Čo je investičný fond nehnuteľností?

Pred 90. rokmi si investície do nehnuteľností vyžadovali veľké sumy kapitálu. To obmedzilo počet ľudí, ktorí sa mohli zúčastniť, na tých, ktorí mali dostatok peňazí na nákup a držanie nehnuteľností.

Prišli však realitné investičné fondy. Tie poskytujú bežnému investorovi spôsob, ako sa dostať k lukratívnym sektorom nehnuteľností vlastnením akcií etablovaného fondu, ktorý investuje do rôznych sektorov nehnuteľností.

Čo je investičný fond nehnuteľností?

Existujú štyri všeobecné typy investícií, ktoré sa označujú ako „investičný fond nehnuteľností“.

• Podielové fondy nehnuteľností
• REIT (realitné investičné fondy)
• Fondy súkromného kapitálu v oblasti nehnuteľností
• Realitné dlhové fondy

Každý je v podstate typom podielového fondu, ktorý investuje do cenných papierov, ktoré ponúkajú verejné realitné spoločnosti založené len pre daný fond. A spoločnosti často spravujú zoznamy nehnuteľností. Spoločnosti tiež aktívne alebo pasívne spravovať finančné prostriedky. Tieto fondy uľahčujú bežnému investorovi diverzifikáciu portfólia investovaním do nehnuteľností.

Podielový fond nehnuteľností

Najbežnejším fondom je a realitný podielový fond. Tento typ profesionálne riadený a Regulované SEC fond investuje do akcií a dlhopisov etablovaných realitných spoločností a/alebo priamo do nehnuteľností.

Realitné podielové fondy ponúkajú alternatívny spôsob pasívneho investovania do nehnuteľností. Jednoducho si kúpite akcie podielového fondu namiesto toho, aby ste vložili veľkú časť prostriedkov do nákupu nehnuteľností. Vlastníctvo a správa jednej nehnuteľnosti na jednom mieste si vyžaduje aktívnu účasť – riskantný návrh, ak nie ste odborník. Fond však drží investície diverzifikované do mnohých typov aktív a sektorov nehnuteľností. Nákup a predaj konkrétnej nehnuteľnosti si vyžaduje čas a je to zložitý proces. Ale ako investor podielových fondov nehnuteľností môžete svoje akcie ľahko a rýchlo kupovať a predávať.

Získate všetky výhody investora akciového podielového fondu.

• Minimálna investícia je nízka.
• Vaša účasť je pasívna.
• Diverzifikácia je zabudovaná.
• Vaša investícia je vysoko likvidná.

Investičný trust do nehnuteľností (REIT)

A realitný investičný fond (REIT) je trustový subjekt alebo korporácia, ktorá priamo investuje do nehnuteľností nákupom, držbou a predajom nehnuteľností alebo hypoték. REIT sa štrukturálne líšia od podielových fondov nehnuteľností v niekoľkých smeroch.

• IRS od nich vyžaduje, aby každý rok vyplatili akcionárom 90 % svojich zdaniteľných ziskov.
• Najmenej 75 % aktív REIT musí byť investovaných do nehnuteľností.
• Najmenej 75 % hrubého príjmu REIT musí pochádzať z prenájmu, hypotekárnych úrokov alebo ziskov z predaja nehnuteľností v držbe REIT.

Existujú tri základné typy REIT:

Equity REITs vlastniť a spravovať komerčné nehnuteľnosti. Patria sem byty, administratívne budovy, hotely a nákupné centrá. Tieto REIT vyberajú nájomné a lízingové poplatky. A to poskytuje stabilný a ľahko predvídateľný príjem z prenájmu, ktorý má tendenciu časom narastať.

Hypotekárne REIT požičiavať peniaze na hypotéky, kupovať existujúce hypotéky alebo kupovať cenné papiere kryté hypotékou. Dostávajú príjem z úrokov, keď sa splácajú hypotéky.

Hybridné REIT investovať do kombinácie akcií a hypoték. Hybridné REIT profitujú bez ohľadu na to, či úrokové sadzby rastú alebo klesajú. Len akciové a hypotekárne REIT môžu podliehať výkyvom v časoch volatility úrokových sadzieb.

Realitné podielové fondy a REIT predstavujú pre individuálnych investorov pohodlný a pasívny spôsob, ako diverzifikovať svoje investície do segmentu realitného trhu. Vlastníctvom akcií investori profitujú z niekoľkých jedinečných výhod vlastníctva nehnuteľností bez osobného nákupu a držby nehnuteľností.

Jeden REIT, ktorý sa nám tu na InvestorJunkie páči, je Financovanie. Na investovanie s Fundrise nemusíte byť akreditovaným investorom a môžete začať investovať do nehnuteľností už od 500 USD. Zistite viac v našom Fundrise Review.

Realitné fondy private equity

Fondy súkromného kapitálu v oblasti nehnuteľností združovať finančné prostriedky od individuálnych investorov a investovať priamo do vopred preverených a špecifických príležitostí. Tieto firmy slúžia ako to, čo sa nazýva „generálny partner“ (GP). Získavajú peniaze od súkromných investorov, známych ako „komanditisti“ (LP). Komplementár identifikuje a získava alebo financuje investície do nehnuteľností. A spravuje portfólio tak, aby poskytovalo návratnosť investícií komanditistom.

Akcie fondov súkromného kapitálu v oblasti nehnuteľností sa nepredávajú na hlavných trhových burzách a sú zvyčajne dostupné len pre nich akreditovaných investorov.

Medzi primárnych investorov patria penzijné fondy, poisťovne, univerzitné nadácie, inštitucionálni investori a jednotlivci s vysokým čistým majetkom. Tieto často miestne firmy investujú do kombinácie menších a starostlivo vybraných rezidenčných a komerčných realitných projektov. Investori považujú tieto fondy za špekulatívnejšie ako realitné podielové fondy. Fondy pravidelne vyplácajú investorom dividendy.

Osobne investujem do súkromnej investičnej spoločnosti, Trius Lending Partners. Požičiava peniaze miestnym plutvákom. Vedenie firmy preveruje dlžníkov a nehnuteľnosti/príležitosti. Následne poskytuje krátkodobé pôžičky kvalifikovaným realitným investorom/flipperom. Títo ľudia kupujú, rehabilitujú a predávajú skutočné nehnuteľnosti. Trius účtuje plutve 12% úrok a vyplatí 8% investorom ako som ja. A Trius zarába na rozpätí úrokových sadzieb (4% rozdiel), ako aj na poplatkoch za spustenie úveru účtovaným dlžníkom.

Realitné dlhové fondy

A dlhový fond nehnuteľností je podobný private equity fondom, často vo väčšom rozsahu. Fond zvyčajne získava peniaze od väčších inštitucionálnych investorov. A investuje do rozvoja alebo prestavby významných komerčných nehnuteľností, ktoré si vyžadujú veľké sumy hotovosti. Patria sem nákupné centrá, komplexy kancelárskych budov a ďalšie dlhodobejšie projekty.

Väčšina dlhových fondov sa špecializuje na konkrétnu úverovú stratégiu. Banky poskytujú univerzálne typy pôžičiek na vykrajovanie koláčikov. Súkromní poskytovatelia úverov však spolupracujú s dlžníkmi, ktorí majú zložitú finančnú situáciu. A ponúkajú pôžičky a podmienky, ktoré tradiční veritelia nemôžu alebo neposkytnú. Ponúkajú financovanie viacrodinným staviteľom bytov, priemyselným developerom, renovátorom hotelov/pohostinstiev, stavebným spoločnostiam a developerom maloobchodu/nákupov.

Fondy súkromného kapitálu aj dlhové fondy nehnuteľností sú zabezpečené (alebo kolateralizované) majetkom, na ktorý sa poskytuje úver. V prípade nesplácania úveru má fond možnosť prevziať vlastnícke právo k nehnuteľnosti. To poskytuje investorom veľkú výhodu. Ale častejšie veriteľ upraví alebo reštrukturalizuje pôžičku, aby inkasoval od dlžníkov. Podobne ako banky, ktoré sa venujú skôr požičiavaniu peňazí ako držbe nehnuteľností, fondy s dlhom nehnuteľností sa zameriavajú na to, aby udržali svoje peniaze v pohybe a zarábali úroky, ktoré môžu vyplácať investorom.

Aký je rozdiel medzi REIT a realitným podielovým fondom?

Kľúčovým rozdielom je štruktúra samotnej entity, pretože obe sú regulované SEC. Podielový fond nehnuteľností drží zmes nehnuteľností a súvisiacich aktív, ktoré sú profesionálne spravované tak, aby poskytovali zisky akcionárom.

A REIT je daňovo zvýhodnená spoločnosť, ktorá investuje do nehnuteľností. REIT vyplácajú 90 % svojich príjmov ako dividendy akcionárom. V dôsledku toho REIT neplatia žiadne korporátne dane.

Akcie REIT a podielových fondov sa obchodujú na populárnych trhových burzách a dajú sa ľahko a rýchlo kúpiť a predať. A obaja vyplácajú investorom pravidelné dividendy.

Ako investovať do investičného fondu nehnuteľností

Investičné fondy do nehnuteľností boli pôvodne vyvinuté tak, aby jednotlivcom poskytovali pohodlný a ľahko pochopiteľný spôsob investovania do nehnuteľností. V prípade REIT a realitných podielových fondov môžete kupovať a predávať akcie prostredníctvom makléra podobne, ako by ste kupovali a predávali akcie spoločností. Alebo si pozrite naše obľúbené realitné crowdfundingové platformy vrátane tých, ktoré ponúkajú REIT.

Fondy súkromného kapitálu a dlhové fondy nehnuteľností sú zvyčajne mimo trhu a nie sú inzerované. Takže musíte urobiť malé kopanie a prieskum, aby ste našli a vyhodnotili tieto možnosti. A keďže väčšina z týchto ponúk je o niečo sofistikovanejšia, IRS často vyžaduje, aby ste boli akreditovaným investorom.

Výhody a nevýhody investovania do investičného fondu nehnuteľností

Pri každom z týchto štyroch typov fondov investovania do nehnuteľností má investor pasívnu úlohu a fondy vyplácajú pravidelné dividendy.

Mali by ste investovať do investičného fondu nehnuteľností?

Ako investor je dôležité diverzifikovať svoju investíciu medzi päť tried aktív, ktoré tvoria vyvážené portfólio:

• fixný príjem
• vlastného imania
• nehnuteľnosť
• komodít
• hotovosť

Profesionáli v oblasti bohatstva zvyčajne odporúčajú vyčleniť 15–20 % vášho portfólia do nehnuteľností. A realitné investičné fondy poskytujú najpohodlnejší spôsob, ako to dosiahnuť, bez toho, aby ste museli rozumieť jemnostiam a nevýhodám samotného vlastníctva nehnuteľností.

Nehnuteľnosti majú svoj vlastný trh. A väčšina držby nehnuteľností nie je úzko spojená s vzostupmi a pádmi akciového trhu. Je to teda dobré útočisko na diverzifikáciu portfólia držaním niektorých aktív v nehnuteľnostiach.

Fondy sa zvyčajne špecializujú na jednu alebo niekoľko stratégií a typov aktív. Na akciovom trhu by ste mali rozumieť biznisu, ktorý stojí za každou akciou, ktorú kupujete. A je dôležité, aby ste mali základné znalosti o typoch aktív, do ktorých realitný fond, ktorý si vyberiete, investuje. Napríklad fondy, ktoré investujú výlučne do rozvoja nových kancelárskych priestorov, nebudú nevyhnutne úspešné, ak bude pokračovať trend práce z domu.

Je dôležité analyzovať obchodné vyhliadky investičnej stratégie fondu. A vykonajte povinnú starostlivosť o správcov fondov.