Väčšina investori do prenájmu nehnuteľností Vyberte si najať profesionálnu spoločnosť zaoberajúcu sa prenájmom nehnuteľností. To robí ich prenájom nehnuteľností pasívnym príjmom, pretože aktívne neriadia svoje investície. Ak však chcete prevziať kontrolu nad svojim prenajatým majetkom a spravovať ho sami ako podnik s aktívnym príjmom, je potrebné mať na pamäti niekoľko vecí. Prevedieme vás dôležitými povinnosťami.
V tejto príručke:
Kľúčové zodpovednosti správy nehnuteľností na prenájom
Správa prenajatého majetku zahŕňa tri zodpovednosti:
- Správa prenajatej nehnuteľnosti
- Jednanie so svojimi nájomníkmi
- Kontrola vašich financií
Správa majetku môže zahŕňať napríklad vybavovanie sťažností, riešenie problémov s majetkom (napríklad nájdenie inštalatéra) a všeobecnú údržbu majetku. Musíte sa tiež vysporiadať s nájomníkmi vrátane ich preverovania. A musíte sa postarať o všetkých nájomníkov, ktorí poškodia váš majetok alebo nezaplatia nájomné. A potom je tu samozrejme finančná časť, vrátane platenia za údržbu a všeobecnú údržbu, sledovanie príjmu z prenájmu a podanie daní.
Nastavte ceny a očakávania
Najdôležitejšie rozhodnutie správy nehnuteľností na prenájom zahŕňa stanovenie ceny nájmu. Nikto nechce platiť príliš veľa nájmu. Ale tiež nechcete prenajať za nízku cenu. Musíte teda vyvážiť svoju túžbu dosiahnuť zisk a nájomníkov, ktorí nechcú preplatiť.
Musíte tiež stanoviť očakávania v súvislosti so správou prenajatej nehnuteľnosti. Aké typy nájomníkov chcete? Aké faktory rozhodujú o tom, či im prenajmete alebo nie?
Vaše ideálne očakávania nájomcov môžu zahŕňať:
- Minimálny príjem
- Požiadavka zamestnania
- Kreditné skóre minimálne
- Domáce zvieratá alebo žiadne domáce zvieratá
- Fajčenie alebo zákaz fajčenia
- História prenájmu v minulosti
- Počet požadovaných referencií
Ako nastaviť pravidlá pre nájomníkov
Efektívna správa prenájmu nehnuteľností znamená zaistiť, aby vaši nájomníci boli spokojní a dodržiavali pravidlá, ktoré ste zaviedli.
Medzi typy očakávaní a pokút, ktoré by ste mali zahrnúť do svojej písomnej nájomnej zmluvy, patria:
- Vysvetlenie, či existuje obdobie odkladu za oneskorené nájomné a aké opatrenia môžete vykonať penalizovať oneskorené platby.
- Zriadenie vášho práva vstupu v rámci štátnych zákonov. Za akých okolností a ako môžete vstúpiť do nehnuteľnosti? Vysvetlite typy núdzových situácií, ktoré umožňujú vstup skôr.
- Tiché hodiny. Nastavte časy, kedy má byť hlasná hudba, televízia a večierky tichšie.
- Vonkajšie úpravy a údržba pre nájomné domy vysvetľujúce povinnosť kosiť trávnik, zbierať odpadky, orezávať kríky, odstraňovať ľad a sneh atď.
- Odvoz smetí pravidlá o tom, ako a kedy odstrániť odpad, a pravidlá o kompostovaní a recyklácii.
- Pripojenie satelitných tanierov kde a akými prostriedkami.
- Použitie kuchynských a iných spotrebičov ako nenechať mastnotu v odtokoch alebo likvidáciu odpadu, nikdy nenechávať varnú dosku bez dozoru a pravidelne čistiť chladničku. Tiež uveďte, že neinformovanie vás o potrebe údržby alebo opráv môže viesť k nákladom na opravu zo strany nájomcu.
- Pravidlá pre domáce zvieratá ako nikdy nepovoliť domáce zvieratá alebo obmedzovať plemená a veľkosti psov alebo zakazovať exotické alebo nebezpečné domáce zvieratá.
Ako nastaviť ceny za prenájom
Ako investor chcete dosiahnuť najväčší zisk a maximalizovať výnos z prenájmu, aby ste si užili vyššie peňažné toky. Vykonáte to vykonaním a analýza trhu s prenájmom.
To si vyžaduje prieskum cien prenájmov na vašom miestnom trhu. Nechcete nastaviť príliš vysoké ceny za prenájom, pretože potenciálni nájomníci si od vás nebudú prenajímať, takže vám zostane prázdna nehnuteľnosť. Vyhnite sa strate mesiacov z príjmu z prenájmu skúmaním týchto faktorov o okolí:
- Priemerný príjem obyvateľov
- Priemerná veľkosť rodiny v okolí
- Priemerná cena prenájmu
- Výhody okolia (blízka prechádzka na stanicu metra alebo autobusové zastávky, ľahký prístup na diaľnicu, parkovanie mimo ulice, školy v okolí, parky, reštaurácie, nákupy atď.)
Niektoré z faktorov, ktoré určujú spravodlivú trhovú cenu prenájmu, zahŕňajú:
- Typ nehnuteľnosti (dom, byt, príp bytová jednotka)
- Štvorcový záber a počet spální a kúpeľní
- Poloha (porovnanie podobných prenájmov na tej istej ulici alebo štvrti)
- Vybavenie domu alebo budovy (bazén, priestor na grilovanie, strážené parkovisko, stráženie atď.)
Dozvedieť sa viac:Aký vysoký nájom musíte účtovať?
Ako prenajať svoju nehnuteľnosť
Ak máte dom, ktorý chcete prenajať, musíte si nájsť nájomníkov. Najprv musíte inzerovať. Môžete použiť službu ako Craigslist, ktorá ponúka reklamu na prenájom nehnuteľností pre väčšinu veľkých miest v krajine. Môžete tiež použiť apartments.com, ktorý poskytuje zoznamy prenájmov bytov, bytov, domov a mestských domov.
- Nenechajte si však prenajať prvú osobu, ktorá sa prihlási. Chcete si nájsť dobrého nájomcu. Hľadajte teda nájomcu, ktorý promptne zaplatí nájom, rešpektuje vašu nehnuteľnosť a nerobí problémy.
- Pripravte si písomný dotazník, ktorý vám pomôže urobiť pohovor s uchádzačmi a nájsť ten pravý.
- Uistite sa, že poznáte antidiskriminačné zákony. To znamená nepýtať sa na veci ako rasa, náboženstvo, zdravotné postihnutia, veľkosť rodiny alebo sexuálna identita.
- A musíte sa riadiť stavom a federálne zákony o spravodlivom bývaní.
Ako kontrolovať a často udržiavať svoje nájomné nehnuteľnosti
Vo vašej písomnej nájomnej zmluve by malo byť uvedené, ako môžete kontrolovať svoj majetok a udržiavať ho. Každý štát má zákony o prenajímateľovi/nájomcovi, ktoré upravujú práva vlastníkov na kontrolu a údržbu ich majetku.
Štátne zákony spravidla požadujú, aby bol váš majetok obývateľný, zdravý, prevádzkyschopný a bezpečný. Na splnenie týchto požiadaviek musíte získať prístup k návšteve a kontrole nehnuteľnosti. Reagujte aj vtedy, keď vás váš nájomca upozorní na pokazené spotrebiče, nebezpečné nástroje alebo iné nebezpečné podmienky.
Často kontrolujte netesnosti, vymieňajte vzduchové filtre, testujte detektory dymu a oxidu uhoľnatého, čistite odkvapy a orezávajte stromy.
Ako vyberať nájomné
Správa prenajatej nehnuteľnosti znamená aj vyberanie nájomného. V nájomnej zmluve by mala byť uvedená výška nájmu, dátum splatnosti a spôsoby platby. Väčšina prenajímateľov má zriadený online platobný systém, ktorý umožňuje nájomníkom platiť kreditnou alebo debetnou kartou. Dobrou možnosťou sú aj automatické platobné systémy, ako sú priame bankové vklady.
Nastavte si spôsob platby, ktorý vám vyhovuje. Uistite sa však, že je to vašim nájomníkom jasné a konzistentné.
Ako zaobchádzať s vysťahovaním
Jednou z najväčších výziev správy prenájmu nehnuteľností je riešenie vysťahovania. Nikto sa nechce zaoberať vysťahovaním, ale niekedy je to nevyhnutné.
- Prečítajte si zákony svojho štátu, aby ste sa uistili, že porozumiete postupu. Musíte sa riadiť príslušným súdnym procesom, inak sa môžete stretnúť s problémami neskôr.
- Uistite sa, že nájomníkom poskytnete oficiálne oznámenie vrátane času, ktorý majú na vyriešenie problémov.
- Podajte vysťahovanie na súd. Keď podáte žiadosť o vysťahovanie, neakceptujte platbu nájomného, pretože to môže anulovať proces vysťahovania. Musíte počkať, kým súdne pojednávanie a miestne orgány činné v trestnom konaní skutočne vysťahujú nájomníkov.
- Pravidlá môžu byť mätúce, preto by ste mohli zvážiť najatie realitného zástupcu alebo správcovskej spoločnosti s vlastnými právnikmi, ktorí vám pomôžu s procesom vysťahovania.
Ako zaobchádzať s účtovníctvom správy nehnuteľností na prenájom
Naučiť sa spravovať prenajatý majetok vyžaduje dobré účtovné postupy. Nerobte chyby v účtovníctve ani v účtovníctve. To môže viesť k strate zisku a daňovým problémom.
Viesť správnu evidenciu všetkých príjmov. A rozpisujte náklady na prenájom majetku, pretože vám to pomôže získať zrážky pri podávaní daní.
Podávanie daní môže byť mätúce, pretože formy a otázky sa líšia od ostatných typov daňových priznaní k dani z príjmu. O všetkom sa musíte uistiť, že máte záznamy a potvrdenia.
Ďalšie čítanie:Odpisy nehnuteľností
Zvážte zamestnanie správcu nehnuteľnosti pre správu prenajatej nehnuteľnosti
Ak vás zodpovednosť za správu prenajatej nehnuteľnosti prevalcuje, zvážte najatie profesionálnej spoločnosti pre správu nehnuteľnosti. Nechajte ich, nech sa postarajú o všetky starosti a znížia váš stres.
Dobrý správca nehnuteľnosti sa stará o nehnuteľnosť za vás a tiež:
- Využíva svoje skúsenosti nájsť kvalitných nájomcov
- Predchádza právnym problémom znalosťou federálnych a štátnych zákonov
- Rýchlejšie nájde nových nájomníkov čo má za následok menej období neobsadených miest
- Hľadá kvalitu dlhodobejších nájomcov
- Vyberá nájomné efektívne
- Zvláda vysťahovanie pomocou skúsených realitných právnikov
- Pridáva hodnotu k nehnuteľnostiam s preventívnou údržbou
- Zmluvy s kompetentnými opravármi za primeranú cenu
- Šetrí dane prostredníctvom efektívnej evidencie a daňových odpočtov
Rozdiely medzi správou rodinných a viacrodinných domov
Dve najbežnejšie investície do nehnuteľností zahŕňajú rodinných domov a viacgeneračné domy. A medzi týmito dvoma je veľa rozdielov.
K niektorým výhodám rodinných domov patrí:
- Cenovo dostupnejšie sú rodinné domy
- Väčší dopyt spôsobuje, že rodinné domy si vážia viac ako rodinné domy
- Nájomcovia rodinných domov si robia lepších nájomníkov ako nájomcovia rodinných domov, pretože majú tendenciu sa o nehnuteľnosť lepšie starať
- Je to tiež jednoduchšie predať rodinný dom než viacrodinná budova
Spodná čiara
Pri prenájme nehnuteľnosti je potrebné zvážiť niekoľko vecí. Investovanie do nehnuteľností nie je to pasívna, ale aktívna investícia. Nájdenie nájomníkov, údržba majetku a vyberanie nájomného môžu byť časovo veľmi náročné.
Ak vás všetkých týchto povinností začne byť priveľa, porozmýšľajte o zamestnaní profesionálnej správcovskej spoločnosti. Nechajte ich zbaviť vás stresu a času, ktorý si aktívna požičovňa vyžaduje. Stále príliš veľa? Potom zvážte crowdfundingové služby v oblasti nehnuteľností, ako napr Fundrise alebo Streitwise. Vždy sa nájdu firmy, ktoré vaše peniaze ochotne investujú za províziu.