Keďže úrokové sadzby sú stále blízko historického minima, investori hľadajú primerane bezpečnú investíciu, ktorá ich udrží pred infláciou. Na aprílovom stretnutí miestnych realitných investorov tu v Baltimore bolo témou investovanie do daňových záložných práv. Moju pozornosť upútal prísľub 18% návratnosti – z investície zabezpečenej nehnuteľnosťou.
Samozrejme, vysoká miera návratnosti je zvyčajne vyvážená vysokou mierou rizika. Rečník však pokračoval, že je to „prakticky také bezpečné, ako keby ste zaparkovali svoju hotovosť v poistenom FDIC“. účtu vo vašej miestnej banke.“ Takže môj záujem vzbudil prieskum tohto podradarového investovania do nehnuteľností stratégie.
Zistil som, že investovanie do daňových záložných práv existuje už viac ako 200 rokov. Nikdy som o tom nepočul? Možno je to preto, že dane sú... no... nikto nemá obľúbenú diskusnú tému. Povedať komukoľvek na kokteilovej párty, že ste daňový účtovník, je skvelá zarážka konverzácie.
Táto investícia však využíva skutočnosť, že plateniu daní sa nedá vyhnúť. Nikto nedostane priepustku. Nie každý však môže zaplatiť daňovníkovi, keď zaklope.
Vláda sa vždy skôr či neskôr presadí. Investovanie do daňových záložných listov teda poskytuje investorom prakticky garantovanú úrokovú sadzbu. V skutočnosti rodinné kancelárie a inštitucionálni investori už desaťročia investujú miliardy do certifikátov o daňovom záložnom práve.
Základy dane z nehnuteľností
Majiteľ domu alebo nie, pravdepodobne poznáte myšlienku daní z nehnuteľností. Vlády zdaňujú vlastníkov nehnuteľností, aby mohli financovať výhody a služby pre „spoločné dobro“ komunity. Daň z nehnuteľností je dodatočná k dani z príjmu a dani z obratu.
Príjmy z dane z nehnuteľností zvyčajne poskytujú služby, ako je policajná ochrana, verejné knižnice, rekreačné strediská, cesty, školy a odpratávanie snehu. Dokonca aj ohňostroje.
Ak máte hypotéku na svoj dom, je pravdepodobné, že vaša mesačná platba zahŕňa prostriedky na zaplatenie daní z nehnuteľnosti. Váš veriteľ drží peniaze v úschove a platí dane vo vašom mene priamo kraji, keď sú splatné.
Možno neviete, koľko platíte na dani z nehnuteľností. Ale buďte si istí, že im platíte, ak vlastníte dom. Všetky kraje vyberajú nejakú daň z osobného majetku.
Jednotlivé parcely nehnuteľností sa oceňujú podľa lokality a vlastností. Každá nehnuteľnosť má pridelenú hodnotu „daňového výmeru“. Vlastník pozemku platí daň zo stanovenej hodnoty. V roku 2016 sa sadzby podľa štátov pohybovali od minima 0,27 % na Havaji po maximum 2,35 % v New Jersey.
Priemerná sadzba dane z nehnuteľností pre rodinné domy v najväčšom meste každého štátu USA sa pohybuje okolo 1,5 %. Podľa amerického úradu pre sčítanie ľudu minie priemerná americká domácnosť ročne 2 149 dolárov na dane z nehnuteľností za svoje domy.
Kraj, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, zvyčajne vyberá daň z nehnuteľnosti. Ak vlastník nehnuteľnosti nezaplatí daň, výška dane sa stáva záložným právom k nehnuteľnosti.
Záložné právo na nehnuteľnosť však nepomáha kraji a samosprávam platiť za služby a výhody, ktoré svojim občanom sľúbili. Peniaze potrebuje župa na plnenie rozpočtových záväzkov už teraz. Vláda neberie IOU!
Čo presne je osvedčenie o daňovom záložnom práve?
Zatiaľ čo proces sa v jednotlivých krajinách líši, samosprávy sú oprávnené vyberať nezaplatené dane predajom osvedčenia o daňovom záložnom práve alebo daňovej listiny na verejnej dražbe. Približne polovica z 50 štátov predáva osvedčenia o daňovom záložnom práve. Druhá polovica predáva daňové záložné listy alebo odkúpiteľné listiny. Ten je hybridom medzi osvedčením a listinou. Niektoré štáty predávajú daňové záložné práva aj daňové listiny.
Medzi nimi sú dôležité rozdiely. Typicky by ste si kúpili osvedčenie o daňovom záložnom práve, pretože chcete úrok. Ak ho majiteľ domu nevykúpi, môžete ho získať vy. S daňovým dokladom kupujete nehnuteľnosť priamo.
Jedno nie je lepšie ako druhé. Každý má výhody v závislosti od vašich investičných cieľov. Každý má svoj vlastný súbor pravidiel a je potrebný výskum. Samozrejme, môžete robiť oboje súčasne.
Tento článok sa zameria na daňové záložné práva a daňové listiny si necháme na inokedy.
Jednoduché investovanie do daňových záložných práv
Čo je pekné, nepotrebujete licenciu na nehnuteľnosť. Nemusíte si zakladať LLC. A nepotrebujete veľa peňazí na investovanie do certifikátov alebo listín.
Keď si kúpite daňové záložné právo, v podstate ste zaplatili dane za majiteľa domu výmenou za osvedčenie. Certifikát je dobrý na sumu, ktorú ste zaplatili plus úrok.
Tiež je pekné, že vaša investícia je zabezpečená kolaterálom nehnuteľnosti alebo štátnymi zákonmi, ktoré nariaďujú splatenie daňového záložného práva vrátane úrokov a pokút. Ako investor vstupujete do toho, aby ste zaplatili spätné dane a zaistili garantovanú úrokovú sadzbu na vašu investíciu.
Osvedčenie o daňovom záložnom práve je obchodovateľným cenným papierom. Ale neexistuje sekundárny trh, snáď okrem eBay a podobne.
Osvedčenie je dôkazom toho, že držiteľ kúpil vykonateľné úročené záložné právo na nehnuteľnosť. Je to zákonná povinnosť prvoradého záložného práva na konkrétnu nehnuteľnosť. To znamená, že ide o prvý dlhový záväzok, ktorý je splatený, ak nehnuteľnosť prechádza exekúciou.
(Veľké) výhody investovania osvedčenia o daňovom záložnom práve
Keď si kúpite osvedčenie o daňovom záložnom práve, nekupujete nehnuteľnosť. Nemusíte to riešiť ani s vlastníkom nehnuteľnosti. Jednoducho vstupujete do toho, aby ste zaplatili neplatiace dane okresnej vláde.
Výmenou za vloženie peňazí vám kraj poskytne úrokovú sadzbu a poplatky z omeškania, ktoré účtujú majiteľovi, keď budú dane konečne zaplatené. Ak vlastník nehnuteľnosti nezaplatí dane, môžete zabaviť nehnuteľnosť a prevziať vlastníctvo vo výške celkovej sumy vrátených daní, pokút a poplatkov, ktoré dlhuje kraj.
Inými slovami, z investovania daňových záložných práv vyplývajú dva investičné výsledky:
- Osvedčenie o daňovom záložnom práve je splatené a získate zabezpečenú vysokú úrokovú sadzbu.
- Osvedčenie o daňovom záložnom práve nie je vykúpené a nehnuteľnosť môžete nadobudnúť exekúciou, niekedy aj za haliere na dolár.
V závislosti od vašich investičných cieľov môže byť ktorýkoľvek výsledok atraktívny.
Daňové záložné práva poskytujú pevnú úrokovú sadzbu, ktorá sa líši podľa kraja. V Baltimore je úroková sadzba 18% ročne. V iných okresoch v krajine môže byť oveľa nižšia alebo oveľa vyššia. Niekoľko okresov v Illinois uvádza úrokovú sadzbu 18 % každých šesť mesiacov, čo predstavuje o niečo viac ako 36 % ročne.
Ako si však viete predstaviť, tieto vysoké miery návratnosti priťahujú veľkú pozornosť. Aj keď na investovanie nepotrebujete veľa peňazí, konkurenti s hlbokými vreckami môžu skočiť a zvýšiť cenu a vytlačiť malého investora.
Cena sa môže ľahko, a často aj stáva, vyšplhať nad splatnú daň. Čítal som, že v niektorých okresoch sa nehnuteľnosti môžu predať na daňovej aukcii za viac, ako je hodnota nehnuteľnosti.
Najmä ak ste akreditovaný investor, existuje niekoľko alternatív, ktoré môžu priniesť aj dvojciferné ročné výnosy. Jedným z príkladov je Pôvodné investície, čo je súkromná investičná spoločnosť, ktorá umožňuje jednotlivcom s vysokým čistým majetkom investovať do diverzifikovaných realitných fondov.
Neexistuje žiadny limit na to, koľko môžete investovať
Môžete investovať málo alebo veľa. Daňové záložné práva nie sú ako bankové účty, ktoré sú poistené FDIC do určitého limitu. Neexistuje žiadny limit na to, koľko môžete investovať do osvedčení o daňovom záložnom práve.
Vlastník nehnuteľnosti si zachováva vlastníctvo nehnuteľnosti. Má právo vyplatiť – vyplatiť – osvedčenie o daňovom záložnom práve, kým sudca obvodného súdu nepodpíše dekrét o povolení konania o exekúcii.
Ako držiteľ osvedčenia o daňovom záložnom práve musíte do určitej doby, zvyčajne do dvoch rokov, začať proces exekúcie. Ak certifikát nebol splatený a nezačnete s exekúciou včas, vaša investícia prepadne a nebude vám vydaná žiadna refundácia.
Ako ponúkať
Väčšina krajov každoročne uskutočňuje predaj daňového záložného práva. Väčšina aukcií prebieha online. V Baltimore, kde bývam, sa okresný predaj koná v júni a mestský predaj v polovici mája.
Zaregistrujete sa niekoľko týždňov pred samotným predajom a zaplatíte registračný poplatok. (V Baltimore je poplatok 100 USD.) Pošlú vám e-mailom identifikačné číslo ponuky. Po otvorení aukcie dražíte certifikáty, ktoré vás zaujímajú, prostredníctvom online formulára.
Minimálna ponuka potrebná na kúpu osvedčenia o daňovom záložnom práve zahŕňa brutto daň, penále a úroky. Pokuty zahŕňajú všetky príslušné náklady spojené s predajom osvedčenia o daňovom záložnom práve. Minimálna cena je uvedená vedľa adresy a IČO nehnuteľnosti.
Ako to teda funguje?
Proces investovania do daňových záložných práv alebo listín nie je pasívny. V skutočnosti to môže trvať veľa času.
Kraje zvyčajne zverejňujú zoznam niekoľko týždňov pred predajom daňového záložného práva. K dispozícii môžu byť stovky nehnuteľností. Potrebujete systém na zúženie zoznamu a rozhodnutie, na ktoré chcete dražiť.
V podstate musíte odstrániť tie, ktoré nespĺňajú vaše investičné kritériá. Začnite s vlastným rozpočtom počiatočnej investície. Ak máte na investíciu len niekoľko tisíc alebo dokonca len niekoľko stoviek dolárov, môžete okamžite eliminovať nehnuteľnosti s vyššími minimálnymi ponukami.
Ak chcete úrokový výnos a nemáte za cieľ získať nehnuteľnosť, hľadajte rodinné domy na hypotéku. Ponúkajú najlepšiu šancu na vykúpenie. V mnohých krajinách je miera ich spätného odkúpenia 95 % alebo vyššia.
Časový rámec pre investovanie daňového záložného práva je od šiestich mesiacov do troch rokov. Neexistuje žiadny sekundárny trh, na ktorom by ste mohli predávať svoje certifikáty. Takže sa musíte uistiť, že investujete len peniaze, ktoré nebudete v krátkom čase potrebovať.
Nie sú potrebné žiadne provízie. Ale ako už bolo spomenuté, za aukciu budete pravdepodobne musieť zaplatiť jednorazový registračný poplatok.
Urobte si náležitú starostlivosť
Due diligence je nutnosťou. Môžete skončiť exekúciou nehnuteľnosti. Budete chcieť ísť okolo a pozrieť sa na vlastnosti. Budete tiež chcieť starostlivo urobiť svoj online prieskum, aby ste dokončili svoju due diligence.
Pravdepodobne nebudete môcť skontrolovať vnútro nehnuteľnosti, pretože je nepravdepodobné, že by vám majitelia domov umožnili prísť a pozrieť sa. Napriek tomu budete chcieť vedieť čo najviac o nehnuteľnosti, susedstve a oblasti vo všeobecnosti. Nechcete sa zaseknúť s nehnuteľnosťou, ktorá nemá žiadny potenciál.
Na tú istú nehnuteľnosť je možné zakúpiť niekoľko daňových záložných práv na nasledujúce daňové roky. Závisí to od toho, aká dlhá je doba splatnosti.
Napríklad v štáte, ktorý má trojročnú lehotu na splatenie, možno kúpiť tri daňové záložné práva, jednu na každý rok. Tieto záložné práva môže kúpiť ten istý investor alebo rôzni investori. To znamená, že v priebehu procesu môžete potrebovať viac kapitálu.
Keď je nehnuteľnosť vykúpená, bez ohľadu na to, koľko investorov si kúpilo daňové záložné práva, všetky daňové záložné práva a úroky sú zaplatené. Ak sa záložné právo nevykúpi, dôjde k procesu vylúčenia podľa krajských a štátnych zákonov.
Ak je vaším cieľom zabaviť a získať nehnuteľnosť, možno budete musieť kúpiť akékoľvek následné záložné práva, pretože niekedy majú novšie daňové záložné práva prednosť pred starými záložnými právami. Kto zabaví nehnuteľnosť, aby prevzal listinu, môže byť povinný zaplatiť aj všetkým ostatným držiteľom daňových záložných práv.
Uč sa viac
Na túto tému existujú knihy, semináre a kurzy. A ako už bolo spomenuté, každý kraj má svoj vlastný súbor pravidiel, ktorými sa riadi proces, obdobie spätného odkúpenia, miery návratnosti a samotný proces ponukového konania.
Tento článok je určený ako prehľad. Môžete a musíte študovať trh a uistiť sa, že rozumiete detailom zamýšľaného trhu skôr, ako urobíte ponuku.
Ako investor neustále hľadám nové príležitosti a vyhodnocujem riziko vs. odmena. 2. júna sa v okrese Baltimore uskutoční každoročná aukcia osvedčení o daňovom záložnom práve.
Zaregistroval som sa na online predaj a dostal som zoznam nehnuteľností na dražbu. V súčasnosti zoznam obsahuje niekoľko tisíc nehnuteľností, ale pravdepodobne sa pred samotným predajom skráti, pretože majitelia nehnuteľností platia dane.
Teraz chodím autom, aby som si starostlivo vybral niekoľko osvedčení o daňovom záložnom práve, o ktoré by som chcel dražiť. V nasledujúcich mesiacoch nadviažem článkom o mojej skúsenosti.