Idete ako obvykle dochádzate a všimnete si amatérsky vyzerajúcu značku pozdĺž cesty. Hovorí: „Kupujeme škaredé domy“ alebo „Kúpime váš dom v akomkoľvek stave za hotovosť“. čo s tým? Kto uvádza tieto znamenia a čo znamenajú?
Ako realitný maklér sa ma to pýtajú pomerne často. V priemysle to nazývame „znaky banditov“.
Za nápismi sú „veľkoobchodníci“ s nehnuteľnosťami. Títo chlapi sú typ sprostredkovateľa. Nachádzajú domy a „veľkoobchodne“ ich predávajú rehabbers, ktorí potom renovujú a predávajú ich domovému kupcovi.
Na rozdiel od toho, čo propagujú ich nápisy, veľkoobchodníci v skutočnosti „nekupujú váš domov za hotovosť“. Výmenou za vašu dohodu akceptujú zľavnenú cenu v hotovosti, sľubujú, že vám dodajú kupujúceho v určitom časovom rámci – zvyčajne 30 dni. Namiesto kúpnej zmluvy veľkoobchodníci používajú „zmluvu o postúpení“, ktorá im umožňuje „prideliť“ vašu transakciu predaja domov tretej strane, ktorá sa stane skutočným kupujúcim.
Veľkoobchodníci zarábajú na rozdiele medzi tým, čo vám sľúbia zaplatiť, a tým, čo inkasujú od rehabbera, ktorý od vás nehnuteľnosť skutočne kúpi.
Mali by ste veľkoobchodne predávať svoj dom?
Veľkoobchody existujú už desaťročia. Ponúkajú, aby bol proces predaja domu rýchly a jednoduchý – bez ohľadu na jeho stav. Prostredníctvom nápisov banditov alebo priamych poštových pohľadníc nájdu potenciálnych predajcov, ktorí ešte neurobili prvý krok k predaju svojho domu.
Povedzme, že ste napríklad posledných 20 rokov žili vo svojom dome a vychovávali svoju rodinu. Deti sú veľké a vy uvažujete o zmenšení. Za tie roky ste nazbierali veľa vecí. Myšlienka upratať svoj dom a pripraviť ho na predstavenia je zdrvujúca.
Dostanete pohľadnicu od veľkoobchodníka, ktorý vám ponúka hotovosť za váš domov v „tak ako je“ stave a zdá sa to byť dobré riešenie. A môže to byť dobré riešenie, ale je to tak najlepšie Riešenie?
Veľkoobchodníci uvádzajú tieto tri „výhody“:
- Nie je potrebné čistiť ani vykonávať žiadne opravy. Dáme vám peniaze za váš dom v takom stave, v akom je. Nemusíte ani ukazovať svoju nehnuteľnosť.
- Žiadne provízie realitného makléra. Preskočte náklady na predaj, keď s nami uzavriete zmluvu.
- Získajte svoje peniaze oveľa rýchlejšie ako by ste urobili, keby ste svoj dom zaradili na trh.
Sú tieto tvrdenia pravdivé? Možno, ale sú niektoré body, ktoré vám nepovedia:
Domy „tak ako sú“ sa kupujú a predávajú na MLS.
Veľkoobchodníci využívajú bežnú mylnú predstavu spotrebiteľov, že váš dom musí byť v dobrom stave, aby ste ho mohli zaradiť do služby Multiple Listing Service (MLS). Pravdou je, že zatiaľ čo mnohé domy sú uvedené v zozname realitných agentov a predávané na MLS sú „Pripravené na nasťahovanie“, mnohé nehnuteľnosti sa úspešne kupujú a predávajú denne prostredníctvom zoznamov na MLS.
Oveľa menšia skupina potenciálnych kupcov bude vedieť, že váš dom je na predaj.
Veľkoobchodníci majú zoznam potenciálnych kupcov, ktorých oslovia, keď dostanú novú dohodu o pridelení. Porovnajte to s prechodom cez licencovaného agenta a uvedením vašej nehnuteľnosti do zoznamu MLS, kde je možné ju vyhľadať a je videný mnohými tisíckami agentov, z ktorých každý má pripravených kupujúcich, ktorí môžu mať záujem o predloženie ponuky na váš nehnuteľnosť.
Viditeľnosť a konkurencia pri oslovení väčšieho počtu kupujúcich povedie ku konkurenčnej predajnej cene oproti zľavnenej predajnej cene, ktorú vám veľkoobchodník dokáže zabezpečiť. Pre každú nehnuteľnosť sa nájde kupec bez ohľadu na miesto alebo stav. Najlepším výsledkom pre predajcu je dostať svoj dom na široký trh. A najlepší spôsob, ako to urobiť, je uviesť to s skúsených realitných maklérov.
Môžete získať menej peňazí... často oveľa menej!
Aj keď neexistujú žiadne provízie pre realitných agentov, poplatok za postúpenie je často vyšší ako poplatok za postúpenie 5 – 6 % províziu, ktorú by ste zaplatili, aby ste svoj domov profesionálne predali a predali prostredníctvom nehnuteľnosti spoločnosti. Typický poplatok veľkoobchodníka je 25 000 až 30 000 USD. Ak predávate dom s a Trhová hodnota 200 000 USD, to je poplatok 15 %.
Zastupuje vás osoba bez licencie.
Veľkoobchodníci v podstate predávajú nehnuteľnosti bez licencie. Najväčšiu investíciu svojho života zverujete jednotlivcovi, ktorý:
- nie je viazaná etickým kódexom ani a zverenecká povinnosť zastupovať vaše najlepšie záujmy,
- je bez dozoru licencovaného realitného makléra, a
- nebola povinná absolvovať žiadne vzdelávacie kurzy ani absolvovať žiadne osvedčenie, ktoré by ich kvalifikovalo na predaj nehnuteľností.
Vlády štátov vyžadujú licencie na nehnuteľnosti a školenia, z veľkej časti na ochranu verejnosti pred bezohľadnou činnosťou. Predaj nehnuteľnosti bez licencie je v rozpore so zákonom. Veľkoobchodníci to obchádzajú, pretože zmluva, ktorú používajú, je starostlivo formulovaná tak, aby naznačovala, že vôbec nejde o predajnú zmluvu. Je to zmluva, ktorá im umožňuje prideliť nehnuteľnosť inému kupujúcemu; transakcia je priama medzi kupujúcim a predávajúcim bez zapojenia agenta. Ako predajcu spolupracujúceho s veľkoobchodníkom vás nezastupuje nikto, kto má licenciu na vykonávanie transakcií s nehnuteľnosťami.
Veľkoobchodné ponuky môžu od začiatku do konca trvať dlhšie ako tradičný predaj.
Jedným z predajných argumentov veľkoobchodníka je, že predajom cez neho získate rýchlejšie peniaze. Pravdou je, že od okamihu, keď podpíšete zmluvu o postúpení, až kým sa nedostanete k záverečnému stolu, môže proces cez veľkoobchodníka v skutočnosti trvať dlhšie. Je to preto, že do procesu je zabudovaných 30 dní navyše. Tých 30 dní, keď veľkoobchodník drží zmluvu o postúpení a hľadá kupca, môže byť 30 dní, keď je vaša nehnuteľnosť zapnutá MLS vidia tisíce kupujúcich, z ktorých mnohí majú hotovosť na kúpu a renováciu vašej nehnuteľnosti a túžia po začalo!
Stále existujú „ukazy“, či už idete cez veľkoobchodníka alebo licencovaného zástupcu.
Ukážky predstavujú pre predajcov nepríjemnosti. chápem to. Nikto nemá rád cudzincov, ktorí chodia po jeho dome a pozerajú sa na svoje veci! Ale neverte, že prechod cez veľkoobchodníka vám tento prienik ušetrí. Ľudia – dokonca aj rehabilitační pracovníci – si nekupujú domov neviditeľný. Budete sa musieť vysporiadať s prezentáciami, či už idete cez veľkoobchodníka alebo tradičnejším procesom domáceho predaja.
Buďte si vedomí
Roky som bol investorom do nehnuteľností, kým som sa stal agentom s licenciou v Marylande. Kúpil som si „núdzové“ nehnuteľnosti uvedené na MLS a tiež som ich kúpil od veľkoobchodníkov. Neklopem na to, čo robia veľkoobchodníci. V skutočnosti ich úsilie často prináša na trh domy, ktoré sú dobrými ponukami pre rehabberov.
Rovnako ako pri akomkoľvek finančnom rozhodnutí, vzdelanie o vašich možnostiach vám pomôže urobiť to najlepšie rozhodnutie pre vaše konkrétne okolnosti. Je dôležité si uvedomiť, čoho sa vzdávate, ak sa rozhodnete predávať prostredníctvom veľkoobchodníka namiesto toho, aby ste si najali licencovaného zástupcu.
Ako už bolo povedané, nie všetci agenti sú rovnakí. Niektorí sú naozaj dobrí v uľahčovaní predaja domov pripravených na nasťahovanie. Ak však váš dom nie je v pôvodnom stave a chcete ho predať, budete chcieť vyhľadať agenta, ktorý vie, ako predávať domy v stave, v akom sú.