Pandémia Covid-19 mala veľký vplyv na nehnuteľnosti. V niektorých huboch mohla bublina prasknúť. A explózia predajov eCommerce v tomto roku môže byť len umieračik komerčných nehnuteľností.
Pri všetkej tejto záhube a temnote je ľahké zabudnúť na hlavné pravidlo kapitálu: Peniaze sa nikdy nezničia; len sa to pohybuje. Svet nehnuteľností nie je iný. Ako bubliny s nehnuteľnosťami vo veľkých mestách prasknú, nové príležitosti sa objavia na tých najnepravdepodobnejších miestach.
V tomto článku:
Smrť veľkých miest?
Nestáva sa každý deň vidieť titulok, ktorý to hlása Mesto New York je mŕtve. Ale to je presne to, čo New York Post znovu zverejnil v článku spisovateľa, blogera a investora Jamesa Altuchera.
Mesto New York podľa Altuchera čelí bezútešnej realite. Je to mesto, ktoré má dávno za sebou časy svojej slávy a nie je dôvod, aby tam ľudia zostávali.
V dôsledku pandémie sa mnohé kariérne príležitosti vyparili, kancelárie ostávajú prázdne a viac ľudí ako kedykoľvek predtým, dokonca aj miestnych, sa sťahuje preč.Či je to všetko presné alebo neoficiálne, ťažko povedať. Nie je však možné ignorovať vplyv, ktorý mala pandémia na život vo veľkom meste vo všeobecnosti:
- Mnohé z biele goliere ktoré prilákalo toľko ľudí do New Yorku, San Francisca a ďalších veľkých miest, sa teraz dá robiť z domu.
- Väčšina pracovníkov je šťastnejší pracujú z pohodlia svojho bytu.
- A teraz môžu spoločnosti zmenšiť kancelárske priestory a ušetriť peniaze na raketovo rastúcich nákladoch.
Mnoho spoločností a pracovníkov bude stále uprednostňovať nový štandard, keď sa mestá začnú opäť otvárať. Ak teda niekto môže pracovať z domu a chce opustiť veľké mesto, kam pôjde? A čo to znamená pre investorov, ktorí chcú vložiť peniaze do nehnuteľností?
Predstavujeme Zoomtowns
„Zoomtown“ je každé malé mesto, ktoré rýchlo rastie. Pracovníci, ktorí môžu pracovať z domu, si uvedomujú, že už nemusia žiť tam, kde pracujú. Sťahujú sa teda preč z veľkých miest. Zoomtowns sú malé mestá po celej Amerike, ktoré majú oveľa nižšie životné náklady a rovnakú alebo lepšiu kvalitu života.
Najväčšími obeťami fenoménu Zoomtown sú veľké obchodné centrá. Tieto miesta zaznamenali v posledných rokoch raketový nárast životných nákladov, no ich postavenie ako pracovných a finančných centier ich udržalo v raste.
Keďže stále viac pracovníkov a zamestnávateľov akceptuje novú kultúru práce z domu, dopyt po nehnuteľnostiach v zoomtowns rastie, aby držal krok s prílevom pracovníkov. A to vedie k poklesu cien nehnuteľností v hlavných centrách, pretože rastú v iných oblastiach Ameriky.
Miestne samosprávy čoskoro zaznamenali ich nárast popularity a teraz ponúkajú špeciálne výhody pre prichádzajúcich obyvateľov. A niektoré mestá spustili nové marketingové kampane zamerané na zdôraznenie toho, čo veľké mestá majú, konkrétne nízke znečistenie, pokoj, divočinu atď.
Prekvitajúce Zoomtowns
Kde sú teda tieto zoomtowny? Poďme zistiť, kde sú a čo ponúkajú potenciálnym obyvateľom a investorov do nehnuteľností.
Wyoming
Ak by vás niekto požiadal, aby ste uviedli hlavné mesto kryptomien v USA, stavíme sa, že poviete San Francisco alebo Austin. Ale čo Cheyenne, Wyoming?
Ak ste o tomto rušnom malom mestečku ešte nepočuli, necíťte sa zle. Má sotva kto. Ale a kryptomena komerčná banka tam otvorila v septembri 2020.
Wyoming bol pôvodne uhoľným štátom, ale roky klesajúcich príjmov z tohto odvetvia prinútili štát, aby sa znovu objavil pre modernú dobu. Rýchlo sa pustilo do podpísania niektorých zákonov, ktoré sú v krajine najekologickejšie. Patrí medzi ne oslobodenie ziskov z kryptomien od štátnych daní. To samozrejme prilákalo vlny spoločností a podnikateľov v krypto priestore.
Kalifornia
Nemusíte sa pozerať na Strednú Ameriku, aby ste videli efekt zoomtownu. Môžete to vidieť v rovnakých štátoch, ktoré majú slávne metropoly. Navrhnúť Kaliforniu ako miesto v zoomtowne sa môže zdať prekvapujúce vzhľadom na to, koľko zlej tlače má Los Angeles a San Francisco za závratne vysoké ceny. Pamätajte však, že Kalifornia je obrovský štát.
Truckee v Kalifornii - ospalá dedina so 16 000 obyvateľmi - preletela pod radarmi väčšiny ľudí. V skutočnosti to bolo väčšinou známe ako medzipristátie pre San Franciscanov, ktorí jazdili k jazeru Tahoe. Teraz s pandémiou zaznamenala zvýšenie strednej ceny domov o viac ako 50%. Mnohí technickí pracovníci zo spoločností Google, Facebook a Apple sa rozhodli natrvalo presunúť bližšie k svojmu obľúbenému útočisku.
A tento jav nie je jedinečný len v Kalifornii. Catskills of New York si užívajú obrovskú podporu z exodu z New Yorku, kde bol Manhattan v porovnaní s predpandemickou slávou opísaný ako „mesto duchov“.
Montana
Správy z mesta Missoula v štáte Montana – 70-tisícového mesta medzi divočinou a drsnými horami – ukazujú, že jedna zo štyroch transakcií s nehnuteľnosťami pochádza z mimoštátny kupujúci. Väčšina kupujúcich prichádza z okolitých štátov, no niektorí pochádzajú až z Texasu a Kalifornie. Títo kupujúci už nepociťujú potrebu platiť pomerne vysoké dane svojho štátu, keď si môžu naďalej užívať svoj vysoký plat v nádhernej nízkonákladovej lokalite.
Zoomtowns tu zostane?
Údaje sú jasné: Prvýkrát za generáciu je nárast populácie vo vidieckych komunitách oveľa vyšší ako v metropolitných oblastiach. V niektorých z týchto komunít dopyt po nehnuteľnostiach tlačí ceny rýchlejšie, než mnohí kedy videli.
Toto zvýšenie hodnoty predstavuje oveľa atraktívnejší pomer výnosu k cene investičná príležitosť na prenájom nehnuteľností v porovnaní s veľkými mestami, kde astronomické ceny stlačili výnosy na historicky najnižšie úrovne.
Tento trend mohol začať v dôsledku nútenej práce z domu. Zdá sa však, že tieto kroky vedú aj mnohé problémy, ktoré bublali pod povrchom – vrátane vysokých daní a nízkej kvality života. Bez ohľadu na motív, prieskum spoločnosti Gallup ukázal, že viac ako polovica zamestnancov pracovala na diaľku celý čas počas vrcholnej blokády. A dokonca aj v októbri 2020 jedna tretina stále pracovala na diaľku.
Ako môžu investori využiť Zoomtowns
Ako sme už ukázali vyššie, zainteresovaní investori by mali hľadať miesta ktoré zdieľajú niekoľko spoločných čŕt. Medzi ne patrí byť malý, v obľúbenom útočisku alebo blízko neho a mať vlády s priateľskou politikou na podporu migrácie od vonkajších kupujúcich.
Nájomné v mestách ako San Francisco a Manhattan kleslo, zatiaľ čo v miestach ako Phoenix a Memphis vzrástlo.
Mnohé z týchto rastúcich zoomtownov sú malé lokality s prirodzene nízkym inventárom dostupných domov. Ceny teda rástli oveľa rýchlejšie ako vo veľkých mestách. Zoberme si napríklad Truckee, Kalifornia, spomenuté vyššie – jeho stredná cena domov je o 20 % vyššia ako pred rokom.
Akčný investičný plán Zoomtown
Ak chcete využiť vzostup zoomtownov, tu je to, čo hľadať.
- Mali by ste dávať pozor na mestá alebo štáty, ktoré tlačia na legislatívu, aby prilákali viac prisťahovalectva mimo štátov. Odtiaľ si začnite prezerať Mapy Google a položte si otázku: „Aké malé mestá sú blízko obľúbeného miesta, kde by niekto chcel bývať?“
- V niekoľkých štátoch by ste mali nájsť množstvo takýchto miest. Potom sa z toho stane staromódny výskum. Nižšie uvádzame niekoľko nástrojov, ktoré môžete použiť na vyhľadanie údajov o nedávnych zmenách priemerných cien domov alebo počtu transakcií s nehnuteľnosťami. To by vám malo poskytnúť dobrú predstavu o tom, čo sa deje.
- Potom urobte prieskum „v teréne“, pretože údaje z mnohých z týchto menších miest môžu byť nespoľahlivé. Obráťte sa na miestne realitné kancelárie, ktoré poznajú oblasť. Pozrite sa na nástenky a skupiny špecifické pre mesto a zistite, o čom diskutujú. Boli by ste prekvapení, ako ďaleko pred konkurenciou sa môžete dostať len trochou prieskumu.
- Teraz je na vás, aby ste sa pozreli na pomery výnosu a ceny a rozhodli sa, či je to pre vás atraktívna investícia finančné ciele.
Online nástroje, ktoré vám pomôžu pri hľadaní
Existuje množstvo stránok, ktoré uľahčujú zber údajov o nehnuteľnostiach. Ako už bolo spomenuté vyššie, pomocou nich budete môcť nájsť kritické informácie, aby ste zistili, či miesto nezačína prekvitať.
- Jedným z najznámejších je Zillow, skvelé pre lokality, ktoré sú blízko hlavných dopravných uzlov, lokality ako Catskills, Hamptons a Truckee.
- Ďalším skvelým webom pre údaje o transakciách s nehnuteľnosťami je Redfin. Táto stránka používa vlastné údaje z vlastnej záznamovej služby na generovanie presných správ o tom, čo sa deje.
Výhody a nevýhody investovania do Zoomtowns
- Oveľa atraktívnejší pomer výnosu k cene
- Nižšie zálohy ako pri podobne veľkých bytoch vo veľkých mestách
- Šanca na veľké zhodnotenie ceny
- Tieto investície si vyžadujú ďalší výskum
- Nízke zásoby znamenajú, že ceny môžu pred investovaním rýchlo stúpnuť
- Ako s každým netradičná investícia, budete musieť trochu riskovať
Čo bude ďalej pre Zoomtowns?
Elektronický obchod rýchlo narušil a ohrozil každého veľkého maloobchodného predajcu v Amerike. Tento trend technológie narúšajúcej tradičný priemysel sa nespomalí, pretože naša miera inovácií sa len zrýchli.
Nie je tomu inak ani s nehnuteľnosťami. Technologické nástroje, ktoré nám umožňujú pracovať z domu, neboli dostupné ani len pred 15 rokmi. Takže mnohé z týchto príležitostí v oblasti nehnuteľností v zoomtowns by tiež neboli k dispozícii.
Priame investovanie do nehnuteľností na prenájom zoomtown nie je jediným spôsobom, ako staviť na technológie, ktoré narušia trhy s nehnuteľnosťami. Veľké oblasti kedysi lacnej, neproduktívnej pôdy sa rýchlo skupujú a premieňajú na dátové centrá alebo operácie na ťažbu kryptomien.
Príležitosť je tu vždy, len treba mať oči a uši otvorené a sledovať, kam idú peniaze.