Začať s hľadaním domov na trhu nebolo nikdy jednoduchšie. V súčasnej dobe existujú aplikácie Zillow, Redfin a ďalšie realitné aplikácie. Jednoducho zadajte PSČ a dostanete okamžitý zoznam domov na predaj.
Ale ak nie ste týmto procesom trochu vystrašení, mali by ste byť. Aby ste sa mohli múdro rozhodnúť, musíte toho veľa vedieť. A finančné stávky sú vysoké. Kúpa domu za 200 000 dolárov je úplne odlišná od kúpy inteligentnej televízie za 1 000 dolárov. Na začiatok neexistujú žiadne pravidlá vrátenia peňazí!
Poďme sa teda pozrieť na potrebné kroky pri kúpe prvého domu.
Zistite, koľko domu si môžete dovoliť
Najprv ako prvé. Pred domácim lovom odpovedzte na túto otázku: „Koľko domu si môžem dovoliť?
Je oveľa vzrušujúcejšie pozerať sa na domy ako na svoje financie. Nenechajte sa však pripraviť na emocionálnu horskú dráhu hádania, čo si môžete dovoliť - len budete sklamaní, že váš odhad je veľmi vzdialený.
Začnite proces kúpy domu stretnutím s hypotekárnym veriteľom. Kým nebudete vedieť, aké cenové rozpätie váš rozpočet podporuje, je stratou času začať sa obzerať po domoch.
Hypotekárny veriteľ určuje, koľko si môžete požičať a koľko vám budú účtované úroky. A je to založené na mnohých faktoroch, vrátane vášho úverového ratingu, výšky záloh, ktoré ste ušetrili, a vášho ročného príjmu.
Každý rok máte nárok na bezplatnú správu o kredite od hlavných agentúr poskytujúcich správy o úveroch. A existujú bezplatné služby, ako je Credit Karma, kde môžete okamžite nájsť svoje kreditné skóre. Pred podaním žiadosti o hypotéku zistite, či sú vo vašej správe nejaké nezrovnalosti a kde ju môžete zlepšiť. Čím lepšie je vaše kreditné skóre, tým nižšia je vaša hypotéka.
Teraz ste pripravení dohodnúť si stretnutie s úradníkom pre hypotekárne pôžičky. Čo budete musieť vziať so sebou:
- Kópie vašich dvoch najnovších výplatných pásk.
- Kópie vašich federálnych daňových priznaní a W-2 za posledné dva roky.
- Kópie vašich bankových výpisov za posledné dva mesiace.
- Uprednostňujú sa dve formy preukazu totožnosti s fotografiou - vodičský preukaz a cestovný pas.
- Informácie o prenajímateľovi za posledné tri roky.
Ako získať predkvalifikačný list
S týmito informáciami (spolu s vašim kreditným skóre, ktoré veriteľ vytiahne a overí) môžete opustiť kanceláriu veriteľa s predkvalifikačným (alebo „predbežným“) listom. To znamená, že máte vysokú pravdepodobnosť schválenia pôžičky až do konkrétnej kúpnej ceny. Potrebujete to predtým, ako môžete urobiť ponuku na doma - a predtým, ako vás realitní makléri vezmú pozrieť sa do akýchkoľvek domov. Je to preto, že nikomu, kto je zapojený do procesu, neprospieva, keď sa nekvalifikovaný kupujúci pozerá na domy, ktoré si nemôže dovoliť kúpiť.
Ešte lepšie je, aby ste sa predbežne schválili. To je o krok ďalej než písmeno prequal. Predbežné schválenie je potvrdenie, že hypotéka skutočne bude financovať stanovenú čiastku za dom. Bude to pravdepodobne trvať niekoľko dní, takže medzitým použite svoj list prequal.
Ako úverový úradník príde k vašej vopred schválenej kúpnej cene? Do hry vstupujú dva výpočty: pomer nákladov na bývanie a pomer dlhu k príjmu.
Ako vypočítať pomer nákladov na bývanie
Zlatým pravidlom požičiavania je, že vaše náklady na bývanie by nemali byť vyššie ako 28%. To znamená, že až 28% vašej hrubej ročnej mzdy možno minúť na bývanie (vrátane daní z majetku a poistenia majiteľa domu). Ak je váš ročný plat 75 000 dolárov, môžete si dovoliť minúť 21 000 dolárov ročne alebo 1 750 dolárov mesačne. Kúpna cena 250 000 dolárov s 5% akontáciou 30-ročnej hypotéky s fixnou sadzbou pri 5% úroku by bola približne 1 650 dolárov mesačne.
Ak chcete začať, pomocou jednoduchej online kalkulačky splátok hypotéky odhadnite, do akého domu vás budú oprávnené mesačné splátky a akontácie patriť. Existuje veľa bezplatných hypotekárne kalkulačky k dispozícii online, ak chcete odhadnúť svoju mesačnú platbu v rôznych číslach. Na hypotéku budete potrebovať predbežný súhlas aspoň od jedného veriteľa. Ešte lepšie je získať aspoň tri predbežné schválenia, aby ste našli najlepšiu hypotéku a podmienky.
Ako vypočítať pomer dlhu k príjmu
Ak chcete získať pomer dlhu k príjmu, jednoducho ho spočítajte celkové dlhové záväzky a vydeľte ich celkovým príjmom. Zahrnúť také dlhy, akými sú pôžičky na autá, kreditné karty, študentské pôžičky, výživné na deti a výživné, ako aj náklady na bývanie, ako sú definované vyššie. Váš veriteľ bude hľadať pomer dlhu k príjmu, ktorý nie je vyšší ako 36%.
Povedzme, že máte platbu za auto 250 dolárov mesačne, dlh na kreditnej karte s platbou 250 dolárov mesačne a dlh študentskej pôžičky 100 dolárov mesačne. K tomu si prirátajte 1650 dolárov mesačne na náklady na bývanie. Váš celkový mesačný dlh je 2 250 dolárov mesačne alebo 27 000 dolárov ročne. Váš pomer dlhu k príjmu je 36 (27 000 dolárov delených 75 000 dolárov). S najväčšou pravdepodobnosťou by ste sa kvalifikovali na 250 000 dolárov za predpokladu, že ste ušetrili zálohu vo výške 12 500 dolárov (5%) a máte slušné kreditné skóre.
Hypotekárny úradník je tiež oboznámený s funkciami pôžičky a podmienkami a kvalifikáciami, ktoré je potrebné schváliť. Existuje veľa typy hypoték na výber napríklad FHA, konvenčná, fixná sadzba, variabilná sadzba, veteráni, 203 (k) a ďalšie.
Áno, výber je dobrá vec, ale môže byť zdrvujúce pokúsiť sa zistiť, o aký typ pôžičky by ste mali požiadať.
Vyberte si realitnú kanceláriu
Každý pozná niekoho, kto je realitný maklér, a ľudia často cítia tlak, aby využili príbuzného alebo dobrého rodinného priateľa ktorý „potrebuje podnikanie“. Vybrať si realitku týmto spôsobom môže byť veľká chyba, ktorá stráca čas a stojí vás peniaze.
V každom prípade požiadajte o odporúčanie priateľa, ktorý nedávno kúpil alebo predal dom. Uveďte však konkrétne, aké kvalifikácie hľadáte. Skvelý agent má miestne znalosti o trhu, na ktorom chcete kúpiť alebo predať dom. A on alebo ona to vie vstupy a výstupy z obchodovania s nehnuteľnosťami. Skvelý agent bude zaneprázdnený. Všetci sa zlepšujeme so skúsenosťami a zaneprázdnený agent zdokonaľuje zručnosti cvičením. Skvelý agent má špičkové vyjednávacie schopnosti a vysokú úroveň integrity. Môžete využiť bezplatnú službu ako HomeLight, ktorá vás spojí s niektorými špičkovými realitnými kanceláriami vo vašom okolí.
Rozhovor s niekoľkými agentmi predtým, ako sa rozhodnete, s kým budete pracovať. Pýtaj sa veľa otázok Požiadajte ich, aby vám povedali, čo sa pokazilo a čo sa darilo pri ich posledných transakciách. Povedzte im o svojej situácii a zhodnoťte, či sú sústredení a skutočne vás počúvajú. Požiadajte o mená a telefónne čísla ich posledných troch klientov. Potom zavolajte týchto klientov a získajte perspektívy zákazníkov v reálnom živote.
Pozrite sa na tento článok s tipmi na nájsť skvelého realitného makléra.
Začnite hľadať domov!
So svojim predbežným listom alebo predbežným schválením v ruke ste pripravení na prehliadku niektorých nehnuteľností. Možno sa vám páči myšlienka bývania v bytovom dome v širšom centre mesta. Alebo možno dávate prednosť rodinnému domu s dvorom v tichej štvrti. Ako kupujúci nie je dôvod, aby ste to robili sami. Predajcovia znášajú náklady realitných maklérov na oboch stranách transakcie, takže môžete odbornosť a skúsenosti hviezdneho agenta využiť bezplatne.
Zúžte svoje možnosti tak, že určíte, ktoré štvrte (alebo PSČ) uprednostňujete a aké funkcie domova hľadáte. Rovnako dôležité je určiť, aké typy vlastností a funkcií nechcete. Zúžte vyhľadávanie na domy, ktoré vyhovujú vášmu štýlu a preferovanému umiestneniu. Nepozerajte sa iba na všetko, čo je vo vašej cenovej kategórii. Šetrí to čas a pomáha vášmu agentovi zamerať sa na hľadanie.
Pred a počas domáceho hľadania ušetrite svoje haliere! Počiatočné náklady na kúpu domu sú vyššie, ako mnohí kupujúci prvého domu očakávajú. Budete musieť ušetriť nielen na zálohe, ale aj na zatváracích nákladoch, poplatkoch za kontrolu a nákladoch na sťahovanie.
V ďalšia časť tohto dvojdielneho sprievodcu, pozrieme sa na kroky, ktoré musíte urobiť, keď nájdete vysnívaný domov.