom“, čo znamená, že je čistá, bezpečná a atraktívna?
Vyberte si správnu polohu a trh
Jediná vec, ktorú nemôžete zmeniť, je umiestnenie nehnuteľnosti. Musíte porozumieť a analyzovať ako rozľahlú oblasť (mesto/mesto), tak aj úroveň ulíc (štvrť/ulica), kde sa nachádza vaša nehnuteľnosť na prenájom.
- Pracovný trh pre potenciálnych nájomcov — nájomníci musia mať prácu, aby mohli platiť nájomné. Existuje dostatok pracovných príležitostí v dochádzkovej vzdialenosti od vášho prenájmu? Sťahuje sa do oblasti veľký zamestnávateľ?
- Demografia nájomného bazéna – Keď tu hovoríme zoširoka, chcete vedieť, že skupina potenciálnych nájomcov bude pravdepodobne platiť nájomné v plnej výške a včas.
- Analýza kompozícií - Už nikdy nechcete preplatiť za prenájom nehnuteľnosti; aby ste sa tomu vyhli, musíte zbierať informácie a študovať kompy v danej oblasti.
- Analýza trhu s prenájmom - Je vo vašej oblasti prenájmu dopyt po cenovo dostupnom bývaní? Ak nie je nedostatok nehnuteľností na prenájom, budete musieť nalákať nájomníkov a pravdepodobne účtovať menej ako trhová sadzba, aby ste získali najlepších nájomníkov.
- susedstvo - Starajú sa súčasní obyvatelia okolia o svoje nehnuteľnosti? Ležia tam odpadky? Potrebujú domy údržbu? Rovnako ako vy, aj vaši nájomníci chcú žiť v čistom a bezpečnom prostredí – bude náročné prilákať dobrých nájomníkov do štvrte v očividnom úpadku.
Výskum nájomné trhy >>>7 najlepších miest na investovanie do nehnuteľností v roku 2022
Crunch the Numbers
Tu je miesto, kde sa guma stretáva s cestou. Čísla musia fungovať!
- Náklady na obstaranie nehnuteľnosti (kúpna cena plus náklady na uzavretie) — Budete musieť nájsť kompy (nedávno predané podobné nehnuteľnosti v blízkosti nehnuteľnosti, o ktorej uvažujete). Pozrite sa na porovnanie s nehnuteľnosťou, o ktorej uvažujete, a upravte svoju ponukovú cenu na základe funkcií a stavu. Do tohto procesu ide veľa, pretože žiadna vlastnosť, dve vlastnosti nie sú identické, takže nejde o porovnanie medzi jablkami. Uzatváracie náklady sú založené na cene domu a ďalších faktoroch – veriteľ vám ich môže pomôcť odhadnúť.
- Hypotéka, poistenie a dane – Najvýznamnejšími nákladmi na vlastníctvo nehnuteľnosti na prenájom je mesačná hypotéka, ktorá zvyčajne zahŕňa PITI (istinu, úrok, dane a poistenie). Uistite sa, že váš mesačný príjem z prenájmu presahuje náklady na PITI, aby ste pokryli pravidelnú údržbu, príspevok na voľné pracovné miesta, správa nehnuteľností a ďalšie výdavky spojené s udržiavaním vašej nehnuteľnosti aktívne prenajatej. A hoci pri hypotéke s fixnou úrokovou sadzbou zostanú úroky a istina každý mesiac rovnaké, mali by ste si časom počítať s postupným zvyšovaním daní a poistenia domácnosti.
- Náklady na prípravu na prenájom – Aké vylepšenia potrebujete urobiť? Možno stačí koberec natrieť a šampónovať. Alebo možno existujú zásadnejšie opravy. Hlavnou chybou, ktorú robia začínajúci investori, sú zbytočné vylepšenia nehnuteľnosti. Pozrite sa na prenájom kompy v okolí. Možno nebudete potrebovať centrálny vzduch, žulové pulty alebo vonkajšiu terasu, aby ste získali nájomníkov ochotných a schopných platiť trhové nájomné.
- Možnosť ocenenia - Nielen, že potrebujete vedieť, že nehnuteľnosť má primeranú cenu a stojí za to, čo platíte pre to, ale musíte sa pozrieť aj na trendy, aby ste mohli odhadnúť, či zaznamenáte uznanie alebo nie čas. Je v poriadku kupovať nájomné, kde sa neočakáva zhodnotenie nehnuteľnosti, ale mali by ste sa uistiť, že váš mesačný peňažný tok je solídny a dostatočne vysoký, aby sa investícia oplatila.
- Nájomné projekcie – Musíte vedieť, aké bude vaše hrubé ročné nájomné. Bola nehnuteľnosť v minulosti prenajatá a ak áno, koľko platil nájomca mesačne? Aká je aktuálna trhová sadzba nájomného za tento typ nehnuteľnosti v tejto konkrétnej lokalite?
- Obmedzenia HOA a finančná stabilita – Umožňuje HOA prenájom nehnuteľnosti? Ak je prenájom povolený, akými pravidlami sa riadi toto ustanovenie? Napríklad niektoré HOA vyžadujú, aby ste predložili nájomnú zmluvu, zatiaľ čo iné musia schváliť vašu nájomnú zmluvu. Je HOA v dobrej finančnej kondícii? Pravdepodobne ste si všimli, že nie všetky komunity HOA umožňujú financovanie Federal Housing Administration (FHA). kupujúcich domov – je to preto, že neprejdú zhromaždením, keď ich veritelia FHA posúdia z hľadiska finančného zabezpečenia alebo adekvátneho zvládanie. To vás negatívne ovplyvní, keď idete predávať, pretože to vylučuje veľa potenciálnych kupcov.
Zhromažďovanie informácií a náležitá starostlivosť o všetkých týchto faktoroch sú nevyhnutné na to, aby ste sa rozhodli, či by ste mali nadobudnúť nehnuteľnosť alebo nie. Počul som, že „pri nákupe zarobíte peniaze“ a zistil som, že je to pravda. Ak si vyberiete nesprávnu nehnuteľnosť, budete pozadu skôr, ako začnete.
Proces due diligence pre REIT a realitný crowdfunding
Investovanie do prenájmu nehnuteľností sa môže zdať zdrvujúce. Našťastie existuje veľa spôsobov, ako investovať do nehnuteľností bez toho, aby ste museli kupovať a spravovať nehnuteľnosti, no aj tak musíte urobiť trochu due diligence.
Väčšina realitných crowdfundingových stránok pred zverejnením na svojich platformách preveruje príležitosti a partnerov. Čo je na tom pekné, že nemusíte zhromažďovať všetky informácie ani navštíviť nehnuteľnosť, aby ste vykonali náležitú starostlivosť.
Napríklad, RealtyMogul robí veľa praktických náležitých starostí predtým, ako na svojej platforme zorganizuje príležitosť. Majú tím povinnej starostlivosti upisovateľov, ktorí posudzujú nehnuteľnosť osobne (nielen na papieri). Existuje aj tím správy aktív, ktorý dôkladne skúma prevádzkových partnerov (sponzorov) a interný výbor, ktorý kontroluje všetky údaje a názory. Ak to nie je jednomyseľný palec hore, RealtyMogul neuvedie projekt na svoju platformu. Po uzavretí dohody ich tím správy aktív aktívne riadi projekt a sponzora, aby splnil včas a kvalitatívne ciele.
Ako posúdiť vopred preverené možnosti crowdfundingu
- Pochopte, čo znamená „predbežná previerka“ – Čo zahŕňa proces predbežného preverovania a je dostatočný?
- Preskúmajte úspech poskytovateľa platformy – Splnila väčšina ich minulých obchodov očakávania?
- Preskúmajte sponzora - Väčšina crowdfundingových stránok poskytuje príležitosti iba so skúsenými sponzormi. Zabezpečte, aby osoby stojace za obchodom mali dostatočné skúsenosti s nehnuteľnosťami a boli predtým úspešné ako sponzor.
- Skontrolujte všetky dokumenty o náležitej starostlivosti — Pýtajte sa, ak nerozumiete tomu, na čo sa pozeráte, alebo nevidíte dokumenty, ktoré by mali byť zahrnuté.
- Vykonajte náležitú starostlivosť, aby ste si overili, či sú informácie, ktoré ste poskytli, presné – Vyhľadajte kompy na kontrolu. Preskúmajte trh práce a trendy v oblasti nehnuteľností.
ako crowdfunding, Investičné trusty do nehnuteľností (REIT) sú určené pre investorov, ktorí sa rozhodnú byť menej zapojení. Keďže ide o aktívne spravované investičné cenné papiere, nákup REIT vyžaduje menšiu povinnú starostlivosť. Manažéri sú zodpovední za poskytovanie konkurencieschopnej návratnosti investícií pre akcionárov. Vykonajú spravodlivý podiel na povinnej starostlivosti v trustových fondoch investícií do nehnuteľností.
Napriek tomu, rovnako ako by ste vykonali osobnú prednákupnú povinnú starostlivosť pri akomkoľvek zásob, podielový fond alebo väzba, mali by ste urobiť to isté s možnosťami crowdfundingu a REIT.
Spodný riadok
Odborníci odporúčajú vyvážiť celkové investičné portfólio. Jedným zo spôsobov, ako diverzifikovať svoje portfólio, je držať časť svojich aktív v nehnuteľnostiach. Ako nehnuteľnosť zaradíte a koľko zo svojho portfólia jej venujete, je osobné rozhodnutie.
Zatiaľ čo všetky investície zahŕňajú riziko, investovanie do nehnuteľností so sebou nesie jedinečné riziká, ktoré si vyžadujú náležitú starostlivosť. Vlastníctvo a správa nehnuteľností na prenájom si vyžaduje rozsiahlejšiu povinnú starostlivosť ako investovanie do REIT alebo možnosti kolektívneho financovania nehnuteľností.
Riadnu hĺbkovú starostlivosť pri investovaní do nehnuteľností, najmä nehnuteľností na prenájom, nemožno preceňovať. Cieľom je bankovať nejaký mesačný peňažný tok a vlastniť nehnuteľnosť, ktorá sa pravdepodobne zhodnotí. Jedna zle vybraná alebo zle spravovaná nehnuteľnosť na prenájom vás môže stáť veľa peňazí namiesto toho, aby ste pridali k vášmu bohatstvu. Dôkladná hĺbková kontrola vopred vám dáva oveľa lepšiu pozíciu na dosiahnutie vašich cieľov.
Viac o nehnuteľnostiach:
- Pasívne investovanie do nehnuteľností: čo to je a ako začať
- Je nehnuteľnosť práve teraz dobrou investíciou?
- Ako investovať do nedostatočne obsluhovaných komunít prostredníctvom nehnuteľností