Toto bola jedna z diskusií, ktoré existovali po celé veky. Hneď je to tam: „Existuje život po smrti?“ "Aký je zmysel života?" a "Mám mať deti?"
Otázky týkajúce sa hypotéky sú relatívne jednoduché: Mám dostať 15-ročnú alebo 30-ročnú hypotéku? Mám hypotéku splatiť vopred? Chcel by som povedať, že ak v súčasnosti vlastníte dom alebo zvažujete kúpu, získajte 30-ročnú fixnú hypotéku.
Prinajmenšom v tomto súčasnom období histórie je získanie 15-ročnej hypotéky alebo predplatenie akejkoľvek 30-ročnej hypotéky hlúpe. Toto vyhlásenie robím s týmito predpokladmi:
- Plánujete zostať v dome najmenej 10 rokov.
- Vy a váš manželský partner máte menej ako 50 rokov.
- Mesačné náklady na vlastníctvo vášho domu sú nižšie ako 30% vášho mesačného príjmu.
- Na svoj domov máte 25% a viac vlastného imania/akontáciu.
- Akýkoľvek rozdiel v úsporách oproti predčasnému splateniu alebo s kratšou 15-ročnou hypotékou pôjde do investícií.
- Dom, ktorý si kúpite, je priemerne veľký dom s rozlohou 2 000 štvorcových stôp a nie nejaký McMansion.
- Ste disciplinovaný sporiteľ a nenosíte so sebou žiadny spotrebiteľský dlh.
Nedám vám prázdne miesto na nákup domu s rozlohou 5 000 štvorcových stôp. Ak niečo, tak naopak. Navrhujem bývať v skromnom dome v dobrej štvrti. Využite rozdiel a namiesto toho investujte na akciovom trhu. Kedykoľvek refinancujete a získate nižšiu mesačnú čiastku, investujte tento rozdiel. Pri súčasných sadzbách hypoték v porovnaní s priemernou mierou inflácie a výnosmi z akciového trhu vyjdete oveľa ďalej.
Proti hypotékovému argumentu stoja dva proti sebe stojace tábory: Ric Edelman a Dave Ramsey.
Neuvidíte ma tvrdiť, ako Dave Ramsey, že všetok dlh je dielom diabla. V našom súčasnom ekonomickom prostredí skôr súhlasím s Ric Edelman. Sadzby hypoték sú na historických minimách a cenová dostupnosť je blízko historických rekordov. Jednoducho povedané: V mnohých častiach krajiny je lacnejšie vlastniť dom ako prenajať si ho.
Tu sú dôvody, prečo by ste mali dostať 30-ročnú fixnú hypotéku:
1. Domov je nelikvidné aktívum
Dom je veľmi nelikvidné aktívum. Ak kupujete dom, je to na diaľku 10 a viac rokov. Keď uskutočňujete platby do domu, je oveľa ťažšie získať hotovosť. Áno, môžete refinancovať alebo získať HELOC, ale iba vtedy, ak je v majetku dostatok vlastného imania a máte prácu.
Povedzme, že prídete o prácu. Ak ste išli cestou Dave Ramseyho, v mnohých situáciách ste ešte nesplatili hypotéku, máte minimálne investície a mali by ste mať aspoň nejaké núdzové úspory. Metódou Davea Ramseyho by ste ušetrili podstatne menej, ako keby ste namiesto toho nasledovali Rica Edelmana. Peniaze vo vašom dome budú veľmi ťažko čerpateľné a aj tak by ste mohli skončiť vo svojom dome. To je presný problém, ktorý vám Dave Ramsey navrhuje, aby ste sa vyhli odstránením svojho dlhu. Toto dokazuje môj názor peňažný tok je dôležitejšie ako čistá hodnota.
Problém s vložením väčšiny peňazí do vášho domu spočíva v alokácii majetku. Ako sme zistili v bubline s bývaním, príliš veľa ľudí malo vo svojom primárnom bydlisku príliš veľa vlastného kapitálu. Váš domov by mal nie byť primárnou súčasťou vašej čistej hodnoty. Ak niečo, malo by to byť menej ako 1/3 vašej celkovej čistej hodnoty. Mali by ste mať oveľa viac likvidných aktív, na ktoré sa môžete obrátiť v prípade núdze.
2. Vaše primárne bydlisko je nie investícia
Robert Kiyosaki to uviedol vo svojej knihe „Bohatý otec, chudobný otec“:
"Ako sme zistili počas realitnej bubliny, vaše hlavné bydlisko nie je prínosom." Váš domov je len miestom pre život. Konštatujem, že to nie je nič iné ako prenájom, ale s určitými výhodami. Obvykle sa odporúča kúpiť si dom iba vtedy, ak budete bývať na rovnakom mieste päť rokov alebo viac. Navrhujem ešte dlhšie obdobie 10 a viac rokov. V opačnom prípade je zvyčajne najlepšie prenajať si miesto toho. Vlastniť dom na 5 - 7 rokov je príliš riskantné. Je príliš veľa vlastného kapitálu na to, aby bolo uložené v jednom majetku, a predať ho, keď sa potrebujete presťahovať, môže byť náročné. “
3. Najlepšie je investovať namiesto krátkodobejšej hypotéky
Toto je možno najväčší omyl od Davea Ramseyho. Pri súčasných sadzbách hypotéky v rozpätí pod 4% sa nachádzate na alebo pod priemernou mierou inflácie. Tiež na dlhú trať,
zásoby v priemere 8% ročne. V skutočnosti teda využívate pákový efekt pôžičky s nízkou fixnou sadzbou na investovanie rozdielu na akciovom trhu.
Poviem vám porovnanie: Dvaja majitelia domov, obaja majú hypotéku 300 000 dolárov a obaja žijú vo svojom dome desať rokov. Nepovažujme v tomto prípade za infláciu.
- Suze Shorterm -Suze dostane 15-ročnú hypotéku na 3,25%. Jej mesačná splátka je 2 108,01 dolára. Po desiatich rokoch jej zostane na hypotekárnom zostatku 116 592,72 dolára alebo 183 407,28 dolára vo vlastnom imaní. Neinvestovala žiadne peniaze na akciový trh, ale namiesto toho ich použila na skrátenie doby hypotéky.
- Ivan Investor -Ivan dostane 30-ročnú fixnú hypotéku na 3,75%. Jeho mesačná splátka je 1 389,35 dolára. Po desiatich rokoch mu na hypotéke zostane 234 334,89 dolára alebo 65 665,11 dolára vo vlastnom imaní. Ivan vzal rozdiel z 15-ročnej hypotéky (718,66 dolára) a investoval na akciovom trhu. Za predpokladu, že počas týchto desiatich rokov bude v priemere 8% ročne, bude mať po desiatich rokoch na akciovom trhu 131 476,00 dolárov.
Celkovo teda Ivan vychádza dopredu. O desať rokov bude mať celkový kapitál 197 141,11 dolára, zatiaľ čo Suze má 183 407,28 dolára. Majte na pamäti, že je to len po desiatich rokoch a bude to oveľa jasnejšie, čím dlhšie idete von.
Predpokladajme, že obaja žili vo svojom dome 15 rokov. Ivan vychádza ešte ďalej, s kapitálom a investíciami 357 636,18 dolára oproti 300 000 dolárom v domácom kapitáli a žiadnymi investíciami, ktoré Suze má. Stojí približne 57 000 dolárov za rozdiel v riziku? Myslím si, že áno a namiesto toho by som išiel s akciami.
Ak by bola vaša hypotéka podobná začiatku 80. rokov, keď 8% - 10% RPSN nebolo neobvyklé, bolo by najlepšie hypotéku splatiť vopred. Je to preto, že by bolo náročné nájsť investície alebo akcie s pevnou sadzbou, ktoré by každý rok dokázali túto sumu poraziť. Práve teraz je k dispozícii lacný kredit a je najlepšie ho využiť vo svoj prospech.
4. Hypotéka je daňovo uznateľná
To predpokladá, že rozpisujete svoje dane. Len sme refinancovali hypotéku na 3,75% RPSN, ale skutočná sadzba po odpočítaní dane je oveľa nižšia. Bankrate.com má skvelú kalkulačku, aby ste si mohli užiť svoje skutočná hypotéka zrážky po zdanení. V našom prípade je naša skutočná sadzba 2,59%: čím vyššia je vaša daňová skupina, tým nižšia je vaša účinná hypotéka RPSN. Keď žijete v štáte s vysokými daňami, dáva to ešte väčší zmysel. V našom prípade ide tiež o „bezplatné“ peniaze z hľadiska skutočných dolárov v porovnaní s priemernou 3% mierou inflácie.
Aj v tomto prostredí s nízkymi úrokovými sadzbami je stále možné túto sadzbu poraziť investíciami s pevným výnosom. Pretože je to však 30-ročný časový rámec, mali by ste investovať (na porovnanie jabĺk s jablkami) s rozdelením aktív 60%/40%. Historicky sa táto zmes akcií/dlhopisov vrátila o 6% pred infláciou alebo 3% ročne po inflácii.
Ak vláda odstráni odpočítanie dane, ako to niektorí navrhovali, efektívna sadzba sa vráti späť až na 3,75%. Stále je to vynikajúca sadzba a napriek tomu je investovanie relatívne ľahké ju poraziť.
5. Domové platby budete mať vždy
Jeden z najčastejších emocionálnych dôvodov, o ktorých počúvam, že ľudia chcú odstrániť hypotéku, je zbaviť sa mesačného orieška. Tvrdia, že chcú vlastniť svoj domov zadarmo a čisto! Je to pravda, však?
Ide o to, že aj po úplnom zaplatení hypotéky máte vždy ďalšie výdavky: dane z nehnuteľnosti, poistenie a ročnú údržbu. Takže budete mať vždy výdavky, ktoré musíte zaplatiť, a nie sú ani lacné. Ak boli peniaze obmedzené, pokúste sa zastaviť platby za daň z nehnuteľnosti. Urobte to a môžete očakávať, že uvidíte daňového úradníka pred vašimi dverami. Aj keď je pravda, že suma vyplácaná každý mesiac sa po splatení hypotéky zníži, vzhľadom na infláciu to bude len malá časť vašich mesačných výdavkov. Jednotlivci a podniky sa teda dostávajú do problémov s nedostatkom peňažných tokov, a nie s veľkým množstvom nelikvidného čistého majetku.
Koľko čitateľov má rodičov, ktorí na začiatku 70. rokov zaplatili za svoj dom 30 000 dolárov, kde ich mesačná splátka bola iba 220 dolárov/mesiac? Daň z majetku, poistenie a náklady na údržbu sa všetky zvýšili o mieru inflácie. Ak máte fixnú 30-ročnú hypotéku, výška vašej platby zostala rovnaká.
V niektorých prípadoch sa tieto výdavky zvýšili oveľa viac ako priemerná miera inflácie. Napríklad tam, kde momentálne žijem, Nassau County, NY, platím takmer 10 000 dolárov ročne za rezidenciu s rozlohou 2 000 štvorcových stôp. Pripomeniem čitateľom, že kraj Nassau je pokazený a viac ako pravdepodobné bude musieť zvýšiť dane ešte vyššie, aby vyrovnal svoj rozpočtový rozdiel. Môžete očakávať, že dane sa zvýšia na národnej úrovni, pretože väčšina obcí má výpadok v príjmoch.
Dave Ramsey predpokladá, že nemáte dostatočnú vôľu investovať ušetrený rozdiel. Ak ste jednou z tých stratených duší, potom by ste nemali investovať. Dave to robí o krok ďalej a navrhuje, aby ste za svoj domov zaplatili v hotovosti.
"Ale zamysli sa, aká zábava by to bola! Žiadna hypotéka! Žiadne platby! Ak sa vám zdá, že platba v hotovosti za dom je príliš ďaleko od vás, môžete si kúpiť dom, ak sa múdro rozhodnete. “
Daveovi ide o sumu našetrenú na úrokoch z hypotéky. Ak by sme mali každoročne nulovú percentuálnu infláciu, Dave by mal pravdu. Žiaľ, s infláciou hypotéka každý rok zlacnie v skutočných dolároch.
Záverečné vyhlásenie
Samozrejme, predpokladám, že budeme mať minimálne rovnakú mieru inflácie, akú sme videli za posledných 30 rokov. Povedzme, že zažívame obrovský záchvat deflácie, čo potom? Nie je z môjho vyhlásenia hlúpy nápad? Nie, fakt nie. S predplatením hypotéky môžete začať kedykoľvek. Ide mi o to, že akonáhle sú peniaze vo vašom dome, je oveľa ťažšie ich vybrať. Za predpokladu, že investujete, môžete svoje investície použiť na predplatenie alebo splatenie hypotéky kedykoľvek. Majte na pamäti, že Federálny rezervný systém chce infláciu za každú cenu. Bolo to povedané zhodia peniaze z helikoptér, aby v prípade potreby generovali infláciu.
Pre mňa je jediným platným dôvodom na úplné splatenie hypotéky pri súčasných úrokových sadzbách to, že ste odišli do dôchodku. Aj tak to nemusí mať zmysel, v závislosti od vašich investícií a čistého majetku.
AKTUALIZÁCIA: Keď som pred piatimi rokmi prvýkrát písal tento článok, veril som, že má väčší zmysel hypotéku vopred nezaplatiť. Dnes (3. septembra 2018), s rastúcimi úrokovými sadzbami a aktuálnym ohodnotením akciového trhu, môže mať predplatenie niektorých vašich hypoték zmysel. Ako každé finančné poradenstvo, je to veľmi osobné a časovo náročné. To, čo dávalo zmysel pred piatimi rokmi, nemusí v dnešnej finančnej situácii dávať zmysel.